«Лимита семейной ипотеки в Казани хватит только на студию — они стоят 7 миллионов. Но они не для того, чтобы заводить семью, а для того, чтобы туда отправлять мужей после развода или выросших детей!» — приветствуют эксперты «БИЗНЕС Online» идею повысить лимиты семейной ипотеки. Как оказалось, участники рынка недвижимости по большей части с интересом слушали совещание, где комиссия Госсовета «Инфраструктура для жизни», которую возглавляет Рустам Минниханов, обозначила массу болевых точек, образовавшихся в строительстве. О том, «болит» ли все это в Татарстане и как участники рынка оценивают дискуссию, — в нашем материале.
Беспокоят риски торможения стройки: в целом по стране уже более 2 тыс. проектов реализуется с переносом сроков на полгода вперед. Есть и снижение спроса, с которым столкнулись застройщики после взлета ставки ЦБ. Для Татарстана эта проблема тоже актуальна
Средняя площадь жилья: Татарстан опережает на 1 метр
Программное совещание Госсовета при президенте РФ, состоявшееся накануне, собрало массу болевых точек в сфере строительства. По большей части все эти проблемы и решения проговаривались на разных уровнях и раньше.
«Внимание президента страны к этой теме — значимый сигнал для отрасли и для всего общества в целом, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон. — Важно не только сохранять и наращивать объемы жилищного строительства, но и создавать условия доступности приобретения квартир. Увеличение лимитов семейной ипотеки и включение в льготную программу семей участников СВО — это те вопросы, которые мы ставим уже давно. Безусловно, большая благодарность раису Татарстана за активную позицию и глубокое понимание этой ситуации. Должен сказать, что на уровне нашего комитета Госдумы РФ эти предложения также поднимались и рассматривались. Надеемся, что при поддержке президента страны будут приняты конкретные, долгожданные для очень многих россиян решения».
Действительно, теперь масса идей была наконец вынесена на ковер у главы государства при участии «противоборствующих сторон» — как представителей стройкомплекса, так и финансового блока. И было интересно наблюдать, как предложения вице-премьера Марата Хуснуллина наталкивались на реакцию главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. И каким напряженно-задумчивым порой становился Путин, когда звучали просьбы увеличить финансирование на те или иные цели…
Открывая совещание, глава государства еще раз озвучил целевые задачи проекта «Инфраструктура для жизни» в масштабах страны. К 2036 году надо построить почти 1,4 млрд кв. м жилья, из них к 2030 году — 663 млн кв. метров. Это позволит поднять обеспеченность жильем до 33 кв. м на человека в среднем. Все ради комфорта!
В этой связи интересно, как росла эта обеспеченность с годами, по данным Росстата.
- 1990 — 16,4 кв. м;
- 2000 — 19,2 кв. м;
- 2010 — 22,6 кв. м;
- 2020 — 26,9 кв. м;
- 2023 — 28,8 кв. метра.
Насколько далек от этого Татарстан? В республике, по данным на 2023 год, в среднем 29,2 кв. м на одного жителя. В Казани обеспеченность жильем выше, чем в Москве: 28,3 кв. м против 22,2. Так что, по прогнозам, к 2030 году республика сохранит свои позиции, примерно на «квадрат» опережая среднероссийские показатели.
Путина, однако, беспокоят риски торможения стройки: в целом по стране уже более 2 тыс. проектов реализуется с переносом сроков на полгода вперед. Упомянул глава государства и снижение спроса, с которым столкнулись застройщики после взлета ставки ЦБ. В Татарстане эта проблема тоже есть. Но, судя по цифрам января – февраля, глубокая яма, куда рухнул рынок после отмены льготной ипотеки, преодолена. Количество сделок даже больше, чем в начале прошлого года. Однако, сохранится ли тенденция, большой вопрос.
Ключевая задача — повысить доступность жилья. Основной инструмент для обеспечения молодых семей жильем — семейная ипотека». Нужно поднять размеры лимита по семейной ипотеке с действующих ныне 6 млн до 12 млн рублей
Проектное финансирование подорожало в 1,8 раза за год, а банковские комиссии за выдачу льготной ипотеки Набиуллина призвала запретить
Отметил Путин и рост цены проектного финансирования. «На этом фоне, а также падающего спроса запуск новых проектов также сократился на 23 процента относительно предыдущего года», — описал он проблему в целом по стране.
Насколько подорожали кредиты для застройщиков? Проектное финансирование для застройщиков Поволжья за год подорожало в 1,8 раза — это официальная статистика ЦБ. Ставка выросла с 4,5 до 8,09% к февралю 2025 года. К марту рост еще на 0,2%. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, однако, считает, что кредитоваться сейчас под 10% годовых — это куда выгоднее, чем по коммерческим ставкам. И тут она, конечно, права, ведь по новым проектам запуск идет уже по совершенно фантастическим цифрам: как говорят девелоперы, банки-партнеры готовы кредитовать на котловане (пока нет продаж квартир) под 39% годовых!
В целом в стройкомплексе назрел масштабный перекос: прибыль получает не тот, кто работает на стройке, а тот, кто финансирует. Прибыль банков при строительстве квартир бизнес-класса в Татарстане в 4 раза выше, чем прибыль застройщика. Впрочем, эти тонкости на совещании не прозвучали.
Банкиры «стригут» и комиссии при выдаче льготной ипотеки. И это тоже довели до президента страны. «Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов», — заявил Путин. В результате далеко не все готовы брать на себя такое бремя и не решаются брать ипотеку. Набиуллина поддержала: «Мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии. И сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать. Эти комиссии — неправильные, с этим надо бороться», — заявила председатель ЦБ.
Как ранее писал «БИЗНЕС Online», комиссии появились в 2024 году и достигли 20%. Но в последнее время, по оценкам участников рынка, они действительно начали снижаться и упали примерно вдвое.
Минниханов предложил расширить семейную ипотеку, включив в нее семьи с детьми до 14 лет, а также дать эту возможность семьям участников СВО — по всей видимости, без ограничений по детям
Ввод жилья в Татарстане рухнул в 10 раз: какой допинг нужен рынку
Рустам Минниханов, возглавляющий комиссию Госсовета «Инфраструктура для жизни», выступил с учетом опыта регионов и первым делом отметил трудности рынка жилья. Снижается запуск новых проектов — в среднем по стране на 23%. Падает объем ввода МКД на 23%, выдача ипотеки — на 53%.
«Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027–2028 годах и росту цен на него», — заявил Минниханов.
Что происходит в Татарстане? Согласно данным «Дом.РФ», в застройке рекордные объемы: 66 тыс. квартир, почти 3,3 млн кв. метров. Причем спрос на строящиеся квартиры выше, чем в среднем по России: если по стране распроданность к февралю составляла 32%, то в Татарстане — 37%. Это по площади. А если считать по квартирам, то продано почти 32 тысячи. Цены при этом растут, но все-таки не скачками, а на уровень инфляции. Прогнозы падения цен, которые звучат из всех углов, пока не оправдались.
Что же до дефицита, то в январе – феврале этого года ввод многоквартирного жилья оказался в 10 раз хуже, чем в 2023 году. Конечно, эта статистика выправится к концу года, когда обычно происходит сдача объектов, тем не менее звоночек и правда уже есть. Участники рынка, впрочем, отмечают, что в Казани чуть ли не ежемесячно появляются новости о стартах новых проектов девелоперов. «Но нужно понимать, что путь от подбора участка застройщиком до старта продаж может занимать несколько лет, — предупреждает руководитель отдела продаж АН „Мегалит“ Гузель Шаймарданова. — Застройщик зачастую приобретает землю на кредитные средства! И здесь два аспекта: свободных и интересных участков все меньше, а ставки на кредиты сейчас высоки. Поэтому если ключевая ставка продержится на высоком уровне слишком долго, то новых проектов действительно может стать кратно меньше».
Далее Минниханов отметил: «Ключевая задача — повысить доступность жилья. Основной инструмент для обеспечения молодых семей жильем — семейная ипотека». И главное, что надо сделать, — это поднять размеры лимита по семейной ипотеке с нынешних 6 млн до 12 млн рублей. В конце концов, ну не купишь ты ничего на эти 6 млн, кроме «однушки», да и то не в Казани, а в районах.
Помимо того, раис предложил расширить семейную ипотеку, включив в нее семьи с детьми до 14 лет (сейчас — 6 лет), а также дать эту возможность семьям участников СВО — по всей видимости, без ограничений по детям.
О повышении лимитов по семейной ипотеке мы говорим уже не первый год.
«Целиком и полностью поддерживаю предложения Рустама Нургалиевича — эти меры назрели давно, и сегодня они как никогда своевременны, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ гендиректор СМУ-88 Наиль Галеев. — Сейчас двухкомнатную квартиру в новостройке Казани можно купить в среднем за 11 миллионов рублей, а кредитный лимит всего 6 миллионов. Где семье найти оставшиеся миллионы? Увеличение лимита вдвое даст возможность большему числу семей обрести собственное жилье и перестать скитаться по съемным квартирам».
Расширение круга получателей льготной ипотеки — шаг в ту же сторону, считает Галеев. Чем больше у людей вариантов и инструментов для покупки жилья, тем быстрее развивается рынок и тем легче семьям решить свои жилищные вопросы. «Мы всегда поддерживаем подобные инициативы, особенно в отношении ветеранов СВО и их семей: СМУ-88 давно предоставляет им льготные условия в виде 5 процентов скидки на покупку квартиры», — отметил он.
Минниханов поблагодарил Путина, по решению которого банкирам подбросили из бюджета денег для компенсации выпадающих доходов при выдаче семейной ипотеки. Но комиссии по-прежнему взимаются с застройщиков, а они перекладывает ее на покупателя. Добавим, что перекладывают эти затраты на всех покупателей вообще, а не только на заемщиков! А это вызывает удорожание квартир: по оценкам участников рынка, за счет различных комиссий и выплат банкам удорожание доходит до 30%. Так что Минниханов призвал усилить контроль за банковскими «хотелками».
Есть тут один нюанс, на который обращает внимание директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «С одной стороны, да, нужно, чтобы кто-то пришел и сказал: „Прекратите издеваться!“ Когда приходят те же семьи по семейной ипотеке и им говорят заплатить еще 300 тысяч комиссию, а у них впритык эта сумма, это неприятная новость. Но, с другой стороны, банки без этой комиссии могут неохотно давать такие ипотеки, потому что нужно смотреть их экономическую целесообразность», — пояснила Гизатова газете «БИЗНЕС Online».
С другой стороны, должна быть и справедливость. «Мы не можем включить эти издержки никуда, кроме как в цену. В конечном счете страдают покупатели жилья, и это, конечно, несправедливо», — считает Галеев.
Нужна и возможность смены банка застройщиком при проектном финансировании. Сейчас девелоперы — в ситуации крепостного права: заключил договор, и ни шагу назад! Поменять банк невозможно. Такие предложения не раз и не два озвучивали участники рынка, но никакого движения пока нет. «Это важная история о гибкости, — считает Галеев. — Сегодня застройщик зачастую оказывается в заложниках у условий, которые диктует конкретный банк. Если появится возможность его менять, банки начнут конкурировать за застройщиков. А значит, предлагать лучшие условия, от чего в итоге выигрывает конечный покупатель».
Предложил Минниханов и возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования (эта мера действовала в 2022–2023 годах). Дело в том, что при падении уровня покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах проектное финансирование резко дорожает. А за 2024 год средний уровень покрытия по стране снизился на 13%. В результате кредиты подорожали на 10% годовых. А если дом строится 2,5 года, то 40% цены проекта уходит на погашение банковского аппетита…
Как с этим дела в Татарстане? Девелоперы должны банкирам 202 млрд рублей, а на эскроу-счетах лежит 185 миллиардов. То есть покрытие долга неполное, и это вызывает удорожание проектного финансирования (напомним, за год оно подорожало в 1,8 раза). Так что предложение актуально и для застройщиков республики.
По мнению гендиректора ГК «Мир групп» Тимура Егорова, такая компенсация ставки позволит сдерживать рост себестоимости строительства, ведь при высокой ставке ЦБ огромные проценты выплачиваются банкам.
Владимир Путин: «Давайте за месяц точно сделаем. Потом нужно сроки поставить по реализации»
Детали поручений по итогам Госсовета проработают в месячный срок
Подводя итоги совещания, Путин отметил, что все, что обсуждалось, необходимо проработать как можно быстрее.
«Ограничений достаточно, имею в виду финансовые ограничения, и нужно максимально все разбюрократить и создать условия для того, чтобы и в современных условиях финансовых ограничений все-таки отрасль развивалась», — подчеркнул глава государства.
Он обратился к замруководителя администрации президента РФ Максиму Орешкину с вопросом, как быстро можно подготовить проект поручений. Тот ответил, что с учетом всех согласований — около месяца.
«Не позже только, — указал Путин. — Я понимаю, что это тот случай, когда время нужно, потому что вопросов поставлено много и каждый важный, каждый нужно проработать, с кондачка такие вещи не принимаются, это точно совершенно. Давайте за месяц точно сделаем. Потом нужно сроки поставить по реализации».
«Нужно максимально все разбюрократить и создать условия для того, чтобы и в современных реалиях отрасль развивалась»
«Главное, чтобы экономический блок не завернул, так сказать, эти идеи»
«БИЗНЕС Online» предложил участникам рынка прокомментировать масштабное совещание.
Как выяснилось, очень ждали и внимательно смотрели заседание в зеленодольской ГК «Мир Групп».
«Вопрос как никогда очень актуален для экономики страны, — говорит генеральный директор зеленодольской ГК „Мир Групп“ Тимур Егоров. — Я бы даже сказал, это не просто важные темы, а очень острые вопросы для строительной отрасли. Многие, наверное, считают, что ничего страшного нет в том, что строительства станет меньше или молодые семьи не смогут расширить или купить свое первое жилье. Но тогда откуда взять демографический рост населения? Как нашей экономике расти без людей? Наша группа компаний представлена в разных сферах бизнеса, и я с уверенностью могу сказать, что строительство — один из основных двигателей экономики! Каждый четвертый человек в стране так или иначе участник строительной отрасли, начиная от карьеров нерудных материалов и заканчивая производителями товаров для дома. А еще это огромный рост для малого бизнеса, ведь при комплексной застройке появляются уже всем необходимые кафе, магазины, спортивные и общественные клубы и так далее, что создает рабочие места. Что касается озвученных идей, как сказал Владимир Владимирович, [они] действительно очень проработаны и взвешены».
Важными из озвученных идей гендиректор ГК «Мир Групп» считает следующие:
- Увеличение возраста детей до 14 лет и увеличение лимита ипотеки до 12 миллионов. «Первое важно, потому что очень много семей не попадает под критерий до 7 лет, а как расширятся? Второе — лимит сегодня 6 миллионов, купить первую однокомнатную квартиру, да, хватит, но в первую очередь эта программа для роста демографии в стране, необходимо чтобы она распространялась на двух- и трехкомнатные квартиры», — комментирует Егоров.
- Комиссии банков за выдачу семейной ипотеки. «Ранее я уже высказывался на эту тему. Как могли допустить такое, что за государственную программу взимают комиссию за выдачу!» — говорит Егоров.
«Огромное спасибо нашему раису Республики Татарстан Рустаму Нургалиевичу за то, что поднимает столь важные вопросы! Главное, чтобы экономический блок не завернул, так сказать, эти идеи, — продолжает гендиректор ГК „Мир Групп“. — Я бы предложил, кроме вопросов поддержки отрасли, разработать единый механизм для включения в комплексную застройку инфраструктурных объектов, а для точечной застройки — определение стоимости взноса с квадратного метра на инфраструктурные объекты. Ведь на сегодня как-то не справедливо распределена нагрузка между комплексной и точечной застройкой».
На семейную ипотеку в Казани купишь разве что студию: «И они не для того, чтобы завести семью, а чтобы отправлять туда мужей после развода»
Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:
— Я думала, предложений будет больше. Но то, что прозвучало, уже было в информационном поле не первый год (кроме СВО).
Первое — идея увеличить размер семейной ипотеки до 12 миллионов. Если мы посмотрим на те семьи, которые реально используют эту систему для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций, то это двухкомнатные и более квартиры. Мы понимаем, что стоимость таких квартир в Казани уже далеко не 6 миллионов. В нашем городе уже студии стоят 7 миллионов. И они не для того, чтобы заводить семью, а для того, чтобы туда отправлять мужей после развода или выросших детей, начинать свою личную жизнь. Это не для расширения семьи и улучшения демографической ситуации. И это логичная, правильная мера, которая должна была быть принята еще год назад, потому что лимит, который был выделен, в наших реалиях не отражает эту действительность.
Дискриминация, что только с детьми до 6 лет, — изначально неправильно. И я считаю, неправильно, что до 14 лет и опять же по количеству детей, потому что вполне возможно, что семья, у которой ребенку не исполнилось 6 лет, еще не накопила достаточного количества средств, чтобы пойти на расширение жилищных условий. А семья с более взрослым ребенком может позволить себе эту программу. Ситуации разные, и разрешать участвовать в программе в пользу только одной категории [неправильно]. Чем семья с ребенком-школьником отличается от семьи с ребенком детсадовского возраста? Наверное, семья со школьником больше нуждается в улучшении жилищных условий и отдельной комнате и, может, финансово более крепкая, чем семья с ребенком до 6 лет включительно.
Гизатова также отметила инициативу, касающуюся отсрочки при строительстве паркингов. «Строить за свой счет паркинг, который во многих жилых комплексах не покупают или приобретают в последнюю очередь, усложняет задачу девелоперов», — считает она. В Казани много жилых комплексов, которые, несмотря на то что сдались в позапрошлом году, имеют высокий процент нераспроданных машино-мест. По факту идея разрешить отсрочку строительства паркингов, предложенная Миннихановым, — это признание сложившейся практики. «Если мы посмотрим на практику в Казани, то увидим, что некоторые жилые комплексы так и строились — сначала долго строили жилой комплекс, а потом отдельно паркинг. С одной стороны, это приносит неудобство жильцам, потому что им негде парковаться, с другой — облегчает положение застройщика. Как правило, себестоимость паркинга гораздо выше, чем продажная стоимость этого паркинга».
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «Мегалит»:
— На мой взгляд, предложения нацелены на поддержание строительной отрасли как одной из наиболее емких отраслей, в которую вовлечены большое количество участников, производств и рабочие силы. Дополнительная мотивация данного предложения — расширить круг лиц, кому доступны меры государственной поддержки, что обеспечит выполнение задачи президента по обеспеченности жильем населения. Единственное, с чем я, как житель мегаполиса, не совсем согласна, — это отсрочка строительства паркингов. Проблема очень острая во всех районах города.
Что насчет запрета комиссии банков? Любая комиссия в конечном итоге ложится на плечи заемщика. На данный момент мы имеем номинальную «дешевую» адресную ипотеку, которая в реальности становится малодоступной. Ведь помимо первоначального взноса, который нужно накопить заемщику, ему также нужна приличная сумма на оплату комиссии, порой достигающая половину того же первоначального взноса. В связи с этим здесь явно требуются корректировки.
Что надо для поддержки рынка? На мой взгляд, хорошей инициативой было введение льготной ипотеки для определенной категории лиц: педагоги, воспитатели, врачи и так далее, то есть для тех, кто, к сожалению, имеет невысокий уровень доходов и для кого рыночная потека является абсолютно недоступной в нынешних реалиях. Но в целом предложенных мер считаю достаточным для поддержания рынка и строительной отрасли, не допуская при этом ситуации сверхдоступной дешевой ипотеки, которая приведет к очередному резкому росту цен.
«Участники стройкомплекса слушали раиса Татарстана внимательно и с надеждой»
Максим Николаев — управляющий партнер «БМП Брендс Групп», директор специального застройщика «Тройка»:
— Все участники стройкомплекса слушали раиса Татарстана внимательно и с надеждой, что его предложения найдут поддержку. Жилье — драйвер экономики, строительство дает работу миллионам людей и обеспечивает семьи тех, кто работает в производстве материалов, оказывает услуги, тянет сети и так далее.
Важность поднятых им тем переоценить сложно. В части увеличения возраста детей в семьях, претендующих на семейную ипотеку, распространения льгот на семьи участников СВО — это очень правильные и обоснованные предложения. Поддержка традиционных ценностей, семьи и детей в нашей стране является государственной политикой, а специальная военная операция — важнейшая задача всего общества, поэтому такое решение напрашивается само собой и нами горячо поддерживается. Более того, мы у себя уже предлагаем самим ветеранам боевых действий и их семьям скидки на покупку жилья. Они защищают нас, а мы поддерживаем их, это правильно.
Что касается моих предложений, считаю, что для развития гражданского строительства крайне важна тема обеспечения проектов сетями и коммуникациями. Зачастую застройщик вынужден вкладывать деньги в инфраструктуру не только своего проекта, но и для всего микрорайона. Это не окупается и требует огромных сил и средств. Необходима помощь государства в решении данного вопроса.
Антонина Дарчинова — коммерческий директор ГК «Новастрой»:
— Мы всецело поддерживаем озвученные предложения. Лимит в 6 миллионов уже несколько лет не соответствует средней стоимости квартиры в Казани и подходит только для предложений в пригороде. В Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области лимит по семейной ипотеке составляет 12 миллионов рублей, хотя стоимость квартир соизмеримая.
Остальные озвученные предложения также в значительной мере помогут поддержать строительную отрасль, которая обеспечивает большое количество рабочих мест и значительные налоговые поступления в бюджет. И к тому же именно целевые льготы по ипотеке для семей с детьми и сотрудников определенных отраслей позволят воспользоваться субсидиями и улучшить жилищные условия именно тем группам граждан, которые нуждаются в поддержке.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 26
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.