Предложение Эльвиры Набиуллиной «простить» долги обманутых ижээсников, которые глава ЦБ оценивает в копеечные для банковской системы 4 млрд рублей, накануне обсудили представители крупных банков страны. Посыл в целом прост: они бы и рады — да вот беда: банк не может сделать это просто так, требуется либо закон (а его нет!), либо акт о невозможности взыскания долга (а обманутые заемщики все-таки не банкроты). Так финансисты ответили на вопрос «БИЗНЕС Online». Ну а вообще же застраховаться от неприятностей можно, если строить дом через эскроу-счет. О том, почему банкиры неохотно кредитуют частное домостроение, какие новые механизмы начинают работать на этом рынке, как эскроу ускоряет стройку, — в нашем материале.
Накануне представители минстроя РФ и банковского сектора обсуждали запуск программы зонтичных поручительств для кредитования подрядчиков ИЖС, строящих с использованием счетов эскроу от «Дом.РФ»
«Взвесить все за и против…»
В пресс-центре агентства ТАСС накануне представители минстроя РФ и банковского сектора обсуждали запуск программы зонтичных поручительств для кредитования подрядчиков ИЖС, строящих с использованием счетов эскроу от «Дом.РФ». Закономерно всплыл вопрос: а что же делать тем, кто уже стал жертвой обмана и готовы ли банки идти им навстречу?
«Банк не может просто так списывать задолженность с баланса. Требуется либо акт о невозможности взыскания долга, либо отдельный законодательный акт, который позволяет банкам это делать», — сказал председатель правления банка «Дом.РФ» Максим Грицкевич, отвечая на вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online» о том, как банки реагируют на пожелания главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной идти навстречу обманутым ижээсникам. По его словам, кредитные организации стараются максимально входить в положение заемщика и как минимум реструктурировать долг или устанавливать кредитные каникулы. «Там довольно сложная история, просто автоматом списать весь портфель невозможно, надо разбираться в каждом конкретном случае», — добавил он.
Замглавы минстроя Юрий Муценек ответил дипломатично, признав, что тема есть на повестке. Но надо «взвесить все за и против и подойти аккуратно, чтобы это не ущемило права наших граждан, а расширило их возможности на защиту». «Мы у банков взяли все земельные участки, все проекты, которые попали в такую ситуацию, на площадке правительства все эти вопросы рассмотрели и дали поручение совместно с главами на местах все эти вопросы исправлять», — отметил Муценек.
С 2019 по 2025 год было зарегистрировано более 369 млн кв. м индивидуального жилья. Это порядка 2,5 млн частных домов
ИЖС на подъеме, Татарстан в числе регионов-лидеров
ИЖС в России продолжает оставаться на подъеме с 2019-го. Всего за 6 лет — с 2019 по 2025 год — было зарегистрировано более 369 млн кв. м индивидуального жилья. Это порядка 2,5 млн частных домов.
«Регионами – лидерами по строительству ИЖС являются Московская область, Краснодарский край, Калининградская область, Татарстан, Башкортостан, Ростовская область, Чеченская Республика», — перечислил Муценек.
Правительство совместно с коллегами из Госдумы, Совфеда и администрации президента уделяет большое внимание развитию этого сегмента. За последние годы принят ряд решений, направленных на цивилизованное развитие рынка. «Сегодня порядка 70–80 процентов наших граждан хотят жить за городом», — подчеркнул замминистра.
С 1 марта 2022 года в рамках 214-го ФЗ стало возможным строительство объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков при возведении малоэтажных жилых комплексов. Эту работу сегодня активно проводят в Московской, Вологодской, Воронежской, Иркутской, Липецкой, Ростовской, Тверской, Тульской областях и других регионах.
В рамках исполнения поручения президента был принят 186-й федеральный закон и два сопутствующих закона, которые сформировали условия для создания механизма привлечения средств граждан для строительства жилых домов. Договоры строительного подряда урегулировали основные права и обязанности сторон, сформировали возможность освобождения от налога на добавленную стоимость услуг по строительству жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов. «В целом ровно то, что сегодня работает при строительстве многоквартирных жилых домов», — пояснил Муценек.
«Средняя стоимость договора — порядка 7 миллионов рублей, средняя площадь — 161 квадратный метр, средний срок строительства — 7,1 месяца»
Дома строят в среднем за 7 месяцев
По состоянию на 30 апреля на портале «Стройкомплекс.рф» более 4 тыс. подрядчиков раскрыли информацию о 27,5 тыс. договоров подряда на строительство жилых домов общей площадью почти 3 млн кв. м жилья. Из них почти 12,3 тыс. договоров на жилые дома общей площадью 1,3 млн кв. м уже введены в эксплуатацию, а более 15 тыс. договоров — жилые дома площадью 1,6 млн кв. м — находятся в стадии строительства.
«Средняя стоимость договора — порядка 7 миллионов рублей, средняя площадь — 161 квадратный метр, средний срок строительства — 7,1 месяца», — описал предпочтения россиян Муценек.
Лидерами же по использованию механизма эскроу стали Татарстан, Московская область, Краснодарский край, Башкортостан и Калининградская область.
По данным кредитных организаций, за три месяца 2026-го выдано 22,5 тыс. кредитов на ИЖС — это плюс 119% к аналогичному периоду прошлого года. В деньгах это 115 млрд рублей, плюс 132%. Эти цифры включают кредиты и на строительство, и на приобретение жилья. «Все реализуемые ипотечные программы распространены на цели ИЖС и не предусматривают каких-либо ограничений в части строительства из того или иного вида материалов», — добавил Муценек.
Для сравнения скажем: с января по март банки выдали населению 224,5 тыс. ипотек на общую сумму свыше 1 трлн рублей, гласит статистика ЦБ. Налицо интересная диспропорция: если доля ИЖС в общем объеме зарегистрированного жилья превышает по стране 60%, то доля ИЖС в объеме кредитования — примерно 12%. Судя по всему, россияне предпочитают строить дома не на дорогие заемные деньги, а на свои.
При общем росте рынка есть и сложности. Например, многие подрядчики не могут использовать механизм из-за рисков, связанных с оборотными средствами и отсутствием кредитного потенциала.
«По ипотеке на ИЖС идет большой процент одобрений, но часто не доходит до выдачи кредита. Дело в том, что подрядчик не соответствует требованиям, о нем часто нет достаточного количества информации»
«Зонтичное поручительство позволит банкам более активно выдавать кредиты…»
Первый заместитель гендиректора «Дом.РФ» Алексей Ниденс напомнил, что новые правила вступили в силу ровно год назад — в марте 2025-го. Этому предшествовала большая подготовительная работа. Для запуска механизма «Дом.РФ» реализовал программу за счет собственных средств, выделив на нее 1 млрд рублей. Крупнейшие банки — Сбер, «Дом.РФ» и ВТБ — получили возможность кредитовать подрядчиков всего под 1% годовых.
Всего за год с использованием счетов эскроу в РФ построено 12 тыс. жилых домов общей площадью более 1 млн кв. метров. По сравнению с общим годовым вводом в 60 млн кв. м цифра кажется небольшой. Но для первого года работы нового механизма это однозначный успех, полагают чиновники. В минстрое считают, что эскроу-счета доказали свою востребованность. «Видим перед собой задачу и цель к 2030 году перейти в строительстве ИЖС с применением счетов эскроу на показатель 23,5 процента», — обозначил стратегический ориентир Муценек.
«По ипотеке на ИЖС идет большой процент одобрений, но часто не доходит до выдачи кредита. Дело в том, что подрядчик не соответствует требованиям, о нем часто нет достаточного количества информации», — отметил Ниденс один из подводных камней программы. Около 30% одобренных ипотек не были выданы именно потому, что подрядчик, на которого рассчитывал гражданин, не смог получить проектное финансирование. Причина — отсутствие кредитной истории и залоговой массы. Банки очень осторожно подходят к кредитованию малого и среднего бизнеса.
Чтобы решить эту проблему, «Дом.РФ» и запустил зонтичное поручительство. На эти цели выделено еще полмиллиарда рублей. Механизм очень похож на успешно работающее поручительство корпорации МСП, только гарантом выступает банк.
Поручительство корпорации МСП — это механизм господдержки малого и среднего бизнеса, который упрощает получение кредитов при недостатке залогового имущества. Корпорация МСП выступает гарантом, покрывая до 50% суммы кредита в случае невыполнения обязательств заемщиком, что снижает риски для банка.
«Наличие поручительства „Дом.РФ“ позволит банкам войти в эту серую зону и увеличить уровень одобрения с 35–40 до 55–60 процентов», — заявил председатель правления банка «Дом.РФ» Грицкевич. «Чем более прозрачным будет сегмент, тем очевидно проще и банкам, и небанковским финансовым организациям будет финансировать строительство ИЖС», — считает он.
Банкиры согласны.
«То, что обеспечено поручительством „Дом.РФ“, приведет и к увеличению доступности. Сбер планирует увеличить объемы выдачи на 20 процентов, что приведет к снижению цен, потому что текущий уровень риска высок и банки вынуждены закладывать его в цену. Наличие такого поручительства сильно улучшит экономику и ценообразование для застройщика ИЖС», — пояснил зампредправления Сбербанка Анатолий Попов.
Еще одно нововведение — открытая информация на портале «Стройкомплекс.рф» обо всех подрядчиках и качестве их работы. «Сейчас потребитель, перед тем как принять решение о том, с кем и какой проект он будет реализовывать, может познакомиться со статистикой работы конкретного подрядчика: сколько проектов было построено, какие проекты, в срок или нет они были введены. И уже опираясь на эту информацию, сделать свой осознанный потребительский выбор», — рассказал Ниденс.
С одной стороны, ничего нового — такие механизмы работают на всех маркетплейсах. Но для рынка ИЖС это прорыв. Открытость данных не только помогает потребителям, но и дисциплинирует самих подрядчиков, которые понимают, что информация об их работе будет публичной. Это двигает рынок к большей прозрачности и эффективности, считают авторы инициативы.
Дмитрий Молчагин подтвердил, что проблема доверия к строителям со стороны банков — одна из ключевых
«Когда заказчик спит спокойно, то и строительная компания спит спокойно…»
Руководитель строительной компании «Ярчес» Дмитрий Молчагин подтвердил, что проблема доверия к строителям со стороны банков — одна из ключевых. «Проектное финансирование, возобновляемая кредитная линия работают довольно давно, но банки не слишком доверяют строительным компаниям, потому что строительный бизнес у банков находится на высоком риске. Банки зарабатывают деньги, и, естественно, они не хотят у себя видеть высокорисковые активы», — объяснил он.
«Мы уверены, что зонтичное поручительство, которое сейчас идет от „Дом.РФ“, поможет эту проблему полностью убрать. Банк, зная, что за подрядчика поручился непосредственно „Дом.РФ“, будет видеть в этом некую гарантию того, что данный подрядчик является исполнительным, ответственным и добросовестным. И мы уверены, что зонтичное поручительство, которое сейчас внедряется, станет катализатором оздоровления рынка ИЖС в том виде, в котором он должен быть», — заявил Молчагин.
Сейчас возобновляемая кредитная линия компании «Ярчес» составляет 150 млн рублей. Компания начинала с малого: получила льготное кредитование под 1%, построила дома, вернула средства, а затем обратилась за увеличением лимита — и получила его. «Мы надеемся, что при помощи программы зонтичного поручительства нам удастся еще раз подать заявку и увеличить лимит. Для нас это важно», — сказал Молчагин.
Почему компания перешла на работу по 186-му федеральному закону? Молчагин назвал две причины. Первая — защита заказчиков и доверительные отношения. «Между подрядчиком и заказчиком всегда существует какой-то разрыв. Когда ты заказчику рассказываешь о том, что его денежные средства, которые он вносит на эскроу-счет, находятся в полной безопасности под защитой государства, заказчик начинает спать спокойно. Скажу из собственного опыта: когда заказчик спит спокойно, то и строительная компания спит спокойно», — поделился девелопер.
Вторая причина — налоги. Поправки к 149-й статье Налогового кодекса освободили подрядчиков, работающих с эскроу-счетами, от уплаты НДС. Это позволяет подрядчикам перекрыть возросшие расходы на бухгалтерское и юридическое обслуживание и таким образом «существенно снизить стоимость итогового продукта». А на рынке появилось больше качественных домов.
Сбер, по словам Попова, приветствует появление механизмов поддержки для ИЖС, в том числе и зонтичного поручительства
Скорость строительства увеличилась на 30%
ИЖС до недавнего времени было слабо покрыто инструментами поддержки, существовал серый рынок, что осложняло работу и регуляторам, и банкам, отметил зампредправления Сбербанка Попов.
Как работал рынок многоквартирного жилья до реформы эскроу? «Основная боль недвижимости — это падение продаж из-за макроэкономических событий, неуверенности потребителей. Застройщики начинали сбрасывать цены, пытаться продавать дешевле, что рушило экономику проекта. Сейчас все процессы находятся под контролем банковской системы. Даже при замедлении темпов продаж темпы строительства не замедляются», — рассказал он.
Теперь же, после введения эскроу-счетов, рынок стал менее волатильным, а скорость строительства увеличилась на 30%. По его словам, текущие проекты завершаются вне зависимости от новостного фона и проблемных объектов — обманутых дольщиков — нет (если, конечно, это эскроу).
Сбер, по словам Попова, приветствует появление механизмов поддержки для ИЖС, в том числе и зонтичного поручительства. Оформить заявку можно онлайн в интернет-банке «СберБизнес», указав параметры строительства одного или нескольких домов. Решение принимается в течение одного рабочего дня. Попов выразил уверенность, что программа будет быстро реализована — лимиты окажутся выбраны максимум за два месяца.
Строительство частных домов было «некредитуемым» для банков
Грицкевич же привел историческую справку. До реформы эскроу в многоквартирном жилье порядка 5% всех проектов в итоге попадали в процедуру банкротства. «Понятно, почему для банков это был некредитуемый сегмент рынка. Невозможно было правильно рассчитать модель, выстроить ценообразование, чтобы все окупалось. Все помнят крупные случаи — СУ-155 и так далее», — напомнил он.
После реформы, по словам Грицкевича, количество банкротств застройщиков стремится к нулю, а кредитный портфель банка «Дом.РФ» вырос с 20–25 млрд рублей в 2019-м до колоссальных объемов — в 100 раз за 6–7 лет. Сейчас, через год после запуска эскроу в ИЖС, кредитный портфель банка по этому направлению составляет 20 млрд рублей.
Особенность ИЖС в том, что это высокооборачиваемый кредит. «В ИЖС дом строится за 7 месяцев — и кредит гасится. А в строительстве МКД срок не менее пяти лет», — пояснил Грицкевич. Так что это, в принципе, выгодно для банков. Ведь чтобы сформировать сопоставимый объем кредитования в сфере МКД, выдавать нужно в 6–7 раз больше кредитов.
Уровень одобрения заявок от подрядчиков ИЖС в «Дом.РФ» сейчас составляет 35–40%. Проанализировав причины отказов, банк выяснил, что 20–25% из них — так называемая серая зона. «Это либо низкий опыт подрядчика (малое количество домов, введенных исторически), либо структура собственности, изменение учредителя. Это не является с точки зрения банковского кредитования стопером, но банки действуют на принципах осторожности, понимая высокорискованность сегмента», — объяснил Грицкевич.
Грицкевич отметил, что ИЖС — это, наверное, единственное направление, где объем кредитования у «Дом.РФ» выше, чем у Сбербанка. Поручительство будет встроено в продукт бесшовно — клиент оформляет заявку на сайте и получает одобрение, даже не подозревая, что причиной одобрения послужило поручительство.
Комментарии 5
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.