«Что такое КРТ? Ты получаешь площадку под застройку, но должен расселить дома на ней, то есть это рыночная стоимость земли плюс стоимость изымаемого имущества, которую компенсирует застройщик. Это уже может быть неподъемная цифра», — так эксперты оценивают риски комплексной реновации. Девелопер с казанскими корнями из топ-25 застройщиков России выкупил с торгов право застройки территории в 19,6 га в 20 раз дороже стартовой цены. Предстоит снести либо реконструировать пять многоэтажных и 211 частных домов. О том, какие подводные камни есть в процессе реновации, что это за территория и почему «Унистрой» взялся за проект, — в материале «БИЗНЕС Online».
Специализированный застройщик «Унистройрегион-4» (который входит в ГК «Унистрой») в Уфе выиграл торги на право комплексного развития территории в районе улицы Казанской, проспекта Салавата Юлаева и реконструируемой улицы им. Города Галле. Плановый объем инвестиций — более 50 миллиардов
Девелопер с казанскими корнями выиграл право реновации 20 га в Уфе
«„Джи-групп“ выходит с новым масштабным проектом в Уфе», — поделился на этой неделе с подписчиками в своем телеграм-канале владелец девелопера «Унистрой». Специализированный застройщик «Унистройрегион-4» (который входит в ГК «Унистрой») выиграл торги на право комплексного развития территории (КРТ) в районе улицы Казанской, проспекта Салавата Юлаева и реконструируемой улицы им. Города Галле. Плановый объем инвестиций — более 50 миллиардов.
Проект уфимских властей предусматривает масштабную реновацию. Должно быть расселено, снесено или реконструировано пять многоквартирных и 211 индивидуальных домов. В результате на площади 19,6 га, прилегающей к платному Восточному выезду Уфы, может появиться до 241 тыс. кв. м нового жилья. Предельный срок реализации — 20 лет.
КРТ (комплексное развитие территории) — это новый правовой инструмент, который направлен на быстрое развитие территорий, в том числе застроенных. КРТ дает возможность изымать из частной собственности объекты недвижимости и земельные участки, перепланировать их, проводить межевание и заново застраивать.
Изначально комплексное развитие территории возникло в градостроительном законодательстве еще в 2006 году, когда в законодательстве появился механизм «развития застроенных территорий». Впоследствии комплексное развитие территории было усовершенствовано в 2017-м. В 2020 году комплексное развитие территории было существенно обновлено принятием федерального закона №494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. В 2023-м был принят новый закон, который вступил в силу с 1 января 2024 года. В конце 2024-го был принят еще один большой пакет поправок, в июне 2025-го — еще один пакет.
Одна из основных целей механизма — реновация запущенных районов. По программе сносятся ветхие и опасные здания, а на их месте строится современное жилье, офисные центры или места для отдыха.
Изначально программа была рассчитана для Москвы, однако теперь она действует во всех регионах России и распространяется практически на любые участки.
КРТ делится на три вида: для жилой, нежилой застройки, а также для незастроенной территории. Решение о внедрении такого механизма зависит от типа территории и уровня финансирования.
«Унистрой» получил право застройки на торгах, объявленных администрацией Уфы, они состоялись в декабре 2025 года. Стартовая цена — 8,6 млн рублей. Конкуренцию составила компания «Акварель», входящая в группу «Третий Трест». Однако «Унистройрегион-4» предложил выкупить право развития территории за 185,9 млн, а конкуренты остановились на сумме в 108 млн рублей. Минимальная отметка инвестиций была установлена на уровне 41,4 млрд рублей. «Акварель» предлагала вложить в реновацию территории 49,3 млрд рублей, казанский девелопер предложил более 52 миллиардов. Кроме того, участники торгов подтвердили гарантии на 321,2 млн под выкуп имущества собственников и выделение земли под детсад. «Унистрой» планирует реализовать проект в течение 15 лет.
В Казани, на родине застройщика, ничего подобного нет — хотя стоит отметить, что в столице Татарстана реновации по принципу КРТ со сносом жилья и не было. В 2020 году стало известно, что механизм КРТ используют при освоении территории у речпорта, концепция ее развития охватывала 287 га, включая набережную Волги протяженностью 12 километров. Тут под снос попадает гаражное общество «Якорь». Кроме того, в Казани был предложен проект реновации территорий гаражных кооперативов. Собеседники «БИЗНЕС Online», однако, отмечают, что проекты КРТ разрабатываются, но пока их реализация упирается в экономическую целесообразность.
«Унистрой» входит в топ-25 девелоперов России с общим объемом застройки в 565 тыс. кв. м в 6 регионах присутствия. Участие в проекте КРТ — один из способов получить землю под строительство. Да, она будет с обременениями, но это дешевле, чем покупка участков на рынке
Как по механизму КРТ будут расселять дома в Уфе и Нижнем Новгороде
Зачем это нужно «Унистрою»? Компания входит в топ-25 девелоперов России с общим объемом застройки в 565 тыс. кв. м в 6 регионах присутствия. Участие в проекте КРТ — один из способов получить землю под строительство. Да, она будет с обременениями, но это дешевле, чем покупка участков на рынке. Если взглянуть на объявления в этом районе Уфы, то участки под ИЖС здесь предлагают по цене до 750 тыс. за сотку. Т. е. 20 га можно было бы оценить в 1,5 млрд рублей. Если бы, конечно, все было так просто: о проекте КРТ уже известно и владельцы могут выставлять пиковые цены, чтобы максимально увеличить оценку участков и побороться за каждый рубль при выкупе.
Как пояснили «БИЗНЕС Online» в ГК «Унистрой», работать в рамках комплексного развития территории значительно лучше и проще, чем самостоятельно заниматься освоением площадки, где есть жилые дома. Во втором случае 100 человек согласятся на расселение, а один может упереться — и переговоры могут занять даже не месяцы, а годы. Или, как это было при расселении казарм артиллерийского училища, за «трущобу» могут попросить цену действующей нефтяной вышки. «И это право собственника, которым некоторые откровенно злоупотребляли», — полагают в компании.
Главная задача властей — организовать комплексное развитие территории, провести аукцион, собрания жителей, выбрать исполнителя и заключить договор. Что и сделали уфимские власти. В договоре КРТ может быть прописано и распределение затрат по социальной инфраструктуре — кто, что, за чей счет и когда строит. Здесь каждый проект индивидуален, ответственность застройщика прописывается в договоре. Как правило, он обязательно включает сроки и график расселения. При реализации программы КРТ жители не могут отказаться от расселения. Программа КРТ фиксирует обязательность продажи недвижимости для собственника. Они могут оспаривать лишь стоимость выкупа в суде. «Поэтому задача девелопера — наладить контакт с жителями, выстроить очередность расселения, а далее уже заключаются договоры с каждым владельцем жилья», — подчеркивают в компании.
«Унистрой» уже имеет подобный опыт — так реализуется проект в Нижнем Новгороде сроком до 2039 года. Компания по результатам аукциона предложила за него 267,5 млн рублей. «В 2024 году власти организовали и провели аукцион, а дальше уже мы работаем с жителями и ведем их расселение согласно заключенным договорам», — пояснили в «Унистрое». Это первый проект девелопера в столице ПФО — он охватывает 24 га в Автозаводском районе, здесь планируется построить 14 новых домов высотой от 6 до 19 этажей, два детсада и школу на 800 мест. Первоначально проект КРТ в районе улицы Янки Купалы предусматривал снос 51 дома, но жители 12 домов отказались от участия. Так что всего под снос попадают 39 домов. Затраты на расселение, как писал «Деловой квартал НН», оцениваются в 2,7 миллиарда. Первые 7 домов планируется начать расселять за счет застройщика в этом году в рамках первой очереди.
Цена «квадрата» в столице Башкортостана растет медленнее, чем в большинстве городов-миллионников. Если Казань, по оценкам «НДВ Супермаркет недвижимости», в конце 2025 года была в тройке лидеров в стране, то Уфа оказалась на предпоследнем месте
Подводные камни КРТ: «гуляющие» дома, нарушение экономики проекта и аресты имущества
«БИЗНЕС Online» предложил экспертам оценить сложности реализации подобных проектов.
«Что такое КРТ? Ты получаешь площадку под застройку, но должен расселить дома на ней, то есть это рыночная стоимость земли плюс стоимость изымаемого имущества, которую компенсирует застройщик. Это уже может быть неподъемная цифра», — отмечает юрист по недвижимости, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Здесь возникает такой риск, как экономика проекта: «Нужно, чтобы была очень хорошая маржа: расселить индивидуальный дом — это одно, дешевле, а МКД — выйдет уже дороже».
Оценивая уфимское КРТ, эксперт отмечает рост цены в ходе торгов — она увеличилась почти в 20 раз. «Это редкий случай, но нужно понимать, что, скорее всего, начальная цена торгов и была от 5–10 процентов кадастровой стоимости земли. В итоге, думаю, компания вышла на рыночную стоимость земли», — рассуждает Кучембаев.
При этом надо учитывать, что застройщики, исходя из российского опыта, не всегда хорошо понимают особенности каждого проекта. Иногда они просто набирают земельный банк. «Условно, есть 10 хороших участков и девелопер понимает, что пять из них „выстрелит“, a пять он скинет кому-то дальше. Но в КРТ просто так скидывать тоже пока нельзя, здесь есть особенности», — предупреждает юрист. Механизм комплексного развития территорий не отменяет возможность банкротства или обманутых дольщиков: наоборот, чем масштабнее проект, там более масштабными последствиями он грозит в случае неудачи. Например, целый квартал долгостроев.
К подводным камням КРТ эксперт также относит так называемые гуляющие дома. «В первую очередь сносят многоквартирные дома, потому что они относятся к объектам формирования территории. И у этих домов есть право выхода, — подчеркивает Кучембаев. — Например, я застройщик и отдал в 20 раз больше денег, чем была начальная цена территории комплексного развития. А потом у меня пять домов из 20 говорят: „Мы не хотим, чтобы нас сносили, мы выходим из проекта“. В таком случае застройщик, казалось бы, экономит деньги на расселении, но теряет еще больше средств из-за земли, которая вышла из проекта вместе с домами и где могли бы появиться потенциальные новостройки».
«Часто застройщики скупают втихую в таких домах квартиры заранее, чтобы влиять на голосование жителей», — объясняет юрист способы защиты интересов девелопера.
Еще один существенный риск — это квартиры, на которые наложен арест (в рамках уголовных дел или дел о банкротстве). Снять его, по словам Кучембаева, практически невозможно: решения есть, но они пока не нашли широкого применения. Соответственно, пока с квартиры не снят арест, расселение и последующий снос дома невозможны.
«Что касается моей практики, то банкротств застройщиков еще не встречалось. Но надо понимать, что и КРТ получило новое дыхание всего пару лет назад. Есть достаточно много просрочек, есть нереализованные КРТ, когда ничего не сделано, опоздание с расселением тоже есть. В той же Уфе такие примеры были», — отмечает юрист.
Почему же застройщики, несмотря на все риски, стремятся участвовать в КРТ? Таким образом они получают участок в самом центре города, застройка которого приносит компаниям существенный доход. «Это всегда самая „вкусная“ земля. Ты не можешь эту землю по-другому взять, она застроенная, частная. В этом-то и есть главная идея такого механизма», — резюмирует Кучембаев. При этом он добавляет: чтобы КРТ работало, необходимо увеличивать этажность. «Скупаешь пятиэтажки, вместо них ставишь двадцатиэтажки. Этажность невозможно сохранить, иначе не будешь в плюсе», — отмечает эксперт.
В Уфе строится 2,6 млн кв. м многоквартирных домов (в Казани — 2 млн, данные «Дом.РФ»). И это одна из причин сложностей с продажами: здесь не распродано 78% площади новостроек, в то время как в Казани этот показатель на уровне 64%
Рынок Уфы: цены ниже казанских, но не распродано 78% новостроек
Перспективы проекта участники рынка оценивают в целом оптимистично, в первую очередь за счет хорошей локации. В последнее время проспект Салавата Юлаева пользуется популярностью у застройщиков. Правда, соседство с крупной автодорогой тоже имеет ряд недостатков, прежде всего это шум и пыль. Но удобство с точки зрения транспорта перекрывает недостатки.
«Если по 10-балльной системе оценивать, то на 7–8 баллов район тянет. Под боком основные магистрали, до исторического центра около 15 минут, рядом зеленый массив», — делится мнением в разговоре с «БИЗНЕС Online» специалист уфимского АН «Добрая душа» и напоминает, что «Унистрой» уже строил около проспекта Салавата Юлаева. «Вообще, компания у нас в городе себя зарекомендовала, стандарты строительства понятные, считаются хорошими. Особенно, например, проект „Венский лес“», — продолжает риелтор. Что касается нового проекта, то застройка выбранного участка была ожидаема: «Там много частного сектора, а людей мало».
Говоря о будущей стоимости квартир, эксперт отмечает: выбор южной части города сделан застройщиком удачно. «В Казани центр понятно где, а в Уфе это понятие размыто. У нас город сильно растянутый, он не круглой формы… Но в южной части недвижимость дороже, и намного», — сообщает специалист. Так, на окраине Уфы и в северной ее части можно встретить ценник на вторичном рынке в 100 тыс. рублей за «квадрат», а иногда и того меньше. А вот в районе улицы им. Города Галле в новостройках он может быть в 2 раза выше. К тому же все зависит еще и от качества проекта.
«Это же „Унистрой“! Скорее всего, попробуют зарядить бизнес-класс, последняя стройка у них здесь именно такая и была. Наверное, ближе к 200 тысячам будет, но надо понимать, что проект рассчитан на 15 лет. И что там будет дальше — никто не знает», — делится прогнозом собеседник издания. Отметим, что в среднем стоимость новостроек в Уфе — примерно 180 тыс. рублей за 1 кв. метр (в Казани, по данным «Дом.РФ», 247 тыс.).
В целом спрос на новые квартиры есть, однако продавать их непросто. «Застройщики вынуждены прибегать к различным уловкам. Сейчас высокое агентское вознаграждение выплачивается за сотрудничество, прежде такого не было. Раньше часть застройщиков вообще ничего не платила, а часть платила 1–2 процента. Последние два года вознаграждение доходит до 10 процентов. Лишь бы привели клиента, который купит квартиру. Это тоже о чем-то говорит», — замечает риелтор. В Казани максимум комиссий называли в 7%, но и это скорее исключение из правил.
Цена «квадрата» в столице Башкортостана растет медленнее, чем в большинстве городов-миллионников. Если Казань, по оценкам «НДВ Супермаркет недвижимости», в конце 2025 года была в тройке лидеров в стране, то Уфа оказалась на предпоследнем месте. Кроме того, в Уфе строится 2,6 млн кв. м многоквартирных домов (в Казани — 2 млн, данные «Дом.РФ»). И это одна из причин сложностей с продажами: здесь не распродано 78% площади новостроек, в то время как в Казани этот показатель на уровне 64%.
Комментарии 33
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.