«В квартире были все виды насекомых! Но через три месяца мы продали ее в 2 раза дороже»

Тимур Темиров вместе с партнером по проекту Григорием Кузнецовым развивают в Казани направление «реанимации» неликвидных квартир и помогают инвесторам получать доходы практически полностью в пассивном режиме

Как получать 30–60% доходности, превращая «неликвиды» в перспективные лоты

— Тимур, Григорий, ваша компания занимается инвестициями в сфере недвижимости. Где сейчас больше возможностей для инвестора — на первичном или вторичном рынке?

Григорий Кузнецов, руководитель проекта: Если говорить о рентабельности, то выигрышнее сейчас именно старый жилфонд. Во-первых, в новостройках стартовый капитал требуется значительно выше. Во-вторых, в Казани на первичке мало предложения в хороших локациях. В основном это уже премиум-сегмент, который растет на более длительном горизонте.

Со старым фондом хороших локаций больше, а на фоне стагнации собственники готовы отдавать их с большим дисконтом. Так что одной из самых эффективных стратегий становится флиппинг вторичной недвижимости.

— Как работает эта стратегия?

Тимур Темиров, основатель компании: Суть флиппинга в том, что инвестор по минимальной цене выкупает объект, чаще всего неликвидный, быстро делает там ремонт и затем перепродает его. После ремонта ликвидность объекта повышается. И продать его можно значительно дороже даже с поправкой на ремонтные расходы и налоги. Это очень динамичный вид инвестиций: в идеале цикл сделки должен укладываться в 3–4 месяца.

Доходность флиппинга в среднем составляет от 30 до 60 процентов годовых. Максимально по нашему опыту было 80 процентов.

Тимур Темиров Основатель Invest Page

У флиппинга есть ряд преимуществ. Во-первых, это безопасность — квартира находится в собственности инвестора. Во-вторых, недвижимость всегда растет в цене, пусть даже с небольшой динамикой. В-третьих, при грамотном подходе это высокодоходный продукт — мало где можно найти подобную доходность. В-четвертых, этот рынок необъятен: количество предложения только увеличивается, а крыша над головой нужна всем, поэтому брать жилье будут в любое время.

Тимур Темиров: «Флиппинг сейчас — это как раньше был биткоин. Сегодня это продукт с очень крутым потенциалом, один из самых надежных и прибыльных инструментов в сфере инвестиций»

— Вы упомянули стагнацию на рынке вторички. Ну и кто в таком случае берет квартиры после флиппинга?

Г.К.: Как правило, это такие же инвесторы, которые планируют в дальнейшем использовать квартиру для посуточной или долгосрочной аренды. У нас уже собрался пул потенциальных покупателей, с которыми мы постоянно работаем.

Но и для себя люди тоже берут. Это, как правило, те, кому нужна небольшая квартира для жизни: студенты, молодые семьи, родители, которые покупают первое жилье детям.

В Госдуме уже прогнозируют, что ключевая ставка к концу года будет 15%, а это повлияет на платежеспособный спрос. Параллельно мы видим приостановку новых запусков по новостройкам, а значит, предложение по ним скоро будет ограничено и вторичка будет становиться востребованнее.

— Какие риски есть у потенциального флиппера?

Т.Т.: С юридической точки зрения можно нарваться на проблемный объект, как, собственно, это бывает на вторичном рынке. Поэтому важно проверить квартиру на юридическую чистоту: обременения, задолженности, детские доли, маткапитал.

С финансовой есть риск неверно оценить потенциал объекта — выбрать, например, неудачную локацию. Есть риск, что ремонт не уложится в изначальную смету или затянется из-за внешних факторов, а все это влияет на доходность. Тут могут быть и конфликтные соседи, которые будут мешать ремонту, и управляющая компания, которая тянет с решением каких-то технических проблем.

Подводных камней достаточно много. Поэтому всегда лучше довериться профессионалам, чем самому пытаться нивелировать форс-мажоры и терять время. Например, у нас работают маркетологи, юристы, дизайнеры, которые уже знают, какой ремонт нужен покупателю, а также свои ремонтные бригады, проверенные годами работы. Мы работаем как цельный механизм — как двигатель в автомобиле, где каждая гайка важна.

Григорий Кузнецов: «Если инвестор выкупает объект, но на ремонт денег не хватает, то мы сами можем профинансировать этот этап. Тогда прибыль делится уже в соотношении 30 на 70 в нашу пользу»

«Мы приверженцы того, чтобы деньги зарабатывались быстро»

— Как строится работа с инвесторами в Invest Page? На кого юридически оформляются объекты?

Т.Т.: Инвестор покупает объект в свою собственность. С нами заключается договор услуг — на ремонтно-отделочные работы, а также агентский договор. Мы проводим анализ рынка и подбираем объект, юрист проверяет его на беспроблемность. Если все чисто, начинаем переговоры по цене, стараемся ее максимально сбить.

После выкупа параллельно запускаем дизайн-проект и демонтажные работы, затем приступаем к ремонту, а далее — к продаже. Фотограф и видеограф помогут «упаковать» квартиру под продажу, агент по недвижимости — быстро найти покупателя. В общем, инвестор может доверить нам весь процесс на аутсорс, хотя есть и клиенты, которые активно участвуют в ремонте.

— Из чего формируется ваш гонорар?

Г.К.: Стандартно мы делим прибыль 50 на 50 с инвестором — это в случае, если инвестор сам финансирует ремонт по нашей смете. После продажи мы вычитаем первоначальную сумму выкупа, налоги и расходы на ремонт, а остаток уже делится пополам.

Если инвестор выкупает объект, но на ремонт денег не хватает, то мы сами можем профинансировать этот этап. Тогда прибыль делится уже в соотношении 30 на 70 в нашу пользу, потому что на период ремонта компания замораживает свои средства.

— С каким средним чеком к вам приходят инвесторы? Какие объекты берут?

Г.К.: Как правило, клиенты вкладывают от двух миллионов рублей на покупку квартиры и в среднем 500−600 тысяч на ремонт и мебель. Мы смотрим прежде всего на студии или однокомнатные квартиры до 20 «квадратов», комнаты в общежитиях, малосемейки. Чем хуже состояние квартиры, тем лучше для бизнеса: цена выкупа ниже, а ремонт в любом случае придется делать комплексный. Важна локация — инфраструктура, транспортные связи, университеты.

Конечно, мы могли бы брать и более масштабные объекты. Часто вижу в соцсетях видео квартир — ну прямо Версаль! Ну да, ее купили за 15 миллионов, вложили 5, продали за 30. Но никто не говорит о цикле сделки, а тут можно потратить на поиск покупателя все 3–4 года. Мы все-таки приверженцы того, чтобы деньги зарабатывались быстро.

«Мы рискнули, и получилась очень красивая студия. Через три месяца продали ее в два раза дороже — за 3 миллиона»

Из квартиры с насекомыми — в студию за 3 миллиона рублей

— Каким кейсом из своей практики гордитесь больше всего?

Т.Т.: Самый «страшный» случай, наверное, квартира на Губкина. Начнем с того, что там жил, скажем так, человек с низкой социальной ответственностью, который оставил ее двоим наследникам, то есть надо было еще и юридически решать вопрос с собственностью. Квартира была в ужасном состоянии. Там плохо пахло, были все виды насекомых, грызуны… И естественно, низкая цена. Мы долго сомневались! Но сам дом, локация были хорошие — рядом три института, колледжи и вообще инфраструктура развита.

В общем, мы рискнули. С собственниками разобрались, проблемы с насекомыми решили. Полностью демонтировали штукатурку, заново практически возвели стены, утеплили балкон… Получилась на самом деле очень красивая студия.

Купили квартиру за 1,6 миллиона рублей, 600 тысяч потратили на ремонт. Через три месяца продали в два раза дороже — за 3 миллиона. За вычетом ремонта вышли в плюс на 800 тысяч. И все это при минимальном участии клиента.

— Представим, что клиент хочет не купить объект под флиппинг, а повысить ликвидность уже имеющейся «убитой» квартиры — например, она досталась ему в наследство. С такими кейсами работаете?

Г.К.: Сейчас таких кейсов становится все больше. У нас уже есть три клиента, которые пришли не с финансовым капиталом, а с имуществом. Мы хорошо отработали одну такую квартиру на Мазита Гафури. Цикл сделки занял 4 месяца, каждая сторона после уплаты налогов заработала в районе 400 тысяч.

«У нас уже есть три клиента, которые пришли не с финансовым капиталом, а с имуществом»

— Почему инвестору стоит обратиться именно к вам?

Т.Т.: Наше преимущество в том, что мы умеем делать работу быстро. Мы не боимся заходить в какие-то убитые общежития, не боимся ужасных квартир. Наоборот, нам интересно работать с ними, потому что вау-эффект создается именно тут.

Кроме того, мы сами принимаем участие в процессе. Мы не из тех, кто отсиживается в офисе: стараемся как можно больше выезжать на объекты. Поэтому всегда передаем инвестору реальное положение дел, которое знаем «из первых рук», а не со слов подчиненных. Григорий — опытный агент по недвижимости, я 9 лет занимался ремонтно-отделочными работами, в том числе как прораб. Такой тандем и позволил нам создать этот бизнес — каждый знает, что делает, и работает на результат.

— Как оцениваете потенциал флиппинга в Казани в будущем?

Т.Т.: Флиппинг сейчас — это как раньше был биткоин. Сегодня это продукт с очень крутым потенциалом, один из самых надежных и прибыльных инструментов в сфере инвестиций. Просто не все еще научились им пользоваться. Так что поле для работы еще огромное.