«Реальным покупателям торг!» — обещают собственники квартир в объявлениях на Avito, надеясь продать квадратные метры в 18 малых городах РТ, где строят меньше двух многоквартирных домов. С 1 апреля эти населенные пункты на особом положении: купить б/у квартиру в доме не старше 20 лет теперь можно в ипотеку с господдержкой. Но, как выяснил «БИЗНЕС Online», на всю республику выставлено менее 200 квартир. Цена — от 1,5 млн, есть и бонусы типа «гараж в подарок». Застройщикам провинция неинтересна, зарплаты низкие, а главы районов пытаются удержать молодежь инфраструктурой «не хуже, чем в Казани». Подробности — в нашем материале.
Оформить семейную ипотеку на вторичном рынке на льготных условиях по ставке до 6% годовых смогут семьи с ребенком в возрасте до 6 лет включительно, причем только один раз
Льготная ипотека на вторичке: что, где, как
С 1 апреля 2025 года в России начали действовать правила, по которым семейную ипотеку распространили на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов. К таковым отнесли 901 населенный пункт, в том числе 18 — из Татарстана. Назовем эти малые города:
- Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульма, Буинск, Иннополис, Заинск, Болгары;
- Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши и Чистополь.
Купить квартиру на вторичном рынке на льготных условиях по ставке до 6% годовых смогут семьи с ребенком в возрасте до 6 лет включительно, причем только один раз. Запрещено покупать квартиру у взаимозависимых лиц. Срок кредитования — 25–30 лет, первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья. Выдвинуты и требования к дому:
- не аварийный;
- младше 20 лет.
Распространить семейную ипотеку на вторичку в декабре прошлого года поручил президент РФ Владимир Путин. «Сегодня эта ипотека действует только в случае приобретения нового жилья, но не действует на вторичном рынке. Нужно разрешить семьям приобретать жилье под льготную ставку 6 процентов и на вторичном рынке. Давайте договоримся так, что это будет вторичный рынок в тех населенных пунктах, где практически не строится новое жилье», — указывал глава государства.
По задумке, такой шаг поможет людям доступным кредитным плечом. Ситуация с жилищным кредитованием сегодня остается напряженной. По данным единой информационной системы жилищного строительства, за февраль по РФ выдали 52,5 тыс. ипотек, что на 45% ниже аналогичного показателя прошлого года. Сумма жилищных кредитов за этот же период сократилась на 32% до 227 млрд рублей. Первичный рынок еще держится за счет господдержки, а вот кредитование на вторичке в феврале упало на 63% до 25,4 тыс. сделок к февралю 2024-го.
В Татарстане за февраль выдали ипотечных кредитов на 7,1 млрд рублей, что на 37% ниже февраля 2024 года. По данным Росреестра по РТ, за февраль по республике оформили 1,9 тыс. ипотек, что на 18% ниже аналогичного показателя января, по Казани число кредитов выросло на 2% до 1,2 тыс. договоров. И такое поведение с падениями и незначительными подъемами длится с октября 2024 года.
На прошлой неделе Сбер опустил ставку по рыночной ипотеке на 1,5%, его примеру последовал и ВТБ. Теперь цена денег колеблется у отметки в 25–27% годовых, такая стоимость по-прежнему неподъемна для широкого слоя покупателей вторички. Теперь же в малых городах появился шанс купить б/у жилье с господдержкой.
В 18 малых городах Татарстана можно будет приобрести вторичное жилье по льготной программе. В список вошли Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульма, Буинск, Иннополис, Заинск, Болгары, Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши и Чистополь
Ассортимент из 183 вариантов
Что продают в 18 малых городах Татарстана в неаварийных домах не старше 20 лет? Некоторое представление дает сервис Avito.
Максимальное количество предложений корреспондент «БИЗНЕС Online» обнаружил в Арске: 24 квартиры. На 2-м месте Азнакаево — 21, замыкает тройку Нурлат с 16 вариантами. Меньше всего на экспозиции квартир в Заинске — две, одна в Мензелинске. Итого по всему Татарстану 183 квартиры, подходящие под условия ипотеки на вторичку.
Для сравнения: в районах Казани на сайте объявлений выставлено свыше 1 тыс. квартир не старше 20 лет, в Набережных Челнах таких вариантов 888, а в Нижнекамске — 193. Но тут возможна только коммерческая ипотека. А если взять строящееся жилье, то всего в Татарстане возводится 66 тыс. новых квартир (сроки сдачи — до 2029 года).
Ни одного варианта нет на территории Болгара. Тут в объявлениях фигурирует 9 объявлений о продаже квартир старше 20 лет. Например, в двухэтажном доме 1990 года постройки продают двушку за 2,8 млн рублей. В числе преимуществ указано: «Имеется подвал, огород, сарай». «Вместе с квартирой продается сарай и огород», — сообщается и в другом объявлении о продаже двушки площадью 44 кв. м за 2,6 млн рублей.
Иннополис стал самым дорогим среди малых городов: однушку там предлагают от 10,5 млн рублей, двушка стартует с 11,5 млн рублей
Стоимость квартир в малых городах колеблется от 1,5 млн до 23 млн рублей. Самая дорогая квартира обнаружена в доме 2023 года постройки в «Квартале Ю» Иннополиса. Это трешка площадью 102,8 кв. м на первом этаже. Отделка черновая. В целом Иннополис стал самым дорогим среди малых городов: однушку там предлагают от 10,5 млн рублей, двушка стартует с 11,5 млн рублей. «Город айтишников» скорее исключение, чем правило.
В других городах ценник скромнее, а чем ближе к Казани, тем варианты дороже. Самую дешевую квартиру за 1,5 млн рублей продают на Avito в Лениногорске: это однушка площадью 28 кв. м в доме 2012 года рядом с ж/д станцией. «В подарок — гараж, расположенный возле», — говорится в объявлении. При этом квартира уже со скидкой: недавно этот вариант предлагали за 1,6 млн рублей.
Ценник на однокомнатные без учета Иннополиса доходит до 5,8 млн рублей — такую сумму просят в Лаишево, стоимость двухкомнатных колеблется от 2,1 млн рублей в Бугульме до 8 млн рублей в том же Лаишево. Цены на трешки стартуют с 3,3 млн рублей в Агрызе и снова добираются до 8 млн рублей в Лаишево.
«Торг уместен», «Реальным покупателям — торг!» — часто указывают собственники квартир в объявлении, надеясь продать квадратные метры.
Цены на жилье в малых городах республики начали расти — это показал опрос владельцев
Квартиры не продаются, но цены поползли вверх
Как появление костылей семейной ипотеки повлияло на ситуацию? Цены начали расти — это показал опрос владельцев.
Сразу на 200 тыс. до 6,7 млн рублей поднял цену на трешку в Азнакаево Динар после попадания города в список 18 малых городов РТ. Дом 2012 года, а объявление висит на Avito с 29 июня 2024-го. «Дальше поднимать смысла не вижу, — рассказывает собеседник. — До появления „семейки“ на вторичке по объявлению звонили раз в две недели, теперь же каждый день по два-три звонка. Все из Азнакаево, жители других городов и регионов не интересуются».
Два года продает квартиру жительница Бавлов Резеда — у нее однушка в доме 2016 года постройки. Первоначально в объявлении была цена 1,8 млн рублей, к 2025-му она подскочила до 3 млн рублей. «Конечно, рассчитывают на эту программу, — рассказывает собственница. — До этого года, конечно, были обращения, визиты. Интересуются только жители Бавлов. Поднимать цену не планирую, продать бы по этой! Квартиры не только у меня, а вообще по городу продаются с трудом: банки ипотеку не дают, тяжеловато».
Год как висит объявление на Avito у Артура из Мамадыша. За это время цена на его квартиру площадью 64,6 кв. м подросла на 500 тыс. рублей до 4,5 млн рублей. «Звонков стало существенно больше, интересуются, смотрят, — говорит собеседник о спросе после включения города в список из 18 малых городов. — Сегодня вот жду одного покупателя. Квартиры в городе продаются долго, у жителей нет денег, а кредиты недоступны».
Звонков пока нет, но на них очень рассчитывает из-за льготной программы продавец двухкомнатной квартиры в Кукморе. Вариант стоимостью 5,5 млн рублей в доме 2015 года постройки. «До этого тоже интересовались, когда только появились первые новости о такой программе в Кукморе, — рассказывает собеседник нашего издания. — В неделю писал или звонил один человек. Цену поставил, такая же и будет. Куда уже дальше поднимать? Для нашего города цена нормальная».
Продавцы ведут себя по-разному: одни снижают цену в объявлениях, чтобы скорее продать, другие удерживают или поднимают. Например, в объявлении о продаже на сервисе «Домклик» цена трешки в Лаишево за год снизилась на 900 тыс. рублей до 6,9 млн рублей. Дом не старше 20 лет. Рыночная цена такого объекта — от 5,5 млн до 7,5 млн рублей.
Если отбросить застройку Госжилфонда по социальной ипотеке и госпрограммам, то многоквартирное жилье в регионе не строят в 75% городов
Застройщикам провинция неинтересна. Почему?
Разрешение продавать вторичное жилье с господдержкой в малых городах заставляет задуматься над дисбалансом развития территории России. Из 1 125 городов страны возводят не более двух домов или вообще не строят многоквартирные дома в 80%, или 901 населенном пункте. Такое же соотношение и в Татарстане с его 24 городами. Если отбросить застройку Госжилфонда по социальной ипотеке и госпрограммам, то многоквартирное жилье в регионе не строят в 75% городов.
«Прежде всего должно быть очевидное и устойчивое наличие спроса — не только количественного, но и качественного, — говорит о главных критериях выбора города для застройки генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев. — В малых городах РТ часто складывается совершенно иной жизненный уклад. И сегодня там редко существует выраженный запрос на строительство многоквартирного жилья в объемах, оправдывающих экономику комплексной застройки. Здесь важны не только меры поддержки спроса, но и наличие инфраструктуры, деловой активности, локальной занятости, чтобы город „держал“ своих жителей».
Низкие доходы и относительно невысокий платежеспособный спрос на жилье — называет две главные причины слабой привлекательности малых городов для застройщиков нового многоквартирного жилья аналитик финансовой группы «Финам» Игорь Додонов. «В этом смысле мегаполисы и их агломерации должны представляться более перспективными для застройщиков», — продолжает эксперт.
Наиль Галеев: «При наличии экономической динамики, рабочих мест и комфортной городской среды спрос на новое жилье формируется и за пределами столичных агломераций»
«Очевидно, что Казань и Набережные Челны — это два крупнейших центра экономического роста. Однако не только они могут генерировать запрос на рынке недвижимости, — продолжает Галеев. — Мы это видим на примере Нижнекамска: город на подъеме, активно развивается, здесь сформировался устойчивый и глубокий рынок. А самое главное — есть явный запрос на качественное современное жилье. И это прямое доказательство того, что при наличии экономической динамики, рабочих мест и комфортной городской среды спрос на новое жилье формируется и за пределами столичных агломераций».
Сдерживают и дорогие кредиты. «Есть несколько инвесторов, идут переговоры, но из-за ключевой ставки проекты откладывают», — сказал в разговоре с «БИЗНЕС Online» глава Менделеевского района РТ Радмир Беляев. Впрочем, отсутствие коммерческих застройщиков не мешает городу и району ежегодно выполнять и даже перевыполнять план по вводу жилья за счет индивидуального жилищного строительства, программ арендного, соципотечного жилья ГЖФ и АО «Аммоний». План района на этот год — 14 тыс. кв. метров.
«Есть интересанты строительства новых многоквартирных домов. Два 8-этажных дома сейчас на стадии завершения проектирования», — пояснил корреспонденту издания глава Кукморского района республики Сергей Димитриев. Пока же в Кукморе строят четыре многоквартирных дома, два из них — по соципотеке ГЖФ.
Отдельной статистики по семейной ипотеке в Росреестре по РТ не ведут, но там полагают, что расширение программы на вторичный рынок окажет положительное влияние на развитие малых городов республики
А будет ли эффект?
Положительно оценивают попадание в новую программу опрошенные главы районов Татарстана с малыми городами в статусе райцентров. Там это видят как возможность купить жилье. Например, востребованной для Тетюшей называет новую программу глава района РТ Рамис Сафиуллов. В этом году в городе строят четыре дома: один на 12 квартир, остальные на 8, но некоммерческими застройщиками. Часть квартир передадут сиротам.
Интерес девелоперов к малым городам с запуском господдержки на вторичке не вырастет. «Значимый шаг, способный активизировать рынок и поддержать семьи, которым важно сохранить привязку к родному городу», — говорит Галеев об эффекте программы.
Марьям Давлетшина: «Расширение госпрограммы на вторичное жилье — важная мера поддержки для семей в городах»
Спрос на программу уже фиксирует ВТБ в Татарстане. Первые заявки там принимают с 28 марта. «Расширение госпрограммы на вторичное жилье — важная мера поддержки для семей в городах, где мало новостроек, — говорит управляющий ВТБ в Татарстане – вице-президент Марьям Давлетшина. — Это особенно актуально при высоких ставках по рыночным кредитам. Мы уверены, что данная мера поможет улучшить жизнь людей и экономику нашего региона».
Отдельной статистики по семейной ипотеке в Росреестре по РТ не ведут, но там полагают, что расширение программы на вторичный рынок окажет положительное влияние на развитие малых городов республики. «Уменьшит отток населения и улучшит жилищные условия многих татарстанских семей», — отмечает заместитель руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.
На сокращение внутренней миграции и рост рождаемости в малых городах можно лишь надеяться, полагают в «Финаме». «Оценить эффект данной меры на общий объем выдачи ипотеки в стране сложно, — продолжает Додонов. — Но я думаю, что он вряд ли будет существенным, учитывая, что покупать квартиру по семейной ипотеке можно будет только в относительно „свежих“ домах, построенных не более чем 20 лет назад, в то время как во многих небольших городах жилищное строительство в последние десятилетия было слабоактивным или могло вообще не вестись, то есть подходящих объектов может быть мало».
Рамис Сафиуллов: «Молодежь предпочитает жить в крупных городах, хотя у нас с Казанью условия одинаковые, может, даже лучше у нас»
«Сегодня из районов вся молодежь уезжает в Казань, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ Сафиуллов. — Хоть из Дрожжаного, хоть из Буинска, из Камского Устья. Урбанизация идет на сегодня, к большому сожалению. Молодежь предпочитает жить в крупных городах, хотя у нас с Казанью условия одинаковые, может, даже лучше у нас. У нас, допустим, есть спортивные объекты, есть объекты досуга. Все имеется! Можно легко приехать в бассейн либо борьбой заниматься, или пулевой стрельбой, или любым другим видом спорта. Замечательные, прекрасные школы, детские сады имеются. Благоустроенный город, спасибо раису нашей республики! Он нас поддерживает всегда. Но молодежь к этому вопросу подходит как-то по-другому, хотя мы часто собираемся, разговариваем с ними. Молодежь, когда уезжает учиться, не хочет возвращаться, вот в чем дело. Но иногда возвращаются, хоть и редко. Сейчас вот нет-нет да и в хозяйства, и в больницу возвращаются работать…»
Надо подходить комплексно, предлагать семьям достойную работу на предприятиях, считает Беляев. «Также есть тенденция, когда живут у нас с учетом доступности жилья, но работают на СЭЗ „Алабуга“, — говорит глава Менделеевского района. — В этом случае оборот розничной торговли и услуг растет, показатели численности — тоже, но налог на доходы физлиц мы теряем, нам интереснее, чтобы и работали у нас. На базе центра занятости населения создаем рекрутинговый центр для этих целей».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 163
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.