Недвижимость Казани: покупатель ушел на первичный рынок

СПАСИБО АБИТУРИЕНТАМ И «ОТДЫХАЮЩИМ»

Татарстанское управление Росреестра подвело итоги деятельности за последние 9 месяцев. Всего в Татарстане было зарегистрировано 114 259 сделок купли-продажи со всеми видами недвижимости, из которых почти четверть пришлась на Казань (30671). Если же сравнивать результаты сентября с августом, то как в целом по республике, так и в столице отмечен спад. По РТ - на 16,6%, а по Казани - на 18,5%.

Но все же отличие между республикой и столицей есть в сегменте жилой недвижимости. Казань, пережившая сильное падение в августе, показала положительную динамику в сентябре. Так, число сделок с жильем выросло до 2625 против 2364 в августе, +11%. К слову, это самый высокий показатель для сентября за последние три года (2010 год – 2088 сделки, 2011 год – 2208 сделки). Хотя сами риэлторы отмечают, что сентябрь выстрелил не так, как хотелось бы. «Незначительное оживление на рынке было. И это связано с приходом на рынок абитуриентов, родители которых приобретали жилье для детей. Плюс еще пришли те, кто откладывал покупку на начало осени после летнего отдыха, - размышляет Айрат Хабибуллин, директор агентства недвижимости «Домус». - Цены практически не изменились, хотя в некоторых сегментах рост наблюдался. Но здесь, мне кажется, больше сработала психология: ожидая осеннего роста, продавцы начали готовиться к нему, повышая цены».

Если сравнивать объем сделок с жильем в Казани за 9 месяцев 2012 года (а это 20380 зарегистрированных договоров) с предыдущими двумя годами, то они оказались практически на одном уровне: лучше, чем в январе-сентябре 2010 года (19932), и чуть хуже, чем в январе-сентябре 2011 года (20452).

График. Количество сделок с жильем по РТ и Казани

А вот по республике количество сделок с жильем упало с 10747 в августе до 9097 в сентябре, то есть на 15%. По сути, это возвращение к показателям июня этого года. Если говорить о количестве сделок по итогам трех кварталов текущего года, то в целом по РТ отмечается положительная динамика. Число сделок с жильем по итогам января-сентября 2012 года составило 81229 против аналогичных показателей 2011 и 2010 годов - 74836 и 63823 соответственно.

КАЗАНЬ НЕ ДОГНАЛА МОСКВУ, НО ОБОГНАЛА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

По итогам третьего квартала средние цены на квартиры на вторичном рынке Казани продолжили рост. Но темп прироста оказался очень скромным. В третьем квартале увеличение цен составило 1,8% - с 54,62 тыс. рублей за квадратный метр на 3 июля до 55,58 тыс. рублей за квадратный метр на 30 сентября 2012 года. Впрочем, такова ситуация и по некоторым крупным городам страны. Для сравнения: по данным Restate.ru, на рынке вторичной недвижимости Санкт-Петербурга цены в сентябре выросли в пределах статистической погрешности - на 0,7%. А вот в Москве - со 151 тыс. рублей за «квадрат» в начале сентября до 159 тыс. рублей в начале октября, то есть плюс 6% всего за месяц.

Если говорить в целом о росте цен на "вторичке" Казани, то с конца прошлого года он оказался на уровне 14,2%, что, скорее, следует оценивать как уровень реальной инфляции или даже ниже (официально Росстат посчитал, что за 9 месяцев потребительские цены выросли на 5,2%). Тут достаточно вспомнить, что в прошлом году за последние три месяца года цены на «вторичке» росли на 25 - 30%.

Интересно, что рынки недвижимости Казани и Москвы на определенном этапе развивались по одному сценарию: начавшийся разгон цен в конце 2011 года привел к летней паузе. Но если российская столица, являющаяся сама по себе главным магнитом инвестиций, а потому ее рынок недвижимости будет оставаться привлекательным, осенью взяла повышательный тренд стоимости "квадрата", то в татарстанской столице пока явных признаков роста цен нет. Наоборот, как отмечают застройщики и игроки рынка, неадекватные цены на вторичку (50-летняя "хрущевка" со стоимостью квадратного метра в 60 тыс. рублей и "ленинградка" с ценой, доходящей до 62 - 66 тыс. рублей) привели к тому, что часть покупателей ушла на долевой и первичный рынок.

«Спросом в настоящее время больше пользуются квартиры в строящихся домах и новостройках. Это связано с тем, что квадратный метр строящегося жилья дешевле, чем квадратный метр вторичного жилья. Новостройки сегодня также в приоритете – их покупает платежеспособная часть населения, около 30 процентов приобретается в ипотеку, - отмечает Михаил Фельдман, представитель застройщика ЖК «Флагман» (ICN Development ). - Покупателей интересуют двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Активность проявляют и иногородние жители – к августу-сентябрю в связи с началом учебного года в вузах растут продажи однокомнатных. Скорее всего, эта тенденция будет сохраняться на рынке в течение двух-трех лет».

Лучшим подтверждением данному тезису может послужить сложившееся соотношение между ценой первичного и вторичного жилья. Так, по данным reportal.ru, квадратный метр в однокомнатной «хрущевке» в октябре зафиксировался на уровне 60 тыс. рублей, а «однушки»-«ленинградки» - 66,5 тыс. рублей.

Изменение цен на жилую недвижимость Казани

Средние цены на квартиры в районах Казани по методике «БИЗНЕС Online»

Что касается динамики цен по отдельным районам Казани, то лидером стал Московский район. Цены на квартиры здесь на фоне повышения роли метрополитена в жизни города выросли на 5,2%. Напомним, что в данном районе уже действует станция, а в ближайшее время будут введены еще две. При этом с начала года цены в Московском районе также показали лучшую динамику, а именно +19,2%. При этом интересно, что цены в Приволжском районе откатили на 0,3%. В предыдущих публикациях мы отмечали внушительный объем предложения на продажу в этом районе, и, по всей видимости, данный фактор и оказал свое давление.

Динамика средних цен в районах Казани по методике «БИЗНЕС Online»

Средние цены на квартиры в районах Казани по методике «БИЗНЕС Online»

ИПОТЕКА ПЕРЕСТАЛА РАСТИ И В РТ, И В КАЗАНИ

На фоне возросшего в сентябре числа сделок с жильем отмечается спад ипотечного кредитования. Ужесточившийся андеррайтинг и повысившиеся ставки сделали ипотеку еще менее интересной для покупателей жилья. «Сентябрь был вялотекущим, - говорит директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов. - Приблизительно такая же ситуация и по октябрю. И я пока не думаю, что что-то изменится в лучшую сторону. Я даже прогнозирую дальнейшее небольшое снижение количества ипотечных сделок, так как на глазах растут ставки по ипотеке. Сейчас бегают с одобренными сделками еще июльские и августовские заемщики - у них есть три месяца на покупку жилья. Дальше одобрений по ипотеке будет меньше. И заявок будет меньше тоже. Следовательно, и по объемам реализации мы получим меньшую сумму».

Так, в сентябре в Казани было зарегистрировано 186 договоров ипотеки с жилыми помещениями против 212 договоров в августе: снижение - на 12,2%. Если смотреть объем ипотечных сделок по итогам 9 месяцев 2012 года, то в Казани этот показатель достиг 1470. То есть менее 10% (или 6,7%, чтобы быть точным) от общего количества сделок на рынке! По сравнению с двумя прошлыми годами - 2010-м и 2011-м - число сделок с жилой ипотекой упало более чем в 2 раза (2,1 - 2,2 раза)! То есть теперь рост ипотечного портфеля банков (если таковой будет по итогам 9 месяцев) продолжится исключительно за счет других городов и районов Татарстана, но не Казани.

Это доказывают цифры. Так, в целом по республике по жилищной ипотеке отмечена положительная динамика: 2418 ипотечных сделок в августе и 2625 сделок в сентябре, +8,5%. Всего за 9 месяцев 2012 года по республике выдано 21697 кредитов на покупку жилья. Это практически на уровне аналогичного показателя прошлого года – 21259 сделок (для сравнения: за 9 месяцев 2010 года – 16 017). Фактически мы фиксируем, что количественный рост ипотеки закончился, а апрельский пик выдачи жилищных кредитов (3261 сделка) так и не был преодолен.

График. Рынок жилищной ипотеки по РТ и Казани. 2010 год - сентябрь 2012 года

Напомним, что в июле-сентябре ведущие игроки ипотечного рынка повысили ставки по отдельным ипотечным продуктам на 1 - 3 процентных пункта. Первым сигнал о повышении ставок дал лидер ипотечного рынка - Сбербанк, за которым подтянулись и остальные. Не менее важно, что впервые с 2009 года о повышении ставок объявило АИЖК (ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2 процентных пункта). Недавнее увеличение Центробанком России ставки рефинансирования в борьбе с ускоряющейся инфляцией позволяет нам говорить о том, что рост кредитных ставок продолжится.

По мнению аналитиков агентства «Эксперт РА», именно выросшие ставки по кредитам притормозят рынок к началу 2013 года. «В 2013 году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос и тем самым обеспечить более низкую ставку. В связи с этим мы ожидаем дальнейшего замедления темпов роста рынка: с учетом его масштабов они не превысят 45 процентов в годовом исчислении», - пишет журнал «Эксперт».

НЕ СЕЗОН

Любопытно, что резкое снижение в первый месяц осени в Казани показала и коммерческая недвижимость. Так, число зарегистрированных договоров купли-продажи на этом рынке упало более чем вдвое - с 1116 в августе до 524 в сентябре. Аналогичная тенденция зафиксирована и по земле – в сентябре зарегистрировано 270 сделок купли-продажи против 595 в августе.

Пик роста сделок с землей и офисами в Казани в августе, с одной стороны, можно связать с желанием предпринимателей к началу делового сезона обзавестись собственным площадями, а индивидуальных застройщиков - участками до начала осени, с другой стороны - переходом части инвесторов с вторичного рынка жилья, где установились аномально высокие цены, в эти два сегмента. Если подсчитать число договоров купли-продажи за январь-сентябрь последних трех лет, то мы увидим, что объем сделок с нежилыми помещениями по сравнению с 2010 годом вырос на 79%, а по сравнению с 2011 годом – на 16%, достигнув показателя в 6626 сделок. Объем земельного рынка вырос не так внушительно: 9 месяцев 2012 года – 3169; 9 месяцев 2011 года – 2445; 9 месяцев 2010 года - 2713.

Также интересно сравнить самочувствие рынка земли и нежилой недвижимости в целом по РТ. По итогам первого-третьего кварталов 2012 года в республике зарегистрировано 9804 сделки с коммерческой недвижимостью и 22 925 сделок с земельными участками. Для сравнения: в январе-сентябре 2011 года эти показатели составили 9848 и 19512 соответственно, а за аналогичный период 2010 года – 7017 и 16 333.

График. Число сделок с нежилыми помещениями по Казани и РТ

График. Число сделок с земельными участками, помещениями по Казани и РТ

ПУСТАЯ РЕГПАЛАТА КАК ИНДИКАТОР

Ситуация на рынке недвижимости для газеты «БИЗНЕС Online» прокомментировали его участники и эксперты.

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- Повышения цен в сентябре не было. Наоборот, в частных случаях торговаться стали более активно. Люди понимают, что все лето простояли, продавать надо, двигаться надо, цену сбрасывают. Тем же ипотечникам двигаться надо. По дальнейшей перспективе, в частности ноябрю и декабрю, пока рано что-то говорить. Я прогнозировал небольшой спрос, но в связи с тем, что ипотека начинает тормозить, а у нас очень много в процентном соотношении сделок по ипотеке, то пока сложно спрогнозировать. Если придут к 15 - 16 процентам, о чем говорят в прессе, мы очень сильно затормозим.

Айрат Хабибуллин - директор агентства недвижимости «Домус»:

- Цены практически не изменились, хотя в некоторых сегментах рост наблюдался. Но здесь, мне кажется, больше сработала психология: ожидая осеннего роста, продавцы начали готовиться к нему, заранее повышая цены. Это стало уже традицией рынка, который в Татарстане начал формироваться с 1993 года. С этого момента наши граждане, побыв в роли и продавцов, и покупателей, рынок уже изучили и прекрасно знают, что происходит летом, осенью, зимой, весной. Тем более что в кризис многие научились ждать и сегодня спокойно продают свои объекты год и более.

По октябрю пока сказать сложно, потому что приток абитуриентов, который давал оживление в сентябре, иссяк. Произойдет ли оживление - пока вопрос. Прошлой весной, конечно, как раз прогнозировали, что оживление произойдет в октябре. Но пока не видно заметных изменений. Посмотрим, что будет во второй половине месяца.

Андрей Савельев - директор компании «НЛБ-недвижимость»:

- В сентябре говорить об увеличении спроса, к сожалению, не приходится. По рынку я не заметил оживления. Сделки в основном происходили между родственниками. Например, дарение. Есть еще просто оформления, начиная с приватизации и заканчивая долевым участием в земельных участках. Поэтому статистика на рынке в сфере спроса и предложения не всегда совпадает. Пока в октябре, к сожалению, все так же. В октябре традиционно ждут увеличения спроса, но пока ситуация неизменна. Можно даже просто зайти в Регистрационную палату и увидеть, что она абсолютно пустая.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (инвестиционная группа компаний ASG):

- То, что в сентябре сделок с жильем на 10 процентов больше, чем было в августе, вполне объяснимо окончанием сезона отпусков. Как мы и предсказывали ранее, рост цен наблюдается минимальный, в среднем по 1 проценту в месяц. Думаю, тенденция продолжится, и до конца года рост будет незначительным. На количестве сделок может сказаться недавний тренд поднятия ставок по ипотечным кредитам, начинателем которого выступил Сбербанк.

Почему такой разрыв по сделкам с землей - лично для меня загадка, ведь сезон еще не закончен. Более того, зимой участки в черте города продаются немногим хуже, чем в теплое время года. Наш проект по продаже небольших участков под ИЖС в Салмачах развивается успешно, динамика роста сделок положительная. Выводы можно будет делать из статистики за октябрь, если значения откорректируются, то такое падение можно будет связать с отложенными сделками.

Если говорить о нежилых помещениях, то здесь лучше посмотреть на ситуацию в целом за год, тогда видно, что сентябрьское значение близко к среднемесячному. Поэтому правильнее задавать вопрос, не почему в сентябре мало сделок, а почему в августе их было так много. Я связываю это с повышающимся инвестиционным интересом к коммерческой недвижимости, так как только она дает стабильный доход при сдаче в аренду, к тому же срок окупаемости куда ниже, чем у квартир.

Думаю, что до конца года ситуация ощутимо не изменится, каких-либо возможных колебаний до нового года ждать не стоит. Незначительный рост цен и повышающийся спрос к новому году традиционны и связаны с неопределенностью ценообразования после праздников. Люди у нас привыкли, что новый год – новые цены. Как правило, они правы – новые цифры редко оказывались ниже прошлогодних.

Вячеслав Егоров - директор компании «Авангард-Риэлт»:

- По моим ощущениям, никакого повышения активности в сентябре не было. Цены были даже немного снижены. Совсем незначительно. Рынок недвижимости ведь инерционный. И сделка длится некоторый период. И если мы говорим, что до сентября, летом, наблюдалась активность, допустим июнь-июль, то сделки, которые там намечались, состоялись в сентябре. А в самом сентябре спроса как такового не было, то есть не непосредственных сделок, а именно спроса.

Но вот в октябре уже пошло оживление, цены стали повышаться. Октябрь-ноябрь-декабрь, по моим ощущениям, должны показать значительный спрос. И достаточно большое количество сделок. Думаю, до конца года будет очень высокая активность. Сейчас уже все потихонечку спрашивается. Любые виды недвижимости: одно-двухкомнатные квартиры, даже земля, инвестиции в оставшиеся новостройки.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПОСЛЕДНИЙ ОПЛОТ

Дмитрий Кротов - руководитель отдела недвижимости «Латыпов риэлти»:

- Сентябрь оказался хорошим месяцем для коммерческой недвижимости. Движение было и по аренде, и по продаже. Большая активность была по продаже. Общее количество сделок, возможно, снизилось, но спрос, наоборот, возрос: очень много людей хочет приобрести недорогую коммерческую недвижимость стоимостью до 4 миллионов рублей. Хороших объектов для приобретения нет, поэтому количество сделок небольшое. Спрос на нежилые помещения есть по всем районам Казани, однако выдвигается требование о нахождении на первой линии у дороги.

В октябре рост продолжился. Стоимость нежилых помещений относительно невысокая по сравнению с квартирой. Квартиры продаются даже дороже 60 тысяч рублей за один квадратный метр. Коммерческую недвижимость можно найти чуть подороже, но доходность от нее гораздо выше. Да и сам инструмент такой недвижимости, на мой взгляд, гораздо ликвиднее. В ноябре спрос еще продержится.

Михаил Фельдман - коммерческий директор ICN Development (ЖК «Флагман»)

- Снижения цен на жилье не было, рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост. Цены снижаться не будут. На рынок недвижимости оказывают влияние такие факторы, как покупательский спрос, макроэкономическая ситуация, ситуация на региональном рынке, географический фактор. Казань остается привлекательным городом для проживания, расположенным в европейской части России. Казань сильно изменилась за последние годы, а вместе с городом поменялись и люди. Покупатели жилья стали более требовательными и взыскательными, им важно купить не просто жилую площадь, а грамотно инвестировать в свое будущее.

Поэтому что-то выделить в данном случае и поставить приоритетом было бы не совсем корректно. Представьте – вы живете в квартире, в которой удобная планировка комнат и прекрасный вид на Волгу из панорамных окон, но при выходе из которой можно столкнуться с такими вроде бы обычными бытовыми проблемами, как неубранный подъезд, неработающий лифт, невозможность безопасно припарковать автомобиль недалеко от дома… Рынок и застройщики будут подстраиваться под требования покупателей.

Анастасия Гиззатова - директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

 - Наверное, объективную оценку можно дать не по сравнению с августом, так как традиционно есть небольшое снижение спроса, а в сравнении с аналогичным периодом предыдущих годов. Если исходить из этих значений, то сентябрь этого года охарактеризовался продолжающейся стагнацией рынка. Я считаю, что стоимость жилья на вторичном рынке необоснованно завышена. Вообще, рынок недвижимости России - это парадокс. Думаю, что это связано, прежде всего, с отношением к объектам недвижимости в нашей стране как к единственному надежному инвестиционному инструменту.

В сентябре, как и всегда, пользовались спросом бюджетные предложения и офисные помещения с хорошим пешеходным траффиком. Боюсь давать какие-либо прогнозы. Единственное, могу сказать, что высказывания о значительном росте цен на квартиры у меня вызывают улыбку.