«В Казани прошлогодние дачи стоимостью 400–500 тысяч подорожали в 2 раза»

«Средняя стоимость дачи в Казани и Приказанье массового сегмента в апреле 2025-го составила 2,5 миллиона рублей, что на 30 процентов больше, чем в прошлом году» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как приобрести 4–6 соток дачного участка по приемлемой цене

Раньше, проходя вечером мимо многоэтажек, я думала, что за окнами с сиреневым светом сидят дружные компании, слушают The Doors или устраивают вечеринки в стиле Энди Уорхола. Но, к моему удивлению, оказалась, что это подсветка для рассады, предвещающая начало дачного сезона.

Есть убеждение, что дачи придумали в Советском Союзе, где ударников социалистического труда поощряли участками в 4 или 6 соток. На самом деле первые дачи появились при Петре I, который даровал их «ударникам империалистического труда», т. е. чиновникам. И только к концу XIX века дачи стали доступны обычным горожанам, и если им не удавалось приобрести небольшой загородный домик в собственность, то они пытались хотя бы арендовать его на лето. Получается, с момента зарождения дачничества прошло больше 300 лет, и оно не то что себя не изжило, а переживают новую волну популярности.

Что с ценами на дачи? Средняя стоимость дачи в Казани и Приказанье массового сегмента в апреле 2025 года составила 2,5 млн рублей, что на 30% больше, чем в прошлом году. А прошлогодние дачи стоимостью 400–500 тыс. подорожали в 2 раза. Кстати, самый частый запрос как раз по покупке домика до 1 млн рублей. Предложений таких достаточно, причем на всех направлениях.

Как правило, это дачи тех времен, когда вместо бассейнов купались в старых эмалированных ваннах, а на пугало натягивали кофту с эмблемой Олимпиады-80. Обратите внимание, что не все дачи в этой категории попадают в объявления «Циан» или Avito, бывает, что их просто забывают и собственники, и наследники. Зато для вас это шанс приобрести 4–6 соток по приемлемой цене. Нужно только пройтись по СНТ, понравиться председателю или милой бабушке-огороднице и получить номер телефона владельца заброшенной дачи.

Разброс цен на дачи гигантский — от 900 тыс. рублей до 80 миллионов. Правда, тут важно понимать, что относить к даче. Например, 19-летний Лев Толстой получил свою усадьбу в размере 10 га и впоследствии увеличил ее до 40 гектаров.

Графика предоставлена Анастасией Гизатовой

Как правильно купить дачу

В наше время, когда космические корабли бороздят просторы Вселенной, дачи не дают, а покупают. И ваша задача — купить ее правильно. Давайте разбираться как. Во-первых, не стоит покупать дачу по садовой книжке. Как у нас проходит классическая сделка с недвижимостью? Стороны подписывают договор купли-продажи и дружно отправляются в МФЦ, прибегают к электронной сделке или помощи нотариуса. Чем продавец должен подтвердить свое право собственности на объект недвижимости? Правильно, выпиской из ЕГРН.

Рассмотрим сделку по садовой книжке. В лучшем случае вам составят ДКП и торжественно внесут запись с вашим Ф. И. О. в книжку садовода. Если с этими документами вы потом отправитесь в МФЦ, чтобы зарегистрировать свое приобретение, вам откажут. В чем причина вероломства Росреестра? В том, что в изначальных списках при распределении этого участка указано другое лицо, соответственно, и Росреестр, и администрация района не смогут подтвердить ваши права. Единственный путь — обратиться в суд, где положительный результат тоже не гарантирован. Поэтому, если вам предлагают покупку по такой схеме, настаивайте, чтобы продающий зарегистрировал свое право собственности и только потом выходил на сделку.

Во-вторых, не стоит покупать дачи по доверенности. Не секрет, что много дач в Казани не оформлено, но это не страшно, если в них проживает собственник. А вот если такую дачу решили продать, то проблемы могут возникнуть у покупателя. Среди самых популярных заблуждений — соглашаться на оформление генеральной доверенности вместо договора купли-продажи. В чем суть? Владелец оформляет доверенность на распоряжение дачей, и покупатель считает, что он получает все права собственника. Разумеется, это не так.

Давайте рассмотрим два случая из жизни казанских дачников. Вера Сергеевна решила продать свою дачу Светлане, но на руках у нее были только садовая книжка и постановление 1979 года. С покупателем они договорились, что Вера Сергеевна сделает доверенность на оформление и последующую продажу. Светлана после передачи денег сразу въехала на дачу, отремонтировала первый этаж и занялась оформлением. Но тут Вера Сергеевна умирает, доверенность прекращает свое действие, а дача переходит по наследству племяннице.

А во втором случае с покупателем Константином дачу забрали приставы за долги продавца. Потому что если доверитель задолжает, то в первую очередь взыскиваются дачи, гаражи и офисы, т. к. они не являются единственным жильем.

Изменения от 1 марта 2025 года, о которых должны знать нынешние или будущие собственники дач. Март можно считать революционным месяцем для продажи и покупки земли, домов и дач. Теперь поставить дом на учет или продать участок без внесенных границ в ЕГРН не получится, и это прекрасно! На моей практике была масса ситуаций, когда при проверке оказывалось, что планируемый к покупке дом частично залез на соседский участок или границы продаваемого участка фактически не совпадали с имеющимся забором.

Как узнать, установлены ли границы участка? Информация доступна на публичной кадастровой карте Росреестра в актуальной выписке из ЕГРН через «Госуслуги» и МФЦ. Поэтому, если вы планируете продавать участок, предварительно посетите кадастрового инженера на межевание или покажите свои документы специалисту. А если границы не установлены? Нужно обратиться к кадастровому инженеру для межевания, согласовать границы с соседями и подать документы в Росреестр. Сроки согласования — от двух недель до года и зависят от конкретной ситуации и дружелюбности соседей.

«По разным данным, порядка 40 процентов земельных участков в России не прошли межевание. А значит, возможны проблемы у покупателей» Фото: freepik.com

Не попадитесь в ловушку

Многие неправильно понимают мартовские изменения и теперь уверены, что отмежеванный участок можно приобретать без проверки и это безопасно. Стоит ли расслабляться, если продавец говорит: «Мы уже уточнили границы», и идти на сделку? Конечно, нет. Вот история семьи Калимуллиных, которая покупала дачу в Боровом Матюшино. Год назад они купили дачу, на сделке риелтор заверил, что капитальный кирпичный забор проходит по границе земельного участка, проблем не будет, участок прошел межевание. Калимуллины сделали ландшафтный дизайн и построили теплую беседку. А в этом году после выезда земконтроля узнали, что беседка стоит на муниципальной земле и частично на участке соседа. В итоге снос беседки и конфликт с соседом. Не путайте межевание и вынос границ в натуре.

Еще часто путают или думают, что межевание и вынос границ — аналогичные действия. Это не так. Давайте разбираться. Межевание — это кадастровые работы по установлению, восстановлению или уточнению и закреплению на местности границ земельного участка, его местоположения и площади. Межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма. Когда нужно межевание? Без него границы считаются «неустановленными» и участок нельзя, например, разделить, продать, подарить или узаконить дом.

Вынос границ в натуре — это работы непосредственно на участке, а не за компьютером. Вам физически обозначают границы колышками или метками. Это делается на основе координат из ЕГРН. Когда нужен вынос границ? При покупке земли, чтобы убедиться, что вам продают именно то, что указано в документах, перед установкой забора или при споре с соседом. Обратите внимание: по разным данным, порядка 40% земельных участков в России не прошли межевание. А значит, возможны проблемы у покупателей.

«В этом году забирать земли или штрафовать владельцев не будут» Фото: «БИЗНЕС Online»

Заброшенные дачи будут забирать?

1 марта прошло, а народ продолжает волновать новый закон об изъятии заброшенных участков. Не ведитесь на громкие заголовки в СМИ! В этом году забирать земли или штрафовать владельцев не будут. Срок освоения — три года. Для уже имеющихся участков срок начался с 1 марта 2025-го, т. е. нервничать можно только в 2028 году. Для новых владельцев отсчет идет с даты регистрации (смотрите свою выписку из ЕГРН).

Что такое «освоение»? Например, начало строительства, выравнивание участка, работы по коммуникациям или ведение сельскохозяйственных работ. Как определят, что участок не используется? Отсутствие фундамента, незарегистрированного здания, заброшенные или авантажные постройки, участок захламлен (более половины его заросло сорняками выше 1 м или участок завален мусором).

Ваша дача может стать отличной инвестицией и приобретением, если не полениться выбрать ликвидный вариант и тщательно проверить документы. Кто знает, может, в будущем вы последуете примеру Пастернака, Чехова или Куприна и напишете литературное произведение на своей уютной даче, попивая чай с малиновым вареньем из прошлогоднего урожая.