«Один мой клиент смотрел локацию возле Булака — жена ходит рядом на фитнес. Но квартира не подошла супруге — не было консьерж-сервиса, и двор оказался незакрытым. Как ни крути, в большинстве случаев женщина вникает абсолютно во все нюансы», — рассказывают риелторы Казани о «хотелках» покупателей жилья премиум- и бизнес-класса. В редакции «БИЗНЕС Online» прошел круглый стол с девелопером «Авторы» и экспертами недвижимости. Как оказалось, на смену статусным предпринимателям пришли 23-летние зумеры, которые не планируют жилье на всю жизнь, а семейные пары готовы обменять старую трешку на модную евродвушку — лишь бы было современно и безопасно. Как выглядит новый портрет клиента и чего не хватает проектам бизнес-класса — в нашем репортаже.
Впервые собрать ведущих риелторов Казани и обсудить тенденции рынка девелопер «Авторы» решил не просто так — портрет современного клиента изменился
Доля премиум- и бизнес-класса в строящихся ЖК Казани достигла рекордных 56%
«Все прогнозировали, что февраль будет грустненьким по числу сделок, но он оказался хорошим. В прошлом году продали меньше, в позапрошлом — тоже», — начала круглый стол модератор, коммерческий директор застройщика «Авторы» Елена Фаттахова, демонстрируя график продаж новостроек Казани. Вопреки ожиданиям, последний месяц зимы показал весомый результат — 1 013 сделок (+10,47% к январю, данные — сервис bnMAP.pro). При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась на 10,4%. «Таким образом, январь и февраль снова бьют все рекорды и ломают стереотипы о том, что первый квартал каждого года — неблагоприятный период для застройщиков», — отмечает Фаттахова.
Впервые собрать ведущих риелторов Казани и обсудить тенденции рынка девелопер «Авторы» решил не просто так — портрет современного клиента изменился. Каждый год, начиная с 2020-го, в столице РТ растет число проектов премиум- и бизнес-класса. На начало марта их совокупная доля среди всех строящихся многоквартирных домов составила аж 56% (премиум — 16%, бизнес — 40%, по данным сервиса «Про Дома»). Комфорт-класс занимает 38,7%, эконом — скромные 5,6%. Да, статус жилья — это то, как свой проект определил сам застройщик, основываясь на инженерных, технических и архитектурных характеристиках и локации жилого комплекса. Но факт налицо — и это напрямую влияет на цену квадратного метра.
Еще два года назад мы говорили, что бизнес-класс — это доля в 35%, и уже тогда это был существенный рост от стабильного «до 5%». Сейчас мы понимаем, что этот показатель сохранится на ближайшие 3–4 года.
Что будет дальше, зависит от спроса и внешних условий рынка, экономики. Но в целом в таких реалиях мы будем жить, заключает Фаттахова, приводя аналогию развития Москвы.
Елена Фаттахова: «Январь и февраль снова бьют все рекорды и ломают стереотипы о том, что первый квартал каждого года — неблагоприятный период для застройщиков»
Какой район Казани в лидерах продаж по новостройкам? Основная часть по итогам 2025-го пришлась на Советский район — более 4 тыс. сделок. И это неудивительно, отмечает Фаттахова: на конец года там строилось более 22 ЖК.
А вот по ценам лидирует Вахитовский район. Что интересно, однокомнатные квартиры и студии вытеснили продажи двушек. Если в 2024 году доля продаж студий была 14%, то в 2025-м — уже 21%. Двухкомнатные 2 года составляли треть рынка продаж, а сейчас — 26%. Эксперты видят основную причину в недоступности ипотечных программ — люди вкладывают «живые» деньги в инвестжилье.
Казанский застройщик «Авторы» создает особую недвижимость в центре нашего города с 2022 года. В копилке «Авторов» уже пять клубных домов высокого класса, а в разработке — еще несколько знаковых объектов.
Проекты можно встретить в сердце города — на пешеходной улице Петербургской и Астрономической, в исторической Адмиралтейской слободе на улице Большой, а также в Авиастроительном районе на ул. Годовикова.
Лаунж-дома с видом на Волгу «Авторы на Большой» вошли в тройку лучших проектов на международном форуме «Казаныш» и стали победителями в номинации «Лучший жилой комплекс – новостройка в Казани» в конкурсе ТОП ЖК-2026.
Философия компании — во внимании к деталям и безупречной эстетике на всех этапах создания домов.
По стоимости же студии и однушки в Казани практически не отличаются. Сейчас самая дорогая однокомнатная стоит 841 тыс. за квадратный метр. В тройке лидеров по рыночной стоимости — клубный дом «Авторы на Астрономической». Квартира в клубном доме бизнес-класса стоит 644 тыс. за «квадрат». Двухкомнатные здесь тоже на третьем месте — 670 тыс. за квадратный метр. Самая дорогая студия в Казани продается за 822 тыс. за «квадрат». На втором месте — дом «Авторы на Петербургской» (617 тыс. за кв. м), на третьем — снова дом «Авторы на Астрономической» (606 тыс. за кв. м).
Клубный дом «Авторы на Астрономической»
Прагматики-зумеры и одинокие мамы: кто и как покупает квартиры в новостройках?
Рынок недвижимости меняется в целом, сильно изменились пропорции сегментов именно в Казани, что влечет за собой изменения портрета клиента. И если застройщики работают точечно с клиентом каждого проекта, то риелторы первыми глобально столкнулись с проблемой смены целевой аудитории в ответ на предложение рынка. Модератор круглого стола предложила экспертам недвижимости поделиться своим опытом — с кем они работают и что хотят сегодняшние покупатели?
Клиент помолодел. Если еще лет 10 назад квартиру в премиуме могли себе позволить люди с уже сформированным капиталом, 40+, предприниматели, то теперь это новый и очень влиятельный игрок — покупатель в возрасте от 23 до 28 лет. По словам риелтора Тимура Павленкова, эти молодые люди часто приходят на рынок не спонтанно. Капитал у них либо заработан на высокотехнологичных инструментах (криптовалюта), либо передан через семейные трасты. Но самое интересное — их подход к выбору жилья.
Тимур Павленков: «У них нет задачи купить квартиру на всю жизнь с прицелом на троих детей. Их горизонт планирования — пара лет»
«Это не те молодые люди, что были в наше время. Они очень умные. У них нет задачи купить квартиру на всю жизнь с прицелом на троих детей. Их горизонт планирования — пара лет. Им нужно свободное пространство, большая студия или евродвушка, где кухня — это просто угол в гостиной», — описывает зумеров Павленков. Причем решение по покупке они принимают не так быстро, а тщательно выбирая даже планировку.
«Одна молодая клиентка, ей 21 год, пришла с готовой планировкой в телефоне. Ей было важно, куда „смотрит“ угол кухни-гостиной и какой вид из окна. Она думала о том, как будет ощущать себя в этом пространстве. Родители с деньгами просто следовали за ее выбором, — говорит риелтор Рада Баранникова. — Это мы еще привыкли жить в хрущевках, а для нового поколения старый фонд с его запахами и пенсионерами-соседями — это уже чуждо».
Рада Баранникова: «Одна молодая клиентка, ей 21 год, пришла с готовой планировкой в телефоне. Ей было важно, куда «смотрит» угол кухни-гостиной и какой вид из окна. Она думала о том, как будет ощущать себя в этом пространстве. Родители с деньгами просто следовали за ее выбором»
Инвесторы в бизнес-классе есть, привлекательность такого жилья не падает. Но рынок стал слишком непредсказуемым для спекуляций, отмечают спикеры. Человек уже не видит того потенциала, который был 2–3 года назад. Поэтому сейчас люди чаще покупают квартиру для себя, а не для перепродажи. Премиум становится и вторым жильем — как альтернатива загородному дому, чтобы быть ближе к работе.
Еще один сегмент покупателей — те, кто уже жил в бизнес-классе Казани, но он уже устарел и морально, и физически, а клиент хочет такого же комфорта. Таких потенциальных покупателей — около 30% на рынке, отмечают риелторы. К примеру, есть жильцы ЖК «Барселона», одного из первых высотных жилых комплексов бизнес-класса, с бассейном и подземным паркингом. В 2016 году, когда дом сдавался, еще не было такого архитектурного многообразия на рынке Казани. На смену поколению «первопроходцев» бизнес-класса приходит новая эстетика.
«То, что сейчас строится, оно сильно современнее. И люди, привыкшие к комфорту, хотят из устаревшего жилья переехать в то же самое, только „покрасивше“, — говорит риелтор Александр Макин. Еще одна категория его клиентов — одинокие мамы с детьми. — Как бы печально это ни звучало, но один из сегментов покупателей бизнес-класса — успешные одинокие мамы, ведущие небольшой бизнес. Они очень чувствительны к моде и хотят выглядеть не хуже других».
Александр Макин: «Как ни крути, в большинстве случаев женщина вникает абсолютно во все нюансы»
Локация важна, но инфраструктура и эмоции на первом месте
Находится ли ЖК в центре города или нет, для молодых людей уже не так важно — многие работают на удаленке, главное, чтобы общественный транспорт был рядом. А вот семейные и деловые люди обращают внимание на социальную инфраструктуру — доступность садиков и школ, торговых центров, спортзалов и ресторанов. Ищут тишину, безопасность и продуманную среду. Готовы платить, но крайне разборчивы.
«Один мой клиент смотрел локацию возле Булака, так как у него жена ходит рядом на фитнес, в эту тусовку. Подобранная нами квартира в принципе устраивала мужа, но не подошла супруге — не было консьерж-сервиса, и двор оказался незакрытым. Как ни крути, в большинстве случаев женщина вникает абсолютно во все нюансы. Нет такого, что мужчина приходит и рулит, он обычно говорит: „Говори, куда поехали, посмотрим“», — рассказывает Макин.
Владислав Гордеев: «Клиенты сейчас ценят эстетику. Готовы менять старую трешку на современную однушку в бизнес-классе, потому что там другой воздух и там красиво»
Риелтор Владислав Гордеев отмечает еще один фактор — для современного клиента критически важна «магия утра». Люди хотят просыпаться и видеть красоту, а не «плевок под ногами» в подъезде. «Клиенты сейчас ценят эстетику. Готовы менять старую трешку на современную однушку в бизнес-классе, потому что там другой воздух и там красиво. Но при этом растет запрос на камерность и безопасность. Люди замыкаются в своем „пузыре комфорта“», — рассуждает Владислав.
Классическая демография (пол, возраст, статус) стирается. Ядро портрета формируется на ценностных, более «тонких» уровнях. Эту аудиторию объединяет не столько принадлежность к профессии или доходу, сколько запрос на смыслы, красоту и визуальную чистоту.
Рынок Казани сегодня перенасыщен дорогим предложением, и это меняет правила игры. Если еще в 2019 году клиент хватал «что дают», лишь бы успеть, то теперь у него есть время и, главное, выбор, говорит риелтор Артур Хабибуллин. Он видит ключевую тенденцию — срок выбора жилья увеличился. «Раньше было неважно, что ты покупаешь, главное — быстрее. Потому что проектов бизнес-класса было просто мало. А сейчас люди очень долго могут оценивать окружение. Кто в этой локации живет? Кто уже купил? Какие будут соседи?» — отмечает Хабибуллин.
Артур Хабибуллин: «Ключевой фактор принятия решения — это эмоциональная составляющая, когда человек увидел, что застройщик позаботился о тебе и предоставил какую-то услугу, где в других местах он этого не видел»
Клиенты начали сильно разбираться в деталях каждого проекта, начиная от количества квартир в ЖК, заканчивая фишками, добавляет эксперт. «Часто слышу запрос: „Чем этот проект меня может удивить? Что там есть, чего нет у других?“ Ключевой фактор принятия решения — это эмоциональная составляющая, когда человек увидел, что застройщик позаботился о тебе и предоставил какую-то услугу, где в других местах он этого не видел», — говорит Хабибуллин.
И застройщик подстраивается под запросы будущих жильцов, поддерживает мнение эксперт по недвижимости Александр Званец. Нужна станция для зарядки электроавтомобиля? Пожалуйста. Коворкинги и детские комнаты? И такие проекты в Казани есть. Единственное, над чем еще нужно поработать девелоперам, — это квартиры бизнес-класса большой площади, от 200 квадратных метров.
Застройщик подстраивается под запросы будущих жильцов, поддерживает мнение эксперт по недвижимости Александр Званец
«Есть клиент, живущий в центре, в доме хорошей постройки. У него двое детей, он хочет расширяться с 120 до 200 „квадратов“, причем рядом с „Черным озером“. Он готов платить до миллиона рублей за квадратный метр. Но я не могу ему ничего предложить! Либо там точечная застройка или реконструкция, либо новые проекты, но не те. В итоге он сидит на деньгах и ждет. И он такой не один», — рассказывает Макин.
Изменившийся потрет покупателя жилья бизнес-класса заставляет и самих риелторов подстраиваться под новую аудиторию — профессия эволюционирует. Каким должен быть современный агент, в чем его ценность для застройщика и клиента и почему их не заменят отделы продаж застройщиков — читайте скоро во второй части круглого стола «Авторов» и «БИЗНЕС Online».
Клубный дом «Авторы на Петербургской». Застройщик — ООО «СЗ „АВТОРСКИЙ ДОМ №2“»
Клубный дом «Авторы на Астрономической». Застройщик — ООО «СЗ „АВТОРСКИЙ ДОМ №1“»
Лаундж-дома «Авторы на Большой». Застройщик — ООО «СЗ „Девелопер №2“»
ЖК «Авторы на Годовикова». Застройщик — ООО «СЗ „ДЕВЕЛОПЕР №3“».
Проектные декларации домов на сайте наш.дом.рф.
Фото на анонсе: Андрей Титов
Комментарии 7
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.