«Мы видим снижение рентабельности. Предприниматели страдают от демпинга других игроков и не умеют работать с событиями в Казани, которые кратно повышают стоимость аренды», — рассказывают участники рынка о ситуации с посуточной арендой квартир. За последнее время конкуренция только выросла, поэтому цена суток расти перестала. Спасают крупные мероприятия вроде недавнего «Казанского марафона», а теперь все ждут «Новую волну». Усложняют ситуацию комиссии агрегаторов, которые довольно часто повышаются, и ужесточение налоговой политики. Это и другие причины могут массово выгнать владельцев квартир в сегмент долгосрочной аренды. А там — тоже стагнация. Подробнее — в материале «БИЗНЕС Online».
Посуточный сегмент вырос за несколько лет — сейчас на агрегаторах объявлений до 18,3 тыс. квартир только в Казани
Посуточная аренда впала в стагнацию
Активность налоговой инспекции в части сбора налогов с арендных квартир, о которой писал ранее «БИЗНЕС Online», прежде всего нацелена на сегмент посуточной аренды, отмечают собеседники газеты. Напомним, ФНС в Татарстане намеревается дополнительно собрать с арендного рынка 300 млн рублей к тем 168 млн, что собирались по опыту 2024 года. Подключают искусственный интеллект для анализа объявлений и баз данных, участковые полицейские обходят квартиры и проверяют жалобы соседей и УК — и ФНС требует уточнений, откуда у владельца регулярные платежи, если доходы не декларируются.
Посуточный сегмент вырос за несколько лет — сейчас на агрегаторах объявлений до 18,3 тыс. квартир только в Казани. Этот сегмент воспринимается как бизнес в чистом его проявлении. Да и рисков там тоже больше — например, соседи жалуются гораздо чаще и охотнее, видя постоянную смену незнакомых людей в своем подъезде. Для сравнения: в сегменте долгосрочной аренды Казани насчитывается около 4,4 тыс. объявлений.
Мы заметили повышенное внимание налоговой службы к тем, кто сдает свои квартиры посуточно. Туризм в республике развивается. Гостиничный бизнес для государства прозрачный — отели налоги платят, а посуточная аренда все еще остается в тени. Это, понятно, вызывает вопросы.
При этом, как говорят участники рынка, сегмент посуточной аренды переживает сложный период. Серьезный всплеск спроса собственники таких квартир увидели в этом году только в период проведения «Казанского марафона». Средневзвешенные ставки в моменте выросли примерно в 2 раза — с 3,5 тыс. рублей в межсезонье до 7 тыс. за ночь и выше, говорит операционный директор АН «Альтера» Ильмира Садыкова. Однако если смотреть на рынок в целом (отдельно от мероприятий), то агентство, занимающееся доверительным управлением квартирами собственников, фиксирует снижение рентабельности от «посутки».
«Для примера: в этом году клиентам, планирующим сдачу жилья в комплексе бизнес-класса, мы советуем остановиться на долгосрочной аренде. Сейчас там доходность понятнее и выше. В редких случаях все равно останавливаются на посуточной аренде, но скорее для того, чтобы сохранить свою квартиру. Зарабатывают меньше, но клиенты-„посуточники“ не пользуются жильем постоянно, меньше рисков для состояния квартиры», — рассказывает Садыкова.
«Действительно чувствуется снижение рентабельности в сфере. У некоторых предпринимателей, кто сдает квартиры в субаренду, не зафиксирована месячная ставка, а собственник регулярно повышает стоимость, — считает основатель сервиса бронирования квартир Utrip Кирилл Горшков. — Есть демпинг других игроков, кто-то не умеет работать с событиями, которые кратно повышают стоимость аренды».
Происходит это по следующим причинам.
- Рост предложения и конкуренции. По данным «Циана», предоставленным «БИЗНЕС Online», за последний год посуточная аренда прибавила еще 20% объектов. В мае одновременно сдавалось 18,3 тыс. квартир, а, к примеру, в 2022 году наша газета фиксировала всего 3,5 тыс. объектов на агрегаторах. Еще больший рост раскрывают в сервисе онлайн-бронирования отелей и апартаментов «Островок» (в его выборку попадают также апартаменты и дома). В мае на площадке было размещено 4,6 тыс. объявлений. За год общий объем предложения вырос на 41%.
- Нет роста цен. В условиях выросшей конкуренции многие собственники начинают соревноваться ценой: где она ниже, туда и заезжает клиент. В «Циане» пишут о средней ставке в 4,8 тыс. рублей за сутки в однокомнатной казанской квартире в мае 2026-го — это плюс 3% к прошлому году. Небольшой рост средней цены фиксируют и в «Островке». Средние апартаменты на этой площадке сдаются за 5,3 тыс. рублей, что больше показателей прошлого года всего на 2%. В расчет попадали все объекты в городе: и в центре, и на окраине.
«С ценой происходит следующее: часть квартир серьезно растет, а другая — лишь снижается. Можно сделать вывод, что хорошее предложение, которое интересно гостям нашего города, только растет в стоимости, а менее ликвидные квартиры проседают», — отмечает Горшков. Здесь он также обращает внимание на политику многих агрегаторов. Для большинства из них важны отзывы на арендодателя. Многие гости перед заселением смотрят на то, как отзываются о квартире другие люди, — и это определенно влияет на популярность того или иного объекта.
По итогам 2025 года Казань заняла 3-е место по числу бронирований на «Avito Путешествиях»
Несмотря на эти трудности, многие в посуточном сегменте доработают летний сезон до конца, считают участники рынка, управляющие квартирами владельцев. По итогам 2025 года Казань заняла 3-е место по числу бронирований на «Avito Путешествиях». В 47% случаев туристы останавливались именно в посуточных квартирах: они традиционно сдаются дешевле номеров в отеле. А «Казанский марафон» — не последнее сезонное мероприятие, которое пройдет в городе. Еще ожидают Спартакиаду народов России, «Новую волну» и другие события.
Так что массовый переток владельцев в сегмент долгосрочной аренды участники рынка прогнозируют не раньше осени.
Деньги от комиссий идут на развитие сервисов для всех участников бронирования
Комиссии агрегаторов доходят до 30% — и это выдавливает «посуточников» в долгосрочный сегмент
Как ужесточение в сфере налогов скажется на посуточном сегменте? Вполне можно ожидать, что «посуточники» массово перейдут в долгосрочную сдачу и по этой причине. Поступления за аренду тут раз в месяц, да и с арендатором проще договориться о расчете наличными.
Но куда серьезнее на процессы перетока владельцев из «посутки» в долгосрочный сегмент влияют комиссии агрегаторов. Как это работает? Ты публикуешь объявление о сдаче своей квартиры на сутки и платишь определенную комиссию агрегатору за каждое бронирование в зависимости от того, как высоко хочешь увидеть свое объявление. В целом комиссионная надбавка агрегатора варьируется от 15 до 30% на разных площадках. И иногда повышается.
К примеру, Горшков обращает внимание на недавнее повышение минимальной комиссии на одной из самых популярных площадок до 17%. «При этом агрегатор всячески склоняет к тому, чтобы мы поднимали этот процент, а площадка обещает увеличение показов и просмотров объявления. Но многие игроки замечают, что увеличение комиссии никак не влияет на количество бронирований. Платишь 30 процентов, но при этом все равно не получаешь ни показов твоего объявления, ни, соответственно, броней, а это убыток», — наблюдает он.
Комиссии агрегаторов серьезно влияют на рынок.
Чтобы сохранять позиции, крупные компании ориентируются сразу на несколько площадок. Также большое значение имеет база постоянных гостей и развитие собственной системы бронирования, рассказывают в Utrip. «Плюс для увеличения бронирований мы активно используем партнерский маркетинг. К примеру, сотрудничали с „Прокатвсем.рф“ и „Тюбетеем“. Мы размещали информацию о них в квартирах, а они о нас — в кафе или точках выдачи инвентаря», — делится опытом Горшков. Т. е. для успешной работы уже недостаточно продвигать квартиру только через канал агрегатора объявлений.
С другой стороны, платформы тоже вынуждены повышать ставки, поскольку их внутренние расходы также растут. В первую очередь — за счет увеличения бюджетов на рекламу: в условиях жесткой конкуренции между цифровыми сервисами стоимость привлечения пользователя через контекст, социальные сети и партнерские программы заметно выросла. Поддержание видимости в поисковых системах и удержание внимания аудитории требуют постоянных и все более дорогих вложений. При этом агрегаторами продолжают активно пользоваться повсеместно благодаря многомиллионной аудитории, которая охватывает людей разных возрастов и из разных регионов.
«Важно понимать, какую функцию выполняет любой агрегатор: он создает техническую возможность через платформу найти жилье и привлекает заинтересованных путешественников. Агрегатор выступает полноценным участником процесса бронирования. Комиссия за это участие вариативна и зависит от ряда факторов», — пояснил «БИЗНЕС Online» региональный менеджер «Avito Путешествий» в Татарстане Селим Бекиров. Сейчас, по его словам, базовая комиссия составляет от 17 до 20%: 17% — при подключенном «мгновенном бронировании», 20% — при его отсутствии. «Более того, мы уже работаем над новой механикой для партнеров, которая позволит им снизить размер комиссии до 15 процентов, — в скором времени ею смогут воспользоваться арендодатели по всей России», — добавил он.
Деньги от комиссий идут на развитие сервисов для всех участников бронирования: для арендодателей совершенствуются инструменты продвижения и глубинной аналитики, расширяются программы страховой защиты жилья, повышается качество обучающих программ и запускаются новые механизмы привлечения аудитории, чтобы больше хозяев находили своих гостей. Для путешественников повышается само удобство использования платформы и проведения транзакций. Внедряются современные технологии безопасности: системы проверки объектов, механизмы гарантий при бронировании.
Свою комиссионную политику по просьбе «БИЗНЕС Online» раскрыли и в сервисе бронирования «Островок». Базовая ставка площадки — 15%. «Комиссия „Островка“ ниже, чем у некоторых других игроков на рынке. При этом при желании объекты размещения могут увеличивать комиссию самостоятельно — например, для участия в маркетинговых программах сервиса, дополнительного продвижения или подключения расширенных инструментов продаж», — поясняют в агрегаторе.
Долгосрочная аренда: козыри — на руках арендаторов
Непростые времена, как оказалось, и на рынке долгосрочной аренды. Если раньше лучшие карты были в руках собственников жилья, то теперь с козырей заходят арендаторы.
Во-первых, за последние пару лет вырос объем предложения квартир на долгий срок. Если в мае 2024 года в Казани сдавали всего 2,1 тыс. квартир, то сегодня это уже 4,4 тысячи. Ощутимо больше арендных квартир стало в 2025-м. Тогда эксперты замечали, что время экспозиции объектов под сдачу увеличилось: объявление могло висеть две недели и больше. В 2026-м ситуация лучше не стала, хотя бурного роста количества квартир в категории «Аренда» нет: за год число предложений выросло всего на 3%. Таковы данные «Циана».
«По моим ощущениям, вырос объем ликвидного предложения. Это жилье в новых домах, по объективной рыночной цене, с качественным ремонтом и достаточной укомплектованностью. Если раньше собственник с такой квартирой вообще не чувствовал конкуренции, то теперь у арендатора есть большой выбор», — делится наблюдениями руководитель отдела аренды АН «Альтера» Константин Зайцев. Повлияло на это сразу несколько факторов:
- Рост числа проектов ЖК бизнес- и премиум-класса. На начало марта их совокупная доля среди всех строящихся многоквартирных домов — 56% (премиум — 16%, бизнес — 40%, по данным сервиса «Про Дома»). Комфорт-класс занимает 38,7%, эконом — 5,6%. Да, статус жилья — это то, как свой проект определил сам застройщик, основываясь на инженерных, технических и архитектурных характеристиках и локации жилого комплекса, но факт налицо: статус дома определенно влияет на качество предложения и на рынке аренды.
- Разочарование некоторых собственников в посуточной аренде. Если раньше тут квартиры не простаивали, а цены росли, то теперь посуточно сдавать стало сложнее, а цены отстают от роста инфляции. И владельцы решают сдать квартиру вдолгую.
Среднюю цену однушки эксперты называют в пределах 35–45 тыс. рублей за месяц проживания. Интересно, что же можно снять за эти деньги в разных локациях Казани. Пойдем по убыванию цены.
За 45 тыс. рублей предлагают всего 55 однокомнатных квартир во всем городе. Это самый низкий объем предложения по таким ценам, гораздо больше объявлений дешевле. К примеру, предлагают квартиру в отличной локации на проспекте Ямашева — недалеко от «Ак Барс Арены». Видно, что квартира сдается не первый раз, но выглядит все равно аккуратно, есть даже посудомоечная машина. Дом, в котором предлагают арендовать, не первой свежести — 1991 года. За те же 45 тыс. сдают совершенно новую и просторную квартиру в ЖК «Светлая долина» на Мамадышском тракте. Далековато, зато никто не жил и все удобства — от кондиционера до водонагревателя — созданы. Столько же может стоить квартира и возле станции метро «Горки». Там 37 кв. м сдают в ЖК «Родина». Основное отличие между последними двумя вариантами — более упрощенный ремонт и наполнение во втором случае. Квартира в «Родине» выглядит довольно пустовато. Но многих это не остановит, ведь локация явно удобнее, если надо поближе к центру Казани.
В целом бо́льшая часть квартир за такой ценник отличается комфортом проживания в них. В 9 из 10 случаев это свежий ремонт, достаточно богатое оснащение, новый жилой комплекс.
За 40 тыс. рублей вариантов больше: мы насчитали 119 предложений. Что предлагают за эти деньги? Две квартиры находятся в Советском районе. Первая на улице Зур Урам. Это совсем небольшая квартира в 31 кв. м, но со свежим современным ремонтом. Посудомоечная машина в данный прайс не входит, хотя предусмотрен кондиционер. И дом в этом случае всего лишь пятилетней давности. Вторая находится уже на проспекте Победы, прямо возле ТЦ «МЕГА». Отсюда, вероятно, и несколько увеличенный ценник, ведь квартира уже не новая, в доме 2006 года постройки. Ремонт обновлялся, но уже, кажется, давненько. Еще одна квартира за 40 тыс. рублей расположилась на улице Восстания, 82б. Дому нет еще 10 лет, в квартире нет каких-то привлекательных фишек вроде посудомойки и двуспальной кровати, зато она просторнее остальных — целых 44 кв. метра.
В основном квартиры за 40 тыс. рублей также комфортны для проживания, часто располагаются в новых жилых комплексах, но уже не обладают дополнительными элементами комфорта и реже находятся возле метро.
В категории 35 тыс. рублей можно насчитать 121 предложение. Варианты здесь также разные. Квартиры посвежее и поуютнее, по наблюдениям, находятся подальше от центра и метро. Но это жилье по сравнению с предложениями дороже выглядит еще проще. Одна из таких квартир, к примеру, находится в ЖК «Мой ритм». Новый фонд, суперлаконичный ремонт, диван вместо кровати, но есть кондиционер.
Хотите локации поинтереснее? Прямо с видом на «Ак Барс Арену» такое предлагают. Но, по наблюдением, чем ближе к центральным объектам, тем менее привлекательно выглядит сама квартира. Здесь довольно старенькая сантехника, мебель и техника.
То ли дело ближе к окраине! На Хусаина Мавлютова, 35а, в 10 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Победы» есть отличный вариант со стильным и новым ремонтом и самой современной техникой. Такая же квартира где-нибудь на Павлюхина сдавалась бы за все 70 тыс. рублей.
Сейчас квартира в долгосрочную аренду вполне может висеть на сайтах агрегаторов без звонков и показов по месяцу и больше, наблюдает Каримова. Причем неважно, сдает ее сам собственник или в деле участвует агентство. К примеру, самое раннее объявление на Avito, выставленное собственником без помощи риелтора, висит на сайте с февраля — уже четыре месяца, владелец в ожидании клиента потерял примерно 120 тыс. рублей. А в 2024-м квартиры сдавались очень быстро: риелторы советовали принимать решения по аренде в течение нескольких часов, иначе объект мог достаться более ловкому арендатору.
Однокомнатная квартира в мае 2026-го, по данным «Циана», сдавалась в Казани за 31,5 тыс. рублей в месяц. Рост по отношению к прошлому году — всего 3%
Увеличивает средний срок сдачи и одна из главных проблем всего рынка в целом — засилье фейковых объявлений. Люди буквально не могут пробраться сквозь пену рекламных предложений от агентств и частных риелторов. В результате настоящая «живая» квартира под давлением объявлений-обманок уходит вниз, не получая звонков от потенциальных жильцов.
Все это влияет на цену. Однокомнатная квартира в мае 2026-го, по данным «Циана», сдавалась в Казани за 31,5 тыс. рублей в месяц. Рост по отношению к прошлому году — всего 3%. Участники рынка называют средний уровень цены несколько выше: в «Этажах», к примеру, оценивают среднее предложение однушки на уровне в 35 тыс. рублей. В «Альтере» говорят о 45 тыс. за квартиру в новостройке.
Люди стали определенно более избирательными. Никто не торопится снимать первую попавшуюся квартиру за оверпрайс. Предложить объект по завышенной стоимости тоже не получится: арендатор быстро это раскусит и переедет в более доступный вариант в ближайшее время.
В «Циане» сдержанный рост цен объясняют высокой базой прошлых сезонов. Это значит, что стоимость арендных ставок и так была завышенной. Сейчас же рынок остыл: арендаторы выбирают квартиры не спеша, а собственники квартир ориентируются на рыночные цены для того, чтобы быстрее сдать свой объект. Это повлияло и на средний срок жизни в арендованной квартире. По словам Каримовой, если раньше клиенты переселялись каждые полгода (или их просили съехать, чтобы выставить квартиру в «посутку»), то сегодня люди предпочтут оставаться в снятом жилье надолго.
«Теперь чаще удается арендовать достойный объект по приемлемой цене, а раньше все снимали в большой спешке. И уже через 6 месяцев подбирали другую, более выгодную квартиру», — резюмирует Каримова.
Комментарии 50
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.