На господдержку льготной ипотеки выделяют уже 5% бюджета страны — «недешево», как оценивает вице-премьер Марат Хуснуллин. Нужны новые механизмы финансирования стройки. Но в условиях высокой ставки ЦБ классическая ипотека фактически убита. На этом фоне идея строительных сберегательных касс — механизма, который давно работает за рубежом, — кажется одним из возможных выходов. Если законопроект, внесенный Айратом Фарраховым и Оксаной Дмитриевой, примут, появится возможность взять ипотеку под 4–6% годовых. Пока в правительстве РФ хотя и не отвергают идею, но отправляют авторов идти по пути развития жилищных сбережений в обычных банках. Эту идею в Думе рассматривают с 2023 года. О плюсах и минусах — в материале «БИЗНЕС Online».
«Это не порождает кредитного рабства. Вы накапливаете определенное время, а потом получаете кредит», — отметила Дмитриева
Как законопроект о стройсберкассах дошел до Думы
Законопроект о стройсберкассах Оксаны Дмитриевой, Айрата Фаррахова и Олега Димова наконец добрался до Госдумы. О том, что депутаты готовят законодательную инициативу с альтернативой ипотеке, «БИЗНЕС Online» писал в мае 2024 года. Тогда документ направляли в правительство РФ, чтобы получить заключение, — и теперь, получив его, внесли на рассмотрение нижней палаты парламента.
Суть законопроекта — привлечение денег населения в долгосрочные вклады под низкий процент, а затем выдача ипотеки под низкий процент. Делать это предполагается в строительных сберегательных кассах (ССК), т. е. узкоспециализированных банках. Они могут заниматься только вкладами и ипотекой, а также выдавать деньги на капремонт домов. Т. е. никаких валютных и биржевых спекуляций, никаких кредитов по высоким ставкам. Надзор за их деятельностью ведет Центробанк.
В чем выгода для населения? Граждане вкладывают деньги в ССК на срок не менее двух лет, но под низкий доход — 1–3% годовых. Однако это компенсируется в будущем низким процентом по кредиту на улучшение жилищных условий. Согласно законопроекту, разница ставки по вкладу и кредиту не может превышать 3%. Это значит, что теоретически можно будет получить деньги как минимум под 4% годовых. «Это не порождает кредитного рабства. Вы накапливаете определенное время, а потом получаете кредит», — отметила Дмитриева.
Чтобы копить на первоначальный взнос таким образом было выгодно, предлагается поучаствовать и государству. Механизм похож на программу долгосрочных пенсионных сбережений — государство дополняет вклад. В случае с жилищными сбережениями авторы закона предлагают поощрять вкладчика премией в 20% от ежегодного прироста вклада. Но максимальная сумма премируемого прироста — 300 тыс. рублей. Поэтому ежегодно государство будет увеличивать вклад на 60 тыс. рублей. Т. е. пополнять вклад можно и на гораздо большие суммы, только премия от этого увеличиваться не будет.
«По 2025-му на льготирование ипотеки государство потратит 1,7 триллиона рублей за счет бюджета. На следующий год, как говорит минфин, запланировано 1,5 триллиона»
Как только вкладчик накопит 30–50% от стоимости квартиры, у него появляется шанс взять ипотеку на оставшуюся сумму. Однако, как говорится в пояснительной записке, ждать придется от 2 до 6 месяцев — зависит от достаточности распределяемой массы. А кредиты, как правило, предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Естественно, договор можно расторгнуть досрочно. Но в этом случае поощрение от государства придется вернуть, зато небольшие проценты все равно останутся.
Какая выгода для государства? Экономия бюджета: это дешевле, чем субсидировать банки на разницу между коммерческой и льготной ипотекой.
Сколько стоит бюджету страны господдержка льготной ипотеки? В пояснительной записке к законопроекту о стройсберкассах были сделаны расчеты по первым месяцам 2024 года. Тогда расходы государства на один льготный кредит, который в среднем был 4 млн рублей, составляли до 1,7 млн рублей, т. е. 42% от объема кредита. Уже тогда отмечалось, что расходы федерального бюджета по сравнению с 2023 годом выросли в 4 раза и достигли 453,8 млрд рублей. Но с тех пор и ставки значительно подскочили.
По данным Объединенного кредитного бюро, за 9 месяцев 2025-го было выдано более 603 тыс. ипотек на 2,6 трлн рублей. Это примерно на треть меньше, чем с января по сентябрь 2024 года. При этом доля программ с господдержкой, по оценкам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, достигла 82% — это рекорд. «Мы продолжаем поддерживать ипотеку. У нас никогда за всю историю ипотеки не было так, чтобы 82 процента ипотечных кредитов выдавалось с участием государства. Сейчас только благодаря этому мы смогли сохранить сбережения граждан», — сказал он.
С господдержкой за январь – сентябрь 2025 года выдано почти 357 тыс. ипотек на 2,05 трлн рублей. По сумме льготная ипотека в 4 раза весомее, чем коммерческая.
Несмотря на то что рыночная ставка ипотеки более 21%, льготные ипотеки продолжают выдавать под 6% годовых. «Это недешево обходится для бюджета, но мы продолжаем это делать. И считаем, что по мере снижения ставки восстановится рыночная ипотека и отрасль пойдет в очередной рост», — отметил вице-премьер.
«Недешево» — это 2 трлн рублей в 2025 году. Речь о 5% бюджета России — эти деньги идут в банки, компенсируя им разницу ставки между рыночной и льготной ипотекой. Для сравнения: в 2025 году федеральным бюджетом по разделу «Образование» предусмотрено 1,56 трлн рублей.
Вклад бюджета страны в программу стройсбережений тоже предполагается. Однако он, как считают авторы законопроекта, будет намного меньше, чем те средства, которые тратятся на субсидирование льготной ипотеки сейчас. В условиях растущего дефицита бюджета эти расходы выглядят все менее эффективно. «По 2025-му на льготирование ипотеки государство потратит 1,7 триллиона рублей за счет бюджета. На следующий год, как говорит минфин, запланировано 1,5 триллиона, но я насчитала больше», — пояснила в беседе с «БИЗНЕС Online» Дмитриева. По ее словам, такого объема средств хватило бы, чтобы охватить системой ССК все население страны.
Система стройсбережений с госпомощью примерно в 5 раз эффективнее с точки зрения расходов бюджета, чем льготная ипотека.
«Насколько субсидирование ипотеки эффективно при сегодняшней ключевой ставке? — добавил в беседе с нашим изданием Фаррахов. — Насколько мы реально можем построить это жилье? Поэтому мы не отрицаем то, что есть. Но мы предлагаем все-таки задуматься, что, может быть, путь стройкасс был бы более эффективным».
Кроме того, по мнению Дмитриевой, эта система крайне выгодна для строительной отрасли, которая с помощью такого механизма получит стабильные финансовые потоки, не зависящие от колебаний рыночной конъюнктуры. «Эти сбережения пойдут исключительно на финансирование жилищного строительства. Они не могут использоваться ни на что другое, то есть не могут быть потрачены ни на спекуляции, ни на валюты, ни на еще что-то», — резюмировала депутат.
Система стройкасс никак не сможет повлиять на рост цен на квадратный метр, считают разработчики закона. Так что, сколько времени придется копить те самые хотя бы 30% на первоначальный взнос, вопрос открытый.
Однако Дмитриева напомнила, что в странах Восточной Европы, где распространена эта система, есть опыт работы стройсберкасс с аффилированными строительными компаниями. «Насколько они сбивают цену при гарантированном потребителе, который к ним придет, этого я не знаю. Мы это не до конца изучили. Но есть и такая практика. Думаю, что если эта система пойдет, то какие-то варианты возникнут. Будет больше стабилизации цен при надежном кредитовании. В любом случае система стройсбережения не может жить только на аффилированных с ней компаниях», — считает Дмитриева.
Также система будет выгодна и для покупки жилья на вторичном рынке, которая сейчас субсидируется по льготной ставке 6% только в городах с низким уровнем строительства жилья.
«Эти сбережения пойдут исключительно на финансирование жилищного строительства. Они не могут использоваться ни на что другое, то есть не могут быть потрачены ни на спекуляции, ни на валюты, ни на еще что-то»
Какова реакция правительства?
У законопроекта о стройсберкассах очень длинная история. Законодательные инициативы о создании таких специализированных банков поступали в Госдуму 8 раз. И все прежние попытки «раскачать» закон вязли где-то в недрах законодательной системы. Ни разу законопроект о стройкассах за эти годы не преодолел даже первого чтения.
Впервые группа депутатов во главе с Иваном Грачевым и Дмитриева вносили его в 2002 году. Далее предпринимались попытки провести его через Госдуму в 2004, 2007, 2012, 2016 годах. Еще дважды пыталась партия СРЗП во главе с Сергеем Мироновым в 2021-м и 2024-м. Но они, как утверждает Дмитриева, брали разработанный ею и Грачевым документ в версии 2016 года — и вносили каждый раз без единого изменения и учета реалий. Например, в последней версии говорилось о премии государства по таким стройвкладам в размере 30 тыс. рублей.
Однако в прошлом году вице-премьер РТ Марат Хуснуллин, выступая в Госдуме, высказывался в поддержку стройкасс. «Я это абсолютно поддерживаю. Надо как можно быстрее законопроект вносить и запускать в жизнь», — говорил он. Уже осенью 2024 года законопроект группы депутатов во главе с Мироновым поступил в Думу, но через месяц был возвращен авторам законодательной инициативы из-за отсутствия отзыва правительства. Дальнейшего развития история так и не получила.
По словам Аксакова, законопроект по жилищным сбережениям готовят ко второму чтению, которое может состояться в I квартале 2026 года
С чем хотят «поженить» идею стройкасс?
В заключении кабмина РФ на законопроект Дмитриевой и Фаррахова (есть в распоряжении «БИЗНЕС Online») правительство РФ не пишет, что не поддерживает идею стройкасс. Но указывает, что «дальнейшую работу в данном направлении целесообразно осуществлять» в рамках рассмотрения законопроекта председателя комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолия Аксакова и сенатора Николая Журавлева о стимулировании жилищных сбережений.
Т. е. правительство, похоже, рекомендует «поженить» два закона и сделать нечто среднее.
Закон Аксакова – Журавлева был внесен в Госдуму еще в 2023 году, а первое чтение состоялось только в марте 2024-го. С тех пор никаких движений по законопроекту не было.
«Запуск системы жилищных сбережений является механизмом обеспечения „выращивания“ ипотечных заемщиков. В рамках нее гражданин сможет накапливать средства для первоначального взноса по договору кредита, что позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты», — говорится в пояснительной записке.
Суть этой инициативы в том, что банки могут заключать со вкладчиками договоры жилищных сбережений минимум на 1 год. При этом нет никаких ограничений по количеству вносимых денег, срокам накоплений и итоговой сумме, необходимой для покупки жилья. Хотя в пояснительной записке отмечается, что размер первоначального взноса участника программы жилищных сбережений может составлять 50% и более. «Это существенно повышает качество кредита и способствует снижению процентной ставки», — говорится в документе.
Главное в том, что такие жилищные вклады под рыночный процент будут застрахованы не на 1,4 млн рублей, как это сейчас работает, а на 10 миллионов. «Пока люди накапливают деньги, они должны быть защищены системой страхования вкладов, чтобы риски снять, если у кредитной организации отберут лицензию», — заявил «БИЗНЕС Online» Аксаков.
А вот обязательное участие государства и федерального бюджета в этой системе не предусмотрено. «Но запрета на это нет. Если государство захочет — на здоровье», — считает депутат. При этом в пояснительной записке к законопроекту есть намек на то, что неплохо бы и регионам подключиться к реализации жилищно-сберегательной программы. В качестве примера приводятся Башкортостан и Краснодарский край, где внедрение локальных ипотечно-накопительных программ позволило обеспечить ипотечную ставку на уровне 6–7% годовых. Также подчеркивается, что премирование сбережений со стороны государства «является гораздо более эффективной мерой с экономической точки зрения» по сравнению с субсидированием первоначального взноса или процентной ставки по ипотеке.
Впрочем, кредит на жилье все равно придется получать по рыночной ставке, поскольку законопроект не обязывает банки снижать ставки для клиентов, открывавших у них вклад для жилищных сбережений. «Можно и подождать, когда будет 4 процента, — считает Аксаков. — Это же добровольное дело, в какой момент взять кредит для того, чтобы решить свои задачи».
Казалось бы, в чем тогда разница: зачем откладывать деньги на специальный счет, если можно положить на вклад? Как пояснил депутат, дело в том самом страховании жилищных сбережений на 10 млн рублей. Это, по сути, является единственным весомым преимуществом.
По словам Аксакова, законопроект по жилищным сбережениям готовят ко второму чтению, которое может состояться в I квартале 2026 года. С авторами законодательной инициативы о стройкассах он тоже не против поработать. «Пусть предлагают свои варианты. Я готов с Оксаной общаться, может, она что-то умное подскажет», — добавил парламентарий.
Но вот сама Дмитриева считает, что объединить два закона не получится: это принципиально разные системы.
«То, что вносил Аксаков, — это принципиально иная концепция: оставить все в универсальных банках и делать только счета, — заявила Дмитриева. — Эта концепция нигде и никогда не была реализована. Попытались подобную систему сделать в Польше, но она провалилась. Это совсем не стройсберкассы. Систему жилищных накоплений таким образом не построить».
Комментарии 15
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.