«Ценовая политика новостроек – опасная игра для застройщиков»

Эксперт и основатель «Центра недвижимости №1» Рауф Рагимов: «Думаю, если банкротства и начнутся, то не завтра. И коснутся скорее мелких игроков, которых в Татарстане немного»

«Квартира в новом доме простаивает с ценником 180 тыс. за «квадрат», пока через дорогу продают котлован за 220!»

— Рауф Вагифович, как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке недвижимости Татарстана? Сейчас это рынок покупателя или продавца?

— Я бы сказал, что рынок вообще ничей. Фактически он стоит на месте: спрос на недвижимость у людей есть, как и всегда, но купить ее мало кто может из-за заградительных ставок. Мы видим по статистике, что сделки идут медленно, особенно на вторичном рынке, где нет той же «семейки» или IT-ипотеки. Разумеется, все это приводит к тому, что у застройщиков накапливаются остатки. Многие не могут продать квартиры даже в сданных домах.

Поразительная для меня ситуация: когда по 4 месяца простаивает новая квартира с ремонтом, которая сдалась полгода назад, с ценником 180 тыс. за «квадрат». Это добротное жилье с площадью в 100 квадратных метров, в нем и пожить-то никто не успел. Тогда как через дорогу в доме того же комфорт-класса, который будет сдан еще года через три, «квадрат» стоит уже 220 тысяч. А это котлован, куда даже коммуникации не подвели!

Давайте вспомним два, пожалуй, лучших проекта, которые строились в Казани в 2019 году, — Atlantis Deluxe и Savin House. В то время «квадрат» в них начинался на уровне 60 тысяч рублей! А сейчас из-за взлета на волне господдержки мы видим ценник 220 тысяч во вполне типовых комфорт-классах.

Я считаю, что сложившаяся на рынке новостроек ценовая политика — опасная игра со стороны застройщика.

Рауф Рагимов основатель «Центра недвижимости №1»

— В чем вы видите риски?

— Большой вопрос, сдадутся ли вообще такие ЖК. Во-первых, застройщики за последний год, можно сказать, превратились в банки. Основной драйвер продаж в новостройках — это рассрочка с фиксированным платежом. Покупателю обещают: начнешь платить сейчас небольшими долями, а через три года возьмешь ипотеку на остаток. Но кто предскажет, что будет с экономикой через три года? Дадут ли человеку ипотеку и по какой ставке? Отголоски этого допинга рассрочкой мы наверняка увидим на горизонте полутора-двух лет. И на застройщиках, боюсь, он скажется не лучшим образом.

Во-вторых, с учетом низких продаж все больше девелоперов начнут замораживать стройки неликвидных объектов. Точнее, формально это будет подаваться как «продление» сроков, поскольку продолжает действовать мораторий на неустойки для застройщиков из-за сдвигов по сдачам. И здесь тоже аукнется массовая рассрочка: в отличие от эскроу-счетов, она не дает покупателю никаких гарантий.

Да и в случае эскроу ситуация немногим лучше: покупатель может забрать средства, если застройщик нарушил обязательства. Но это будут уже не те деньги, какие он вложил изначально. Система эскроу хорошая и надежная, но надо понимать, что она вводилась на растущем рынке. А вот на рынке стагнирующем нам только предстоит ее оценить.

«Хороший продукт будет востребован всегда, причем не только в самой Казани, но и в прилегающих районах — Верхнем Услоне, Зеленодольске»

— Стоит ли опасаться массового банкротства застройщиков?

— Думаю, если банкротства и начнутся, то не завтра. И коснутся скорее мелких игроков, которых в Татарстане немного. Государство будет мягко сдерживать и оттягивать кризис. Возможно, как в 2020 году, начнет выкупать у застройщиков неликвидные квартиры и реализовывать их через господдержку. Еще в конце года вице-премьер Марат Хуснуллин анонсировал 50 мер нефинансовой поддержки строительной отрасли. У меня тоже есть несколько идей инструментов, которые могли бы оживить рынок, — готов ими поделиться с заинтересованными читателями.

Не буду нагнетать и говорить, что мир рушится. Несмотря ни на что, покупатель все-таки продолжает брать новостройки! Ключевой фактор здесь — хороший продукт, локация и, конечно, маркетинг.

Рауф Рагимов основатель «Центра недвижимости №1»

Но если раньше застройщики могли называть цену исходя из своих аппетитов, то сейчас покупатель стал осторожным и избирательным. Каким бы крутым ни был проект, выше рыночной цены его вряд ли возьмут.

— Какие требования покупатель предъявляет к продукту?

— С учетом заоблачных цен люди хотят соответствующего качества. Это касается и решений по благоустройству вроде лобби, колясочных, закрытых дворов, и внешнего вида проекта — архитектуры, дизайна уличных пространств и внутренних помещений. Сейчас таких предложений на рынке много. Актуальны квартиры с готовым ремонтом, думаю, их будет появляться больше.

Хороший продукт будет востребован всегда, причем не только в самой Казани, но и в прилегающих районах — Верхнем Услоне, Зеленодольске. Казань привлекает много людей из других регионов. Не все из них могут позволить жилье в самом городе, им за счастье поселиться в качественном ЖК в Зеленодольске и за полчаса добираться в Казань.

При этом девелоперам в республике еще есть над чем поработать. Во многих проектах, например, проблема с высокой слышимостью. Пока мы не видим такого, чтобы в квартирах массово обеспечивали хорошую шумоизоляцию.

Кроме того, по моему мнению, застройщики стали злоупотреблять малогабаритными квартирами. Вспомним 2000-е годы — тогда даже однокомнатные квартиры строили не меньше 50 квадратных метров, а сейчас встречаются студии в 20! На мой взгляд, лучшие планировочные решения можем видеть в ЖК «Столичный», который как раз запускался в конце нулевых.

Тенденция понятая: «квадрат» стал дорогим, большие площади сложнее продать. Маркетологи скажут, мол, сегодня человек приходит в квартиру только поспать. Но в стране стоит курс на повышение рождаемости — а как большой семье жить в клетушках? Рынку не хватает квартир с просторными площадями и при этом доступных массовому покупателю. Неслучайно об этом заговорил даже минстрой, который собирается давать рекомендации по минимальным габаритам жилья.

«Наш девиз: кризисы проходят, а недвижимость — навсегда!»

Почему не стоит спешить с покупкой жилья и как оценить ликвидность объекта

— Многие покупатели сейчас ждут снижения цен на первичном рынке. Как вы считаете, оно возможно в обозримом будущем?

— Прогнозы делать не берусь, но, чтобы раскачать рынок, определенно нужны новые инструменты, которые неизбежно повлияют на цены. Покупатели ждут решения от застройщиков, застройщики — от банков, банки надеются на ЦБ, а ЦБ — на государство… Пока, судя по всему, к общему знаменателю прийти не удается.

Сейчас рынок замер в ожидании новых льготных программ. Застройщики рассчитывают на «инъекцию» в виде льготных ипотек, например для врачей или сотрудников промышленных предприятий. Обсуждается расширение «семейки» на вторичное жилье — но в тех регионах, где низкие объемы строительства. Татарстан к таковым не относится, хотя сама мера дала бы значительный толчок вторичному рынку.

Впрочем, некоторые признаки спада наблюдаем уже сейчас. Например, большинство застройщиков готовы дать дисконт порядка 5 процентов, если клиент покупает квартиру за наличные средства.

«Чтобы помочь клиентам сделать правильный выбор, мы в «Центре недвижимости №1» предлагаем качественную экспертизу от целого штата опытных агентов и юристов»

— Что бы вы посоветовали тем, кто сейчас рассматривает покупку недвижимости?

— Глобально — подождать. Не торопиться с покупкой, а посмотреть, как будет развиваться история с новыми льготными программами. Скорее всего, что-то анонсируют уже в течение полугода.

Но если вы хотите прямо сейчас взять жилье в качестве инвестиции, то очевидный выбор — Москва, Москва… и еще раз Москва. Расти будет и Удмуртия, где активно развивается ВПК. Казань тоже хороший вариант для инвестиционной покупки. Но здесь важно правильно подобрать проект и локацию, потому что выбор действительно очень широкий. И в том числе строятся объекты, сопоставимые по уровню с Atlantis и Savin House.

Что я брать не рекомендую, так это дома с горизонтом сдачи 2–3 года. По крайней мере, самостоятельно: здесь нужно тщательно оценить перспективы достройки объекта, желательно вместе с экспертом.

Рауф Рагимов основатель «Центра недвижимости №1»

Если и брать новостройки, то смотреть нужно прежде всего на дома высокой степени готовности. Но самый удачный выбор — это новые квартиры с ремонтом в готовом доме. Технически это может быть вторичный рынок, но на практике нет никакой разницы с первичкой. А цены, которые я уже приводил, несопоставимы с ценами в «котлованах».

Чтобы помочь клиентам сделать правильный выбор, мы в «Центре недвижимости №1» предлагаем качественную экспертизу от целого штата опытных агентов и юристов. Мы подскажем те локации, которые будут расти в цене, посоветуем ЖК, которые точно будут сданы, а не подвергнутся заморозке. В нашем офисе можно обратиться к кадастровым инженерам, застройщикам ИЖС, ипотечным брокерам. Это особенно актуально на фоне планов ЦБ с 1 июля установить лимиты на жилищные кредиты для рискованных заемщиков: есть ощущение, что мы идем здесь по иранскому сценарию.

Мы, как известные агрегаторы недвижимости, только работаем «на земле». И поможем пройти путь «от консультации до регистрации» — так, чтобы не только гарантированно дождаться своего жилья, но и потенциально на нем заработать. Наш девиз: кризисы проходят, а недвижимость — навсегда!

А если интервью наберет 10 комментариев, то через месяц мы выпустим следующий материал и создадим телеграм-канал, где я буду делиться своим видением рыночной ситуации.