«Интерес есть! Но спрос задушен ставками, длинными выходными и сужением льготных программ», — говорят о ситуации в январе и феврале на рынке новостроек Казани. Рост на фоне страха смены условий семейной ипотеки застройщики окончательно освоили в январе — и в феврале продажи упали. И это на фоне увеличения всплеска расторжений договоров долевого участия, усиления требований банков к ипотечным заемщикам… Казалось бы, спад, время для агрессивных скидок, но их нет! Вторичный рынок на фоне рекордов первички тоже ненадолго оживился, но в начале года двукратно сдал по числу сделок. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
По данным «Дом.РФ», количество проданных квартир в целом по Татарстану к январю прошлого года удвоилось до 1,6 тысячи
Новостройки: подъем и спад
В январе застройщики Татарстана продолжили добирать и добивать сделки, вызванные ажиотажным спросом на семейную ипотеку. Повод — новые правила, которые заработали 1 февраля. По данным «Дом.РФ», количество проданных квартир в целом по Татарстану к январю прошлого года удвоилось до 1,6 тыс., выручка также выросла вдвое до 16 млрд рублей. Похожая ситуация и в Казани. Количество проданных квартир выросло на 90% до 946, выручка увеличилась на 76% до 10,6 млрд рублей.
Положительную динамику к прошлому году подтверждает и статистика Росреестра по РТ. Количество сделок выросло на 46% до 2 тысяч. И это рекорд для января за 7 лет наблюдений, отмечает в пресс-релизе заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
«Новый свет» — лучший малоэтажный проект в Казани!
Урбан-виллы с патио и террасами от 7,7 млн рублей в проекте от Ак Барс Дом — «Новый свет».
Жилой комплекс признан «Лучшим малоэтажным проектом 2025 года в Казани». В квартале продумано все: от приватных зеленых дворов до современной инфраструктуры, чтобы вы могли наслаждаться каждым днем. Расположен на перспективном лаишевском направлении.
Здесь городская инфраструктура сочетается с камерной атмосферой. Пространство создает ощущение загородного отдыха, где спокойно и просторно и при этом недалеко от города. Особенности проекта:
• низкая плотность застройки — максимум воздуха и света;
• закрытые дворы без машин: безопасность и тишина для жителей;
• приватные прогулочные зоны, семейный парк с барбекю и зеленый бульвар для неспешных вечеров;
• стильные входные группы с вместительными колясочными;
• современные системы безопасности и качественная инженерия;
• планировки для любых жизненных сценариев;
• есть квартиры с готовым ремонтом и сантехникой.
Ключи — уже в 2026 году!
Откройте новую главу — узнайте подробности на сайте проекта. Индивидуальные условия покупки от Ак Барс Дом.
ЖК «Новый свет» (ООО «СЗ «Близкий»). Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой.
Источник рейтинга: urban-media.ru
«Начало года редко показывает хорошие продажи. Если высокие показатели в январе, значит, на рынке происходит какая-то аномалия», — описывает ситуацию генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
Концентрацию спроса отмечают и в «КамаСтройИнвесте». «Часть клиентов, которые находились в стадии принятия решения в конце прошлого года, ускорили выход на сделки в начале января», — рассказывает генеральный директор группы компаний «КамаСтройИнвест» Эльвира Губайдуллина.
После ажиотажного спроса обычно следует спад, и начало этого года не исключение.
«В целом траектория продаж остается такой же: интерес есть, но спрос задушен ставками, длинными выходными и еще бо́льшим сужением льготных программ, — описывает ситуацию в феврале Галеев. — Для сравнения: в январе у нас было 17 заявок по семейной ипотеке, в феврале — одна».
Корректировкой рынка называют текущую ситуацию в #Суварстроит. «Клиенты и банки адаптируются к обновленным условиям семейной ипотеки, — рассказывает коммерческий директор компании Марсель Абдулхаев. — Доля покупателей, соответствующих новым требованиям программы, стала ниже, и в первые недели после изменения условий некоторые банки дорабатывали свои процедуры и временно могли отказать в выдаче кредитов до разъяснения всех нюансов программы».
«Говорить о резком падении спроса не приходится, — соглашается Губайдуллина. — Видим умеренный откат, который носит скорее технический характер и связан с перераспределением спроса по времени, чем с изменением фундаментального интереса к программе семейной ипотеки. В целом инструмент остается востребованным, а спрос — устойчивым, хоть и более сбалансированным по сравнению с январем».
Топ-10 застройщиков января
Приглядимся к десятке лидеров по итогам января. Суммарно лидирующие строительные компании Казани реализовали 705 квартир на 7,5 млрд рублей. Остальные застройщики продали 241 квартиру за 3,1 млрд рублей. Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле кошельки банкиров и девелоперов еще пухлее.
На 1-ю строчку рейтинга вышел #Суварстроит — за месяц компания продала 229 квартир за 2,1 млрд рублей.
«Результаты продаж в 3 раза превзошли показатели января предыдущего года, — пояснили в компании. — Такой спрос был обусловлен предстоящими изменениями условий семейной ипотеки — многие клиенты спешили оформить сделки до вступления в силу новых правил».
На 2-м месте — СМУ-88 с 70 жилыми объектами за 0,9 млрд рублей. Замыкает тройку «КамаСтройИнвест» с 66 квартирами и выручкой в 852 млн рублей. В компании заявляют, что указанная в статистике «Дом.РФ» выручка занижена и не отражает полной картины из-за того, что одно юрлицо не прикреплено к группе компаний. Девелопер сообщает о 1,1 млрд рублей выручки за январь.
Четвертое место за «Унистроем» — 840 млн рублей. На 5-м месте ПИК — 71 квартира на 757 млн рублей.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке.
Цифры расходятся с реальностью. По факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка. Единственная проблема — фактор рассрочки: такие квартиры, как говорят эксперты, пополняют статистику, но за них не уплачено полной суммы. И это искажает картину реальных доходов банков и девелоперов.
Вторую пятерку открывает ТСИ с 52 квартирами за 0,5 млрд рублей, на 7-й строчке «Глоракс» — 46 объектов на 434 млн рублей, 8-я позиция у «Комосстроя» — 43 квартиры за 408 млн рублей. Девятое место у ФСК — 30 квартир за 366 млн рублей. Замыкает десятку «Ак Барс Дом» — 27 объектов за 312 млн рублей.
Сумма расторгнутых сделок в строящихся новостройках за 2025 год выросла в 4 раза до 6,6 млрд рублей в сравнении с 2024-м
Опасно: всплеск расторжений
В Татарстане сумма расторгнутых сделок в строящихся новостройках за 2025 год выросла в 4 раза до 6,6 млрд рублей в сравнении с 2024-м. Доля расторжений составляет 4% от общего объема продаж в регионе. Покупатели отказались от приобретения 515 квартир, из которых 393 в Казани, подсчитал «БИЗНЕС Online» в статистике «Дом.РФ».
В Казани сумма расторгнутых договоров за год выросла в 5 раз до 5,8 млрд рублей. Больше всего таких сделок у «Эталона»: 126 квартир на 1,8 млрд рублей. На 2-м месте «Ак Барс Дом» — 1,2 млрд рублей, 90 квартир. На 3-й строчке СМУ-88 — 28 квартир на 0,4 млрд рублей. Следом «Унистрой» — 40 квартир на 0,4 млрд рублей, на 5-й строчке «КамаСтройИнвест» — 11 квартир за 200 млн рублей. Расторжения продолжились и в 2026 году. За январь с застройщиками Казани расторгли 15 договоров на 241,2 млн рублей, что втрое ниже декабрьского показателя.
«Расторжения связаны с отказом от рассрочек и перестройкой финансовой модели, — говорит Галеев. — У нас, как правило, расторжения — это переход на ипотеку или смена лица, формально подходящего под ипотечные условия. Расторжения с полным отказом от покупки у нас за год были, но это единичные случаи. Системного риска на 2026-й мы здесь не видим, но видим тренд: рынок стал еще более чувствительным к платежу, и любые изменения условий финансирования быстрее приводят к пересборке сделки — отсюда и рост „технических“ расторжений по рынку в целом».
Рост числа расторгнутых договоров во многом связан с активным распространением рассрочек как альтернативы ипотеке, но ситуация не критическая, объясняют в «КамаСтройИнвесте».
«Видим естественную корректировку после периода активного использования альтернативных схем финансирования, — говорит Губайдуллина. — Рассрочка позволила поддержать спрос и дала возможность части клиентов выйти на сделку. Однако у этого инструмента есть обратная сторона: при недостаточно устойчивой финансовой нагрузке покупатель может не справиться с графиком платежей и принять решение о расторжении договора. Особенно это касается программ с низким первоначальным взносом. Чем ниже порог входа, тем выше риск, что в дальнейшем часть клиентов столкнется с трудностями исполнения обязательств. В 2026 году многое будет зависеть от того, как девелоперы станут выстраивать политику рассрочек: чем более взвешенными и адресными будут условия, тем ниже окажется доля расторжений».
Тревожной ситуацию с расторжениями называют в #Суварстроит, с которым за прошлый год расторгли три договора на 20 млн рублей. Случаев могло быть больше, но девелопер предложил клиентам продлить рассрочку до 7 лет с равномерным погашением остатка долга.
«Тенденция во многом обусловлена изменением ожиданий покупателей: многие приобретали квартиры в рассрочку с расчетом на дальнейшее рефинансирование с помощью ипотеки, — говорит Абдулхаев. — При этом рыночная ситуация, в частности уровень ключевой ставки ЦБ, не всегда отвечает первоначальным ожиданиям клиентов по доступности кредитов. Если тенденция к снижению ключевой ставки продолжится, мы ожидаем, что количество расторгнутых договоров будет сокращаться, поскольку финансовые условия станут более привлекательными для клиентов».
В Центробанке уровень расторжения договоров по рассрочке называют стабильным, показатель не превышает 5%. В «Дом.РФ» ранее заявляли, что количество и объем расторгнутых сделок в России стали максимальными за последние пять лет: в прошлом году договоры долевого участия расторгли на 91 млрд рублей, что составляет 1,9% от общего объема продаж.
Себестоимость строительства остается высокой, а возможности для значительного снижения цены объективно ограничены
Спрос отступил. Ждем скидки?
После ажиотажного спроса обычно следует спад, а это может подтолкнуть застройщиков к дисконтам для поддержки продаж в весенне-летний период. За январь средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Казани, по данным «Дом.РФ», выросла на 1,7 тыс. рублей, или менее 1%, до 249 тыс. рублей, а в целом по РТ «квадрат» подрос на 3% до 214,3 тыс. рублей.
«Массового выхода на агрессивные дисконты мы не ожидаем, — говорят в „КамаСтройИнвесте“. — Себестоимость строительства остается высокой, а возможности для значительного снижения цены объективно ограничены. Скорее речь может идти о точечных инструментах стимулирования: индивидуальных условиях, специальных программах рассрочки, акциях на ограниченный пул квартир. Рынок будет внимательно смотреть на результаты весенних месяцев. Если темпы продаж сохранятся на стабильном уровне, необходимости в существенных скидках не возникнет».
Не ждут скидок весной в #Суварстроит — компания заявляет, что в отдельных случаях размер скидки уже достигает 10%, а на трехкомнатные квартиры — 26%.
«Трендом последних месяцев можно назвать постепенный отказ от рассрочек, который начался еще в прошлом году, — описывают ситуацию в СМУ-88. — Стараемся предлагать похожие решения с ипотечными продуктами, например, та же траншевая ипотека. Или вариант, который был в ходу три года назад, — субсидирование застройщиком ставки на два-три года. По сути, это та же форма дисконта».
Застройщики будут субсидировать ставки, уверена руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Покупать в рассрочку совсем неликвидные объекты с расчетом перехода на рыночную ипотеку в этом году — это, я считаю, безумие, — говорит эксперт. — Это нецелесообразно. Я бы обратила внимание не на рассрочки, а на субсидированные ставки застройщиков. Иначе с такими ставками можно застрять на три года, прежде чем рефинансироваться».
«На вторичном рынке спрос невысокий, при этом новых предложений становится меньше»
Вторичка: двукратное падение
Нет позитивных сигналов на вторичном рынке недвижимости. К минувшему декабрю Росреестр по РТ фиксирует двукратное падение числа зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:
- по Казани — на 53% до 1,4 тыс. договоров;
- по РТ — на 55% до 2,7 тыс. сделок.
Незначительный спад и к уровню января 2025 года. Количество сделок в целом по РТ упало на 4,5% до 4,2 тысячи.
«На вторичном рынке спрос невысокий, при этом новых предложений становится меньше. Продажа вторичного жилья связана с покупкой другого, а в текущих условиях это дорого, — говорит директор компании „Премьер-Недвижимость“, вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев. — Ставка по ипотеке снижается, но постепенно, в час по чайной ложке. Полпроцента, максимум один. Все в ожидании, что это снижение продолжится и во втором полугодии дойдет до уровня 13–14 процентов годовых. Несмотря на то что ключевая ставка снижается, ставки по ипотеке практически не падают и на вторичку сегодня в среднем составляют 19–20 процентов».
Плохо оценивает ситуацию со вторичкой в январе и феврале генеральный директор компании «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.
«Снижение ключевой ставки до 15,5 процента — позитивный сигнал, но влияния на рынок он не окажет, — говорит Савельев. — Это не те цифры. Ставка начнет оказывать влияние не раньше лета, ближе к осени. Снижение, думаю, будет также поэтапным».
Ряд банков скорректировали условия ипотечного кредитования, требования к первоначальному взносу выросли вдвое до 40%, отмечают в #Суварстроит
Банки «жестят»
Количество ипотечных сделок к минувшему декабрю по Казани упало на 40% до 1,9 тыс., по остальной республике — на 50% до 3,3 тысячи. Но это лучше, чем в январе 2025 года — в целом по РТ тогда заключили 3,5 тыс. ипотечных сделок, что в 1,5 раза ниже показателя января 2026-го.
«Идет не столько снижение уровня одобрений, сколько замедление процесса их получения, — делятся январским наблюдением в „КамаСтройИнвесте“. — Часть заявок была переодобрена: это клиенты, которые по различным причинам не успели выйти на сделку в конце прошлого года и завершали процесс уже в январе. После корректировки условий по ипотечным программам банки действительно усилили требования к пакету документов и более тщательно оценивают платежеспособность заемщиков. Процедура стала более формализованной: увеличились сроки рассмотрения заявок, расширился перечень подтверждающих документов, в отдельных случаях повысились требования к уровню дохода и долговой нагрузке. Существенного системного снижения одобряемости не фиксируем — речь скорее о временной настройке механизмов работы».
Ряд банков скорректировали условия ипотечного кредитования, требования к первоначальному взносу выросли вдвое до 40%, отмечают в #Суварстроит.
«Кроме того, появились обязательные комиссии, связанные с оформлением и обслуживанием кредита, что также повлияло на итоговую стоимость для заемщиков, — говорит Абдулхаев. — Дали о себе знать и проблемы с лимитами у банков — в отдельные периоды согласование сделок затруднялось из-за ограничений на выдачу ипотечных средств. Все эти факторы влияли на динамику спроса в январе».
Ситуация меняется в феврале. «Неодобрений, отказов в январе стало больше, — говорит директор по продажам АН „Этажи-Казань“ Дмитрий Богатырев. — Пристальнее смотрели за заемщиком… Но это было в январе, когда был огромный поток клиентов. В феврале же поток упал на 30–40 процентов, поэтому банки достаточно свободны и спрашивают: „А где клиенты?“».
«Динамика продаж в новостройках продолжит снижаться после ужесточения условий льготной ипотеки и высокого спроса в январе»
Прогноз
Умеренно осторожные ожидания на март в СМУ-88. «Сезонный фактор обычно играет в плюс после февральской паузы, активность клиентов постепенно возвращается, но быстрых рекордов без удешевления денег ждать сложно», — говорит Галеев.
Снижение «ключа» идет осторожными шажками, а вот банковские ставки снижаться пока не торопятся — рыночная ипотека остается за порогом в 20 процентов.
На постепенную нормализацию спроса после декабрьского и январского ажиотажа рассчитывают в «КамаСтройИнвесте». «Рынок входит в более сбалансированную фазу: без резких всплесков, но и без драматических просадок, — говорит Губайдуллина. — Март традиционно активный месяц для первичного рынка, поэтому рассчитываем на стабильный рабочий темп сделок. Многое будет зависеть от скорости адаптации банков к обновленным условиям ипотечных программ и от общего потребительского настроения. В целом не видим предпосылок для резких колебаний — скорее рынок будет двигаться в режиме аккуратной стабилизации».
«В феврале наблюдали первые шаги к стабилизации кредитно-денежной политики, ключевая ставка ЦБ была снижена, однако это не приведет к заметному росту числа сделок — ипотечные программы по-прежнему недоступны многим покупателям, — говорит Абдулхаев. — Основным инструментом на рынке сейчас остается семейная ипотека, хотя ее условия стали ограниченнее по сравнению с прошлым годом. Дополнительно спрос поддерживают рассрочки от застройщиков».
Что думают о марте и весне риелторы? «На вторичке продавцы ждут лучших условий и дальнейшего снижения ключевой ставки, цены растут, поэтому в перспективе такая ситуация может создать определенный дефицит, — говорит Садреев. — Динамика продаж в новостройках продолжит снижаться после ужесточения условий льготной ипотеки и высокого спроса в январе».
«Любая нездоровая истерия заканчивается стагнацией и откатом до тех пор, пока не придумают следующую нездоровую истерию, — размышляет Гизатова. — Позади невроз со сменой условий по семейной ипотеке. Те, кто не планировал ничего покупать, поддавшись всеобщему настроению, купили то, что покупать было не нужно».
Пока новой истерии не предвидится — жду стагнации, падения спроса. Это хороший повод купить квартиру по сниженной цене, потому что, как только рыночная ипотека достигнет 14 процентов, а ставка ЦБ упадет до 13 процентов, цены вырастут.
По мнению Гизатовой, при уровне ключевой ставки в 13% люди уже сочтут нецелесообразным оставлять деньги на депозитах. И если их там хватает — пойдут в недвижимость.
Не видит предпосылок для подогрева спроса в марте и Савельев. «Скорее всего, все будет так же», — говорит собеседник издания о ситуации на вторичном рынке жилой недвижимости.
Комментарии 25
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.