«С учетом того, сколько способна поглощать Казань, ввод новых бизнес-центров стал маленьким ручейком, который вылился в океан», — говорят эксперты о появлении UNO и «АРТ Центра», которые оказались заполненными еще до сдачи. Ставка аренды в этом году перестала расти космическими темпами, но все равно выше других городов-миллионников и приближается к московским ценникам. О самых интересных предложениях рынка — в материале «БИЗНЕС Online».
Казанский рынок офисной недвижимости последние пять лет находится в жестком дефиците качественных офисных помещений
«Ежегодно город поглощает до 30 тысяч квадратных метров офисов»
Рынок офисной недвижимости Казани по-прежнему пребывает в затяжной стагнации. На конец I квартала 2025-го уровень вакансий в офисах незначительно вырос — до 4%, что лучше результатов прошлого года с 1% свободных площадей, но все равно критично мало.
«Казанский рынок в жестком дефиците качественных офисных помещений находится последние пять лет, никакого серьезного роста уровня вакансий вообще не произошло. Ежегодно город поглощает до 30 тысяч квадратных метров офисов, но столько не строится», — фиксирует полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.
По данным казанской компании Perfect Red, специализирующейся на коммерческом управлении объектами недвижимости, совокупный объем 62 существующих качественных бизнес-центров классов А, В+ и В в столице Татарстана составляет примерно 576 тыс. кв. метров. Это всего на 7% больше, чем в 2020 году. Директор инвестиционно-управляющей компании «Вквадрате» Наиль Калимуллин подтверждает, что офисных центров и бизнес-центров в Казани катастрофически не хватает, причем их меньше, чем в остальных городах-миллионниках. «В городе давно не строились вообще никакие крупные бизнес-центры, особенно класса А. Вся новая офисная недвижимость за последние 10 лет за редкими исключениями — это целевые небольшие административные здания, которые компании строили под себя», — говорит он.
Острый дефицит площадей на рынке сочетается с завалами неликвида. Всю офисную недвижимость принято делить на классы: А, В и С, иногда появляются варианты В+ и Prime. От этого зависит привлекательность объекта и рыночная ставка аренды. Но категория на бумаге и в реальности — две большие разницы. «Так же как и торговые центры, офисы очень быстро устаревают. Те объекты, которые ввели в эксплуатацию в 2005−2010 годах как класс А, сейчас, по новейшей классификации, не соответствуют данному классу», — говорит Стрюкова. Но это еще полбеды, ситуацию усугубляет казанская специфика.
ПАРКМАЯК — жилой комплекс нового поколения от КОМОССТРОЙ — мегапроект с характером
В Казани строится новый центр притяжения — жилой комплекс ПАРКМАЯК от КОМОССТРОЙ. Это больше, чем просто дома: это масштабное городское пространство на 55 гектарах с собственной экосистемой, где есть все для комфортной жизни.
Главная особенность — стиль индастриал в архитектуре и благоустройстве: дизайнерские фасады из керамического кирпича и металлокассет, бульвары с многоуровневым уличным освещением, зоны отдыха с променадом и велодорожками.
Сердце комплекса — центральная плаза на 7000 м², спортхаб и пруд с набережной. Внутри двора первого дома — трехуровневый плейхаб, места для отдыха, игровые и спортивные площадки. Концепция «двор без машин» гарантирует безопасность детей и спокойствие родителей.
Квартиры — в евроформате, с мастер-спальнями и панорамными окнами. В подъездах — колясочные и помещения для хранения, в паркинге — подготовка под электрозарядки и индивидуальные келлеры.
КОМОССТРОЙ — один из крупнейших застройщиков России, лидер рынка Удмуртии. Девелопер реализовал более 95 проектов, в которых хочется жить.
Застройщик: ООО «ЖК ПАРКМАЯК СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» Проектные декларации на сайте наш.дом.рф, ООО «Комос-Строй», ИНН 1831108206. Предложение не является публичной офертой.
«На практике категоризацией в Татарстане занимаются риелторы, которые приходят в какой-нибудь бизнес-центр и говорят, что он соответствует сегодня классу В. „Как В?! — изумляется собственник. — У меня всегда был класс А! Если укажете класс В, я больше с вами не работаю!“ Тем работать-то надо, они глаза закрывают: „Ладно, пусть будет класс А“. То есть как договорятся, такой и класс. И отсюда множество искажений: есть объективно „уставшие“ объекты, которые на бумаге и по уровню ставки считают себя классом А», — говорит топ-менеджер одной из девелоперских компаний, пожелавший остаться неназванным.
Это непонимание и размытие стандартов приводят к тому, что не самые качественные офисы начинают конкурировать в цене с топовыми объектами. Мол, рынок-то дефицитный, арендатор все проглотит. «На фоне сообщений о росте ставок БЦ класса А многие владельцы офисных центров почему-то начинают думать, что им тоже надо повышать ставки, что они тоже должны стоить столько же, сколько Urban, но не все понимают разницу между офисным центром и бизнес-центром, между классом С и классом А. Понятно, что все хотят хорошо зарабатывать, но мало кто хочет разбираться в том, что объект должен быть оборудован всем необходимым. Частенько после таких публикаций мы получаем обращения: „Что вы говорите, что офисов нет, вот у меня в центре 2 тысячи ‚квадратов‘, три года не могу сдать!“ Мы смотрим на качество и сразу понимаем почему», — объясняет Стрюкова.
Консультанты по недвижимости классифицируют офисы по категориям A, B, C, D. Совсем недавно к ним добавился класс Prime. Классификация офисов учитывает качество самих зданий, их расположение, доступность транспорта, уровень удобств и технологий.
Самые качественные офисы — класса А. Они имеют открытую планировку, развитую инфраструктуру, профессиональное управление, достаточное количество парковочных мест и находятся рядом с основными транспортными магистралями.
Офисы класса В имеют как открытые зоны, так и коридорно-кабинетную структуру. Инфраструктура предусматривает кафе, банкоматы и конференц-залы. Управлять таким офисом может сторонняя компания. Такие офисы располагаются в удобных местах с высоким потоком пешеходов и транспорта и предусматривают наличие парковки.
Также существует подкласс В+, который по своим параметрам максимально близок к категории А. Сюда входят реконструированные особняки или бизнес-центры уровня А с более чем 7-летним сроком эксплуатации.
Офисы класса C — помещения с простым оформлением и кабинетно-коридорной планировкой. Они обеспечены необходимыми инженерными системами: центральным отоплением, вентиляцией, видеонаблюдением. Транспортная доступность уже не такая высокая, но это нивелируется более низкими арендными ставками и наличием небольшой парковки.
Офисы класса D — устаревшие комплексы, которые не соответствуют современным стандартам.
Класс Prime — бизнес-центры в самых привлекательных локациях с дизайнерским ремонтом и высоким уровнем сервиса. Для этой категории обязательна сертификация по стандартам экологической эффективности.
В России уже придумали, как стимулировать застройщиков возводить офисы. Например, в Москве девелоперам для строительства многоквартирных домов приходилось вносить большой платеж за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Теперь же эту сумму они могут направить на строительство административных зданий. Результат не заставил себя долго ждать: в 2024 году в столице построили рекордный объем офисов — более 1 млн кв. метров. Притом, как подчеркивали в мэрии Москвы, в последние пять лет в городе обычно возводилось ежегодно свыше 500 тыс. «квадратов».
Арендные ставки в офисах за год выросли сразу на 30–40%. Всему виной — жесточайший дефицит и выход на рынок новых объектов
Что по ценам?
За последний год (май 2025-го к маю 2024-го) арендные ставки в офисах выросли сразу на 30–40%, подсчитали в UD Group. Всему виной — опять же жесточайший дефицит и выход на рынок новых объектов, которые быстро оказались заполненными. Однако подорожание в основном шло в прошлом году, а в этом цены вышли на плато. По данным Perfect RED, с конца прошлого года средняя ставка аренды офиса класса А в Казани практически не меняется и составляет 2 485 рублей / кв. м в месяц, класса В — 1 732 рубля / кв. м в месяц. Примерно аналогичные цифры ежемесячной аренды приводит и консалтинговая компания Core.xp: 2 563 и 1,5 тыс. рублей за «квадрат» соответственно.
«Цена остается прежней за последний квартал, но в прошлом году наши ставки по офисам в аренду уже приблизились к московским. Мы находимся в лидерах по стоимости ставок среди соседних регионов. На это даже жалуются банки», — подчеркивает эксперт по коммерческой недвижимости из агентства DI Group Константин Иванов. Так, в строящемся бизнес-центре А5 Premium на Право-Булачной максимальная ставка местами доходит до 4 тыс. за квадратный метр, говорят наши собеседники.
Впрочем, не все так однозначно. «Смотреть на средние ставки — это как на среднюю температуру по больнице, лукавство. Кто-то сдает с НДС, кто-то без — разница составляет 20 процентов. Кто-то „коммуналку“ включает, кто-то нет. Кто-то парковку включает, кто-то нет. Кто-то заключает долгосрочный контракт на 3 тысячи „квадратов“, кто-то — на полгода на 50 квадратных метров. И ему надо объяснить, что он делит с соседями затраты на коридор, который ведет к его офису, и точно так же нуждается в клининге, отоплении, освещении, вентиляции… — объясняет наш источник. — Бывает, что арендаторы заключили 10 лет назад договор по рыночной ставке в 700 рублей с индексацией в 5 процентов и сегодня, согласно контракту, платят 1 тысячу рублей за „квадрат“, тут арендодатель ничего не может поделать, только локти кусать. И в зависимости от этого в одном и том же бизнес-центре ставки могут варьироваться от 1 тысячи до 4 тысяч рублей за „квадрат“!»
Но от какой бы стоимости аренды ни отталкиваться сегодня, эксперты сходятся во мнении: она будет расти. «С учетом ежегодной индексации арендных ставок, которая в настоящее время составляет 10–15 процентов, а также строительства нового бизнес-центра класса А А5 Prenium на улице Право-Булачной, в сегменте бизнес-центров ожидается рост средних ставок аренды», — прогнозируют в Perfect Red. В будущем ставки продолжат расти, как минимум на уровень инфляции, подтверждает директор по развитию UD.Group Ильдар Кагиров. Начинают сказываться и выросшие с прошлого года налоги.
В 2025-м в РФ вырос имущественный налог. Это произошло после прошлогоднего пересчета кадастровой стоимости. Теперь к недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей применяются новые предельные налоговые ставки: для объектов капитального строительства — 2,5% (раньше было 2%), для земельных участков — 1,5% (раньше было 0,3%).
Кроме того, с этого года административно-деловые и торговые центры Татарстана площадью от 1 тыс. кв. м должны платить максимальные 2% налога с кадастровой стоимости объекта. В 2025-м для них еще действует льгота — 60% от исчисленной суммы налога. Предлагаемая налоговая база — 2% от кадастровой стоимости — это максимальная ставка, которую могут ввести регионы. Как отмечал министр земельных и имущественных отношений РТ Азат Кадыров, под данный сбор стали подпадать 1,8 тыс. таких объектов, бюджет республики получит с них 618 млн рублей по налогу на имущество организаций и 557 млн рублей по налогу на имущество физлиц. Также глава ведомства высказался о планах поэтапно снижать площадь зданий торговых центров для увеличения налоговых поступлений.
«Полтора-два месяца в год объект работает только на то, чтобы оплатить налог на имущество. И это мы еще налог на прибыль не считали. Если вовремя не проиндексировать ставку, если много долгосрочных арендаторов, можно уйти в минус. С изменением налогового законодательства началось тектоническое движение. Все вынуждены пересматривать свои бизнес-модели», — печально констатируют источники «БИЗНЕС Online».
В БЦ Orange на проспекте Победы стоимость аренды за последние несколько лет удвоилась, делятся наблюдениями источники
И речь не только о дорогих локациях в центре Казани. В БЦ Orange на проспекте Победы стоимость аренды за последние несколько лет удвоилась, делятся наблюдениями источники. «За пять лет расходы на эксплуатацию бизнес-центров выросли в 2 раза — в основном на зарплаты охране и клинингу. А в качестве терять нельзя. „Попали“ те, у кого много договоров с индексацией. Обычно это 5−7 процентов, значит, 25−35 процентов за пять лет. А эксплуатация подросла на 100 процентов. Маржинальность сильно сокращается, поэтому сейчас долгие договоры стараются не подписывать», — признают девелоперы.
В начале мая в техническом режиме открылся БЦ UNO
IT, лизинг и банки: кто поселился в новых офисах Казани?
Рассмотрим единичные новые объекты на рынке. В начале мая в техническом режиме открылся БЦ UNO. Уже на этом этапе сдано 95% площадей, вакансия осталась только на верхних этажах со свободной планировкой без отделки, рассказали в UD.Group. UNO облюбовали компании из сферы IT, недвижимости, консалтинга и инвестиций, проектирования, есть арендаторы, которые снимают кабинет исключительно под переговорные комнаты с хорошим видом. В новом жилом комплексе, где расположился многофункциональный комплекс, уже открылся фитнес-центр DDX и детский сад «Бала-Сити».
В «АРТ Центре» приземлились организации из сферы IT, услуг, строительные и лизинговые компании и банки
На 80% заполнен другой объект UD.Group — «АРТ Центр». Здесь приземлились организации из сферы IT, услуг, строительные и лизинговые компании и банки. Средняя арендная ставка в двух новеньких объектах не слишком шокирующая: для больших помещений — 2,2–2,5 тыс. рублей за квадратный метр («все включено», кроме НДС), для небольших помещений в формате кабинета — 3–3,3 тыс. рублей за «квадрат», в зависимости от этажа. В «АРТ Центре», по данным «БИЗНЕС Online», «село» и само АО «Джи Групп» (UD.Group), сняв помещение площадью 5 тыс. кв. м на 10 лет. С дисконтом: офис 700 «квадратов» на третьем этаже обошелся застройщику по ставке в 2,1 тыс., 4,4 тыс. «квадратов» на четвертом этаже — меньше чем 1,8 тыс. рублей за квадратный метр. Без НДС, разумеется. Размер сделки в денежном выражении — 1,1 млрд рублей, говорится в документации, опубликованной на портале раскрытия информации.
«Нормальный график уровня вакансий, который находится на уровне 0–5 процентов, скакнул бы очень серьезно, если бы к моменту ввода в эксплуатацию и тот и другой объект были бы пустыми. Но на тот момент, когда они вышли на рынок, у них уже практически все было сдано. С учетом того, сколько способна поглощать Казань, это стало маленьким ручейком, который вылился в океан», — констатирует Стрюкова.
Бизнес-центр на Право-Булачной A5 Premium должен открыть для казанского рынка новые стандарты Prime
В III квартале на рынке появится бизнес-центр на Право-Булачной A5 Premium. Здесь застройщик — казанский девелопер «Панорама», уже известный по другому объекту в центре города — ЖК «Соло», — анонсирует появление офиса не просто класса А: проект должен открыть для казанского рынка новые стандарты Prime. Коммерческая площадь — 4,5 тыс. кв. м, из «плюшек» — индивидуальные террасы, внутренний двор, релакс-зоны. Сдача нового объекта запланирована на III квартал 2025-го, но высока вероятность, что свободные площади разлетятся как горячие пирожки еще на этапе строительства.
В «Суваре», где недавно завершились фасадные работы, сейчас ведется отделка офисов под арендаторов
«Сувар» и не только: образцы реновации
Есть на рынке и единичные успешные проекты редевелопмента. Пример — «Сувар», где недавно завершились фасадные работы, сейчас ведется отделка офисов под арендаторов. Атриум внутри сохранится, а вот никакой четырехэтажной торговли уже не будет, останутся только резиденты, у которых изначально были собственные входные группы с улицы: «Перекресток», «ИТЛЕ», Kuchenland, «Максимилианс» и т. д. Офисные площади за счет этого расширятся примерно на 20 тыс. «квадратов». Они уже полностью заполнены, вакансия, как пояснили в «Суваре», составляет порядка 4%. Новых резидентов в компании не раскрывают, но, по данным источников, довольно большую площадь там арендовал один из крупных федеральных банков.
В аренду в отреставрированном здании льнокомбината сдается 2,8 тыс. кв. метров
На месте корпуса льнокомбината ждет открытия бизнес-центр на Гладилова от группы компаний «РР Групп» Руслана Сафина и Мулланура Низамова, построившей в свое время ЖК Savin House и Savin Family. Под аренду в отреставрированном здании сдается 2,8 тыс. кв. м из 4 тысяч. Часть помещений займет сам застройщик, часть предлагается взять в аренду бизнесу. Еще один объект, вышедший на рынок в этом году, находится в здании бывшей фабрики «Швейник» на улице Татарстан. 32 офиса на площади в 900 кв. м в стиле индастриал от A-Development расположились на одном из этажей здания.
«Реновацию офисного центра на самом деле несколько сложнее сделать, чем в торговом центре. Нельзя приступать к работам, не расселив арендаторов», — отмечает полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ. Помимо сложностей с выселением «постояльцев», нередко возрождать уже существующие объекты выходит даже дороже, чем строить с нуля.
Здание-долгострой на улице Волгоградской предлагают за 650 млн рублей (135,4 тыс. рублей за «квадрат»). На сегодня на объекте полностью завершены работы, в том числе выполнено благоустройство
Бизнес-центр на Абсалямова и особняк на Маяковского: что предлагается купить бизнесу?
Одно из самых дорогих предложений на рынке — отдельно стоящее здание-долгострой на Волгоградской за 650 млн рублей (135,4 тыс. рублей за «квадрат»). В этом году компания «ЖИК», возглавляемая депутатом Госсовета РТ Эмилем Хуснутдиновым, достроила объект, начатый задолго до СВО и всех рыночных пертурбаций, и планировала открыть апарт-отель на 91 номер. Теперь для него ищут инвестора. «На сегодня на объекте полностью завершены работы, в том числе выполнено благоустройство. Проводится итоговая проверка Госстройнадзора, при успешном прохождении которой в июне планируется ввод объекта в эксплуатацию», — рассказал корреспонденту «БИЗНЕС Online» сам Хуснутдинов. Однако, как указано в объявлении, в здании при желании можно открыть бизнес-центр с офисами и коворкингами вместо гостиницы.
За 498 млн рублей можно приобрести отдельно стоящий офис компании «Унистрой Маркет» площадью 369,2 кв. м на Журналистов, 62б. Цена за «квадрат» — 187,6 тыс. рублей. В двухэтажном здании со своей газовой котельной, канализацией, системами вентиляции и кондиционированием уже есть арендаторы. Продавец Perfect Red обещает 10-летний срок окупаемости.
6-этажное здание с «оригинальной архитектурной концепцией» бизнес-центра NautiLus на улице Абсалямова девелопер «АСК Недвижимость» продает за 400 млн рублей (145,9 тыс. рублей за квадратный метр). Комплекс полностью загружен арендаторами, из «плюшек» — собственная управляющая компания, парковка на 28 машино-мест, два пассажирских лифта, системы вентиляции, пожаротушения и видеонаблюдения, круглосуточная охрана.
Чуть дешевле — за 360 млн рублей (120 тыс. / кв. м) — продается офисное здание площадью 3 тыс. кв. м на улице Васильченко. Помещения в бизнес-центре «Союз» с новым ремонтом полностью арендованы. Покупателю обещают ежегодную индексацию аренды, собственную парковку на 50 машино-мест и видеонаблюдение по всему периметру здания.
Не так давно выставляли на продажу административное здание на улице Галиаскара Камалa. В четырехэтажной постройке площадью 918 кв. м расположился один-единственный арендатор — пригородная пассажирская компания «Содружество». По словам продавца, здание с хорошим ремонтом, с арендатором предусмотрена ежегодная индексация по договору. Цена лота — 300 млн рублей (326,7 тыс. за квадратный метр).
За 420 млн можно приобрести под офис здание на улице Маяковского, 20 от ГК «Весна». Цена «квадрата» в трехэтажном особняке с собственной парковкой на 9 машино-мест составляет 166 тыс. рублей. В доме конца XIX века площадью 1806,2 кв. м арендуют офисы компании, студии танцев, йоги, мастерская волос, психологическое пространство.
На Право-Булачной уже есть хороший ремонт, видеонаблюдение, возможность круглосуточного доступа
За чуть меньшую цену — 420 млн рублей (311,2 тыс. рублей за квадратный метр) — можно стать владельцем офиса площадью 1 349,2 кв. м на Право-Булачной. В помещении, где раньше располагался банк «Русский Стандарт», уже есть хороший ремонт, видеонаблюдение, возможность круглосуточного доступа.
Нежилое пространство в ЖК «Савин Хаус» на улице Козина без отделки и с «идеальной локацией» можно «отхватить» за 238 млн рублей (303 тыс. рублей за квадратный метр)
226 млн рублей придется отдать за помещение площадью более 600 кв. м в строящемся ЖК «Авторы на Большой» в Кировском районе. Коммерческая площадь продается в нарезке от 42 кв. м до 125,9 кв. м, цена за «квадрат» — от 350 тыс. до 450 тыс. рублей. Ориентировочный срок сдачи помещения — III квартал 2025 года.
За неимением новых объектов на рынке в продаже снова и снова появляются те, которые уже давно ищут новых владельцев. Основная масса самых внушительных предложений принадлежат ASG Invest, это более 20 объектов, преимущественно в Казани, суммарной площадью более 83 тыс. кв. метров. Особняк на Московской и бизнес-центр на Нариманова за полгода подорожали на 400 млн каждый — до 2,3 млрд и 2,2 млрд рублей соответственно.
По-прежнему продает ASG особняк на Петербургской за 1,4 млрд рублей. Среди плюсов: парковка, коммуникации. Помещение идеально под размещение в нем гостиницы, бизнес-центра, коворкинга или медклиники. На продажу также выставили особняк на улице Габдуллы Тукая, 16 (усадьба Шакира-солдата), помещения на Баумана, ряд помещений на Сибирском тракте. Пул объектов, выставленных на продажу, будет пополняться, рассказали в ASG.
При этом за последний год компания завершила сделки по зданиям на Габдуллы Тукая, 26а, Нариманова, 40, Журналистов, 2а, Московской, 37 в Казани и Студенческой, 6 в Нижнекамске, а также помещениям на Проточной, 8, Сибирском тракте, 34, Достоевского, 74 в столице РТ. Покупатель и стоимость предсказуемо не раскрываются, но цена «рыночная», заверили в компании.
По-прежнему продаются два ТЦ «Бахетле». Ключевое достоинство центра на Ямашева — гипермаркет «Евроспар», который риелторы позиционируют как «самый высокооборотный по всему Приволжью». Зато ТЦ на Оренбургском тракте дешевле — всего 45,2 тыс. рублей за квадратный метр.
Также до сих пор не может найти хозяев здание на Баумана, 86. Бывшая гостиница «Коммерческие номера» купца Василия Колесникова до сих пор продается за 1,2 млрд рублей. Бизнес-центр класса А или B+ формата «коворкинг» (но без парковки) принадлежит столичной сети коворкингов WorKKi основателя ювелирного бренда «585» Александра Смирнова.
Снова в продаже старейший бизнес-центр «Тахлес» на улице Татарстан. Как отмечали в Perfect Red, в конце 2024-го БЦ класса В сменил своего владельца. В здании 1973 года новый хозяин повысил арендные ставки и планирует ремонт. И хоть обновление бизнес-центра еще только предстоит, на сайте объявлений «Тахлес» он продается за 1 млрд вместо 390 млн рублей.
Бизнес-центр «Ватан» на Гаврилова предлагает помещения самой разнообразной нарезки по ставке в 2,1 тыс. рублей в месяц
Особняк, где жила первая татарская актриса, бизнес-центр в Азино и мебельный в центре: что готовы сдать под аренду?
Новый бизнес-центр «Ватан» на Гаврилова, принадлежащий ООО «Зорге Хоспитэлити» Хаджимурата Газалиева, известного на рынке топ-менеджера, близкого к «Унистрою», готовится принимать арендаторов. Бизнесу предлагаются помещения самой разнообразной нарезки по ставке в 2,1 тыс. рублей в месяц. Общая площадь здания — 4,7 тыс. кв. метров. Из ключевых преимуществ: собственный паркинг с велопарковкой и зарядной станцией для электромобилей, безбарьерная среда, собственная IT-поддержка, панорамные окна, терраса на крыше и место для курения.
Помещения класса А, как указано в объявлении, готовы сдавать в Приволжском районе — в здании на улице Гаражной, 4. Общая площадь здания — 1,4 тыс. метров. Два этажа площадью 700 кв. м сдаются по цене 1,1 тыс. за «квадрат». Среди преимуществ — свободная планировка, чистовая отделка.
Офисы класса А появляются не только в центре города, но и далеко за его пределами. Активно зазывает арендаторов новый бизнес-центр Vagapov Business Park на Вагапова, построенный в этом году. 7-этажный современный БЦ, находящийся в 15 минутах ходьбы от «МЕГИ», площадью 1,3 тыс. кв. м с подземной и наземной парковкой, окнами в пол, с каменной отделкой в интерьере построен АО «Бизнес-Квартал», основным видом деятельности которого является управление собственным или арендованным жилым имуществом. Учредитель фирмы — Альберт Хуснутдинов. Судя по данным из открытых источников, объем инвестиций в новый офисный комплекс достигал 900 млн рублей. Бизнесу предлагается арендовать новенькие офисы по ставке от 1,7 тыс. рублей / кв. м — не слишком высокая цена за класс А. Так, 46 кабинетов на четвертом этаже бизнес-центра в аренду обойдутся в 2,5 млн рублей (1,3 тыс. кв. м, 1 950 рублей за «квадрат»).
Дороже обойдется помещение в ЖК Аtlаntis Deluxe (2 тыс. за квадратный метр). Пространство с черновой отделкой, высокими потолками, панорамными окнами и…чашей для бассейна на втором этаже подойдет для офиса, фитнес-центра, ресторана. Всего под съем готовы отдать чуть более 1 тыс. «квадратов» за 2 млн рублей.
За помещение в «Соло-центре» на улице Нурсултана Назарбаева площадью 840 кв. м просят 2,5 млн рублей (3 тыс. рублей за «квадрат»)
За локацию в центре города — в «Соло-центре» на улице Нурсултана Назарбаева, вблизи «Бахетле», — придется заплатить побольше. Здесь за помещение площадью 840 кв. м просят 2,5 млн рублей (3 тыс. рублей за «квадрат»). Из бонусов — «статусные» арендаторы в лице элитного магазина мебели и бытовой техники, арендные каникулы при необходимости, в стоимость уже включены коммунальные услуги.
Не везде в Азино готовы сдавать новенькие офисы по низким ценам. Например, помещение свободного назначения в еще не открытом здании по соседству с Горкинско-Ометьевским лесом и «Вкусно — и точка» обойдется в аренду по цене 3 тыс. рублей за «квадрат». Потенциальному съемщику готовы сдать 600 кв. м, более мелкой нарезки не планируется. Класс А или В+ продавец не гарантирует, зато у здания есть бесплатная парковка, а в помещениях вентиляция, мокрые точки и витражные окна.
В отреставрированном здании на улице Карла Маркса, 60, где жила первая татарская профессиональная актриса Сахибжамал Гизатуллина-Волжская, готовы сдать помещение по цене 2 тыс. рублей за квадратный метр
Офисное помещение площадью 150 кв. м в отреставрированном здании на Карла Маркса, 60 (это дом, где жила первая татарская профессиональная актриса Сахибжамал Гизатуллина-Волжская) готовы сдать с мебелью по цене 2 тыс. рублей за квадратный метр. Помещения в цоколе сдаются по стоимости 1,5 тыс. рублей. Все помещения с ремонтом и отдельным входом. Среди соседей в доме-памятнике: крафтовый бар, кафе и юридическое бюро.
Одна из самых высоких арендных ставок — 3 750 рублей / кв. м — на улице Козина. Здесь помещение площадью 132,9 тыс. предлагается взять в аренду за 500 тыс. рублей. Из плюсов локации: большая проходимость, своя управляющая компания, готовая помочь с запуском бизнеса, большие окна и отдельный вход.
«У многих панорамное остекление, а сколько его моют стабильно хотя бы дважды в год? Просто кондиционеров недостаточно: должно быть регулирование влажности воздуха, уровня углекислого газа. Вроде бы излишество и мелочь, но это напрямую влияет на продуктивность людей…»
Основные тренды
Отраслевые эксперты сходятся во мнении, что в текущих экономических условиях развитие идет в нескольких направлениях.
Микродевелопмент. Пока ставка заоблачная, строительство в сегменте офисной недвижимости в Казани идет в сегменте малых объектов — площадью от 1,5 тыс. до 5 тыс. кв. метров. «Мы сейчас наблюдаем смещение предложения в сторону микродевелопмента. Крупные объекты стоят очень дорого. Строительные материалы дорожают, деньги заемные дорогие. Никто не будет сейчас строить большие объекты на 20−30 тысяч „квадратов“, несмотря на наличие спроса», — замечает Стрюкова.
Редевелопмент. В столице Татарстана не хватает не только финансов, но и свободной земли. Еще одной точкой появления качественных офисных зданий могут выступить объекты, пригодные для редевелопмента: исторические здания и бывшие промзоны, объясняют в Perfect Red. Вот только успешных примеров не так много.
Управляющая компания и сервис. В эпоху жесточайшего дефицита кадров компании начинают конкурировать не только уровнем зарплат, но и комфортом рабочего места. «В Москве другие ставки и другой уровень офисов. Очень часто в руках одного собственника или арендатора сосредоточено несколько десятков квадратных метров, которые спроектированы полностью под его конкретную компанию. Там можно увидеть все — от персональной клиники до катка на крыше, — говорит один из отраслевых игроков. — В Казани же долгое время были проблемы с управляющими компаниями. В одном из бизнес-центров меня в холле остановил охранник и пытался запретить мне разговаривать по телефону. Нет культуры управления — и это проявляется во всем: клининг, охрана, парковка, вентиляция, уровень общественных пространств, пропускная система. Сидит на ресепшене тетенька, требует со всех проходящих паспорт, записывает в амбарную книгу».
Но понимание приходит и в Казани. «У многих панорамное остекление, а сколько его моют стабильно хотя бы дважды в год? В Москве и в топовых казанских БЦ просто кондиционеров недостаточно: должно быть регулирование влажности воздуха, уровня углекислого газа. Вроде бы излишество и мелочь, но это напрямую влияет на продуктивность людей…» — подмечают спикеры.
Отельный сервис. В столице РТ есть управляющие компании в офисах, которые пытаются позиционировать свой сервис как отельный, но их стандарты далеки от правил гостиниц, замечает директор УК «Зорге Хоспитэлити» Татьяна Ильченко. Компания, созданная в феврале этого года, управляет не только отелями, но и коммерческими площадями. Например, в ее портфеле новенький бизнес-центр «Ватан» на Гаврилова.
«Если на рынке Казани сегодня строить объект класса А с нуля, строительно-монтажные работы обойдутся в 250−300 тысяч за квадратный метр с НДС или 200−250 тысяч без НДС. Если выкупить землю, это еще 30 тысяч до 50 тысяч за «квадрат». Это миллиард рублей. Не каждый бизнес потянет!»
Новых офисов можно не ждать, а рост ставок рано или поздно «затормозится»
Что же будет дальше? «Строиться сегодня с такой ставкой никто не станет! Или на рынок должен зайти какой-то самоубийца, или должны появиться какие-то шальные деньги. Или это глубоко религиозные мусульмане, которым нельзя держать средства в банке, но в республике они в основном ИЖС занимаются», — рассуждают эксперты.
При таком дефиците качественных офисов и высокой поглощаемости объектов что же, помимо высокой ключевой ставки, мешает застраивать Казань бизнес-центрами? «На мой взгляд, отсутствие бизнес-центров, офисов класса А в черте города связано с тем, что целесообразность строительства офисных помещений для девелопера ниже. Себестоимость строительства многоквартирного дома составляет порядка 70–80 тысяч рублей за квадратный метр», — объясняет Калимуллин. Качественный офис требует хорошей внутренней отделки, системы вентиляции, долговечных амортизационно пригодных материалов, много стекла.
С ним согласен другой крупный игрок на рынке офисной недвижимости города: «Если на рынке Казани сегодня строить объект класса А с нуля, строительно-монтажные работы обойдутся в 250−300 тысяч за квадратный метр с НДС или 200−250 тысяч без НДС. Если выкупить землю, это еще 30 тысяч до 50 тысяч за „квадрат“. Давайте возьмем 250 тысяч для простого счета и построим, например, „офисник“ на 4 тысячи квадратных метров. Это миллиард рублей. Как мыслит инвестор, у которого есть миллиард? В банке он может положить его на депозит под 20 процентов — и это принесет ему 200 миллионов в год. Чтобы получить 200 миллионов чистой прибыли в год, нужна выручка минимум в 350 миллионов. А теперь считаем ставку: делим 350 миллионов на 12 месяцев и 4 тысячи „квадратов“ — получаем аренду в 7,3 тысячи рублей! Это ставка выше московской, она нереальна. И 4 тысячи-то дорого, не каждый бизнес потянет!»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 64
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.