Построить жилье вместо развлекательного комплекса на Мазита Гафури будет выгоднее, чем продолжать его сдавать или продавать объект как есть. Так владельцы комментируют планы, представленные Рустаму Минниханову в ходе «исторической комиссии»: здесь задумали новый ЖК. А пока в комплексе арендуют помещения аквапарк «Аквазаврия» и развлекательный центр MazaPark. Арендаторы не в курсе планов сноса, а сами сотрудники говорят: слухи об этом ходят уже лет пять. О том, как столица РТ обзавелась крупнейшим аквапарком в России и нужна ли Казани такая точка притяжения туристов, — в материале «БИЗНЕС Online».
Очевидно, что в перспективе от арендного бизнеса собственник здания решил отказаться в пользу жилья
Казани прописывают еще один ЖК на месте аквапарка
Концепцию жилого комплекса на Мазита Гафури, 46 представили на межведомственной комиссии по застройке в исторических поселениях под председательством раиса Рустама Минниханова. Напомним, сейчас в этом здании действует аквапарк «Аквазаврия» (ранее Baryonix). Там же находится развлекательный центр MazaPark, в Казани известный также под предыдущим названием Fun24, и океанариум.
Пока сроки реализации проекта неясны, но очевидно, что в перспективе от арендного бизнеса собственник здания решил отказаться в пользу жилья. Это «БИЗНЕС Online» подтвердили в ООО «Центр технической эксплуатации» (ЦТЭ) — оно входит в группу «Скай Девелопмент», принадлежащую казанскому бизнесмену Андрею Чекашову. В 2021 году он выкупил комплекс с банкротных торгов. ЖК на улице, впритык прилегающей к границам «Новой Портовой» (проекта по редевелопменту территории у Волги), намерен строить сам ЦТЭ, без участия других застройщиков.
В 2021 году Андрей Чекашов выкупил комплекс с банкротных торгов
«ООО „ЦТЭ“ выступает как стратегический девелопер и рассматривает реализацию проекта строительства современного жилого комплекса с коммерческой составляющей на месте существующей морально устаревшей промышленной постройки», — пояснил в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» генеральный директор компании «ЦТЭ» Артур Талипов.
Снос существующих сооружений на сегодня не запланирован, но по вышеперечисленным причинам в долгосрочной перспективе неизбежен.
Действующий сейчас объект имеет 7 этажей площадью 35,7 тыс. кв. метров. Это, можно сказать, небольшой показатель для современной коммерческой недвижимости. Для сравнения: в KazanMall — 140 тыс. торговых «квадратов», а в ТЦ «Кольцо» — 46,8 тысячи. Сейчас, судя по картам, там находится 33 организации в основном разного развлекательного и образовательного толка. Помимо самых известных мест, уже упомянутых выше, работают студия танцев и воздушной гимнастики Black Pole, сад тропических бабочек Butterfly Garden, сразу несколько квест-студий. Большинство из них арендуют коммерческие помещения у ЦТЭ.
Действующий сейчас объект имеет 7 этажей площадью 35,7 тыс. кв. метров
На вопрос о том, предупреждены ли арендаторы о планах по сносу, собеседники издания ответили довольно-таки размыто. «Процесс взаимодействия с арендаторами выстроен конструктивно и в правовом поле», — сообщили в компании. Но, к примеру, представители аквапарка «Аквазаврия» сообщили корреспонденту «БИЗНЕС Online» о том, что информацию о сносе здания от владельца не получали. «В наших планах нет закрытия! Наоборот, мы планируем провести обновления: добавить зону хаммам и уличный бассейн», — сказали в администрации аквапарка.
Впрочем, четких сроков сноса и строительства нового объекта нет, а процессы согласования могут тянуться годы. Так какой смысл беспокоить арендаторов, если они могут работать здесь еще долго? Редакция также направила запрос в MazaPark, но на момент публикации ответа получено не было.
Первым делом корреспондент отправился к аквапарку «Аквазаврия». Около 5 часов вечера здесь было малолюдно. В гардеробе аквапарка висело всего курток 30, фуд-корты пустовали. Но справедливости ради отметим, что это был вторник — к выходным гостей всяко больше
«Они нам и скидку сделали, чтобы не слиняли»
«БИЗНЕС Online» решил побывать в торгово-развлекательном комплексе. Первым делом корреспондент отправился к аквапарку «Аквазаврия». Около 5 часов вечера здесь было малолюдно. В гардеробе аквапарка висело всего курток 30, фуд-корты пустовали. Но справедливости ради отметим, что это был вторник — к выходным гостей всяко больше. Сотрудница, которая работает в «Аквазаврии» с 2021 года, заверила нас: слухи о том, что построят ЖК, ходят уже лет пять — вероятно, с того момента, как собственником ТРК стал Чекашов. «Как видите, еще работаем», — улыбнулась она.
Но гостей, и правда, с годами становится меньше, отметила администратор. До СВО по выходным приходили по 2 тыс. человек в день, сейчас — раза в 2–3 меньше. «С чем это связано? Смотрите: спецоперация, беспилотники, зарплаты не поспевают за ценами. Люди дома сидят. И так не только у нас — посмотрите на торговые центры», — порассуждала она о причинах. Аквапарк, по словам девушки, «старенький», зато он первый в Казани, в нем есть 7 взрослых горок, полноценная детская зона.
Здесь же расположен MazaPark, большой игровой комплекс для подростков, который занимает три этажа здания
По словам администрации аквапарка «Аквазаврия», в сезонные месяцы (это в основном лето и зимние каникулы, когда в Казань прибывает большое количество гостей) комплекс посещают 20 тыс. человек. В несезон количество гостей сокращается в 2 раза — до 10 тысяч. В основном это семьи с детьми и люди старшего поколения, передают в аквапарке. Для сравнения: по данным городского комитета по туризму, в 2025 году по итогам первых 8 месяцев аквапарк в «Ривьере» в среднем посещали 54 тыс. человек.
Здесь же расположен MazaPark, большой игровой комплекс для подростков, который занимает три этажа здания. Вечером вторника людей здесь было также немного — около 70, судя по курткам в гардеробе. Но гардеробщица заверила: в пятницу и выходные сюда каждый день приходит минимум по 700 человек.
На одном этаже с аквапарком располагается ресторан «Чайхана на рахате». Его владелец обратил внимание на то, что сейчас в комплексе часто стали «появляться залетные на дорогих машинах». Последний раз были в начале февраля, обсуждали будущее комплекса. Но, по его словам, речь идет не о ЖК (тут вокруг их и так много, одна «Новая Портовая» чего стоит), а о новом ТРК. «А аквапарк оставят. Сделают по типу „Ривьеры“. Там же есть проходка и к отелю, и к ресторанам. Здесь просто формат шире будет», — уверен он.
Владелец местного ресторана считает, что арендаторов трогать не будут. «Они нам и скидку сделали, чтобы не слиняли», — признался он. Выручка осенью превышала полмиллиона.
Сейчас на «Циан» ставки на коммерческие помещения в центре, на Мазита Гафури, варьируются от 7,2 тыс. до 12 тыс. рублей за квадратный метр в год
К сносу подталкивает освоение «Новой Портовой» и набережной Волги
Судя по ответу руководителя ООО «ЦТЭ», одна из причин появления планов редевелопмента — ограничения по доходности от аренды. Комплекс 2003 года постройки. Ему уже больше 20 лет, а значит, поднимать арендные ставки без вложений в реновацию здания невозможно.
«Текущая арендная модель имеет естественные ограничения по доходности ввиду морального и физического устаревания фонда», — пояснил Талипов.
Сейчас на «Циан» ставки на коммерческие помещения в центре, на Мазита Гафури, варьируются от 7,2 тыс. до 12 тыс. рублей за квадратный метр в год. Т. е. по текущей минимальной ставке аренда для аквапарка в 8 тыс. «квадратов» может обходится в 57,6 млн рублей за 12 месяцев. И это немного: в ТЦ «МЕГА», который построили примерно в одно и то же время с аквапарком, арендные ставки только начинаются от 15 тыс. рублей за квадратный метр в год, в ТЦ «Олимп» — от 12 тыс., в «Корстоне» — от 19,2 тысячи.
Строятся (а местами уже достраиваются) «Яналиф», «Минтимер», «1712», «Риваят» и т. д. Эти комплексы находятся буквально через дорогу от торгово-развлекательного центра Чекашова
Почему владельцы выбрали именно жилье? Ответ заключается в самом месте расположения их объекта. Еще в 2021 году, когда компания выкупала торгово-развлекательный центр, сам Чекашов рассказывал «БИЗНЕС Online», что решающим фактором в выборе стали новости о грядущей реновации в районе речпорта. А ведь тогда «территорию мечты» только задумали. Сейчас все намеченные планы города имеют реальные перспективы.
Поверили в это и девелоперы. Строятся (а местами уже достраиваются) «Яналиф», «Минтимер», «1712», «Риваят» и т. д. Эти комплексы находятся буквально через дорогу от торгово-развлекательного центра Чекашова.
«Решение продиктовано рыночным спросом и общим трендом на развитие территории как премиального района, — объясняет Талипов. — Рентабельность девелоперского проекта по созданию качественного жилья на данной локации кратно превышает потенциальный доход от текущей аренды или продажи участка „как есть“. Мы ориентируемся на тренд урбанизации и спрос на жилье в обжитых районах».
Территория «Новой Портовой» включает в себя 287 га, где соединится жилье площадью 1,5 млн кв. м, общественные и культурные функции с выходом на берег Волги
По его словам, потенциал локации для устаревшего складского и торгового назначения исчерпан, в то время как для современного комфортабельного жилья с неповторимыми рекреационными и видовыми характеристиками акватории — максимален.
В целом территория «Новой Портовой» включает в себя 287 га, где соединится жилье площадью 1,5 млн кв. м, общественные и культурные функции с выходом на берег Волги. Возродится и Волжская набережная — пешеходная артерия на воде протяженностью 12 км пополнит рейтинг самых протяженных набережных в мире и станет самой длинной в России.
На прилегающей территории уже строят центр фигурного катания Алины Загитовой. А в феврале 2025-го стали известны и планы по преображению полуострова Локомотив с двумя крупными маринами, яхт-клубом, центром экстремальных видов спорта. По одному из вариантов здесь также возможно размещение Соборной мечети — в том числе на месте портового элеватора.
Общие инвестиции в территорию ранее оценивались в 500 млрд рублей.
Хоть небольшой участок на Гафури, возле мечети «Иске Таш» и татарской гимназии №1, формально не относится к территории «Новой Портовой», он находится в пешей доступности от всех ее будущих благ — образовательных, культурных, развлекательных центров, будущей 12-километровой набережной Волги. И собственники это прекрасно понимают. «Наш проект станет логичным продолжением и дополнением формирующегося престижного кластера, предлагая жилье в шаговой доступности от новых рабочих мест, культурных и рекреационных объектов», — говорит Талипов.
«Территория находится на стыке двух морфотипов: исторической малоэтажной застройки (деревянных домов, мастерских, лавок) и протяженных производственных корпусов. Это определило идею градации масштабов внутри участка»
Какой жилой комплекс показали Минниханову
Проект для фирмы Чекашова подготовило бюро Concept for You под руководством Фаиля Гильманова и Артема Уламасова. Согласование жилой комплекс получил, а значит, уже можно иметь представление, что построят когда-то вместо известного аквапарка.
Концепция, по словам авторов, опирается на историю Ново-Татарской слободы — от самого расположения корпусов до их архитектуры. «Территория находится на стыке двух морфотипов: исторической малоэтажной застройки (деревянных домов, мастерских, лавок) и протяженных производственных корпусов. Это определило идею градации масштабов внутри участка», — комментирует решения Гильманов.
«Роль мечети «Иске Таш» усилена системой визуальных связей (прострелов) с улиц Меховщиков и Эш Урамы»
Как это работает? По словам архитектора, тут применяется принцип S–M–L. Под S, для понимания, имеются в виду самые маленькие строения, выходящие на Меховщиков, ближе к мечети «Иске Таш». Там будут коммерческие помещения. Дальше жилые дома под М и L идут по увеличению этажности. Максимальная высота корпусов в промышленном зеленом фасаде (см. эскиз) — 7 этажей. «Формирование объемов основано на трех масштабах — S, M, L, отражающих эволюцию территории: от малых жилых построек к крупным индустриальным объектам», — поясняет Гильманов.
«Роль мечети „Иске Таш“ усилена системой визуальных связей (прострелов) с улиц Меховщиков и Эш Урамы. Также в истории данного места была найдена информация об исторической улице, которую мы формируем внутри комплекса и из которой делаем променад», — продолжает архитектор. Т. е. связи внутри комплекса построены таким образом, чтобы жилые дома не загораживали вид на 200-летнюю мечеть. Между домами «садится» променад — прямо на той же линии, где раньше проходила историческая связь. Этот прострел к тому же участвует в пешеходных маршрутах в сторону «Новой Портовой» и набережной Волги.
В выходные и праздничные дни вход в «Аквазаврию» на три часа для взрослых стоит 2,1 тыс. рублей, а для детей — 1,7 тысячи. В «Ривьере» минимальное предложение следующее: посетить аквапарк на два часа 23 февраля, в праздничный день, для взрослых обойдется в 2,4 тыс. рублей, а для детей — 2 тысячи
Развлекательных комплексов все же недостаточно: в чем изюминка на Гафури
Судя по данным с сайтов казанских аквапарков, «Аквазаврия» немногим дешевле «Ривьеры». В выходные и праздничные дни вход в аквапарк на три часа для взрослых стоит 2,1 тыс. рублей, а для детей — 1,7 тысячи. В «Ривьере» минимальное предложение следующее: посетить аквапарк на два часа 23 февраля, в праздничный день, для взрослых обойдется в 2,4 тыс. рублей, а для детей — 2 тысячи.
Разница выглядит несущественной. Но если вы посещаете аквапарк семьей из 3–4 человек, «Аквазаврия» явно доступнее. Несмотря на это, эксперты «БИЗНЕС Online» сходятся во мнении, что наиболее известной и для гостей города, и для казанцев остается «Ривьера».
«Бо́льшая часть посещает именно „Ривьеру“, — считает, к примеру, президент ассоциации туристских агентств РТ Рамиль Мифтахов. — Особенно популярен такой отдых именно у приезжих из соседних областей и районов Татарстана, где нет своих аквазон, они приезжают на выходные ради аквапарка». По его словам, «Ривьера» достаточно большая для того, чтобы принять такой поток гостей. Поэтому «Аквазаврия» хоть и имеет значение, но не глобальное. «К тому же здание комплекса уже морально устарело. Вероятно, поэтому инвестор принял решение о сносе и строительстве жилья», — добавил Мифтахов.
«Изюминка комплекса — MazaPark. Этот формат в Казани пока никто не повторил. Есть разрозненные центры с похожими развлечениями, но в одном месте и по одному входному билету — таких комплексов пока не встретишь. «Но, вы знаете, свято место пусто не бывает», — заметил Рамиль Мифтахов
Но все-таки подобных заведений в Казани недостаточно. Поэтому, по его мнению, имеет смысл не цепляться за старое, а присмотреться к возможностям развития другого объекта, по другим стандартам. «Будет здорово, если найдется инвестор и сделает что-то вроде „Острова мечты“ в Москве», — считает он. В то же время изюминка комплекса — MazaPark. Этот формат в Казани пока никто не повторил. Есть разрозненные центры с похожими развлечениями, но в одном месте и по одному входному билету — таких комплексов пока не встретишь. «Но, вы знаете, свято место пусто не бывает», — заметил Мифтахов.
С ним соглашаются и другие собеседники издания в сфере туризма. Они обращают внимание на то, что аквапарк был размещен в бывшем производственном здании. «То есть объект-то непрофильный. В нулевые кое-как приспособили этот объект, воткнули туда аквапарк. Тем более ему уже больше 20 лет», — говорит эксперт, который предпочел остаться анонимным.
В госкомитете по туризму на запрос «БИЗНЕС Online» по поводу необходимости развлекательного комплекса как магнита притяжения в Казани не отреагировали. В комитете по туризму казанского исполкома лишь пояснили, что городские власти в курсе этой ситуации.
На открытие «Калейдоскопа» в 2003 году прибыли в то время президент РТ Минтимер Шаймиев, премьер-министр Рустам Минниханов, глава администрации Казани Камиль Исхаков
История «Каледоскопа»: от строительства во времена Шаймиева до трагедий, судебных тяжб и банкротств владельцев
История комплекса развлечений на Гафури изобилует извилистыми поворотами. На открытие «Калейдоскопа» в 2003 году прибыли в то время президент РТ Минтимер Шаймиев, премьер-министр Рустам Минниханов, глава администрации Казани Камиль Исхаков. Аквапарк «ЛетоСтоп», работу которого запускали одновременно с развлекательным комплексом, мало того что стал первым в столице Татарстана, так еще и одним из крупнейших в России и Европе. Инвесторами и управленцами выступили ООО «ТФК» и ООО «РК „Калейдоскоп“» — структуры, близкие группе ТФБ и ИнтехБанка. Вложили около миллиарда рублей.
«Нам было очень обидно, когда горожане уезжали на выходные и праздники в Самару, чтобы посетить аквапарк. В какой-то степени и это явление сподвигнуло нас построить в республике подобный спортивно-развлекательный комплекс. Мы собрались, подтянулись и построили самый лучший и большой аквапарк в России», — заявил на открытии Шаймиев.
Ажиотаж вокруг аквапарка был огромным. Уже в 2005-м его посетили 150 тыс. человек — и это притом, что туристический поток Казани того времени был далек от текущих 5 млн туристов за год. Впрочем, дальнейшее развитие проекта омрачила трагедия — в июле 2007 года в аквапарке утонул 13-летний мальчик из Кирова. Несчастный случай практически совпал по времени с открытием в столице РТ нового аквапарка «Ривьера», который превосходил конкурента по размерам. «Конечно, такой негативный шлейф оставляет свой отпечаток», — рассуждает один из собеседников «БИЗНЕС Online».
В «Калейдоскопе» открылись парк развлечений Fun24 (сейчас — MazaPark) и первый в Казани океанариум в 2014-м. До сих пор многие казанцы называют ТРК именно так — Fun24 вместо «Калейдоскоп», хотя название парка развлечений уже давно сменилось
С этого момента прежний фаворит начал постепенно терять популярность, а за ней и прибыль. В 2012 году владельцы решились на ребрендинг, назвав аквапарк Baryonix. Кстати, это явно имело определенные результаты — бренд быстро прижился. Кроме того, в «Калейдоскопе» открылись парк развлечений Fun24 (сейчас — MazaPark) и первый в Казани океанариум в 2014-м. До сих пор многие казанцы называют ТРК именно так — Fun24 вместо «Калейдоскоп», хотя название парка развлечений уже давно сменилось.
Но финансовые беды все-таки накрыли владельцев. Буквально через год, в 2015-м, РК «Калейдоскоп» впервые появляется на банкротных торгах. На тот момент комплекс накопил долгов на 2,4 млрд рублей. Купило его тогда ООО «Камелия» Дмитрия Минкина, сына бывшего депутата Казгордумы Ильгиза Минкина. Как писал в то время «БИЗНЕС Online», он же фигурировал соучредителем (доля в 2%) и директором в ООО «Татстрой и К» — компании, некогда близкой к нынешнему вице-премьеру России Марату Хуснуллину.
Тогда же комплекс требует закрыть прокуратура за нарушения противопожарной безопасности, а следственный комитет РФ по РТ возбуждает уголовное дело «по факту оказания услуг, не отвечающих требованиям безопасности». Следователи пришли к выводу, что с 2003 года в аквапарке эксплуатируются обходные дорожки бассейнов, выполненные из керамических плиток со скользкой поверхностью, хотя, в соответствии с законодательством, она должна быть рельефная. И все это на фоне процедуры банкротства компании «РК „Калейдоскоп“», в собственниках которой все еще оставались следы ТФБ и ИнтехБанка.
Сейчас главными магнитами для публики здесь остаются «Аквазаврия» и парк развлечений и аттракционов MazaPark
«Камелия» вложила 100 млн рублей в устранение всех проблем в «Калейдоскопе». И ТРК не закрыли. Но в спокойном ритме он проработал недолго — уже в 2018 году компания Минкина также банкротится, а «Калейдоскоп» вновь оказывается на торгах за 1,8 млрд рублей, после чего комплекс еще не раз закрывали по причине нарушений противопожарной безопасности в 2019-м — после пожара в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня» под раздачу попали многие. Тогда арендаторы были в корне не согласны с решениями суда. К примеру, администрация океанариума сообщала «БИЗНЕС Online», что «в период с 2015 по 2018 год во всем развлекательном комплексе были установлены новейшие системы пожарной безопасности, сейчас никаких угроз для посетителей нет». Так или иначе, выявленные нарушения быстро устранялись, комплекс продолжал работать.
Казанская группа компаний «Скай Девелопмент» Андрея Чекашова специализируется на том, что покупает объекты недвижимости, реконструирует их, в том числе с привлечением заемного капитала, и разрабатывает для них оптимальную концепцию развития, после чего продает другим рантье. Управляет рядом объектов ретейла площадью в несколько тысяч «квадратов».
1 марта 2021 года «Калейдоскоп» вместе с участком ушел с торгов за 135,6 млн рублей, что в 13 раз меньше стартовой стоимости центра досуга. Как рассказывал редакции Чекашов, покупка была скорее неожиданностью. «Скай Девелопмент» участвовал в аукционе по зданию «Татстроя», но потерпел неудачу, поэтому и возникла идея участвовать в торгах по другому зданию.
Спустя некоторое время снова появляется информация о закрытии Baryonix по причине того, что администрация аквапарка не смогла договориться с собственником о сумме арендной платы, но в 2022-м аквапарк все-таки открылся и продолжил принимать гостей. Тогда же ООО «ЦТЭ» анонсировало скорый капитальный ремонт здания и даже показало предварительные эскизы, но эти планы не были осуществлены. Сейчас главными магнитами для публики здесь остаются «Аквазаврия» и парк развлечений и аттракционов MazaPark.
Комментарии 53
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.