«Как у бабушки, которая говорит о том, что ее обманули мошенники и она была совершенно невменяемой, почему-то мгновенно повышается юридическая грамотность? Она точно понимает, как объявить себя банкротом, как вести себя в суде… Понимаете, так не бывает», — возмущался заместитель гендиректора ВГТРК и депутат Мосгордумы Андрей Медведев. На круглом столе в ГД обсуждали тему ведомых продавцов, которые стали проблемой вторичного рынка недвижимости. О том, стоит ли возлагать ответственность за такие сделки на нотариусов и риелторов, надо ли хотя бы временно ограничивать дееспособность подозрительных продавцов квартир, нужен ли период охлаждения или стоит скорректировать законы, — в материале «БИЗНЕС Online».
На круглом столе в Госдуме депутаты, чиновники и эксперты обсуждали нашумевшую после кейса Ларисы Долиной тему по защите прав добросовестных приобретателей недвижимости
А есть ли тысячи обманутых покупателей квартир?
На прошлой неделе на круглом столе в Госдуме депутаты, чиновники и эксперты обсуждали нашумевшую после кейса Ларисы Долиной тему по защите прав добросовестных приобретателей недвижимости. Речь о «ведомых продавцах», как правило, пенсионного возраста, которые под влиянием мошенников продают квартиры, деньги отдают мошенникам, а потом через суд требуют вернуть имущество. Целью мероприятия, как отметила модератор — депутат Госдумы Светлана Разворотнева, должен стать поиск решений, в том числе законодательных.
«Я убежден, что в половине случаев мы имеем дело не с ситуацией, где действуют действительно украинские мошенники, кол-центры, а с ситуацией, где работает, скажем так, не совсем правовая связка продавца, риелторов, юристов, — заявил заместитель гендиректора ВГТРК и депутат Мосгордумы Андрей Медведев. — Как у бабушки, которая говорит о том, что ее обманули мошенники и она была совершенно невменяемой, почему-то мгновенно повышается юридическая грамотность? Она точно понимает, как объявить себя банкротом, как вести себя в суде, она точно знает, что говорить моим сотрудникам-журналистам, как не влипнуть в какие-то неприятности, случайно что-то сказав. Понимаете, так не бывает. Так не бывает никогда».
Так сколько же таких случаев? Как оказалось, по этому поводу нет не только единого мнения, но и даже точной статистики. Например, Медведев утверждал, что по всей стране есть более 3 тыс. судебных решений, принятых в пользу продавцов квартир. А еще один журналист и депутат Госдумы Евгений Попов и вовсе назвал цифру в 5–7 тыс. — именно столько, по его словам, прошло сделок с участием пенсионеров, в результате которых добросовестные покупатели остались ни с чем. «5–7 тысяч — это личные трагедии, чего уж там, сломанные жизни!» — негодовал он.
Депутат Госдумы Евгений Попов
Однако эти шокирующие цифры не подтверждали официальные лица. Так, заместитель начальника следственного департамента МВД России Данил Филиппов заявил, что нынешние мошенничества, связанные с IT-сферой, уже не новы. А началось все в 2009 году, когда мошенники звонили и говорили: «Ваш сын попал в ДТП». Далее такие преступления эволюционировали, поэтому целью мошенников стали деньги банков. Однако кредитные организации предприняли множество мер, поэтому похищать деньги у них стало сложнее. Поэтому в 2024–2025 годах злоумышленники придумали новый сценарий — стали отнимать квартиры, машины и другое имущество. «Как только мы какое-то активное противодействие внедряем, доводим до людей, значит, они тут же придумывают новое и так далее», — сокрушался Филиппов.
Схемы по продаже квартир, по его словам, прежде всего проворачивают в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Челябинске, Московской области, где стоимость «квадрата» наиболее высокая. Однако, как признал Филиппов, подобную статистику, когда похищали деньги, вырученные от продажи квартиры, в МВД до сих пор не вели. Поэтому для мероприятия в Госдуме ему пришлось собирать данные по некоторым регионам вручную.
И что же вышло? Оказалось, что масштаб не столь большой, как о том говорили в прессе. В 2024–2025 годах по Московской области подобных случаев зафиксировано 38, в Новосибирской области — 34, в Челябинской — 22, в Санкт-Петербурге — 70, в Москве — 75 (в 2025-м), в Красноярском крае — 6, в Алтайском крае — 7, в Краснодарском — 3, в Пермском — 6, в Саратове — 6, в Мурманской области — 6. Проанализировав сведения от 10 территориальных подразделений, в МВД пришли к выводу, что в 40% случаев продавцы таких квартир обращались в риелторские агентства, в 32% — к частным риелторам, в 27% — самостоятельно размещали объявления.
В итоге после реализации 251 квартиры в суд подано 90 исков, из которых 9 не приняли в связи с ненадлежащим составлением искового заявления. Из 89 исков 55 еще не рассмотрены, т. е. находятся в процессе. По 20 искам право собственности оставлено за покупателями, а по 14 — за продавцами.
«Практика гражданских судов идет по трем направлениям. В суде сделка признается недействительной, и покупатель квартиры, являющийся добросовестным, остается и без денег, и без квартиры — 41 процент таких решений. В суде сделка признается недействительной и применяется двусторонняя реституция — соответственно, 39 процентов. В суде в исковых требованиях истцу отказывают, жертва сама несет ответственность за свои действия — 20 процентов», — подытожил Филиппов.
Схемы по продаже квартир, по его словам, прежде всего проворачивают в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Челябинске, Московской области, где стоимость «квадрата» наиболее высокая
По словам представителя МВД, риелторов в регионах предупреждали о таких схемах обмана и призывали проводить профилактику среди клиентов. Впрочем, по его словам, агенты не всегда «имеют желание предотвратить порочную сделку». Например, в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае были установлены случаи вовлечения риелторов в преступные схемы. В итоге их привлекли к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ («Мошенничество»). Однако есть и случаи, когда риелторы прислушиваются к рекомендациям и привлекают полицию. Такие факты, по словам Филиппова, отмечены в Новосибирске, Алтайском крае.
Замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий, как и представитель МВД, заявил, что подобных «тысяч сделок» нет. Например, управление ведомства по Москве за последние три года зафиксировало только 130 случаев, когда сделка была совершена под влиянием мошенников, а потом оспорена. «Как вы понимаете, на территории остальной страны это все кратно меньше, — добавил он. — В трети регионов вообще нет таких случаев».
Удивлялась статистике в СМИ и судья Верховного суда РФ Татьяна Вавилычева. По ее словам, по всей стране в 2024 году были рассмотрены 6 772 дела по сделкам с недвижимостью, но в эту цифру входит не только купля-продажа, а также аренда, договоры пожизненного содержания и пр. Что касается уголовных дел, то по ч. 4 ст. 159 УК РФ в 2024 году в России было рассмотрено 5 817, причем они касались не только недвижимости.
Нотариус или риелтор: кто должен отвечать?
«Покупатель, которым приняты все меры для выяснения воли продавца, на наш взгляд, не должен отвечать за продавца, который находится под воздействием обмана», — заявил Филиппов.
В целом участники дискуссии в Госдуме предложили множество вариантов решения проблемы: от привлечения к ответственности нотариусов и риелторов до обязательного страхования титула и изменения законов. Рассмотрим все по порядку.
Возложить ответственность за безопасность сделок на риелторов. Об этом, в частности, говорил представитель МВД России. Однако Филиппов указывал, что деятельность риелторов тогда надо регулировать, пока же действует только профессиональный стандарт, но «этого явно недостаточно». В итоге риелтором могут стать вчерашние маникюрши, таксисты, курьеры — кто угодно. Например, старший партнер риелторской компании «Высоцкий эстейт» Сергей Смирнов подчеркивал, что к сделкам нельзя подпускать агентов без профильного юридического образования.
Разворотнева на это ответила, что планируется доработать законопроект о регулировании риелторской деятельности и в ближайшее время внести его на рассмотрение Госдумы. «Всем очевидно, что на этом рынке должны работать только квалифицированные люди, подтвердившие в том числе отсутствие судимости и так далее», — заявила депутат и добавила, что, с другой стороны, риелторы должны получать в таком случае и дополнительные возможности доступа к базам данных. Также, уверена Разворотнева, необходимо создать некую единую базу обмена информацией между Росреестром, МВД, судами, нотариусами, банками, страховыми компаниями, риелторами.
Филиппов указывал, что деятельность риелторов тогда надо регулировать, пока же действует только профессиональный стандарт, но «этого явно недостаточно»
Возложить ответственность за сделки на нотариусов. Замдиректора департамента экономического и гражданского законодательства минюста РФ Константин Гультяев напомнил, что в первоначальной версии №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» была предусмотрена ответственность нотариусов за результат удостоверения сделки. Т. е. если сделка оспорена, то ответственность несет нотариус. Сейчас же по закону он несет ответственность только за виновные действия, если, например, мог выявить влияние мошенников.
Сейчас наличие нотариального удостоверения необязательно при сделках с недвижимостью. «В любом случае необходимо осознавать, что при реформе соответствующих положений, например при [введении] ответственности нотариуса за результат сделки при оспаривании, это соответствующим образом должно повлиять на нотариальный тариф», — предупредил Гультяев.
По его словам, добровольное нотариальное удостоверение сделок стоит в данный момент, как правило, 0,3% от стоимости объекта недвижимости. Но это не может гарантировать того, что покупателя не лишат в итоге права собственности на квартиру. Если же говорить о полных гарантиях того, что право не будет оспорено, то речь будет уже идти о более значительных суммах — 30–36% от стоимости недвижимости. «Получается, что в ситуациях с мошенничеством фактически счет придет не мошенникам, а всему обществу, каждому члену общества придется гарантировать эту ситуацию», — считает Гультяев.
Замруководителя Росреестра Бутовецкий согласен: если идти по пути возложения ответственности на нотариуса, как это работает в европейских странах, то это должен быть «некий общественный договор» о том, что такие услуги будут гораздо дороже. Пока же сделок с участием нотариусов не более 9%. Если вдруг им прибавят еще 91% (нагрузка возрастет в 10 раз), то должна быть готова для этого инфраструктура.
«Да, я думаю, что нотариат в целом готов взять на себя такой груз, но, безусловно, надо учитывать ряд факторов», — заявил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко. Он напомнил, что до 2000 года «нотариат такой груз на себе тянул». С тех пор в связи с развитием цифровизации постоянно сокращалось число обязательных нотариальных действий, а некоторые ушли в небытие, как, например, нотариальная доверенность на автомобиль.
Радченко предупредил, что если примут решение возложить ответственность на нотариусов за удостоверение сделок, то это, естественно, отразится на тарифе. «Все же должны это понимать, что либо мы обанкротим всех нотариусов на мошенниках, либо нам придется закладывать риск в нотариальный тариф, а нотариус будет перекладывать его на страхование нотариальной ответственности. А дальше эта страховая компания поднимет в свою очередь свои тарифы, и все это в итоге все равно будет переложено на граждан, которые приходят к нотариусу за нотариальными услугами. Сама по себе идея, в принципе, возможная, вопрос в том, насколько это хорошо, это требует просчета», — пояснил он.
Бутовецкий обратил внимание, что, согласно гражданскому законодательству, в случае недействительности сделки каждая из сторон должна вернуть другой все полученное
Какие еще могут быть варианты?
Изменения законодательства. В судах по подобным случаям оспаривания сделок с недвижимостью чаще всего применяются статьи 177, 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, которые «просты и понятны» и много раз разъяснены. «Поэтому если говорить об этих статьях, менять нечего», — уверен представитель минюста РФ. Что касается ст. 302 ГК РФ («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»), то она в подобных случаях не применяется, а работает только тогда, когда покупатель не знал, что приобретает не у собственника.
Страховые механизмы и компенсации. По мнению Гультяева, тут может быть некий компенсаторный механизм по аналогии со страхованием. Он есть, например, в Великобритании, где созданы специальные фонды для подобных случаев. Но это будет означать огромные пошлины для населения.
Еще один вариант — страхование титула. Сейчас это добровольно, сумма такого страхования составляет немного — 0,3% от стоимости. Впрочем, участники дискуссии указывали, что страховые компании и сейчас не очень любят этот вид страхования и вряд ли захотят брать на себя все риски рынка недвижимости.
Подкорректировать работу судов. Бутовецкий обратил внимание, что, согласно гражданскому законодательству, в случае недействительности сделки каждая из сторон должна вернуть другой все полученное. Но получается, что квартиру возвращают продавцу, а деньги покупателю — не всегда. Поэтому, предложил замглавы Росреестра, следовало бы обратиться к Верховному суду РФ, который дал бы рекомендации судам писать в резолютивной части, как исполнять решение. «Наверное, справедливым было бы решение, что запись в Росреестре гасится, только когда деньги передаются обратно… То есть, мне кажется, у судов есть все возможности, чтобы последовательно не только оценивать саму сделку, но и определять порядок ее исполнения», — заявил Бутовецкий.
Судья ВС РФ Вавилычева напомнила ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав одного человека не должно нарушать права другого. Поэтому она предложила законодательно закрепить механизм, что сначала возвращаются деньги, а потом — имущество, которое до этого момента может быть в залоге.
А что касается пленума ВС РФ, то пока, по ее словам, будут анализировать судебную практику, а уже потом решать, нужен ли этот механизм, в том числе обзор судебной практики по подобным случаям. Вавилычева указала, что смысл обзора ВС РФ судебной практики в том, чтобы показать пример именно правомерного поведения. «Если мы будем показывать все дела, все ситуации, которые происходят, где есть примеры и неправомерного поведения, мы тем самым можем спровоцировать всплеск таких дел», — пояснила она. В качестве примера она вспомнила, как несколько лет назад многие родственники погибших под колесами поездов начали требовать с РЖД компенсации морального вреда. Причем стали появляться требования по случаям 10–20–30-летней давности. Как итог в судах некоторых регионов начали взыскивать с РЖД большие суммы. «Мы остановили эту проблему, указали: нет, и дела пропали. То есть мы показали, как надо себя вести, и дела пропали», — объяснила судья ВС РФ.
По ее мнению, так и сейчас: «Чем больше тиражируется эта ситуация, чем больше о ней говорится, не то что люди для себя черпают правомерную информацию, есть люди, которые черпают для себя и неправомерную информацию. То есть они полагают: „Ага, эта схема работает. Везде говорят о том, что суды применяют одностороннюю реституцию, что выигрывают продавцы. Ну что же нам с этой темой не поработать?“». При этом Вавилычева подчеркнула, что в ВС РФ проанализировали СМИ и насчитали только 17 подобных случаев, которые тиражировали разные газеты и телеканалы.
Период охлаждения. Он может применяться перед получением продавцом наличных денег после сделки. Допустим, это могут быть 7 дней. «Там, где нет наличных, эти сделки не интересуют мошенников, — считает вице-президент российской гильдии риелторов Андрей Банников. — Мы на самом деле не видим сделок, где покупались бы альтернативные площади, при этом бы мошенникам было интересно поменять квартиру на тушенку или машину. Нет. Только наличные деньги. Даже если продавец получает безналичные деньги, все равно он их потом снимает, отдает курьеру, который везет в криптообменник, и на этом все заканчивается».
Временно ограничить дееспособность продавца. Советник президента гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков уверен, что добросовестность надо требовать не только от покупателя, но и от продавца. «Мы видим, что продавец, попав под влияние мошенников, вводит в заблуждение покупателя, а последствия несет именно покупатель. Квартира возвращается продавцу, при этом деньги покупателям могут не вернуться. Это разрушает доверие к рынку, значит, ответственность должна ложиться и на продавца», — указал он. Поэтому Барсуков предложил создать «механизм автоматического ограничения дееспособности гражданина», если он в ходе суда был признан неосознающим свои действия в момент проведения сделки.
Кроме того, он попросил в законе прояснить разницу между заблуждением и влиянием мошенников. «Если человек ранее не фигурировал в подозрительных операциях — это одна логика защиты, но, если его предупреждала полиция, фиксировались эпизоды взаимодействия с мошенниками, он целенаправленно шел на сделку, нельзя перекладывать последствия на покупателя. В таких случаях следует исключать признание сделки недействительной за счет покупателя и закрепить эти критерии для судов», — считает Барсуков.
Также, по его мнению, следует установить единую признаваемую судами процедуру психиатрического освидетельствования до сделки, которая не будет обнуляться последующими экспертизами.
Еще одна инициатива — возможность разным организациям (банкам, полиции, мобильным операторам, риелторам) ставить «маркеры» в цифровом профиле каждого гражданина, если замечены подозрительные действия. Туда же, кстати, можно вносить информацию о лишении дееспособности. В итоге можно точечно вводить период охлаждения для граждан, у которых в профиле несколько «маркеров».
Депутаты от фракции «Справедливая Россия» во главе с Сергеем Мироновым внесли в Госдуму законопроект о периоде охлаждения при продаже квартир
***
Уже после проведения круглого стола стали известны некоторые конкретные инициативы народных избранников. Так, депутаты от фракции «Справедливая Россия» во главе с Сергеем Мироновым внесли в Госдуму законопроект о периоде охлаждения при продаже квартир. Соответствующие поправки могут внести к закону «О государственной регистрации недвижимости». Помимо этого, депутаты предлагают предусмотреть возможность регистрации сделки продавцом-физлицом не ранее чем через 7 дней после заключения договора.
«За это время продавец оценит свои действия, и если он поймет, что находится под воздействием мошенников, то сможет отказаться от продажи жилья», — пояснил Миронов. В то же время продавец получит деньги за продажу квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности и лишь на банковский счет. Наличные расчеты будут полностью исключены.
Кроме того, авторы инициативы хотят обязать продавца при продаже единственного жилья доказать, что у него будет место для проживания. Для этого ему необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие лица, у которого продавец будет проживать после продажи квартиры.
Кроме того, депутаты Госдумы Илья Вольфсон и Сергей Колунов направили официальное обращение председателю Верховного суда РФ Игорю Краснову (текст обращения имеется в редакции) по вопросу «мошенничеств с недвижимостью „невменяемыми“ продавцами». Депутаты совместно с экспертным сообществом сейчас разрабатывают поправки к законодательству. Что они предлагают ввести?
- Обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.
- Обязательное страхование сделок, если квартира является единственным жильем для продавца или покупателя.
В письме Краснову депутаты просят предоставить позицию Верховного суда Российской Федерации по данному вопросу и дать оценку сложившейся судебной практике.
«Еще месяц назад случай с пенсионеркой из Зюзино казался чем-то из ряда вон выходящим, но за ним последовали сообщения со всей страны. Оценивать остроту вопроса, основываясь на количестве случаев, я бы не стал. История, может быть, и не массовая в сравнении с теми же самыми телефонными мошенничествами, но куда более фатальная для пострадавших. Одно дело — потерять несколько десятков тысяч рублей, другое — остаться без жилья и денег за квартиру. Кроме того, вызывают огромное возмущение цинизм и беспринципность людей, которые вовлекают в свои схемы пожилых людей», — прокомментировал Вольфсон свою инициативу корреспонденту «БИЗНЕС Online».
По его словам, депутаты сейчас ведут консультации с экспертами рынка недвижимости. «Вместе с моим коллегой по Госдуме Сергеем Колуновым мы пришли к выводу, что обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, связанных с приобретением жилья, и обязательное страхование сделок, если такое имущество является для продавца или покупателя единственным, на сегодняшний день помогут ощутимо сократить поле для мошенников. Дождемся мнения Верховного суда и будем дорабатывать эти инструменты при необходимости. Есть еще несколько подходов, но пока они в проработке, еще рано заявлять о них публично».
Комментарии 19
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.