Марат Калимуллин: «Анализ рынка показывал — буквально в шаге от метро „Козья Слобода“ и Ягодной слободы растут новые жилые кварталы, туда заезжают тысячи людей, но где им работать? Ехать в центр?»

«Слоган „Будь в потоке“ отражает нашу динамику»

— Марат, как возникла идея превратить старые гаражи в современное офисное пространство?

— В прошлом году мы выкупили участок на ул. Проточной. Я смотрел на эти гаражи и видел не ржавые ворота, а… кирпичные стены метровой толщины, которые переживут нас всех! Фундамент позволял построить капитальный объект. Анализ рынка показывал — буквально в шаге от метро «Козья Слобода» и Ягодной слободы растут новые жилые кварталы, туда заезжают тысячи людей, но где им работать? Ехать в центр? Мы изучили аналитику и увидели явный пробел на рынке — людям нужны современные офисы здесь, в шаговой доступности от дома, и обязательно с парковкой! Потому что, согласитесь, не очень хочется идти к косметологу или психологу, предварительно покружив полчаса в поисках места для машины.

Перед стройкой мы также проверили юридическую чистоту — земля здесь изначально предназначена для коммерции. Всё, магия случилась! Старые гаражи, которые годами были заброшены, стали для нас новым пространством, где рождается и растет бизнес.

Ну, и конечно, мы уловили запрос города. 

Сегодня в Казани стоит задача превращать бывшие промзоны и гаражи в «третьи места» — современные, комфортные пространства для работы и жизни. И рынок нам ответил взаимностью: все офисы в «Потоке» были раскуплены еще до конца ремонта!

Марат Калимуллин основатель «ЭРМК-Групп»

— Как долго шла стройка, уложились в сроки?

— Мы изначально поставили для себя сжатые сроки. С марта по сентябрь мы полностью преобразили объект, поменяли все кроме фундамента и стен. Провели коммуникации — воду, канализацию, ливневку, отопление. Получили все разрешения, в том числе от городской архитектуры на фасады. В каждом офисе сейчас — отдельный вход, санузел, кондиционер. А еще, арендатор имеет сюда доступ круглосуточно.

Когда мы завершили стройку, была идея назвать проект «Гаражи», но от них ничего не осталось! Поэтому мы остановились на «Потоке» — и из-за созвучной улицы Проточная рядом, и потому что наш слоган пространства «Будь в потоке» отражает его динамику.

«В ноябре уже начали заселяться первые арендаторы, и сегодня осталось всего 6 свободных помещений. Все резиденты дополняют друг друга»

— Что сегодня представляет из себя «Поток» и чем он отличается от других офисов или бизнес-центров?

— Сегодня здесь 20 офисов. В ноябре уже начали заселяться первые арендаторы, и сегодня осталось всего 6 свободных помещений. Все резиденты дополняют друг друга. Наша концепция в том, что мы создаем комьюнити-офис, тщательно подходим к отбору, чтобы сохранить атмосферу. Не пускаем сюда кальянные, табачные, алкогольные магазины.

Что касается площадей, мы ориентировались на запросы предпринимателей, поэтому у нас есть помещения разного формата. Самый маленький офис — 18 «квадратов», идеальное место для психолога, коуча или мастера, который принимает по одному клиенту. Самый большой — 47 квадратных метров. Такие пространства берут, например, студии красоты, чтобы разграничить зону ресепшена и несколько кабинетов, или йога-центры.

Марат Калимуллин, «ЭРМК-Групп»: «Беру неликвид, вдыхаю жизнь и наполняю людьми!»

— Кто из арендаторов уже начал работу?

— В «Потоке» уже работает сильное и разнопрофильное сообщество резидентов. Сегодня здесь открыты офис дизайнерских кирпичей, студия наращивания волос, магазин профессиональных уходовых средств для волос, магазин парфюмерии. Функционирует детская архитектурная школа, студия йоги, кабинет аппаратного массажа, салон маникюра и педикюра. Каждый из этих арендаторов — не просто пользователь пространства, а часть комьюнити, которое формирует атмосферу проекта: внимательность к качеству, эстетике и результату ощущается в каждой сфере, благодаря чему «Поток» развивается как живой, наполненный и по-настоящему рабочий комплекс.

«Что касается площадей, мы ориентировались на запросы предпринимателей, поэтому у нас есть помещения разного формата»

— Есть ли в «Потоке» коворкинг?

— Мы активно развиваем направление почасовой аренды — и это абсолютно отдельная, высоковостребованная история. Мы создали несколько стильных, полностью оборудованных переговорных комнат, которые можно арендовать на час или несколько часов. Здесь есть все что нужно для продуктивной работы: большой телевизор или монитор для презентаций, флипчарт, высокоскоростной Wi-Fi, удобная современная мебель, кондиционер, принтер, вода. Например, психологи или коучи проводят у нас индивидуальные и групповые сессии, репетиторы организуют занятия, бизнесмены проводят тренинги, деловые переговоры, творческие студии устраивают мастер-классы и воркшопы.

У нас очень гибкая система тарифов: есть разовые посещения, а также выгодные абонементы на 5 и 10 часов. Стоимость часа начинается от 350 рублей. По сути, мы даем возможность пользоваться преимуществами премиального офиса, не неся затрат на его полное содержание.

«Я глубоко анализирую боли, страхи и желания будущих арендаторов. Именно поэтому наши объекты сдаются дороже и быстрее рынка»

«Прежде чем начать любой проект, я задаю себе вопрос: «А кто здесь будет работать или жить?»"

— Вы упомянули, что помещения в «Потоке» были раскуплены еще до открытия. Какая экономика проекта для инвестора?

— В этом проекте у нас 2 вида инвесторов. Первые — те, кто купил офисы для последующей перепродажи и те, кто для сдачи в аренду. Почти половина наших инвесторов планируют перепродажу в течении года и их доходность может достигать 60-70 процентов. Приведу пример: один инвестор купил у нас офис за 4 миллиона рублей на старте проекта, а продал за 7,3 миллиона, то есть получил 82 процента прибыли. А сейчас для нового собственника доход составляет 600 тысяч в год с аренды.

— Какую роль в этом проекте играет ваша компания?

— Наша компания «ЭРМК-Групп» — это компания-девелопер с полной ответственностью. Что это значит? Это философия ведения бизнеса, которая заключается в том, чтобы не просто купить большой объект, отремонтировать, тем самым повысить его стоимость, а затем продать, разбив на маленькие площади.

Мы полностью замыкаем на себе жизненный цикл проекта и несем за него ответственность от первой линии на чертеже до стабильного дохода инвестора.

Марат Калимуллин основатель «ЭРМК-Групп»

Кто обычно участвует в девелоперских проектах? Продавец объекта, инвесторы (те, кто ждет доход в виде процентов, и те, кто покупает для аренды), арендаторы и управляющая компания. Все эти игроки редко могут найти общий язык самостоятельно. Моя роль — стать тем связующим звеном, которое объединяет их всех в одну слаженную систему, где выигрывает каждый. Я прозрачно показываю всю аналитику, объясняю, почему мы устанавливаем ту или иную арендную ставку, и делаю всё, чтобы вложения инвестора были не только прибыльными, но и безопасными.

Ну, и прежде чем начать любой проект, будь то «Поток» или будущий апарт-отель, я задаю себе вопрос: «А кто здесь будет работать или жить?». Я глубоко анализирую боли, страхи и желания будущих арендаторов. Именно поэтому наши объекты сдаются дороже и быстрее рынка.

— Вы остаетесь в проекте как управляющая компания — чем она занимается?

— Это не про то, чтобы только лампочки менять и снег убирать, хотя мы, конечно, и это делаем идеально. Это вообще не про эксплуатацию здания. Это про управление бизнес-экосистемой. Задача УК — сделать так, чтобы стоимость объекта и доходность инвесторов только росли. А как этого добиться? Обеспечив полную занятость и максимальное удовлетворение арендаторов. Каждый резидент получает вход в сообщество, где можно обмениваться клиентами, идеями и расти вместе. И мы инвестируем в это сообщество. Например, недавно приглашали юриста, который подробно разбирал новую маркировку рекламы. Планируем проводить налоговые ликбезы, нетворкинги и партнерские встречи, налаживать мосты между бизнесом и властью.

Их деньги всегда будут обеспечены реальным, ликвидным активом — землей или объектом недвижимости. Это не криптовалюта, которая может в ноль уйти, и не акции, которые скачут туда-сюда.

«Задача УК — сделать так, чтобы стоимость объекта и доходность инвесторов только росли. А как этого добиться? Обеспечив полную занятость и максимальное удовлетворение арендаторов»

Сети гостиниц и венчурный фонд: куда инвесторы несут большие деньги?

— Исполнился год как ваша компания сформировалась с юридической точки зрения. С какими результатами подходите к 2026-му?

— Это был год феноменального роста и, главное, систематизации.

Во-первых, финансы. Наша капитализация за этот год выросла в 9 раз! Для меня это главный показатель того, что мы движемся в правильном направлении. Если говорить о проектах, то мы поставили на колеса три проекта с оборотом около 300 миллионов рублей.

Во-вторых, и это даже важнее денег — сегодня у меня есть команда профессионалов, которая может тянуть одновременно не три проекта, а десять, без потери качества. Мы построили тот самый «двигатель», который теперь можно масштабировать.

И, в-третьих, доходность наших инвесторов. По проекту «Поток» инвесторы уже получили не менее 40% годовых, а с учетом перепродажи их доходность достигает 60-70%.

Марат Калимуллин, «ЭРМК-Групп»: «Для владельцев крупных объектов наши решения как глоток свежего воздуха»

— Но вы не останавливаетесь на офисах. Следующий шаг — гостиничный бизнес. Где ждать новых проектов?

— В сфере гостеприимства в Казани я вижу очень четкие, незанятые ниши. Городу не хватает качественных и доступных решений для двух ключевых аудиторий: деловых людей и медицинских туристов. Будущее — за сетями, поэтому мы выйдем на рынок с тремя проектами одновременно, чтобы захватить разные сегменты.

Гостиница в центре города — это будет наша флагманская история, место с повышенным уровнем сервиса. Сейчас проект находится в активной стадии согласований и проработки дизайн-проекта.

Также мы видим огромный неудовлетворенный спрос на приаэропортный апарт-отель. Пятизвездочная гостиница рядом постоянно забита, а цены там высоки для рядового командировочного. Поэтому мы предлагаем решение уровня «три звезды» — комфортно, стильно, все необходимое, по адекватной цене. Уверен, это будет хитом, особенно с учетом планов по расширению аэропорта и роста потока деловых туристов.

И еще одна локация — привокзальная гостиница в центре Казани. Мы уже ведем переговоры по нескольким объектам напротив ж/д вокзала, в том числе по знаковым местам, которые долгое время простаивали.

— Вы упомянули медицинский туризм. Что это будет за проект?

— Мы активно прорабатываем создание гостиниц при крупных медицинских центрах, например, рядом с РКБ или Онкологической больницей. В Москве такая практика давно стала нормой, а в Казани этот рынок только формируется.

— Как планируете финансировать проекты?

— В 2026 году мы запустим венчурный инвестфонд, куда могут войти как наши текущие партнеры, так и новые инвесторы. Это позволит диверсифицировать риски и объединить капиталы для реализации таких масштабных задач. Другие проекты могут быть реализованы по модели прямого инвестирования или даже долевого строительства.

— Зачем это инвесторам, которые и так могут купить, например, отдельный офис?

— Потому что одиночный игрок сегодня не может конкурировать с сетями и крупным капиталом. Задача фонда — дать инвестору то, что он не может получить сам. Согласитесь, один инвестор с 50 миллионами не купит гостиницу за 250 миллионов. А пул из десяти таких инвесторов — не просто купит, а сможет вести торг и получить лучшую цену. Большие деньги делают большие деньги — это неизбежный закон.

— Как будет устроен фонд?

— Мы создаем прозрачную и справедливую структуру, ориентируемся на входной билет от 30 до 50 миллионов рублей. Это позволяет собрать пул серьезных партнеров — нам нужно не 100 человек, а 10-15, с которыми можно работать точечно. У каждого инвестора есть право голоса и точки контроля над управляющей командой.

Ну, и главное, безопасность.

Деньги инвесторов в фонде всегда будут обеспечены реальным, ликвидным активом — землей или объектом недвижимости. Это не криптовалюта, которая может в ноль уйти, и не акции, которые скачут туда-сюда. Это бетон, кирпич и металл, которые всегда останутся в их собственности.

Марат Калимуллин основатель «ЭРМК-Групп»

Скоро все подробности появятся в нашем Telegram-канале «Дневник девелопера». Там самые интересные и выгодные инвестиционные предложения: цены «на старте», специальные условия, закрытые продажи. Я веду его лично, это возможность быть на 100% прозрачным перед нашими партнерами и инвесторами.