Сергей Пахомов о проблемах застройщиков: «Почему цены не снижают? Значит, есть подушка маржинальности!»

От проблем ЖКХ к строительству

Редакция «БИЗНЕС Online» продолжает публикацию интервью с председателем комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергеем Пахомовым.

В первой части речь шла о проблемах ЖКХ, условиях для масштабной модернизации коммунальной инфраструктуры, тарифах и нормативах. Профильный комитет Госдумы настроен усилить роль власти в этой сфере и дать больше полномочий Госжилинспекции.

Во второй блоке поговорим о состоянии дел в сфере массового жилищного строительства после отмены льготной ипотеки, ценах, а также ситуации с обманутыми «дольщиками» ИЖС, пытаясь найти ответы на вопросы, кто виноват и что делать.

Сергей Пахомов: «Мы на сковородке вместе с коллегами-застройщиками ищем дополнительные меры, возможности, варианты, в том числе и запуск механизмов, например того же кооперативного жилья» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Но почему только строители должны поджаться? Все должны поджаться»

— Кажется, отрасль сегодня переживает драматический момент своей биографии, особенно жилищное строительство. В 2020 году рынок подсадили на иглу безадресной льготной ипотеки — сначала на короткий промежуток времени, потом продлевали, и все к этому приспособились. Цены взлетели до небес, ипотеку вдруг резко отменили, а ситуацию усугубила высокая ставка Центробанка. В начале 2025 года видим эффект отмены, как у наркомана, происходит ломка. Каким образом люди, бизнес должны к этому адаптироваться? Ждать ли массовых банкротств на данном рынке, испытания на прочность системы эскроу?

— Не склонен драматизировать ситуацию. Решение об отмене не было внезапным — к нему готовились с момента окончания пандемии, несколько лет.

— Продлевая действие программ?

— Нет-нет. А почему продлевали? Мы давали время, чтобы готовиться, и говорили о том, что это не будет вечным, поэтому мы продлеваем. Убеждали президента, он слушал, шел нам навстречу. Но когда это кончилось, все спросили: «А почему так внезапно?»

Год-полтора назад я на каждом мероприятии, связанном со стройкой, говорил, что скоро тотальная льготная ипотека кончится, давайте искать механизмы. Не механизмы финансирования квадратного метра, а механизмы, которые позволят жить без бюджетных денег. А они есть.

И первое — в самой стройке цена стройки дай бог процентов 45–50. Остальное — это земельные участки, сети.

— Маржа…

— Маржинальность. А маржинальность, как оказалось, там сейчас не такая уж и большая. Причем маржинальность по всей линейке. Говорим, что строители много зарабатывают — а банки что, мало? А логистика мало?

Все хороши в этом случае. Но почему только строители должны поджаться? Все должны поджаться.

— Что еще отметите?

— Есть и другие механизмы. Говорим: «Запускайте рынок арендного жилья». Почему нет? У нас вообще рынок арендного жилья не работает. Давайте запускать некоммерческий наем, который будет поддерживаться государством. Региону нужны врачи? Запускайте программу поддержки врачей в некоммерческом найме.

Есть так называемый лизинг жилья. Человек работает 20 лет, потихонечку арендует, платит, из аренды деньги идут и банку. Есть и другие механизмы. Просто когда валятся деньги, когда люди берут по 28 ипотек и вкладываются в эту конструкцию, то зачем? Это было никому не нужно. И теперь говорят, что тогда надо было послушать. И что имеем?

Теперь мы на сковородке вместе с коллегами-застройщиками ищем дополнительные меры, возможности, варианты, в том числе и запуск механизмов, например того же кооперативного жилья.

— Ведомственного?

— Да, люди могут и в одной конторе собраться. Но перечисленные механизмы сегодня не до конца проработаны и безопасны. Но это значит, что над ними надо еще дальше поработать.

А можно посмотреть на вопрос пошире и учесть интересы региона, которому, кроме квадратных метров, нужна еще и сопутствующая социалка. И он готов гарантировать строительство какого-то дома своим бюджетом, дать гарантию, что там не будет обманутых дольщиков, если вокруг этого дома появится, например, еще и детский сад или школа. И застройщики в целом не против те средства, которые сейчас идут на оплату процентов банкам, пустить на инфраструктуру для их же жителей. И тогда выигрывают все, оставаясь при этом при своих. Почему бы не дать возможность региону самому выбирать: или эскроу-счета, или социалка? Эскроу-счета — это же защита от жуликов.

Я не анонсирую решения, но говорю о механизмах без гиперсредств.

«Раннее раскрытие эскроу — это тоже хороший запас, который позволит застройщикам экономить приличные средства» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Когда было много денег, это было никому не интересно. Нефинансовых мер поддержки много»

— Сколько ежегодно федеральный бюджет направляет на финансирование выданной льготной ипотеки?

— 1 триллион 300 миллионов рублей в год. И еще 20 лет будем ее финансировать. За то, что застройщики заработали, банки заработали. Простите, но почему? Ладно бы это было за квартиры многодетным семьям — это то, что люди хорошо зарабатывают, и слава богу. Но сегодня у государства больше нет такой возможности.

Президент не ставил задачу строить 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Он поставил задачу запустить программу, чтобы 5 миллионов семей ежегодно улучшали жилищные условия. Отвечала ипотека в последние годы этому условию? Нет.

Сергей Пахомов председатель комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ

Существенную роль в этом сыграли и застройщики, раскачав данный рынок. Но не только они виноваты. Например, есть еще инструмент поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Пока нам не удается найти механизм гарантированного спокойствия вкладчиков, дольщиков с банками, чтобы там не произошло чего-то нехорошего. Раннее раскрытие эскроу — это тоже хороший запас, который позволит застройщикам экономить приличные средства. Но к этому механизму надо приложить следующий механизм, чтобы сэкономленные деньги пошли не на Mercedes директора, а на снижение цены квадратного метра.

Предлагали заняться этим вместе с нами и рынку, когда говорили, что недолго осталось тотальной господдержке.

— Получилось, как стрекоза и муравей…

— Да, вот и вы даже говорите, что отмена льготной ипотеки была внезапной. Ипотечных кредитов выдано гигантское количество, поэтому работы хватит года на два-три. Другое дело, что вывод проекта на стройку — это не год. Это те же самые два-три года, и в 2025-м нам вместе с застройщиками надо найти какие-то дополнительные механизмы. Все страны это проходили.

— Вице-премьер России Марат Хуснуллин озвучивал 50 нефинансовых мер поддержки отрасли. Что слышно об этом?

— Я назвал поэтапное раскрытие счетов, которое относится к нефинансовой мере, там не надо бюджетных денег. Это первое.

Вторая тема — инструменты по более четкому градостроительному планированию. Это скрытая финансовая поддержка. Например, даем региону деньги на замену сетей, но если там предоставляют план своего развития, говорят, что благодаря ремонту подключат к сетям новый микрорайон. Модернизация системы ЖКХ может идти совместно с застройкой. Для этого регион должен проявить инициативу. Это большой блок.

Банковское «рабство». Застройщик сегодня открывает счет в одном банке, собирает там деньги, но не может перейти в другой, где лучше условия. Борьбы между банками тоже нет, плюс-минус какой-то 0,5–1 процент. Но и это деньги.

Марат Шакирзянович говорил как раз об этом, как и об упрощении согласительных процедур. Он был инициатором данной работы — так срезали тысячи 1,5 лишних действий в инвестиционном цикле. Цифровизация стройки, выстраивание единого цифрового пространства от и до.

Это все дает деньги, на круг собирается приличная сумма. Просто, когда было много денег, это никому было не интересно. Нефинансовых мер поддержки много. Они не такие приятные и простые, над ними надо поработать, но я считаю, нам надо сосредоточиться именно на них. Если бы начали раньше, то вообще бы не почувствовали проблемы отказа от льготной ипотеки. Начали позже, но и мы не можем одни это делать — вместе с рынком должны, пытаемся привлечь к соучастию, чтобы не вешать на нас такие проблемы. И сейчас они жалеют, что не начали работать с нами раньше. Механизмы есть, весь мир это проходил.

«Я не вижу предпосылок для банкротств застройщиков и банков» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Моя оценка такая: резких падений не будет»

— Жесткой посадки не произойдет? Как вы считаете?

— Во-первых, уже прошло полгода.

— В это время застройщики жирок тратили, а теперь начнутся проблемы? Все-таки вложенный в стройку рубль стимулирует до 7 рублей инвестиций в смежные отрасли. Будет ли сворачивание?

— Это проблема, но это не значит, что мы должны финансировать это из бюджета. Моя оценка такая — резких падений не будет. Я не вижу предпосылок для банкротств застройщиков и банков.

То, что 50 процентов нераспроданного жилья, — все это разговоры. Вот сколько в Казани нераспроданного жилья? Кто-нибудь мне подскажет? Да не так много.

Сергей Пахомов председатель комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ

— По данным «Дом.РФ», по стране в строящемся жилье распродано только 38 процентов.

— «Дом.РФ» нам представил информацию о том, что средняя цена строительства квадратного метра — 54 тысячи рублей. А за прошлый год ввели 100 миллионов квадратных метров с лишним, в этом ожидается 100 плюс. Стройка идет. Вот они не распродали, как же будут бедные застройщики? Да, было время больших продаж, застройщики с начала действия льготной ипотеки заработали большую сумму. Теперь у всех сложное время, терпите.

Понимаем, что поддержка застройщиков нужна. Но прямой финансовой поддержки не будет. Пришло чуть-чуть другое время. Например, уже освободили застройщиков от постоянных судебных разбирательств по качеству отделки. В признанных решениях судов оборот был 60 миллиардов в год!

— Так может, застройщики давали повод? Почему тогда покупатели побеждали?

— Конечно, невозможно построить объект на 300 квартир и не допустить ни одного ляпа. Только по Московской области за прошлый год было 28 тысяч исков. Но ни один суд просто не рассмотрит детально. Это бизнес профессиональных юристов, которые увидели брешь в законодательстве.

Другое дело, что и застройщики должны себя вести адекватно, когда к ним обращаются. Но только до обращения уже не доходит — сразу приходят юристы. Есть регионы, в которых больше 90 процентов домов вводится в эксплуатацию через суд. А это значит, что там идет борьба.

Вдумайтесь, 60 миллиардов! Причем эти деньги потом идут не на восстановление объектов. И особенно страдают те компании, которые сдают квартиры с отделкой. Были случаи, когда сумма взысканий за отделку не то что больше стоимости отделки, а приближалась к цене квартиры. Юристы свое дело делают.

Теперь вроде бы собрали из разного законодательства в единый блок все вот нормы, правила, допуски по искривлению стен и так далее.

— В другую сторону не перегнули?

— Мы принимаем законодательство не одни. Есть коллеги из правительства, администрации президента, там серьезные специалисты в юридической практике. Консультируемся с Верховным судом, стараемся принимать сбалансированные решения, чтобы и у человека была возможность понудить компанию привести в порядок или компенсировать. Но без необоснованных исков.

«Невозможно построить объект на 300 квартир и не допустить ни одного ляпа. Только по Московской области за прошлый год было 28 тысяч исков» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Никто не бросил стройку, только все плачут, поскуливают, но никто не уходит»

— Поговорим о ценах. Позволят ли меры нефинансовой поддержки сдержать или уменьшить стоимость квадратного метра?

— Цены растут из-за спроса. Мы же хотим больше строить, больше покупать, спрос рождает предложение.

Вопрос неоднозначный, но нефинансовых механизмов достаточно, и мы их еще найдем.

Цена новостроек понизится, когда придет для этого время. Когда застройщики начнут распродавать, когда им нужны будут деньги.

Сергей Пахомов председатель комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ

— А инфляция, издержки, материалы?

— До льготной ипотеки никакая инфляция или что-то другое не влияли, цены стояли и лет 15 никуда не двигались. Столицу не беру — там бешеный спрос, но такое было. Вот появилась затоваренность, предпосылка к снижению цены, но почему цены не снижают? Значит, есть подушка маржинальности. Пока могут терпеть, пока хватает.

Я защищаю отрасль, стану сражаться за интересы застройщиков, если они не будут идти вразрез с интересами граждан. Но я также понимаю, и нам то же самое говорит ЦБ: «Ребят, ну подождите, посмотрите — спецоперация идет, надо сегодня потерпеть».

— Слышим от застройщиков, что посидим-посидим, ставку снизят, деньги хлынут с банковских вкладов и стоимость квадратного метра вырастет в разы. Как вам такой сценарий?

— Это, кстати, тоже факт. Отложенный спрос никуда не денется. Тот, кто не купит сейчас, купит потом. Недвижимость во все времена хорошая инвестиция. И поступательность растет всегда. Есть просто какое-то время, когда это все остановилось. Еще раз фиксирую: никто на рынке не распродает дешевые квартиры. Никто не готов отказаться от прибыли. Как квартиры стояли и стоили X рублей, так они и стоят. И никто не уменьшил цену на 20 процентов. Никто не бросил стройку, только все плачут, поскуливают, но никто не уходит.

— А банки, которые берут 10−20 процентов от суммы только за выдачу семейной ипотеки?

— А отрасль это не беспокоило. Мы расписали цену квадратного метра по Татарстану, Башкортостану и Московской области — то, из чего складывается себестоимость. Там и банки, и обратные выплаты от застройщиков — все положили на бумагу. Это никому не было интересно, пока существовала дешевая ипотека. Зато теперь всем это стало интересно! Сейчас учтем такие расчеты — ведь если мы поджимаемся здесь, то почему не поджимаемся там?

Застройщики зарабатывают не так много по сравнению с банком.

Сергей Пахомов председатель комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ

Не говорю о том, что мы отменим действующую схему. Но это аргумент для поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Если банки с таким запасом дают гарантию, то раскройте хотя бы с 70 процентов построенного на финальный рывок.

«Недвижимость во все времена хорошая инвестиция» Фото: «БИЗНЕС Online»

Обманутые ижээсники: «Я до прямой линии президента, правда, не слышал о такой проблеме»

— О ситуации на рынке ИЖС. Складывается ощущение, что государство вынуждено второй раз проходить один и тот же урок. Был рынок долевого строительства, огромное количество обманутых дольщиков, они ходили с плакатами, проводили митинги. В итоге потом государство взяло на себя обязательства, создали специальный фонд, дома отстроили, и пока еще не везде, но сняли социальное напряжение. И это вроде как нелогично — люди сами рисковали и по закону им никто ничего не был должен. И что видим на рынке ИЖС? Тоже был какой-то рынок, который работал сам по себе, пока не решили влить в него огромные деньги льготной ипотеки, открыв этот шлюз. Вместе с тем никак не защитили людей. В итоге тысячи семей по стране стали жертвами то ли мошенников, то ли людей, которые не справились со своими обязательствами. Как так получилось?

— Когда речь идет о многоквартирных домах, есть конкретное ответственное лицо, региональная или муниципальная власть, которая выдавала разрешение. Поэтому президент, как честный человек, сказал: да, это была наша ответственность и мы обязаны всех спасти. Это было абсолютно правильное, хотя очень непростое решение. И в 2025 году мы только заканчиваем данную работу. Но простите, в случае с ИЖС ситуация немножко другая.

Вопрос об ответственности дискуссионный. Объясню, в чем суть. Было время, когда на своем земельном участке собственник мог построить только с разрешения государства, муниципальной власти. Нам подобное не нравилось. И в период либерализации законодательства власти все это отменили. Сказали, что если это твой дом, то бери и строй, когда и что хочешь. Напиши бумагу в администрацию о стройке дома в уведомительном порядке и строй. Даже если дом выходит за границы, администрация ничего не сделает, разве что потом когда-нибудь, если вдруг случится суд.

К чему это привело? Мало того, что мы убили весь внешний вид наших городов, потому что сознательности у граждан оказалось не столько, сколько подразумевали либеральные порядки, когда все думали, что люди будут строить дома в красную линию с красивым фасадом. Все оказалось по-другому.

Так если государство не дает никаких разрешений, вы уверены в том, что оно должно отвечать по обязательствам тех, кто делает это сам?

— Кажется, что какие-то люди пролоббировали выделение денег, но механизм эскроу-счетов на рынке ИЖС не работал все это время, что даже для президента стало неожиданностью. Так почему при выдаче ипотеки не было включено никаких защитных механизмов?

— Тут я согласен. Этот вопрос к нам и нашим коллегам из финансового блока. Будем работать. Думаю, что какое-то совместное с регионами решение по людям, взявшим ипотеку и попавшим в такую ситуацию, наверное, должно быть найдено. Это полностью региональные полномочия, и регион давно должен был о подобном просигнализировать, потому что я до прямой линии президента, правда, не слышал о такой проблеме.

Собираем информацию с регионов. Сейчас около тысячи таких случаев. Коллеги из минстроя России тоже этим занимаются. Например, глава Татарстана сразу отреагировал. Понимание, контакт есть. Приняты какие-то первоначальные меры.

— Тысяча? Даже нам уже известно о 2 тысячах…

— Их, может быть, и 10 тысяч, у каждого своя история. Для начала мы взялись посчитать тех, кто взял ипотеку и попал в ситуацию, когда должен платить.

— А как быть с теми, кто накопил?

— Очень непростой вопрос. И такой пострадавший тоже нуждается в защите и мало отличается от того, кто взял ипотеку.

«Для начала мы взялись посчитать тех, кто взял ипотеку и попал в ситуацию, когда должен платить» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Я бы вернул выдачу разрешений на индивидуальное жилищное строительство»

— Закон вступает в силу 1 марта 2025 года, но и там порядок добровольный — можешь пользоваться эскроу-счетом в ИЖС, можешь не пользоваться. Почему так?

— Человек будет решать: строить через эскроу-счета, чтобы получить гарантии, или идти своим путем. Тогда объясните мне хотя бы одну причину, по которой государство должно что-то гарантировать второму?

— Так почему тогда на МКД не наложили такую вилку с 1 июля 2019 года? Хочешь — покупай квартиру в доме с эскроу, хочешь — без эскроу?

— Опять же МКД — это прямая ответственность государства, выдается разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, государство контролирует качество.

Послушайте, не может государство отвечать за все! Тогда надо возвращаться к другому государственному устройству, которое не всем нравилось. Это сейчас оно кажется нам таким прекрасным, но было по-другому.

Я не ухожу от ответственности, мы должны попытаться заткнуть данную законодательную дыру. Плохо, что регионы нам все это время не сигнализировали о том, что есть такая дырка. Например, из Казани два года назад был конкретный запрос на механизм капитального ремонта многоквартирных домов со статусом объекта культурного наследия. Из ценного там может быть лестница, а объект из-за этого вынуждены реконструировать по завышенным реставрационным расценкам. Решение нашли — лестницу ставим на учет и ремонтируем по реставрационным расценкам, а остальной дом — по текущим. Если жители хотят отреставрировать весь дом, пожалуйста, доплатите.

Повторюсь, из регионов не было запроса, сигнала о ситуации в ИЖС. Теперь изучаем ситуацию, а для этого нужно время.

— Что в целом поможет навести порядок на рынке ИЖС?

— Я бы вернул порядок выдачи разрешений на индивидуальное жилищное строительство. Это заметно наведет порядок.

С одной стороны, хотим, чтобы нас никто не контролировал, ничего не запрещал. С другой — слышим обращения к государству о возврате денег, потому что заказали дом у каких-то жуликов. Это базовая постановка вопроса: либо рынок, либо жесткий контроль государства.

Сергей Пахомов председатель комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ

Регионы, которые хотели, находили способы регулировать и ИЖС. Есть такие примеры. Для исторических поселений есть механизмы — принимаешь решение, и внутри каждый забор согласован. По крайней мере, этим надо заниматься.

— Готово ли государство принимать данный поток, создать оперативный сервис?

— Согласитесь, просто давать советы с берега! Но любой мэр готов пойти на это, потому что индивидуальная застройка в городах превратилась в не пойми что. За архитектуру коммерческих зданий хотя бы есть с кого спросить.

— Вы согласны с тем, что это должно быть не субъективное решение чиновника, а жестко прописанные правила?

— Да, согласен. Тут вопрос в системном решении. Готовы ли мы? Я вот готов. Я и мэром поработал, и вице-губернатором.

— А как вам идея появления саморегулируемых организаций на рынке ИЖС? Упорядочит ли это ситуацию?

— В закон об эскроу-счетах на ИЖС зашито решение о том, что не каждый строитель может прийти и строить. Годик посмотрим, как это работает, и будем «допиливать».

По СРО, кстати, предложения внесли, приняли в первом чтении и добьем хороший законопроект, который касается ответственности руководителей СРО за своих членов. За то, как они работают. СРО будут головой, в том числе персонально, отвечать за своих членов, а не управлять мифическими компенсационными фондами, в которых под процентами лежит 250 миллиардов. Вот, допустим, застройщик берет и продлевает строительство школы на полгода, а это плюс 30 процентов к цене. Кто компенсирует? Это мы сейчас начали заставлять судиться с СРО и за прошлый год взыскали 10 миллиардов. В позапрошлый год был миллиард и ранее еще миллиард за 10 лет. Цифры несопоставимые.

«На мой взгляд, чем самостоятельнее будет законодательная власть на всех уровнях, начиная с местного самоуправления, тем выше качество принятого закона» Фото: «БИЗНЕС Online»

О роли Госдумы в законотворчестве

— Есть стереотип, что роль парламента сведена к минимуму, что, по сути дела, Госдума штампует то, что ей приходит из правительства. Не хватает у депутатов собственной воли, нет возможности на что-то повлиять. Вы работаете второй срок. Какие у вас ощущения? Есть ли влияние у депутата ГД, председателя комитета?

— Я бы не стал преуменьшать роль личности в истории. Вячеслав Викторович Володин (председатель Госдумы — прим. авт.), человек опытный, поработавший на всех уровнях и, по сути, один из создателей принципа системы, делает все, чтобы роль Государственной Думы повышалась и формально, и неформально. Это абсолютно точно. И за два срока — я второй срок работаю — это заметно и по его отношению к правительству, и по отношению правительства к нему и к нам ко всем. 

Возьмем баланс законодательства. Правительство вносит 30–40 процентов законопроектов, а остальное — это наши законопроекты, подготовленные в партнерстве с правительством. Делаем, где-то спорим, много ездим по регионам, собираем информацию и убеждаем коллег из правительства, и, в общем-то, с нами соглашаются. Мы занимаем активную позицию практически по всем вопросам, если это не касается каких-то внутренних тем правительства.

На мой взгляд, чем самостоятельнее будет законодательная власть на всех уровнях, начиная с местного самоуправления, тем выше качество принятого закона. Не должно быть людей, единолично принимающих решения в текущем режиме. Ответственность кто-то должен взять на себя, кто-то все равно должен принять решение. И роль депутата в этом случае важна.

В комитет входят в недавнем прошлом мэры крупных городов, вице-губернаторы, представители разного бизнеса, крупного в том числе.

— Один бывший первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин чего стоит.

— Это просто кладезь информации, старший товарищ. Нам есть о чем поговорить, и наше мнение слышат. По крайней мере, по ЖКХ являемся одними из инициаторов, не идем вразрез. Что берем на себя, что-то — коллеги из правительства. Вот сейчас по мастер-планам спорим, у нас разные мнения с правительством.

— Субъектность есть?

— Она растет в рамках единой команды. Можем спорить, обижаться друг на друга, но, чтобы привезли решение и продавили, подобного нет. И в первую очередь в этом не заинтересован председатель, а у него есть такая возможность. Так растет качество.

— Сергей Александрович, большое спасибо за содержательный разговор!