Назира Бузина: «Наложение участков в результате несоответствия между документами и фактическим размежеванием — бич всего постсоветского пространства, но в Закамье это проявляется особенно ярко» Назира Бузина: «Наложение участков в результате несоответствия между документами и фактическим размежеванием — бич всего постсоветского пространства, но в Закамье это проявляется особенно ярко» Фото: Андрей Титов

Земельное право — одно из самых запутанных и сложных

— Назира Камиловна, насколько в Закамье остры вопросы, связанные с земельными участками? Есть ли региональная специфика?

— Я работала в таких профильных организациях, как Кадастровая палата, Росреестр, Палата имущественных и земельных отношений, была начальником юридического отдела Тукаевского района. То есть про земельные вопросы в Закамском регионе знаю от и до, изнутри, со всеми подводными камнями.

Если говорить о главной болевой точке, которая рождает массу споров, — это смещение, или, как еще говорят, сдвижка границ. Наложение участков в результате несоответствия между документами и фактическим размежеванием — бич всего постсоветского пространства, но в Закамье это проявляется особенно ярко. Здесь есть объекты со смещением на десятки метров. Иногда человек много лет живет, уверенный, что весь участок за забором. А когда решает продать или вступает в наследство, оказывается, что его земля по документам находится на 20–30 метров дальше и на ней уже стоит чей-то сарай или проходит дорога. И начинаются многолетние споры.

Проблема усугубляется тем, что земельное право — одно из самых запутанных и сложных. Земельный кодекс РФ отсылает к закону субъекта, закон субъекта — к нормативным актам муниципалитета. И когда гражданин, вооружившись только федеральной нормой, идет бороться за свои права, ему говорят: «Нет, у нас здесь свой регламент, свои ПЗЗ (правила землепользования и застройки)». Вступая в спор, нужно учитывать все изменения начиная с 2011 года, когда были внесены серьезные изменения в Градостроительный кодекс, задвинувшие Земельный кодекс на второй план, а с 1 января 2025 года окончательно закрепившие приоритет генплана в регулировании использования земельных участков. Без глубокого погружения в местную специфику и все эти законодательные «слои» здесь делать нечего.

Назира Бузина — ведущий партнер адвокатского бюро «Индемнитет» в Закамье.

Окончила юридический факультет (в 2014 году).

2007–2017 — работала в Управлении Роснедвижимости, Тукаевском филиале Земельной кадастровой палаты, Палате имущественных и земельных отношений Исполнительного комитета Тукаевского района.

2017–2025 — начальник юридического отдела в аппарате совета Тукаевского района.

С 2025-го — ведущий партнер адвокатского бюро «Индемнитет» в Закамье.

— Тот, кто начинает отстаивать свои права самостоятельно, часто наталкивается на отказ со стороны госорганов. Это для гражданина тупик?

— Надо понимать, что везде работают люди и им свойственно ошибаться. На вашей стороне остается Кодекс административного судопроизводства (КАС), который действует с 2016 года для обжалования действий, бездействий и решений государственных и муниципальных органов. Типичная ситуация: вы приходите регистрировать дом в Росреестр, подаете, как вам кажется, все документы, а через 10 дней получаете отказ. Или пишете заявление в муниципалитет о предоставлении участка, а вам приходит отрицательное решение.

Вот этот отказ и есть тот самый акт, который можно обжаловать. Ключевая проблема, с которой мы сталкиваемся постоянно, — это «хождение по кругу». Суды, особенно в административных делах, сейчас загружены выше головы и обычно выносят стандартный вердикт: «Решение признать незаконным, обязать устранить нарушения». Человек с этим решением суда возвращается в тот же орган к тому же специалисту, который выносит новый отказ, часто по той же самой форме. Так может длиться годами. Наша задача как адвокатов состоит в том, чтобы не допускать таких многолетних марафонов.

«Приведу пример: есть участок, по нему проходит ЛЭП. Собственник из-за охранной зоны не может ни построиться, ни сдать землю в аренду. Фактически он лишен права пользоваться своей собственностью и имеет право на компенсацию за это» «Приведу пример: есть участок, по нему проходит ЛЭП. Собственник из-за охранной зоны не может ни построиться, ни сдать землю в аренду. Фактически он лишен права пользоваться своей собственностью и имеет право на компенсацию за это» Фото: «БИЗНЕС Online»

— С какими еще вопросами в ваше бюро обращаются бизнес, частные лица?

— По вопросам права пользования чужой собственностью, например установления сервитутов. Линейные объекты — электрические сети, газо- и водопроводы исторически, иногда с прошлого века, проходят по частным землям, а практика в этой области только формируется. То есть единой судебной практики почти нет, она склоняется то в одну, то в другую сторону.

Приведу пример: есть участок, по нему проходит ЛЭП. Собственник из-за охранной зоны не может ни построиться, ни сдать землю в аренду. Фактически он лишен права пользоваться своей собственностью и имеет право на компенсацию за это. Мы подаем иск об установлении сервитута и взыскании платы за его использование. Такая «аренда» за одну линию может доходить до 100 тысяч рублей в месяц.

— Вы упомянули проблему «сдвижки» участков. А есть ли проблемы, о которых многие пока не знают, но они уже «горят» и станут массовыми?

— Без преувеличения, бомба замедленного действия — это зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Приаэродромные, лесозащитные зоны, зоны магистральных трубопроводов и прочие должны быть установлены и внесены в ЕГРН. К ним же отнесены и зоны минимальных расстояний (ЗМР) до магистральных или промышленных газопроводов. Собственник сооружения, в связи с размещением которого до 1 января 2022 года установлена ЗОУИТ, обязан направить сведения об охранных зонах и ЗМР в орган кадастрового учета (если таких данных нет) не позднее 2025 года.

Например, ЗМР может составлять 1,5 километра. В радиусе этих полутора километров запрещено любое капитальное строительство, кроме разве что посадки кустарников. Но что мы видим на картах, когда начинаем анализировать ситуацию? А там уже давно стоят многоквартирные дома, коммерческие объекты, расположены промзоны. Раньше была только охранная зона, и в ней как-то регулировали строительство, давали отказы. А ЗМР до недавнего времени вообще не существовало. Можно спрогнозировать, какая это будет колоссальная проблема, когда тысячи собственников вдруг узнают, что они не могут поставить на своей земле ни магазин, ни дом, так как он попадает в запретную зону.

— И что же делать хозяевам таких потенциально проблемных участков? Затаиться, ожидая, что, возможно, пронесет?

— Ждать — самый проигрышный вариант. Мы уже нашли и опробовали решения, которые дали положительный результат. В практике нашего бюро было сложное дело с участком под многоэтажное строительство, при подготовке документов обнаружилось, что на него накладывается такая зона. Мы подали иск, для которого самое сложное — доказать суду, что исчерпаны абсолютно все другие способы досудебной защиты. Адвокаты бюро прошли всю цепочку: писали десятки писем собственникам линейного объекта, собирали кипу отказов и официальных ответов. И только когда у нас появилась солидная пачка документов, суд встал на нашу сторону, сняв один слой по ЗМР. То же самое следом прошли по промышленному строительству. Но это оружие последнего шанса, оно требует титанической подготовительной, «закадровой» работы. Вообще, 80% успеха в земельных спорах — это собрать безупречный пакет документов. Когда ты с этим приходишь в суд, полдела уже сделано.

«Те, кто внял советам профессионалов, озаботился пересмотром кадастровой оценки сразу, в начале 2024 года, не дожидаясь, когда придет исчисленный по-новому налог на имущество, оказались в выигрыше»Фото: Андрей Титов

«Мы успешно снижали оценку участков, объектов недвижимости через суд»

— Вам доводилось работать с частными лицами в похожих, пусть и менее масштабных, ситуациях?

— В качестве начальника юридического отдела в администрации Тукаевского района — неоднократно. Вспоминаю случай, когда женщина построила дом, получив все разрешения в тот самый переходный период, когда как раз устанавливались эти зоны. Она ничего не нарушала, действовала строго по закону, как и муниципалитет, но ее дом попал в ЗМР газопровода. Суд обязал муниципалитет выплатить компенсацию за невозможность использования участка. Владелица получила порядка 1,5 млн рублей, кроме того, ей помогли организовать разборку деревянного дома и предоставили другой участок, куда дом перевезли и собрали заново. Так что в данном случае для частного лица все кончилось благополучно. Но с юридическими лицами, где счет идет на сотни миллионов рублей, обычно все гораздо сложнее.

— Ситуация с ЗМР напоминает историю с увеличением кадастровой стоимости жилья и земельных участков, о которой Владимир Бузин предупреждал читателей еще два года назад. Получается, в вопросах недвижимости надо действовать на опережение?

Владимир Бузин, адвокатское бюро «Индемнитет»: «От защиты своей свободы нельзя отступить»

— Верное наблюдение. Те, кто внял советам профессионалов, озаботился пересмотром кадастровой оценки сразу, в начале 2024 года, не дожидаясь, когда придет исчисленный по-новому налог на имущество, оказались в выигрыше. Мы успешно снижали оценку участков, объектов недвижимости через суд, экономя доверителям-юрлицам миллионы на налогах. Позже, когда рыночная стоимость земли у многих уже догнала кадастровую, многие собственники, думаю, пожалели об упущенном времени. В 2026–2027 годах в Татарстане пройдет очередной тур государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в ЕГРН земельных участков и объектов капстроительства, это повод для собственников отслеживать ситуацию и заранее задуматься о надвигающейся проблеме.

Точно так же и с ЗМР. Благо мы предупреждаем своих доверителей о возможных сложностях и предлагаем уже апробированные решения.

«К нам за помощью обращаются и коллеги-юристы из крупных компаний. Потому что земельное право — это глубокая и сложная специализация, требующая обширной практики»Фото: Андрей Титов

Юридическая проверка спасает от покупки проблемных земельных участков

— Какой совет вы могли бы дать и частным лицам, и бизнесу, чтобы минимизировать риски при операциях с земельными участками?

— Не экономьте на предварительной юридической проверке, так как далеко не все видно на картах и планах. Прежде чем приобретать участок, особенно под бизнес-цели, проверьте все: действующие ПЗЗ, генплан, наличие линейных объектов, ЗОУИТ, «красные» линии и прочее. Мы такие комплексные проверки проводим за 5–10 дней. Это спасает наших доверителей от покупки «кота в мешке» стоимостью в миллионы. И порой мы предостерегаем от сделки, потому что участок, например, оказался в аэродромной зоне или в границах древнего поселения, где копать можно не глубже 60 сантиметров.

— Назира Камиловна, ваш уникальный опыт работы «по обе стороны баррикад» — огромное преимущество. В каких еще направлениях вы и бюро помогаете бизнесу?

— Земельные споры почти всегда осложнены вопросами, связанными с наследственным, семейным, корпоративным правом. 

Кроме земельного права, мы с коллегами специализируемся и на других ключевых, как мне кажется, направлениях: договорном, праве интеллектуальной собственности и правовом регулировании рекламы. Вся наша деятельность в этих сферах направлена на минимизацию правовых рисков доверителей и обеспечение соответствия их деятельности законодательству.  

Также к нам за помощью обращаются и коллеги-юристы из крупных компаний. Потому что земельное право — это глубокая и сложная специализация, требующая обширной практики, судебные заседания по этим делам порой длятся годами. А мы если беремся, то никогда не сдаемся, пробуем разные способы защиты. Это вопрос нашей репутации и профессиональной принципиальной позиции.