Основным источником спроса в текущем году останутся компании из сегмента e-commerce, продуктового ретейла и логистики, эти главные драйверы генерируют 75–85% сделок на рынке Основным источником спроса в текущем году останутся компании из сегмента e-commerce, продуктового ретейла и логистики, эти главные драйверы генерируют 75–85% сделок на рынке

Что происходит на рынке складов в Казани?

По итогам первого квартала 2025 года вакансия на рынке складской недвижимости Казани составила 3,4%, тогда как на конец 2024 года свободных площадей было менее 1%. Такие показатели свидетельствуют о превышении спроса над предложением. Данные приводит в своем исследовании компания Perfect RED.

За прошедший 2024 год в Казани появились дополнительно 55 тыс. кв. м в виде одного нового объекта, и к началу 2025 года общий объем рынка достиг 809 тыс. «квадратов». К моменту ввода в эксплуатацию склад уже был сдан в аренду, поэтому к увеличению доли вакансии это не привело.

Дефицит качественных складов никуда не делся, уверяют эксперты: вакансия ниже 5% — характеристика жесткой нехватки свободных площадей в целом. Особенно сложная ситуация складывается со складами класса А: арендовать сегодня в Казани площадку даже в 10 тыс. кв. м почти нереально, а между тем это минимальные запросы бизнеса. В Perfect RED добавляют, что по итогам 2024 года Казани не хватает еще около 100 тыс. кв. м складов класса А.

«Есть количество, а есть качество. Вакансия в 3,4% — суммарное предложение по всем типам складских площадей. Но прежде всего высокий спрос сохраняется на склады класса А с соответствующими характеристиками, и таких предложений в рынке почти нет. Большое значение имеет и логистика, точнее, расположение: не все склады, не все направления одинаково интересны», — объясняет генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев.

Дефицит площадей и по-прежнему высокий спрос на качественные склады демонстрируют растущие арендные ставки. Так, запрашиваемая ставка в строящихся объектах к концу 2024 года достигла следующих показателей: валовая — 1 580 рублей / кв. м в месяц, triple net (чистая ставка без операционных расходов и НДС) — 14 300 рублей / кв. м в год. Напомним, что на конец I квартала 2024 года эти показатели составили 1 150 рублей / кв. м в месяц и 10 000 рублей / кв. м в год соответственно.

Стремительный рост ставок обоснован сложившейся макроэкономической ситуацией в стране, отсутствием предложения и высоким спросом со стороны пользователей складских помещений.

Остроты рыночной ситуации добавляет и конкуренция за качественный склад. Основным источником спроса в текущем году останутся компании из сегмента e-commerce, продуктового ретейла и логистики, эти главные драйверы генерируют 75–85% сделок на рынке. Остальным участникам рынка приходится подстраиваться под аппетиты гигантов.

«Федеральные, международные игроки всегда находятся в поиске, они масштабируют бизнес, расширяются, кто-то заходит в регион, кто-то наращивает объемы. Движение есть постоянно», — объясняет Шайхиев.

Предлагаемая площадка строится всего в 100 м от М7, к трассе у логистического парка предполагается собственный съезд. Предложение в этой зоне — явление нечастое Предлагаемая площадка строится всего в 100 м от М7, к трассе у логистического парка предполагается собственный съезд. Предложение в этой зоне — явление нечастое

Почему девелоперы почти не строят в рынок?

Несмотря на растущую арендную ставку, девелоперы не спешат возводить складские комплексы в рынок: строить новые объекты невыгодно из-за высокой ключевой ставки и удорожания строительных материалов, что значительно увеличивает сроки окупаемости складов. Поэтому по львиной доле строящихся объектов или заключаются предварительные договоры аренды, или даже build-to-suit, по этой причине в открытый (спекулятивный) рынок площади практически не попадают. Такая тенденция сохранится и на 2025 год.

«По итогам 2024 года доля вакантных площадей в объектах класса A и B (включая субаренду) составляла всего 0,2%. При этом в структуре заявленного на 2025 год ввода преобладает строительство под клиента (60%), что ограничивает рост вакантности», — объясняет партнер NF GROUP Константин Фомиченко.

Эксперты акцентируют внимание на еще одном риске для спекулятивного рынка: удорожание строительства заставляет девелоперов пересмотреть политику в отношении строительства новых проектов или очередей. Это означает, что ряд проектов, запланированных к строительству в Казани и агломерации в 2025–2026 годах, может так и остаться на бумаге.

Инфографика: «БИЗНЕС Online»

Комплекс на 200 тыс. «квадратов» в 100 метрах от М7

Среди больших строек, запланированных на 2025 год, наиболее интересен для казанского рынка проект складского комплекса класса А в Пестречинском районе. Девелопером проекта выступила одна ведущих в стране компаний по индустриальной недвижимости. Ежегодно компания возводит более 1,5 млн «квадратов» по России, в ее портфеле — 47 индустриальных парков, еще 7 площадок готовится к запуску.

В Пестречинском районе девелопер строит «крупнейший логистический комплекс класса A в регионе с общей планируемой площадью застройки более 700 тысяч квадратных метров» — так проект характеризует Константин Фомиченко. Предполагается, что логокомплекс вместит больше 200 тыс. «квадратов» складов класса А. Бо́льшая часть площадей уже имеет арендаторов, однако один из складов пока свободен.

Речь идет о площадке в 20 тыс. «квадратов», принадлежащей «Эссен Девелопмент», она соответствует всем требованием А-класса — высота потолков в 12 м, нагрузка на пол — 10 т на «квадрат». Склад располагает 24 погрузочно-разгрузочными доками, парковкой на 73 машино-места (27 мест для грузового транспорта и 46 — для легковушек).

Предлагаемая площадка строится всего в 100 м от М7, к трассе у логистического парка предполагается собственный съезд. Предложение в этой зоне — явление нечастое: согласно данным Perfect RED, 52% строящихся складских площадей находится в Лаишевском районе и только 23% суммарно — в Пестречинском и Высокогорском районах. Между тем Владимир Шайхиев отмечает, что бизнес предпочитает располагаться на «Волге»: федеральная М7 с понятным соединением с городом, широкой инфраструктурой продолжает удерживать на себе основные логистические потоки. Кроме того, близость к Казани решает вопрос с кадрами для будущего объекта.

Инфографика: «БИЗНЕС Online»

Все разрешительные документы получены, строительство парка уже ведется. В планах застройщика — сдать объект к концу 2025 года, однако эксперты предполагают, что арендаторы смогут заехать уже осенью: компания обычно сдает объекты раньше ожидаемых сроков.

«Да, в Казани появляются редкие проекты на строительство складов в том числе и в рынок, но то планы, а строящийся комплекс уже стоит на земле. Кроме того, стоимость строительства подобного объекта с 12-метровыми потолками — дорогое удовольствие», — отмечает Шайхиев, намекая на то, что не каждый девелопер может финансово осилить строительство качественной площадка класса А в текущих реалиях рынка.

«Застройщик — крупнейший девелопер индустриально-складской недвижимости в России с более чем 20-летним опытом реализации проектов по техническому заданию клиента. Компания задает высокие стандарты качества строительства и строго соблюдает сроки реализации. Новый объект строится на первой линии федеральной трассы М7 „Волга“, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Все это делает проект востребованным на фоне растущего спроса на современные складские площади в Казани», — резюмирует Фомиченко.