Ольга Хасанова: «На Urban Awards наблюдаем настоящее архитектурное многоборье»

Ольга Хасанова: «Те застройщики, которые оценивают положение очень критичным, не запускают новые проекты, переносят старты следующих очередей в своих жилых комплексах»

Зачем сертифицировать новостройки?

— Ольга Рафиковна, 17-я премия Urban Awards пришлась на довольно сложный год для рынка недвижимости: высокая ключевая ставка, ограничения по льготным программам и стремительное падение продаж. Насколько критично это положение?

— Коллапса на рынке не случилось, но есть свои нюансы. Те застройщики, которые оценивают положение очень критичным, не запускают новые проекты, переносят старты следующих очередей в своих жилых комплексах. Среди жилых домов, по которым проектно-разрешительная документация была опубликована за последние полтора года, почти половина все еще не вышла на стадию продаж. В Москве эта пропорция ограничивается одной пятой, в Санкт-Петербурге, Тюмени и Екатеринбурге таких корпусов — треть от общего количества, в Татарстане — порядка 40%, в Башкортостане и Краснодарском крае — две трети.

При этом лично знаю много компаний, которые уже во втором полугодии готовы запустить строительство и продажи нового жилья — это можно встретить и в столице, и в регионах.

Параллельно с Urban Awards прошел форум недвижимости «Движение». Еще год назад это мероприятие было, конечно, более радужным. Сейчас застройщики менее оптимистично смотрят на дальнейшие перспективы развития своих проектов. Но держатся и работают, что видно и по результатам премии.

Девелоперский бизнес становится сложнее и дороже с каждым годом. Поэтому он выглядит все менее интересным для застройщика. Кого привлекут условия максимальных усилий при низкой маржинальности?

Ольга Хасанова CEO и учредитель проектов Urban

В свою очередь высокобюджетный сегмент продолжает демонстрировать устойчивость. Покупатели таких квартир могут приобрести жилье, не используя механизмы ипотеки.

Ведущим Urban Awards 2025 стал известный шоумен Дмитрий Хрусталев

— Как отразилась ситуация на рынке на премии этого года? Изменилось ли количество проектов, а главное, их качество?

— Количество проектов растет каждый год. В этот раз на победу претендовали 380 кандидатов, из которых 123 вышли в финал — это на 20% больше, чем в прошлом году. Но, если говорить откровенно, сложность ситуации на рынке мы все-таки почувствовали. Несколько не сбылись наши прогнозы по масштабам премии — в самом положительном сценарии заявок, конечно, должно было быть больше.

Несмотря на такие, скажем, невоодушевляющие условия на рынке недвижимости, никто из застройщиков, по моим наблюдениям, планку не снижает. Если раньше на премию Urban больше старались просто протиснуться, то последние годы — в частности, в 2025-м — наблюдаем настоящее архитектурное многоборье и по качеству, и по красоте, и по продуманности проектов. А всего за 17 лет номинантами премии были свыше 6 тыс. девелоперских проектов.

«В этот раз на победу претендовали 380 кандидатов, из которых 123 вышли в финал — это на 20% больше, чем в прошлом году»

— Премиальные застройщики могут привлекать лучшие ресурсы, и их проекты легко сравнивать. Но Urban оценивает и проекты других классов, где возможности застройщиков ограничены бюджетом. Какую цель вы преследуете в этом случае?

— Оценивать и сравнивать между собой комфорт-класс крайне важно. В нашей стране он занимает значительную часть рынка. Это вообще нисколько не младший брат элитного сегмента, а социально значимая категория жилья, которая влияет на качество жизни миллионов семей. Очевидно, что для комфорт-класса меньше критериев оценки, но выход на федеральную премию, конкуренция с другими застройщиками по всей России стимулирует улучшение стандартов качества на этом рынке.

Хочу сказать, что, кроме премии, мы работаем над системой сертификации новостроек Urban Grade, чтобы можно было оценивать проект на любой стадии для подтверждения его класса и качества. Мы собрали в одну систему четыре категории — «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит» — и по каждому классу сформировали максимальное количество обязательных параметров. Их свыше 300. Это более углубленная система оценки. Каждый из четырех классов жилья внутри своей категории имеет четыре уровня — «платина», «золото» и «серебро» и «бронза». Если посмотреть на так называемые золотой и платиновый комфорт-классы, то получим качество, которое по некоторым критериям можно приравнять к более высокобюджетному сегменту. Такие застройщики могут смело идти дальше покорять другие классы жилья.

— В каком соотношении сегодня представлено жилье разных классов?

— По подсчетам Urban, в Казани сегменты жилой недвижимости делятся в таком соотношении:

• 4% — это премиальный сегмент. Пять лет назад на него приходилось около 1% рынка;
• 25% — это бизнес-класс. Он за пять лет вырос на 3%;
• 71% — комфорт-класс. Ранее этот сегмент был представлен 77% на рынке.

В Москве же цифры несколько иные:

• 18% — премиум- и элит-класс. Рост за пять лет составил 7%;
• 52% — бизнес-класс. Раньше держался на уровне в 47%;
• 30% — комфорт-класс, который за пять лет снизился сразу на 12%.

«Вы знаете, один казанский проект — жилой комплекс «Заря» — в этом году завоевал сразу четыре статуэтки премии Urban. Это, так скажем, легендарный для премии дебют»

Казань vs Москва: может ли региональный премиум-класс конкурировать со столичным?

— А куда сегодня движется премиум-сегмент? Каким мы его увидим через пять лет?

— Я думаю, такие проекты идут к гиперперсонализации — повсеместно будет использоваться биометрия для доступа к пространствам комплекса, квартире. Помимо этого, на новый уровень развития выйдут бесшовные технологии, незаметные для жителей. Уже сейчас застройщики все чаще проектируют комплексы с упором на философию концепции wellness — контроль чистоты и влажности воздуха, качества воды и освещения.

Что еще? Пространства комплекса, скорее всего, будут становиться более гибкими. Возможно, уже через пять лет широкое распространение получат VR-технологии, в которых в дополненной реальности можно будет менять образ помещений везде, вплоть до собственной квартиры. Ну и, конечно, не обойдется без развития электронных сервисов — медицинские услуги, голосовые помощники и так далее.

[О жилом комплексе «Заря»]: «Девелопер создал симбиоз элегантной классики, памяти локации и ландшафта». Особенно подмечали фасады — кирпич ручной формовки в основе, арки, витражное остекление…»

— Что конкретно изменилось в этом классе в последние годы?

— Если мы с вами возьмем элит-класс пятилетней давности, то получим «комфорт» с претензией на статус. Сейчас же этот сегмент, безусловно, добрался до того уровня, когда можно говорить о стиле жизни людей, которые покупают жилье в таких проектах. Речь идет о выдающейся архитектуре, высоком уровне приватности, всевозможных сервисах — без этого мы уже не представляем современный премиум- и элит-класс. Еще один важный момент — это интеграция объекта в природную и городскую инфраструктуру одновременно. Баланс архитектурно-сервисных характеристик и интеграции в окружение должен присутствовать обязательно.

— На премии отдельно оценивают столичные и региональные проекты. Связано ли это с тем, что жилье одного класса в регионах уступает московскому? Например, в Казани ранее утверждали, что настоящего премиального жилья нет — только условный «бизнес-класс с плюсом».

— Казань — это, пожалуй, один из немногих городов страны после Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, где есть возможности для развития премиального сегмента. Спрос есть, поэтому застройщики все чаще обращаются к этим классам жилья. На казанском рынке уже появились ценники в 1 млн рублей за кв. м. Для регионов это настоящая сенсация. Наши эксперты уверены, что со временем такого предложения станет кратно больше.

«Меня лично впечатлил проект гранд-лобби — в частности, особенная работа со светом»

— Объемы растут, но что с качеством жилых комплексов такого класса?

— Сейчас казанскими проектами трудно не восхищаться. Вы знаете, один казанский проект — жилой комплекс «Заря» — в этом году завоевал сразу четыре статуэтки премии Urban. Это, так скажем, легендарный для премии дебют. Есть компании, которые могут и по десять лет настойчиво участвовать в премии, доказывая высокий статус своих проектов, и все-таки получить заветную награду. Это, можно сказать, своеобразный путь Леонардо Ди Каприо на рынке недвижимости. Здесь работает упорство и настойчивость. А в случае с «Зарей» сработали смелость, харизма, амбициозность застройщика.

Статус премиум-жилья у казанских проектов не притянут за уши. По качеству, эффектности, стилю их вполне можно сравнивать со столичными объектами.

Ольга Хасанова CEO и учредитель проектов Urban

— А что вы выделите в проекте ЖК «Заря»?

— Один из членов жюри высказался так: «Хочу отметить уважительный и вдумчивый подход девелопера к ревитализации и сохранению истории места. Девелопер создал симбиоз элегантной классики, памяти локации и ландшафта». Особенно подмечали фасады — кирпич ручной формовки в основе, арки, витражное остекление…

Меня лично впечатлил проект гранд-лобби — в частности, особенная работа со светом. На рендерах заметна игра теней, мягкие переливы, которые акцентируют внимание на текстурах благородных отделочных материалов. Еще интереснее посмотреть, как это будет выглядеть вживую. Надеюсь, девелопер будет заявляться на премию в номинации готовых проектов премиум- и элит-класса. Мы с удовольствием приедем на объект и оценим результат.

«Компания приходит к нам, чтобы получить подтверждение своего статуса от авторитетных и независимых экспертов»

90 экспертов и ИИ: как устроена система оценки Urban Awards

— Ольга Рафиковна, расскажите, как оценивают проекты, заявленные на премию Urban? Кто занимается экспертизой? Ведь 380 объектов — это серьезный объем работы.

— Так и есть. В этом году в нашем жюри было 90 человек, многие из них работают уже не первый год. Это важно, потому что так формируется пул экспертов, хранящих историю премии, память об оценках и успехах каждого застройщика. За годы нашей работы получился симбиоз из девелоперов, архитекторов, проектировщиков, органов власти, урбанистов, журналистов и других специалистов. Важно, что в состав жюри входят топ-менеджеры и собственники компаний — это, так скажем, самая вершина рынка недвижимости в России. К примеру, постоянными членами жюри являются президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский, директор по продукту ГК «Самолет» Леон Пряжников, президент гильдии риелторов Москвы Екатерина Шенгель и другие.

— В чем гарантия независимости члена жюри? Я думаю, что вы часто сталкиваетесь с мнением, что любую премию можно купить…

— В нашем случае это исключено. Во-первых, у Urban есть аудиторы, которые следят за объективностью, честностью премии, ведут подсчет голосов и проверяют соблюдение правил. Во-вторых, эксперт не может участвовать в голосовании за тот объект, к которому он когда-либо имел отношение. Мы проверяем все возможные связи.

В-третьих, гарантом независимости является как раз тот постоянный состав жюри, о котором я говорила выше. Премия существует уже второе десятилетие. За это время мы успели поработать с совершенно разными персонами и отобрали тех, кто подходит к отбору со скрупулезностью, внимательностью, вдумчивостью.

— Как вы определяете, что член жюри отличается этими качествами?

— В системе премии составляется рейтинг членов жюри. Мы анализируем, сколько времени эксперт тратит на анкету, какие комментарии оставляет, — из этого складывается наше желание сотрудничать с тем или иным экспертом сферы.

Важно, что место в составе жюри купить невозможно. Есть самый дорогой пакет сотрудничества с Urban, который включает в себя доступ к голосованию. Но к выбору таких партнеров мы подходит очень внимательно и чаще отказываем в сотрудничестве. Поэтому любой момент необъективности исключен.

— Становится ли отбор финалистов жестче с каждым годом?

— Не отбор ужесточается, как вы сказали, а анализ становится глубже. К примеру, в этом году мы сделали для жюри удобные личные кабинеты, где можно детально изучить проект, презентацию, анкеты и всю предоставленную на оценку документацию. Все это мы сопроводили искусственным интеллектом, поэтому появилась возможность не только прочитать, но и прослушивать информацию. Эти механизмы дают нам комфорт изучения, и жюри, как следствие, рассматривает проекты детальнее.

— Если говорить о региональной составляющей премии, растет ли число городов, проекты из которых выходят на премию впервые?

— Конечно! В этом году принимали участие проекты даже из возвращенных регионов страны.

— Как премия Urban выглядит на российской, международной арене? Появляются ли конкуренты?

— Вы и сами, думаю, знаете, что конкуренты появляются (улыбается). Но я часто слышу от застройщиков, что им неинтересно участвовать в премии, которая существует не больше двух лет. В таких условиях это уже застройщик тащит за собой узнаваемость премии, а должно быть наоборот. Компания приходит к нам, чтобы получить подтверждение своего статуса от авторитетных и независимых экспертов. А авторитетность, репутация складываются годами. Поэтому считаю, что свое время и ресурсы девелоперы страны должны тратить на то, что в перспективе принесет им больше внимания от покупателей.

— Есть ли какие-то решения в архитектурном, технологическом плане, без которых на премию Urban не стоит даже заявляться?

— Нет шансов у объектов, которые лишены какой-либо индивидуальности, то есть с типовыми решениями, простыми фасадами. С технологической точки зрения выигрывают проекты, оснащенные системой «умный дом», качественной шумоизоляцией, контролем влажности и различными сервисами по оказанию услуг жителям. Также один из критериев — энергоэффективность.

— Установлен ли какой-либо рекорд премии Urban в этом году?

— Рекорд по нашим расходам (смеется). Это действительно самая дорогая премия за всю историю ее существования. На нее мы потратили больше 30 миллионов рублей — только на церемонию награждения. Несмотря на кризисные условия, приняли решение, что не будем экономить. Это праздник для отрасли, поэтому нам было важно подарить эмоции всем участникам рынка.