«Ставка за два года выросла на 30 процентов! И это без НДС»: что творится со складами Казани и России?

Особенно радует, что прирастают складами именно регионы», — говорил накануне один из экспертов ежегодной конференции «Логистика будущего» в Казани, директор по работе с корпоративными клиентами NF GROUP Михаил Тюнин Фото: Евгения Иванова

Казань логистическая: околонулевая вакансия на интересном рынке

«В 2024-м было заявлено множество проектов, в основном маркетплейсами. Но проекты на 2 миллиона „квадратов“ не состоялись и перенеслись на этот год. Особенно радует, что прирастают складами именно регионы», — говорил накануне один из экспертов ежегодной конференции «Логистика будущего» в Казани, директор по работе с корпоративными клиентами NF GROUP Михаил Тюнин.

По его словам, Казань — второй после Екатеринбурга региональный рынок по темпам роста. Сейчас в столице РТ 1,1 млн «квадратов» складских площадей, которые в 2025–2026 годах «подрастут» еще на ожидаемые 365 тысяч. «Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Казань, Самара — топ-5 российских городов, где активно развивается логистика, куда идут маркетплейсы, а за ними — поставщики, дистрибьюторы и логисты», — сообщил Тюнин.

Вакансия в столице Татарстана пока всего 0,2%, но в течение года ситуация может измениться, в республике строится сразу несколько новых проектов, в частности индустриальный парк «Дружба» на 95 тыс. «квадратов», очередь Ozon и ряд других объектов.

«Рынок [казанский] очень интересный. Мы из Москвы и Санкт-Петербурга фиксируем много запросов на Казань от логистов и дистрибьюторов. Слава богу, есть что предложить, появляется выбор», — резюмировал Тюнин. Однако на казанский рынок влияют все те же экономические законы, и рост ключевой ставки, а с ней недоступность кредитов сыграли с рынком злую шутку: дешевых денег для строительства складов у девелоперов нет, а каждый объект требует многомиллионных, если не миллиардных вложений.

«Два года назад мы говорили о том, что разрыв между стоимостью строительства склада и размером ставки аренды не позволяет достигать приемлемых сроков окупаемости. Темп роста ставки в 2024-м позволил этот разрыв преодолеть» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Ставка на новые объекты в Казани выросла на 25–30 процентов за два года!»

«Инфляция влияет на стоимость строительных материалов, дорожает и рабочая сила. Но позитивная с точки зрения девелоперов ситуация в том, что растет арендная ставка. Два года назад мы говорили о том, что разрыв между стоимостью строительства склада и размером ставки аренды не позволяет достигать приемлемых сроков окупаемости. Темп роста ставки в 2024-м позволил этот разрыв преодолеть. В подтверждение могу привести следующие факты: средняя чистая запрашиваемая ставка аренды по казанским складам, которые будут введены в эксплуатацию в 2025–2026 годах, составляет 14,3 тысячи рублей за квадратный метр в год. По текущим договорам аренды в действующих складских комплексах — 10,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Разница составляет 25–30 процентов. И это чистая ставка, без НДС и расходов на эксплуатацию. Если бы не стоимость заемных денег, мы увидели бы больше новых объектов», — объясняет полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.

Важнейший тренд, который в ближайшей перспективе изменит казанский рынок, — строительство новых объектов. Они по-прежнему строятся не в рынок, а в основном под конкретного арендатора, но кусок этого пирога вполне может перепасть и другим заинтересованным.

Так, с презентацией своего проекта на конференции выступила компания DoorHan. Генеральный директор «ДорХан СПК-Казань» Константин Антонов рассказал о планах гиганта по строительству логистического парка в Столбище на 500 тыс. «квадратов», а также завода минваты и складских корпусов на территории свияжского мультимодального логистического центра.

«Рынок требует новых площадей»: в Столбище появится мегасклад за 20 миллиардов

Еще одно ключевое событие 2024 года — выход на рынок Татарстана крупнейшей девелоперской компании NK Group (бывшая PNK), которая реализует крупный объект в Пестречинском районе на трассе М7.

«Компания уже начала реализацию логистического парка заявленной площадью более 200 тысяч квадратных метров. Первая очередь в 60 тысяч будет реализована до конца года. На 40 тысячах планирует разместиться Fix Price, еще 20 тысяч выкуплено инвестором для последующей сдачи в аренду. То есть эти тысячи квадратных метров складских площадей выйдут в свободный рынок», — объясняет Стрюкова

Эксперты уверены, что будущие площади с арендой даже в 14 тыс. рублей за «квадрат» не задержатся — для торговых сетей, логистических компаний бизнес возможен только тогда, когда есть склад.

Повышаются ставки и по уже заключенным договорам. Как правило, договор аренды большого складского объекта подписывается на длительный срок, в нем прописывается ежегодная индексация арендной ставки. Стрюкова отмечает, что там, где контракты подходят к концу, собственники складов будут пересматривать ставки и индексацию в сторону увеличения. Потянут такой пересмотр не все арендаторы.

«Да, возможно, некоторая ротация будет, но освобождения каких-то крупных блоков не предвидится. Все же вакансия пока слишком мала, чтобы отказываться от действующего договора. Если такие ситуации и будут, то единичные», — резюмировала Стрюкова.

Согласно приведенной статистике, Wildberries в 2025 году планирует прирасти сразу 2,3 млн «квадратов» складов, что автоматически выводит компанию в самого крупного собственника складских площадей Фото: «БИЗНЕС Online»

«В 2024 году было заявлено множество проектов, в основном маркетплейсами. Но проекты на 2 миллиона «квадратов» не состоялись»

Казанский рынок живет и развивается в общероссийских трендах, в которых наметились интересные перемены. Переходя к картине по стране, Тюнин отметил, что на сегодня в рынке — около 50 млн «квадратов» складов, львиная доля — в Московском регионе, еще 5 млн — находятся в Санкт-Петербурге и области, 18 млн — в остальных регионах России. Тренд на «смещение» внимания в регионы радует: субъекты России прирастают складскими площадями каждый год и продолжат это делать. 2025-й обещает быть рекордсменом по количеству введенных складских площадей — с учетом переходящего остатка 2024 года в рынок выйдут 7,2 млн «квадратов», причем из них 4 млн будут построены в регионах России.

Куда еще движется российский складской рынок? Основные тезисы:

Доля сделок с представителями e-commerce выросла до рекордных 68%. По итогам 2024 года количество сделок со складской недвижимостью упало на 39%, с 316 в 2023-м до 193 в 2024-м. При этом средняя площадь сделки подросла с 25 тыс. до 28 тыс. «квадратов». Главным «едоком» складских площадей остаются маркетплейсы — на них приходятся рекордные 68% сделок. Но и они поубавили свои аппетиты. В итоге законтрактованная в прошлом году площадь складов с ожидаемых 7 млн «квадратов» «сдулась» до 5,1 миллиона.

«На 2025 год ждем сделок на 3,5 миллиона квадратных метров, опять же из-за корректировки экспансии маркетплейсов. Сбер, вы все знаете, отказался от части своих проектов, которые были на бумаге и даже начали строиться. Не все они будут реализованы. Но важно отметить, что даже при таком раскладе маркетплейсы в частности и интернет-торговля в целом обеспечивают порядка 70 процентов сделок и, как локомотив, тащат за собой все остальное», — объяснил Тюнин.

В ослаблении экспансии маркетплейсов есть еще одно важное последствие для рынка. До сих пор ведущим типом сделки остается формат Build-To-Suit, когда помещение строится под конкретного арендатора и предполагает длительный арендный контракт. Однако, по словам Тюнина, риски отказа будущего арендатора от объекта есть. Для девелопера ситуация, конечно, сложная, однако это возможность для рынка прирасти свободными площадями.

«Года четыре ничего не было, ты не мог выбрать, все забирали маркетплейсы. Ты приходишь, а пусто, не найти помещение. В этом году ситуация должна кардинальным образом исправиться», — считает Тюнин.

В склады приходят инвестиции. Из 755 млрд рублей инвестиций в коммерческую недвижимость на склады приходится 30% (228 млрд рублей). Причем вкладываются как уже известные, крупные игроки, так и компании, Так, согласно приведенной статистике, Wildberries в 2025 году планирует прирасти сразу 2,3 млн «квадратов» складов, что автоматически выводит компанию в самого крупного собственника складских площадей (4 млн «квадратов»).

«Wildberries прирастает огромными темпами. Следом за ним идут „Современные фонды недвижимости“. Радует, что есть совершенно новые имена, новые игроки, которые появились несколько лет назад, но уже вошли в топ-20 и чувствуют себя хорошо. Это к тезису о том, что складской рынок, несмотря на все перипетии, чувствует себя позитивно», — подытожил Тюнин.

Вакансия растет. Если год и два назад специалисты в отрасли жаловались на отток кадров и экстремально низкую вакансию (т. е. наличие свободных складских площадей), то теперь ситуация сдвигается с мертвой точки. Так, показатель вакансии складских площадей по стране подрос к концу 2024-го с 0,2% до 1,2%.

«Мы фиксируем прирост на 3,7 миллиона квадратных метров в регионах, но объем сделок не ожидаем таким высоким, как в 2023 и 2024 годах, за счет охлаждения спроса», — сообщил Тюнин.

Арендная ставка «похудеет». Рост вакансии потянет за собой и стабилизацию ставок, считает эксперт. По данным, которые привел Тюнин, по итогам 2024-го в Московском регионе ставки за год выросли на 41%, в Санкт-Петербурге и регионах России — на 25% и 39% соответственно. Ситуация успокоилась только к концу года, однако с 2022-го средняя арендная ставка выросла почти втрое!

«Два года мы наблюдали резкий скачок по арендным ставкам. Если в 2022-м мы сдавали по 3,5 тысячи рублей за квадратный метр, то на конец 2024-го сделки были на уровне 10–11 тысяч рублей за „квадрат“ в год. В 2025-м они не будут так сильно расти», — уверен спикер.