В Татарстане растет квартирное затоваривание: ввод жилья обгоняет продажи почти на 40%. «Застройщики сформировали некий запас прочности, поэтому до конца года можно жить вполне спокойно», — говорили на ежегодной конференции девелоперов в ТПП республики. Но уже к 2027–2028 годам рынок в России ждет дефицит, есть риск и в РТ. О том, почему растут цены, есть ли угроза избытка квартир, как рушится рынок ипотеки и почему застройщики платят за землю под проекты «натурой», хотя раньше предпочитали бридж-кредит, — в репортаже «БИЗНЕС Online».
По данным «Дом.РФ», в I квартале 2025 года застройщики уменьшили количество стартов новых проектов почти на четверть
Ввод жилья обгоняет продажи, но впереди риск дефицита и новый виток цен по всей стране
«Количество строительных компаний может сократиться», — такой тезис звучал в Торгово-промышленной палате РТ на ежегодной конференции девелоперов. Впрочем, в тех или иных вариациях этот рефрен можно услышать с середины прошлого года, как только был отменен допинг льготной ипотеки. А затем примерно вдвое рухнули продажи строящихся квартир.
Реакция на это очевидна: раз плохо продается, надо меньше строить. И по данным «Дом.РФ», в I квартале 2025 года застройщики уменьшили количество стартов новых проектов почти на четверть. По пессимистичному сценарию аналитиков, тенденция продолжится. К 2027-му можно ожидать спада количества проектов сразу на 23% до 88 млн кв. метров. О таком сценарии, в частности, говорил директор по сопровождению продаж и сервису «Ак Барс Дома» Илья Голованов.
«У нас уже есть прогноз по уменьшению запусков нового жилья. Это в свою очередь может толкнуть рынок к серьезному росту цен из-за дефицита предложения», — отметил представитель «Ак Барс Дома». Он обозначил три довольно тревожных вызова.
- Сокращение объемов запуска новых проектов застройщиками создает потенциальные риски дефицита жилья и роста цен в будущем.
- Льготная семейная ипотека в настоящее время является основным драйвером продаж жилья. Однако планируемая отмена банками комиссий может негативно сказаться на объемах выдачи ипотеки. Это риск дальнейшего снижения продаж, объяснил Голованов. Речь идет, в частности, о недавнем заявлении председателя правления Сбербанка Германа Грефа. «Будем отменять, но это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки. <…> Это был способ удержать как-то объем выдачи ипотечных кредитов», — сказал он.
- Стимулирование спроса продаж застройщиками через программы рассрочки имеет свою цену: эскроу-счета не пополняются должными темпами, цена проектного финансирования растет. Это в свою очередь приводит к росту себестоимости и снижению маржинальности проектов.
«Сейчас время спада продаж. Но нельзя согласиться с тезисом, что многие застройщики не выживут в этот период», — обозначил возможные последствия руководитель единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. Он привел довольно интересные расчеты, проведенные ЕРЗ. В Татарстане вывод новых проектов за 2025 год превысил количество продаж на 32%. Т. е. вводилось в среднем 50 квартир в день, а продавалось 38. Добавим, что всего в РТ строится более 66 тыс. квартир — это абсолютный рекорд, а реализовано около 32 тысяч. Да еще и не все продано за деньги — доля рассрочек увеличивается.
«Есть угроза перепроизводства. Но за все время застройщики сформировали некий запас прочности, поэтому до конца года можно жить вполне спокойно. За этот период может произойти как снижение ввода новых проектов, так и рост продаж», — объяснял Холопик.
В сравнении с другими регионами Татарстан держит среднюю позицию. Например, в Чувашии в этой гонке продажи уверенно обгоняют ввод сразу на 122%, что в общем-то тоже не сулит ничего хорошего. «В идеале эти два показателя, конечно, должны идти рядом друг с другом», — пояснил Холопик. А вот в Пензенской и Ульяновской областях, кажется, все плохо. Там, несмотря на низкие продажи, продолжают вводить значительные объемы жилья.
«Это однозначно со временем приведет к обрушению цен. Кто-то из застройщиков не выдержит, что может привести к остановке работы отдельных компаний», — констатировал Холопик. Для понимания: в Ульяновской области ввод идет впереди продаж сразу на 116%.
С конца декабря стоимость квадратного метра поднялась в Казани с 236 тыс. до 242 тыс. рублей
Скидку в 2–3% покупатель не почувствует
Падения же цены все еще никто не ожидает. Из расчетов, приведенных GloraX: с конца декабря стоимость квадратного метра поднялась в Казани с 236 тыс. до 242 тыс. рублей.
«С коллегами постоянно обсуждаем, когда же настанет этот волшебный день икс. Но история кризиса нашей недвижимости показывает, что не бывает постоянного снижения — только прирост», — говорила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Тут Холопика заинтересовал вопрос: а как отмена комиссий банками может повлиять на цену? Сколько процентов, 1,2 или 3? В целом ответ такой: конечно, снижение будет, но конечный потребитель это вряд ли почувствует.
«Тут все упирается в рыночную ипотеку, потому что клиент готов разговаривать только при ставке в 15 процентов — это максимум. Если мы оставим ту ставку, что есть сейчас, и сделаем для клиента на 2–3 процента полегче в цене, для него это будет неощутимо», — отвечала Халилова.
Что касается себестоимости строительства, то анализ ЕРЗ показал, что стройматериалы дорожают медленнее, чем растут цены на новостройки. «Хотя мы знаем, что стройматериалы — это ключевой показатель стоимости квартиры. Есть другое — это зарплаты, которые растут быстрее, чем цена новостройки. Теперь мы понимаем, что стоимость квартиры поджимает именно оплата труда», — пояснил Холопик.
Что касается себестоимости строительства, то анализ ЕРЗ показал, что стройматериалы дорожают медленнее, чем растут цены на новостройки
«Еще пару лет назад застройщики ничего сами не покупали»: рынок бридж-кредитов упал на 87%
Неоптимистичные, но довольно очевидные цифры показывает и рынок ипотеки. Во-первых, заметно существенное снижение доли рыночной ипотеки: всего 13%, или 33 млрд рублей за месяц. Годом ранее, к примеру, это значение было на уровне в 50%. Льготные же кредиты забрали оставшуюся часть рынка — выдано 224 миллиарда.
Еще одна заметная тенденция — уменьшается доля ипотеки при покупке новостроек. «В конце 2024-го было 54 процента [договоров долевого участия с ипотекой], но сейчас это 43 процента. Такое, если мы посмотрим в разрезе нескольких лет, было только в 2019 году. Давно подобных цифр мы не видели», — рассуждал Холопик.
Здесь интересны результаты и по проектному финансированию, где впервые за пять лет график выдачи денег сделал серьезный разворот вниз. За последний квартал 2024-го сумма на эскроу-счетах по стране снизилась на 500 млрд рублей до 6,3 трлн рублей. Дело в первую очередь в хорошем темпе раскрытия: только в декабре эта сумма перевалила за триллион рублей. «Пополнение эскроу-счетов в абсолютных цифрах, в миллиардах рублей, мы видим достаточно стабильное — крушения нет», — констатировал Холопик.
Проблема, однако, есть в ставках по проектному финансированию. Голованов привел статистику: с 2022 года средняя ставка выросла с 3,6 до 10,2%. Т. е. цена кредита на стройке увеличилась в 3 раза. «Что самое тревожное, мы видим, что растет, и сильно, доля задолженности по проектам финансирования, где кредитная ставка превышает 20 процентов, — сообщил Голованов. — А таких проектов сейчас больше 16 процентов — это существенная доля общих проектов финансирования на рынке».
Падает и количество новых заявок на проектное финансирование в банках. В конце 2024 года оно снизилось на 65% по сравнению с 2023-м. В марте застройщики в России заключили всего 46 договоров с банками. А в перспективе страну явно ожидает еще больший спад строительства. Почти в 10 раз рухнул рынок бридж-кредитов — это 87%. К примеру, за неделю с 31 марта по 6 апреля было заключено всего 9 таких договоров. А бридж-кредит используется девелоперами при покупке земельных участков.
Еще пару лет назад застройщики ничего сами не покупали — все было по проектному финансированию.
«Впервые показали такие цифры. По бриджам рынок обрушился в 10 раз — это 87 процентов. Посмотрите, какие ничтожные цифры по бридж-кредитам: за неделю — 2, 3, 7 штук, — говорил коллегам Холопик. — Девелоперы, с которыми мы общаемся, говорят, что покупают землю. Но не за деньги! Потому что собственные средства жалко, а проектное финансирование очень дорогое».
Он пояснил, что в основном расчеты с продавцом земли происходят готовым жильем.
На площадке анонсировали и еще один любопытный механизм для застройщиков. В городах Луганской, Донецкой республик, Запорожской и Херсонской областей земли под реализацию проектов застройщикам предоставляют бесплатно. Об этом на конференции для девелоперов в Торгово-промышленной палате РТ сообщил заместитель директора департамента жилищной политики минстроя РФ Сергей Кравчук.
Из условий — нет возможности перепродажи участка, нужны и четкие сроки строительства. На многих участках под застройку в новых регионах уже есть инфраструктура (инженерная, транспортная), в ином случае все объекты инфраструктуры реализуются за бюджетные средства. «Мы понимаем, что в новых регионах есть сложности, поэтому министерство во многом ведет проекты в ручном режиме», — дополнил Кравчук. По его словам, сильно двигает продажи в новых регионах льготная ипотека под 2%. Покупают и жители регионов, и те, кто принимал участие в восстановлении городов, и россияне для возможного будущего проживания.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 26
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.