«Если ставка по рыночной ипотеке не опустится хотя бы до 16 процентов, невыплаченные рассрочки к концу 2026 года станут новой болью для рынка недвижимости и повлияют на новостройки Казани», — прогнозирует генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В своей последней статье в уходящем году постоянный автор «БИЗНЕС Online» объяснила, за что стоит благодарить певицу Ларису Долину, что представляет собой «типичная казанская рассрочка», в каких случаях выгоднее приобретать новостройки от бывших дольщиков-инвесторов и почему в 2026 году татарстанцы заплатят за продажу жилья более высокий налог, чем жители других регионов.
«16 декабря 2025 года Верховный суд в прямом эфире поставил точку: право собственности сохранено за покупателем, а решения первой, апелляционной и кассационной инстанций отменены»
Выводы из дела Долиной
Помните, в далеких 1990-х вы торопились домой, чтобы успеть на очередную серию «Рабыни Изауры» или «Санта-Барбары»? Так вот, на днях я также торопилась домой, чтобы не пропустить видеотрансляцию из зала Верховного суда России, где рассматривалось дело об оспаривании сделки купли-продажи квартиры Ларисы Долиной. Нет, я не увлекаюсь творчеством певицы (хотя песни в ее исполнении к фильмам «Чародеи» и «31 июня» прекрасны), мне важно было услышать позицию Верховного суда, поскольку она имеет значение не только для конкретного спора, но и для всего рынка недвижимости. Дело Долиной, рассрочки и грядущие изменения по семейной ипотеке стали главными событиями в недвижимости в 2025-м и во многом повлияли на рынок.
Давайте вспомним уходящий год и сделаем выводы по искам ведомых продавцов, проанализируем ситуацию по новостройкам Казани, чтобы вы ориентировались в ценах, не переплачивали за квадратные метры и понимали, как доказать свою добросовестность при сделках со вторичкой.
Если бы не случилась ситуация с Долиной, то ее бы стоило придумать. Объясняю почему. Дело о продаже ее квартиры стало самым резонансным судебным процессом по недвижимости и вышло за рамки частного спора. Спасибо Долиной за это. Хотя ее случай не был первым или уникальным (Москва подвергается атаке «бабушек 007» уже три года), но именно он обозначил проблемы, копившиеся долгое время. Это и противоречивая судебная практика, когда аналогичные дела получают диаметрально противоположные решения, и отсутствие стандартов для подтверждения воли продавца, ведь непонятно, какой справкой подтвердить после сделки, что продавец не заблуждался и действовал по своей воле.
Суды не принимали во внимание психиатрическое освидетельствование продавца в день подписания ДКП, видеозаписи, но при этом основывались на другом, более позднем (через полгода с момента сделки) психиатрическом заключении и… в итоге иск псевдоведомого удовлетворялся. И неработающая реституция, когда мошенники остаются с деньгами, продавец — с квартирой, а покупатель — на улице и с ипотечным кредитом. А по принципу справедливости должен быть взаимный возврат полученного по недействительной сделке.
16 декабря 2025 года Верховный суд в прямом эфире поставил точку: право собственности сохранено за покупателем, а решения первой, апелляционной и кассационной инстанций отменены. Суд указал, что сама сделка соответствовала требованиям закона, а риски, связанные с действиями третьих лиц, не могут перекладываться на добросовестного приобретателя, который оплатил объект по рыночной цене и не догадывался о мошенничестве. Решение, безусловно, укрепит пошатнувшееся доверие к рынку вторичной недвижимости, сделки станут безопаснее, а покупатели станут увереннее, что суд защитит право собственности добросовестного приобретателя. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, проявите должную осмотрительность и примите все меры, чтобы впоследствии суд не усомнился в вашей добросовестности.
Если вы смотрели онлайн-трансляцию, то наверняка запомнили, как представитель певицы ссылалась на наличный расчет зарегистрированных в квартире членов семьи. Используйте для расчета аккредитив, не идите на вторые или третьи расписки, уточняйте статус и планы прописанных и проживающих лиц.
- Необходимо затребовать актуальную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Обратите внимание, кто является титульным собственником, сколько собственников, есть ли несовершеннолетние дети, отметки о судебных спорах, арестах или обременениях.
- Изучаем правоустанавливающий документ. На каком основании возникло право собственности на недвижимость: покупка, наследство или приватизация? В каждом из вариантов есть свои подводные камни.
- Одним из подводных камней могут стать бывшие собственники или пожилая тетя с деменцией, которая подарила свою квартиру самому шустрому племяннику. Другие родственники обязательно отомстят, но не брату, а вам, как новому собственнику квартиры. Выписка из ЕГРН о переходе прав расскажет всю историю.
- Интернет помнит все. Более того, в открытых ресурсах содержится масса информации: судебные споры, в которых участвует продавец или исполнительные листы в результате этих споров. Поэтому изучаем сайты судов исполнительного производства.
- Срочная продажа, стоимость ниже рыночной? Еще один повод задуматься, замучить проверками продавца или отказаться от сделки. Не лишним будет навестить ТСЖ, УК, проверить долги.
- Никаких устных договоренностей, расписок, джентльменских соглашений и всяких заговоров против родной ИФНС. Поймите, занижая стоимость в ДКП, может, вы и спасаете продавца от налогов, но усложняете себе жизнь в будущем.
Рассрочка-2025 — это реинкарнация «долевки» из 2000-х
Рассрочка-2025 — это реинкарнация «долевки» из 2000-х, только без банковской прозрачности и на фоне падающего рынка. У рассрочек есть масса неоспоримых плюсов, но, к сожалению, не для всех. Они, понятно, стали альтернативой семейной и рыночной ипотеке. Застройщики используют возможные и законные способы стимулирования спроса и пока не видят риски. А что случится, если часть рассрочек не будет оплачена перед вводом дома в эксплуатацию? Если ставка по рыночной ипотеке не опустится хотя бы до 16%, невыплаченные рассрочки к концу 2026 года станут новой болью для рынка недвижимости и повлияют на сегмент первичного жилья Казани. Где гарантия, что к концу 2026-го банк одобрит дольщиков-расточников как заемщиков и они смогут доказать свою платежеспособность?
Что представляет собой типичная казанская рассрочка? Покупка квартиры при наличии 30% стоимости, где основная часть погашается в конце следующего года (как правило, срок привязан к окончанию строительства).
Поэтому, выбирая рассрочку, рассматривайте запасные варианты погашения, не надеясь исключительно на благоприятные прогнозы экспертов и ЦБ.
Принцип «долевки» работает не всегда. Еще недавно многие мучились вопросом: когда покупать квартиру в новостройке — на этапе строительства или в готовом доме? И получали очевидный ответ — на стадии котлована. Потому что основным преимуществом покупки квартиры в новостройке на начальном этапе всегда была разница в цене — не менее 30% по сравнению с квартирой в уже сданном доме. Но сегодня это правило работает не всегда и не везде. Рассмотрим на примере популярного ЖК «Счастье в Казани». Какие варианты предлагает застройщик?
Поэтому до подписания ДДУ обязательно уточняйте стоимость уже готовых аналогов. Также не стоит зацикливаться исключительно на предложениях застройщиков. Если у вас достаточно суммы для покупки или не хватает небольшой части, выгоднее приобретать новостройки от бывших дольщиков-инвесторов. Можно сэкономить от 1 млн рублей, да еще приобрести квартиру в сданном доме, а не с ключами в 2027 году.
При выборе новостройки проанализируйте все предложения. Уже сейчас встречаются интересные варианты от инвесторов, которые не тянут ипотеку или рассрочку и готовы продать объект за стоимость приобретения. И да, покупая новостройку у физического лица, обязательно прочитайте рекомендации в последнем абзаце текста разбора дела Долиной.
«Если дольщики приобрели квартиру у застройщика и планируют ее продать с расчетом на погашение обременения покупателем, то столкнутся со сложностями»
Разрыв цен между первичкой и вторичкой: чего опасается ЦБ?
Помните, в прошлом году свернули программу льготной ипотеки? Так вот, это сделали как раз по причине большого разрыва между первичным и вторичным рынком. Основным драйвером этого разрыва послужил запуск на рынке новостроек массовой льготной ипотеки. Но разрыв все равно не исчез.
Почему это беспокоит Центробанк? Из-за большой разницы в цене заемщики, которые купили в ипотеку квартиру в строящемся доме, при невозможности его выплаты не смогут полностью погасить долг перед банком, просто продав квартиру. Если дольщики приобрели квартиру у застройщика и планируют ее продать с расчетом на погашение обременения покупателем, столкнутся со сложностями. Кто у них будет ее приобретать дороже на 1–2 млн рублей?
От этого разрыва страдают не только покупатели, но и сами застройщики — к ним не доходит часть покупателей. В такой ситуации сложнее поменять свою квартиру в старом фонде на новостройку, т. к. потребуется большая сумма для доплаты при обмене. В Казани относительная разница между стоимостью однокомнатной хрущевки и новостройки от застройщика составляет 44,4%, а между квартирой от дольщика в сданном, только что построенном доме и новостройкой от застройщика, сдающейся в 2026 году, — 15,5%
Учитывая эту особенность рынка недвижимости, стоит просчитывать свои риски по ипотеке и последствия ее несвоевременного погашения. В данном случае пока рассчитывать на растущий рынок не стоит.
2025 год был непростым, но насыщенным и интересным. Уже скоро мы увидим по официальной статистике Росреестра РТ, как IV квартал 2025-го стал рекордным и вытянул показатели года до средних в таких сложных условиях. Какие налоговые изменения, несомненно, окажут влияние не только на бюджет, но и на сделки? Напомню, с 2025 года заработала новая норма Налогового кодекса — п. 9 ст. 214.10, которая касается НДФЛ с продажи недвижимости. Она позволила субъектам увеличивать понижающий коэффициент к кадастровой стоимости, и Татарстан в числе первых этим воспользовался. Таким образом, жители республики в 2026 году заплатят за продажу жилья более высокий налог, чем россияне из других регионов. Но об этом мы поговорим уже после Нового года с примерами и разборами.
Комментарии 3
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.