Ирек Файзуллин: «Прорабатываем варианты модернизации семейной ипотеки. Но важно не забывать…»

Тема доступности жилья — «наболевшая», отметила Матвиенко во вступительном слове Фото: council.gov.ru

«Немало случаев, к сожалению, когда граждане оформляли на себя сразу несколько ипотек по льготным ставкам…»

Этой весной совет законодателей переживал из-за нехватки медиков и учителей для регионов, а под конец года взялся за другую тему — доступность жилья. На сегодняшнюю встречу спикер Госдумы Вячеслав Володин и председатель Совфеда Валентина Матвиенко пригласили в том числе вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, но тот приболел. Так что честь строительного блока правительства отстаивал глава минстроя России Ирек Файзуллин. Забегая вперед, министр выслушал в свой адрес не только благодарности.

Тема доступности жилья — «наболевшая», отметила Матвиенко во вступительном слове. В мае Институт экономики города (ИЭГ) в своем исследовании отмечал повышение доступности жилья. Она выросла, потому что цены на новостройки перестали расти, а реальные доходы населения выросли. Причем в Казанской агломерации не просто снизился коэффициент доступности жилья, а произошел переход в группы рынков с более высокой доступностью жилья. Впрочем, если в целом по Татарстану доступность выросла, то в Казани, наоборот, снизилась, а такая картина характерна для большинства регионов.

Мухаметшин о подготовке медиков: «С этим у нас особых проблем, Вячеслав Викторович, дорогой, нет!»

На деле же о высокой доступности жилья в стране говорить вряд ли приходится. Понятно, что реально недвижимость станет доступнее после смягчения денежно-кредитной политики, снижения ключевой ставки. Сбербанк, к примеру, ждет снижения «ключа» до 12% в следующем году. Но на сегодняшнем совещании говорили даже не о высоких ценах на жилье, а о том, что в регионах местами его почти не строят. Володин долго «пытал» Файзуллина, что нужно сделать, но ответа, кажется, так и не получил.

Если в целом по Татарстану доступность жилья выросла, то в Казани, наоборот, снизилась, а такая картина характерна для большинства регионов Фото: «БИЗНЕС Online»

За последние годы строительный сектор России пережил бум и даже побил рекорды Советского Союза. По многим позициям страна уже опережает государства Евросоюза, отметила Матвиенко. Правда, какие это позиции, уточнять не стала. Сильно выросла доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на которое в прошлом году пришлось почти 60% от общего объема введенного жилья.

Есть много программ поддержки, и сегодня настала пора «точечной корректировки, донастройки», аккуратно предупредила Матвиенко, что постепенно программы будут более адресными, а соответственно, число претендентов сократится. Перестройка эта, по сути, уже началась. С 1 февраля 2026 года семейная ипотека станет доступна только в случае покупки жилья для собственных нужд, вторую «инвестиционную» квартиру купить уже не выйдет, и это решение привело к бурному ажиотажу.

«В банках очереди на сделки»: рынок новостроек отыграл новые правила «семейки» уже на 16 миллиардов

«Было немало случаев, к сожалению, когда граждане оформляли на себя сразу несколько ипотек по льготным ставкам», — отметила Матвиенко. И такая практика, во-первых, не отвечает целям программы повышать рождаемость, а во-вторых, дополнительно разгоняет цены на недвижимость. И все же прежде об этом власти не задумывались, а рынок бурно рос. Теперь же с учетом высокой ставки семейная ипотека стала очень серьезным «грузом» для бюджета…

Спикер Совфеда заметила, что без сильных регионов не будет сильной страны, и просила субъекты пользоваться доступными программами, в том числе партнерским финансированием Фото: council.gov.ru

Но это только начало. Дальше будет дифференцирование ставки по семейной ипотеке в зависимости от числа детей, напомнила Матвиенко. Правда, детали пока не звучат, видимо, еще не утверждены. Наконец, спикер Совфеда подчеркнула, что льготная ипотека не должна стимулировать переток людей в столичные агломерации. Сейчас он есть, и потому надо сделать так, чтобы регион проживания семьи при выдаче семейной ипотеки был в приоритете. «Конечно, никто не запрещает семьям переезжать из региона в регион», — оговорилась Матвиенко.

Спикер Совфеда заметила, что без сильных регионов не будет сильной страны, и просила субъекты пользоваться доступными программами, в том числе партнерским финансированием. Другой вопрос — это инфраструктура, «пустые» квадратные метры не нужны. Сейчас каждая 10-я детская площадка в России представляет угрозу для жизни детей из-за сломанного оборудования, а часть объектов находится в бесхозном состоянии. Матвиенко просила регионы «строже спрашивать» с управляющих компаний, отвечающих за придомовую территорию: «Тогда и будет порядок!» Еще одно пожелание субъектам — активнее использовать казначейские инфраструктурные кредиты.

«Сейчас прорабатываем различные варианты сценариев модернизации программы семейной ипотеки. Но важно не забывать, что льготные ипотечные программы — это практически единственная возможность гражданам улучшить свои жилищные условия. Решение здесь должно быть выверенное», — заметил позже Файзуллин. 

О том, что изучается механизм снижения ставки по семейной ипотеке с увеличением числа детей в семье, в сентябре говорил минфин РФ. Предлагается, что при рождении первого ребенка ставка составит 12%, второго — 6%, третьего — 4%, уточнял глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Есть и предложение об установлении ставки при рождении первого ребенка на уровне 10%, говорил депутат. Готового решения пока не объявляли.

Надо обеспечить одинаковую для всех доступность жилья. И для москвичей, и для тех, кто живет на Камчатке, в Мурманской области или Костроме. И тут возникают вопросы… Фото: «БИЗНЕС Online»

Володин: концепция пространственного развития РФ «требует корректировки»

Квадратных метров «может быть много», но важнее, насколько оно доступно людям, рассуждал дальше Володин. И, предвидя некоторое «напряжение» со стороны правительства из-за своего выступления, заранее отметил заслуги кабмина в строительстве. Сделано действительно немало, строим на уровне советских лет, но начинать всегда легче. А дальше что?

Надо обеспечить одинаковую для всех доступность жилья. И для москвичей, и для тех, кто живет на Камчатке, в Мурманской области или Костроме. И тут возникают вопросы… «И нам надо, реализуя вопросы жилищной политики, обеспечивая доступность жилья, исходить из того, чтобы это жилье было доступно всем гражданам нашей страны, если мы говорим именно об ипотеке, если мы говорим о ее использовании», — указал спикер Госдумы.

Особенно беспокоит Володина обеспечение жильем в малых городах, на селе. Там живет более 40% населения страны. «И вот здесь возникает вопрос Иреку Энваровичу, профессиональному человеку, министру», — отметил выступавший. И дальше, после доклада Файзуллина, «помучил» гостя этим вопросом. Нехватка жилья в малых городах — это проблема, которую придется решать. Без жилья не закрыть вопрос ни с медициной, ни с образованием.

Особенно беспокоит Володина обеспечение жильем в малых городах, на селе. Там живет более 40% населения страны Фото: council.gov.ru

Дальше был тот тезис, из-за которого спикер Госдумы и готовился к «напряжению» от правительства. Володин призвал пересмотреть, казалось бы, согласованную концепцию пространственного развития, которая предусматривает развитие городских агломераций, крупных мегаполисов, выделение туда средств в первую очередь. С точки зрения экономики эта схема понятна, а что с оттоком населения, демографией? Вопросы пространственного развития «требуют корректировки» с учетом развития страны, обеспечения ее безопасности и закрепления людей на местах.

«Поэтому нам надо к этому подходить осознанно, понимая, что да, сложно брать и корректировать, вводя дифференцированный уровень ипотечного кредитования в зависимости от дохода для жителей разных регионов. Но взять и ввести программно-целевой подход с точки зрения обеспеченности жильем молодых специалистов можно. Но зачастую почему об этом не говорим? А потому, что нет стройиндустрии. И вот об этом надо вести разговор», — рассуждал Володин. Но это был, если можно так выразиться, только «разогрев».

Стоимость строительства с 2020 по 2025 год выросла на 83,9%. Причем наибольший прирост себестоимости дает обязательство строить социальную инфраструктуру Фото: «БИЗНЕС Online»

Ввод ИЖС чуть снизился, строителей надо поддержать, китайские стандарты адаптируют в России, тянуть с заменой лифтов нельзя — тезисы Файзуллина

Дальше с большим докладом выступил Файзуллин. Приводим главные тезисы из его речи:

• Ситуация в экономике непростая, но жилищная отрасль и жилищно-коммунальное хозяйство остаются драйверами развития страны. По итогам 2024 года стройка и смежные отрасли внесли в ВВП страны 22 трлн рублей, или 13%.
• Несмотря на текущие сложности, созданные ранее «заделы» позволяют сохранять темпы в строительстве. За 9 месяцев 2025 года рост объема работ в строительстве составил 3,1%.
• Перед строительным сектором стоит задача к 2030 году увеличить обеспеченность жильем в России до 33 кв. м на человека.
• В этом году планируется ввести более 103 млн кв. м жилья, и эта цель будет выполнена.
• Объем ИЖС в России с начала года снизился почти на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На 1 ноября в стране было построено 59 млн кв. м в частных домах. Есть и снижение по многоквартирным домам, признал министр, но детали не привел.
• Главные вызовы в сегменте ИЖС — это нехватка инфраструктуры на земельных участках, дорогая рыночная ипотека, дорогие стройматериалы, недостаток оборотных средств у подрядчиков.
• Регионам следует создать реестры свободных земель для ИЖС.
• Ипотека в России и в мире — главный способ повышения доступности жилья. На начало 2025 года выдача ипотечных займов упала на 21%. «Только благодаря льготным программам удалось сохранить ипотеку, возможность для граждан купить квартиру или построить дом и сохранить отрасль жилищного строительства», — отметил министр. На начало декабря доля льготной ипотеки в общем рынке достигла 78%.
• Рыночная ипотека недоступна большинству россиян. С 2019 года выдано 10,5 млн ипотек почти на 35 трлн рублей. При этом влияние ипотеки на инфляцию минимально. В 2025 году объем выдачи ипотеки, по прогнозам минфина и «Дом.РФ», составит 4,1 трлн рублей.
• Стоимость строительства с 2020 по 2025 год выросла на 83,9%. Причем наибольший прирост себестоимости дает обязательство строить социальную инфраструктуру. За счет застройщиков сегодня возводится 725 социальных объектов на 626 млрд рублей. Также «существенно» выросли за последние годы траты застройщиков на обслуживание кредитов. Средняя ставка увеличилась в 3,5 раза.
• Наблюдается дефицит кадров в стройке, компании конкурируют между собой за рабочую силу. Зарплата повышается, и это отражается на ценах на жилье. Очень сильная разница в зарплатах строителей в крупных и малых городах.
• Минстрой обяжет регионы использовать типовую документацию для соцобъектов.
• Просим поддержать продление на пять лет переходного периода, а кроме того, до конца года принятие поправок по продлению части антикризисных мер в сфере долевого строительства и градостроительной деятельности.
• Китайские строительные стандарты могут адаптировать для применения в России. «Уже сформирован пакет из 12 стандартов китайских, принятие до конца года».
• Программе замены лифтов в России необходим постоянный контроль на уровне регионов, сенаторов и депутатов. Ежегодно нужно обновлять 24 тыс. лифтов. В качестве источника финансирования этой программы регионам предлагается списание двух третей бюджетных кредитов. Регионы не должны откладывать ее реализацию на 2028–2029 годы, иначе может быть «очень негативный эффект». «Если мы не воспользуемся программой, то мы остановим лифты».

«Представить себе в деревне или поселке многоквартирный [дом], как в народе говорят, «человейник», невозможно. Конечно, этого нельзя делать. А вот индивидуальное домостроение...»Фото: «БИЗНЕС Online»

«От Москвы отъехать в сторону Селигера, и будет понятно…»

Половина семейной ипотеки приходится всего на пять регионов. И причина не в том, что люди не хотят оставаться на родной земле, а в том, что во многих регионах слабо развито строительство и фактически невозможно приобрести жилье, заметила Матвиенко. Между тем действуют программы для учителей и врачей, дальневосточная ипотека. Если же в эту работу активнее включатся регионы, строительство «пойдет» в селах, малых городах и поселках.

«Представить себе в деревне или поселке многоквартирный [дом], как в народе говорят, „человейник“, невозможно. Конечно, этого нельзя делать. А вот индивидуальное домостроение... И оно не такое уж дорогое — в разных регионах по-разному плюс-минус», — подчеркнула Матвиенко. Но что же нужно, чтобы придать импульс строительству там?

Необходимые механизмы уже созданы, начал отвечать Файзуллин. С 2020 года на развитие сферы направлялись значительные средства. Там, где инвестиции шли в инфраструктуру, наблюдается активное развитие ИЖС. Но регионам необходимо брать на себя «повышенные обязательства». «Мы сейчас внесем [документ], чтобы законодательно обязать регионы бесплатно отдавать землю многодетным. Эти программы вроде бы есть, но не все реализованы», — указал Файзуллин. Что делать городам, где этих земель в принципе нет (например, Казань и Набережные Челны), министр не уточнил. Но добавил: «Площадки должны быть подготовлены. Вода, канализация, электроэнергия и газ — не так много надо, чтобы обеспечить поступательное развитие. Там, где газ есть, развитие идет».

Во многих регионах ипотечная программа в принципе не реализуется, вступил Володин. Там, как правило, отсутствуют рынок жилья и развитая строительная индустрия. Да, база различных механизмов и законов сформирована. Теперь нужно идти дальше, то есть в регионы, где жилищное строительство практически отсутствует. Например, существует льготная сельская ипотека под 2%. «Но вопрос: а реализуется ли она?» — обратился Володин к залу и тут же ответил: «Нет. Почему? Потому что там нет стройиндустрии».

Стоит рассмотреть и вопрос строительства служебного жилья. «Те же депутаты приезжают работать в Москву и получают здесь служебное жилье на время работы, — привел пример Володин. — А мы, с одной стороны, говорим о необходимости выйти на 80% обеспеченности медицинскими кадрами, а с другой — на местах жилья нет и его негде снять».

Необходима и детальная информация в разрезе каждого региона, призывал спикер Госдумы. А пока в отчетах министерства есть только «средняя температура по больнице». Данные же должны раскладываться по субъектам, а затем по муниципалитетам. «Мы же зачастую все это сводим к субъектным центрам, а там другая ситуация. Если только отъедешь от этого центра подальше, то будет все понятно. Так же как от Москвы отъехать в сторону Селигера, и будет понятно», — резюмировал Володин.

«Ирек Энварович, вы можете конкретно сказать?»

Файзуллин попытался перейти к формированию сети опорных населенных пунктов, которая является частью Стратегии пространственного развития РФ, но тут вновь вступил Володин. Он обратил внимание, что правительство определило минимальную численность населения таких опорных пунктов на уровне 1,5 тыс. человек. Но, чтобы выйти на такую планку, фактически придется «отсечь» значительную часть сел. В большинстве случаев речь идет о населенных пунктах с численностью около 500 человек. В качестве примера он привел Турковский муниципальный район Саратовской области. Там лишь один населенный пункт насчитывает около 500 жителей, остальные — еще меньше.

Поэтому, по мнению Володина, нужно «пересматривать концепцию пространственного развития». Планка в 1,5 тыс. человек означает, что слишком много территорий окажутся «за бортом». В итоге все будет зависеть от финансовых возможностей регионов. «В том же Татарстане не будут исходить из того, что вы определили эти 1,5 тысячи. Они будут, может быть, уходить и до 300 человек», — указал Володин. В Ямало-Ненецком автономном округе и Тюменской области тоже смогут развивать малые населенные пункты. А вот те регионы, которые рассчитывают на федеральную поддержку, при нынешних критериях просто перестанут заниматься такими селами. В результате люди будут оттуда уезжать.

В ответ Файзуллин отметил, что в более малых населенных пунктах работает сельская ипотека и министерство считает необходимым увеличить финансирование этой программы. Володин снова перебил министра: «Ирек Энварович, вы можете конкретно сказать, будет ли пересмотрена численность населения опорных сел, которые вы определили для поддержки, и снижена планка с 1,5 тысячи до 500 человек?» Это вопрос к министерству экономического развития, вступилась Матвиенко. В свою очередь Файзуллин завершил дискуссию: «Как правительство мы поддерживаем все, что направлено на увеличение объемов и загрузку строительной отрасли».

В структуре цены квадратного метра доля самого строительства составляет чуть менее 50%. Высокую стоимость жилья формирует не только прибыль застройщиковФото: «БИЗНЕС Online»

«10 процентов забирают риелторы. Не у каждого застройщика можно купить жилье напрямую»

Ипотека «обязательно станет доступной», уверен председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. По его оценке, ставки снизятся уже через год-полтора — «в этом нет сомнений». Однако одни лишь низкие ставки не решают задачу обеспеченности граждан доступным жильем — «ни в одной стране мира эта проблема не была решена».

«Ее невозможно закрыть, имея в руках только один механизм», — подчеркнул он. Поэтому, по его мнению, необходимо активно развивать и другие формы приобретения жилья. Например, ИЖС через предоставление земельных участков и обеспечение их инфраструктурой, наемное жилье, жилищную кооперацию при строительстве многоквартирных домов и другие инструменты.

Кроме того, в структуре цены квадратного метра доля самого строительства составляет чуть менее 50%. Высокую стоимость жилья формирует не только прибыль застройщиков. Ранее высокий спрос взвинтил цены на землю, подключение к инженерным сетям, строительные материалы и логистику. «Стоимость денег сегодня — около 15 процентов, еще 10 процентов забирают риелторы. Не у каждого застройщика можно купить жилье напрямую, — отметил он. — В итоге на квадратном метре сегодня хорошо зарабатывают все, а сдерживающих и стимулирующих снижение цен мер пока нет».

По мнению Пахомова, полезно было бы усилить конкуренцию среди застройщиков, в том числе за счет снижения барьеров для входа на рынок новых компаний. Среди возможных мер он также назвал увеличение объемов и удешевление подготовленных строительных площадок, более точечное и адресное использование ипотечных продуктов, развитие типового проектирования. При этом имеющиеся у регионов инструменты, подчеркнул он, используются далеко не везде максимально эффективно.