«Резкое смягчение денежной политики вряд ли предвидится: по нашим прогнозам, в ближайшие 6–9 месяцев ключевая ставка не опустится ниже 16 процентов», — прогнозирует Алексей Долгих, эксперт по недвижимости и генеральный директор компании «Лизинг-Трейд». Пока доступность рыночной ипотеки остается далекой перспективой, под угрозой и популярная альтернатива — рассрочка застройщиков. Чем будет жить рынок недвижимости в ближайший год и как лизинг позволяет бизнесу покупать офисы и апартаменты, экономя на налоге на прибыль, — в материале.
Алексей Долгих, эксперт по недвижимости и генеральный директор компании «Лизинг-Трейд»
Недвижимость в эпоху снижения «ключа»
Рынок недвижимости штормит не первый год. В жилом сегменте — отмена массовой ипотеки с господдержкой в 2024-м, замершая вторичка, худшие за три года результаты продаж в татарстанских новостройках в первом полугодии 2025-го… В коммерции по Казани — перегрев цен и продолжающийся дефицит качественных помещений, которые часто разбирают уже по ходу строительства бизнес-центров и жилых комплексов.
Сейчас застройщики, собственники и потенциальные покупатели недвижимости снова замерли в ожидании: тренд на снижение ключевой ставки ЦБ подпитывает надежду на оживление рынка. Но так ли близки перемены, как хочется верить? И насколько в ближайшие месяцы может преобразиться панорама возможностей для инвесторов?
О тенденциях, которые будут определять динамику рынка на горизонте ближайшего года, нам рассказал Алексей Долгих — эксперт по недвижимости и гендиректор компании «Лизинг-Трейд».
«По нашим прогнозам, в ближайшие 6–9 месяцев ключевая ставка не опустится ниже 16 процентов», — отмечает Долгих
Тренд №1. Дорогая ипотека с нами надолго
Хотя Центробанк и взял курс на снижение ключевой ставки, сами темпы этого снижения пока скорее осторожные. В сентябре вместо ожидаемых двух процентных пунктов ставка опустилась лишь на один — до 17%, а представители ЦБ видят возможным достижение однозначных значений не раньше конца 2026-го.
«По нашим прогнозам, в ближайшие 6–9 месяцев ключевая ставка не опустится ниже 16 процентов, — отмечает Долгих. — Такую оценку определяют два фактора. Во-первых, почти неизбежное увеличение НДС с 20 до 22 процентов. Во-вторых, девальвация рубля: к концу года курс доллара может дойти до 100–105 рублей. Все это означает, что инфляция будет выше и резкое смягчение денежной политики вряд ли предвидится».
Словом, рыночная ипотека как для физлиц, так и для бизнеса на ближайший год останется почти недоступным инструментом. Новых же льготных программ для широкого покупателя, по мнению Долгих, ждать не стоит. Проект бюджета РФ на 2026–2028 годы уже предусматривает около 1,8 трлн рублей на семейную ипотеку, сообщила пресс-служба минфина РФ. При текущем дефиците бюджета расширять такие программы государство не сможет, уверен эксперт.
«Сейчас, по нашим оценкам, в некоторых объектах процент сделок с рассрочкой достигает 70–80, продажи по таким объектам рискуют просто остановиться»
Тренд №2. Конец рассрочке от застройщиков
Популярная альтернатива ипотеке — рассрочка от застройщиков — скоро исчезнет с рынка, считает Долгих.
Виной снова стал высокий «ключ»: уже в этом году он может привести к каскаду дефолтов и возврату денег по рассрочкам. Покупатели массово оформляли их из расчета рефинансироваться через 2–3 года, когда ипотека станет доступнее, но резких сдвигов по ставке так и не произошло. Сейчас у многих подходит срок финального транша. Часть клиентов не сможет внести платеж или не захочет брать ипотеку под высокий процент. В итоге уже внесенные платежи вернутся покупателю, а застройщики останутся без денег и с квартирой на руках.
Гвоздем в крышку гроба рассрочки от застройщиков, по мнению эксперта, станут изменения в законодательстве. С 1 апреля 2026 года может вступить в силу федеральный закон, по которому срок выплат по рассрочке должен укладываться в шесть месяцев. А с 1 апреля 2028-го этот срок и вовсе сократится до четырех месяцев. Кроме того, данные о рассрочках суммой выше 50 тыс. рублей с апреля 2026-го будут передаваться в бюро кредитных историй и отражаться в долговой нагрузке.
«Внедряя этот инструмент, застройщики заложили бомбу замедленного действия, и скоро она взорвется, — считает Долгих. — А с новыми законодательными нормами этот инструмент де-факто станет бесполезным. Сейчас, по нашим оценкам, в некоторых объектах процент сделок с рассрочкой достигает 70–80, продажи по таким объектам рискуют просто остановиться».
По мнению эксперта, ликвидность объектов на вторичке в ближайший год-полтора будет опережать ликвидность новостроек
Тренд №3. Пузырь не лопнет, а вторичка будет ликвиднее первички
Долгоиграющий кризис продаж в новостройках усугубляется перегревом цен на квартиры в Казани — на первичном рынке они уже сопоставимы с ценами на жилье в пределах московского ТТК. В августе 2025-го, по данным АН «Этажи», Казань вошла в топ-2 мегаполисов по темпу роста цен в новостройках — средняя цена «квадрата» за год подскочила на 18,7%.
Однако мечты покупателей о том, что «пузырь наконец лопнет», едва ли сбудутся, уверен Долгих: чем дольше застройщики распродают квартиры, тем больше маржинальности отъедает стоимость проектного финансирования, а работать в убыток застройщики не могут. К тому же Казань — привлекательный регион, уже ставший своеобразным магнитом: люди хотят здесь жить и развивать бизнес, сюда стекаются туристы и переезжают из других городов. Так что спрос на недвижимость в городе будет оставаться высоким, а по мере развития туризма продолжит усиливаться. В результате цены на недвижимость в Казани не будут падать — наряду с Москвой, Санкт-Петербургом и Сочи. То есть ожидать обвала рынка здесь не стоит, и причина не только в действиях застройщиков.
«Рынок еще не до конца осознал проблемы первички, — отмечает эксперт. — Помимо и без того нереальных платежей, с 2026 года порог дохода для упрощенного налогообложения может снизиться с 60 миллионов до 10. А значит, многие исполнители будут вынуждены повышать цены на ремонтно-отделочные работы, которые в Казани и так не до конца выровнялись после БРИКС».
По мнению эксперта, ликвидность объектов на вторичке в ближайший год-полтора будет опережать ликвидность новостроек. Разрыв между ценами на вторичном и первичном рынке в августе, по данным «Яндекс.Недвижимости», составил в Казани почти 30%. Жилье в готовых домах будет выигрывать по привлекательности за счет возможности сэкономить на ремонте и меблировке.
Как бизнесу покупать недвижимость в новой реальности?
Несмотря на ситуацию на рынке, индивидуальные предприниматели и владельцы компаний по-прежнему заинтересованы в покупке недвижимости — как коммерческой, так и жилой. С одной стороны, она может стать длительным активом компании или частью инвестиционного резерва в отдельном от основного бизнеса юрлице. С другой стороны, недвижимость может быть напрямую связана с задачами бизнеса: например, офис под аренду, «посуточная» квартира или объект для флиппинга (когда квартира покупается для ремонта и перепродажи по более высокой цене).
Удобной альтернативой рассрочке и ипотеке может стать лизинг недвижимости. Лизинг подходит для недвижимости стоимостью от 10 миллионов рублей в крупных городах.
Этот инструмент особенно актуален для стартапов и сферы малого бизнеса. Лизинг — отличный выход, когда нет возможности единоразово внести крупную сумму для покупки недвижимости, а банки не готовы одобрить коммерческую ипотеку.
Механизм аналогичен лизингу техники или транспорта. Лизинговая компания выкупает у собственника объект (или комплекс объектов), составляет график платежей для клиента-лизингополучателя и передает объект ему в аренду. Клиент вносит аванс и может сразу эксплуатировать недвижимость, внося платежи по графику, а после уплаты всей суммы получает объект в собственность.
Возможны и схемы возвратного лизинга: в этом случае предприниматель продает лизинговой компании свою недвижимость, получая тем самым средства на развитие бизнеса или оплату кредитов, и сразу же оформляет ее в лизинг с правом постепенно вернуть объект в свою собственность.
В лизинг можно взять как коммерческую недвижимость — офисы, торговые помещения, бизнес-центры, так и жилую. Развивается практика оформления лизинга на этапе ДДУ: например, коммерческие площади в строящихся ЖК. В практике «Лизинг-Трейд» в Татарстане были сделки по элитным квартирам и апартаментам, производственным площадкам, офисным зданиям и даже усадьбе из числа объектов культурного наследия.
В «Лизинг-Трейд» сделки оформляются на срок от года до пяти лет, возможно и досрочное погашение
Оптимизация налогов и низкий порог входа
Лизинг подходит для недвижимости стоимостью от 10 млн рублей, которая находится в крупном городе (в отдельных случаях — в городах с населением до 500 тыс. человек). В «Лизинг-Трейд» сделки оформляются на срок от года до пяти лет, возможно и досрочное погашение.
Сейчас средний чек в компании «Лизинг-Трейд» составляет около 20 млн рублей на жилую недвижимость и около 30 млн рублей на коммерческую. Основная доля клиентов — малый и средний бизнес с выручкой 60–300 млн рублей в год.
В чем преимущества этого инструмента недвижимости для бизнеса?
- Во-первых, по сравнению с кредитным вариантом лизинговые компании требуют менее объемного пакета документов, а первоначальный взнос здесь ниже, чем по рыночной ипотеке. Например, в «Лизинг-Трейд» аванс составляет не типичные для банков 30–40%, а от 10% на коммерческую недвижимость и от 20% на жилую. Вероятность одобрения по лизингу, как правило, выше, а заявку могут рассмотреть за 3–4 дня — так выше шанс не упустить ликвидный объект.
- Во-вторых, лизинговые компании могут предложить бизнесу удобные графики платежей: например, подстроить их под сезонность бизнеса или предложить убывающий размер платежа от месяца к месяцу.
- Наконец, лизинг позволяет оптимизировать налоговую нагрузку на бизнес. Платеж по лизингу можно отнести на себестоимость — таким образом компания экономит при уплате налога на прибыль. С каждого платежа зачитывается НДС, а при покупке апартаментов лизингополучатель впоследствии может оформить вычет. Хотя лизинговая наценка может превышать процент по кредиту, за счет оптимизации налогов сделка зачастую выходит выгоднее для бизнеса.
По данным «Лизинг-Трейд», Татарстан входит в число регионов, где рынок лизинга наиболее активен — наряду с Москвой, Московской, Ленинградской, Тюменской и Свердловской областями. Общий объем сделок в последние годы растет: так, в 2022-м общий объем сделок составлял 1,8 млрд рублей, а в 2024-м достиг уже 5 миллиардов.
«Лизинг недвижимости — выгодный, удобный и доступный продукт, который постепенно будет отвоевывать долю у кредитования, — подытоживает Долгих. — Если в нише техники лизинг сейчас занимает примерно 10−12 процентов рынка, то в недвижимости он имеет все шансы занять даже бо́льшую долю. Сейчас в России пять–шесть компаний компетентно оказывают такие услуги — важно, чтобы количество игроков росло».
Комментарии 0
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.