«По уровню ипотеки мы приехали в 2015 год»: на что бизнес жаловался Иреку Файзуллину

В здании РСПП собрались участники отрасли, чтобы обсудить, как бизнес может участвовать в реализации нацпроекта «Инфраструктура для жизни» и какие проблемы видит Фото: Елена Колебакина-Усманова

«Что за развитие отрасли, когда мы по объему ипотечного кредитования приехали на 10 лет назад?»

В конце прошлой недели совет директоров Центрального банка решил оставить ключевую ставку на прежнем уровне — 21%. «ЦБ прислушался к нашим аргументам. Мы в последнее время неоднократно говорили, что ставку надо как минимум не повышать, чтобы оценить адаптивные возможности экономики и ключевых отраслей», — прокомментировал глава РСПП Александр Шохин, выступая в тот же день на строительном форуме в рамках традиционной Недели российского бизнеса. В здании РСПП собрались участники отрасли, чтобы обсудить, как бизнес может участвовать в реализации нацпроекта «Инфраструктура для жизни» и какие проблемы видит. Напомним, нацпроект рассчитан до 2030 года и включает в себя 12 федеральных проектов, пять из которых курирует минстрой РФ.

Пока же Шохин радовался, что в правительстве и Банке России прислушиваются к мнению бизнеса, хотя и признавал, что «до полного учета еще далеко». По мнению главы РСПП, уже к апрелю будет понятно, как адаптируется экономика и удается ли все-таки с помощью высокой ставки снизить инфляцию, как планирует ЦБ. Ожидания Шохина были связаны также с геополитической ситуацией, которая в 2025 году может продвинуться в позитивную сторону. Вероятно, надежды главе РСПП придавало возвращение в Белый дом Дональда Трампа и его недавний звонок Владимиру Путину, после которого солидно укрепился курс рубля и позитивно отреагировал рынок акций российских компаний. «Надеемся на лучшее. Чем четче сформулируем проблемы и предложим решения, тем больше шансов, что ЦБ и правительством будут приниматься адекватные решения», — добавил Шохин.

Пока же бизнес, по опросу РСПП, главным вызовом для строительной отрасли считает именно высокую ставку, а только 28% респондентов отметили высокое санкционное давление как главную проблему. Что касается коммунальной сферы, то тут главный вызов для бизнеса — износ сетей. И с этим солидарен минстрой РФ. Как говорил министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин на правительственном часе в Совете Федерации год назад, в некоторых регионах износ сетей доходит до 80%, а в среднем по стране составляет 40%. При этом дряхлеет коммунальная инфраструктура быстрее, чем в нее вкладываются инвестиции. По сути, усугубляют ситуацию нынешние экономические условия и все та же высокая ставка ЦБ. Поэтому, как подчеркнул Шохин, многие предприниматели вынуждены взять «инвестиционную паузу» и заморозить проекты. «Речь идет не о новых проектах, а о простом воспроизводстве. Это серьезный вызов не только для отрасли, но как социальный, так и политический», — добавил глава РСПП. Очевидно, аварии на теплосетях, как это было в начале 2024 года в подмосковных городах, а также в Липецке, Находке, Энгельсе, Владивостоке и других, не прибавляют власти бонусов, а только создают ненужную напряженность.

Пока бизнес, по опросу РСПП, главным вызовом для строительной отрасли считает именно высокую ставку, а только 28% респондентов отметили высокое санкционное давление как главную проблему Фото: «БИЗНЕС Online»

Среди наиболее эффективных мер поддержки участники отрасли в опросе РСПП назвали субсидирование процентных ставок, модернизации инфраструктуры, льготные кредиты для системообразующих предприятий и восстановление льготной ипотеки. Последнее, как подчеркнул Шохин, особенно влияет на строительную отрасль.

А это своим выступлением подтверждал председатель комиссии РСПП по жилищной политике, основатель и гендиректор АО «Баркли» Леонид Казинец. Он указал, что в последние годы число непроданных квартир превышает объем реализованных новостроек. Так, если в июле 2021-го проданные площади составляли 43%, а непроданные — 31%, то в декабре 2024-го реализованные новостройки составили 31%, а непроданные — 46%, еще для 23% площадей продажи не открыты. «Это значит, что у нас есть навес, некоторое превышение строительства над продажами. Если будет навес продолжаться дальше, то для застройщиков это плохой финансовый сигнал», — пояснил Казинец.

Еще один тревожный сигнал — постепенное сокращение средств на счетах эскроу. А это значит, что продажи квартир не обеспечивают объем необходимого проектного финансирования. В то же время растет средневзвешенная ставка по ипотеке. «Была очень хорошая, когда государство активно субсидировало. Что видим сегодня? Шесть с чем-то процентов — это средняя по рынку отсечка готовности нашего покупателя идти в ипотеку. Если цифра больше, то он откладывает решение о покупке», — пояснил Казинец, добавляя, что с повышением ставки охлаждается спрос и готовность брать ипотеку. Более того, нынешняя ставка, по его мнению, попросту запретительная, и с этим рынок столкнулся впервые, когда ставка в 3 раза превышает инфляцию. Так что решение ЦБ, по сути, не ухудшило, но и не улучшило ситуацию на рынке.

Продажи квартир не обеспечивают объем необходимого проектного финансирования Фото: «БИЗНЕС Online»

В то же время Казинец указал, что среднемесячный платеж на семью постепенно уменьшается. При этом «люди ведут консервативную политику», тогда как банки «супержестко» подходят к оценке кредитного рейтинга заемщиков. «Это значит, что закредитованность домашних хозяйств, которой нас пугают, говоря об ипотечном пузыре, абсолютно не такая. За это время средний платеж относительно доходов семьи снижается. Это значит, что надежность обслуживания портфеля увеличивается», — подчеркнул застройщик.

В 2025–2026 годах Казинец ожидает небольшое восстановление активности на рынке, но только в том случае, если ЦБ будет удерживать или снижать ставку. «По уровню ипотеки мы приехали в 2015 год. Что за развитие отрасли, когда мы по объему ипотечного кредитования приехали на 10 лет назад, которое мы всегда считали единственным правильным социальным кредитом? Машины — хорошо, телевизоры — неплохо, но самый правильный социальный кредит — это платеж, чтобы решить самый главный жилищный вопрос», — негодовал он.

Файзуллин отметил, что по итогам предыдущего нацпроекта «Жилье и городская среда» удалось построить 577,7 млн кв. м жилья. Но к 2030 году в новом нацпроекте «Инфраструктура для жизни» заложены еще бо́льшие показатели — 663 млн «квадратов» Фото: Елена Колебакина-Усманова

«В этом году погода почти всем нравится, кроме лыжников»

Министр строительства и ЖКХ России Файзуллин свое выступление предпочел начать с положительных моментов, упомянув «перезагрузку отношений» его ведомства и РСПП. По его словам, уже многое сделано: начиная с «ковидных» решений и заканчивая сокращением инвестиционного строительного цикла. «Была поставлена задача президентом нашей страны — совершенствовать „СНиПы-хрипы“. И я считаю, что большого результата в этой части добились. Но продолжение следует», — сказал министр.

Файзуллин отметил, что по итогам предыдущего нацпроекта «Жилье и городская среда» удалось построить 577,7 млн кв. м жилья. Но к 2030 году в новом нацпроекте «Инфраструктура для жизни» заложены еще бо́льшие показатели — 663 млн «квадратов». В основе всей стройки, естественно, жилье. Так, по итогам 2024 года из 18,3 трлн рублей в отрасли 11 трлн пришлось на жилищное строительство. «Люди принесли средства в строительную отрасль через льготные программы, прямые программы строительства. Это практически 70 процентов объема», — указал министр. При этом он признал, что из-за отмены льготной ипотеки «потеряли 1,5 миллиона человек», которые не смогут по льготной программе взять ипотеку. В итоге строительной отрасли придется адаптироваться под новые условия и, вероятно, не все компании смогут справиться с трудностями. Пока же правительство думает над мерами поддержки отрасли.

Отдельно Файзуллин выделил программу по переселению аварийного жилья. Так, за предыдущие 6 лет удалось перевыполнить план и переселить 810,6 тыс. человек из 13,7 млн кв. метров. Но полностью проблема все равно не решена, и в нацпроекте до 2030 года стоят новые задачи. Для этого уже усовершенствовали законодательство, потому «бездумное признание жилья аварийным не будет происходить». По словам Файзуллина, пока нет четкого указания того, как долго может существовать построенный объект. «Допустим, если в панельном жилье сохраняешь кровлю, швы и не даешь попасть воде в подвал, то сколько угодно будет существовать этот жилой дом», — отметил министр.

Состояние сетей, по его словам, «оставляет желать лучшего». «В этом году погода почти всем нравится, кроме лыжников, энергетиков, тепловиков, электриков и тех, кто снег вывозит», — улыбнулся Файзуллин. Тем не менее, по его словам, во многих регионах в 2 раза сократилось время на устранение аварийных ситуаций. Но в планах менять ежегодно хотя бы 2,5% сетей, чтобы снизить аварийность. «Всем хочется магистрали поменять. Проект модернизации нацелен, чтобы в работу пошли и меньшие диаметры, которые больше всего текут при повышении давления, когда происходит переход к резкому минусу», — указал министр.

Из-за того что рост тарифов на коммунальные услуги отстает от уровня инфляции, потенциал доступных средств для модернизации ЖКХ снизился за пять лет на 900 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

«Для того чтобы задачу, которую поставил президент, выполнить, потребуется повышение тарифов»

На модернизацию коммунальных сетей до 2030 года, согласно нацпроекту, должны потратить 4,5 трлн рублей. Из них, как отметил советник председателя совета директоров ПАО «Т Плюс» Александр Вилесов, половину составляют бюджетные средства (41% — федеральный бюджет и 6% — региональный), еще 41% — внебюджетные, т. е. имеющиеся тарифные источники. Поэтому оставшиеся 13% может покрыть дополнительная индексация тарифов на тепло и воду, которая ежегодно должна составлять плюс 5% сверх таргетируемой инфляции.

В целом, как считает Вилесов, из-за того что рост тарифов на коммунальные услуги отстает от уровня инфляции, потенциал доступных средств для модернизации ЖКХ снизился за пять лет на 900 млн рублей. «Если бы потребитель решил сам себя обеспечивать теплом, то мы видим, что разрыв с текущими ценами составляет от 66 до 167 процентов. Цены такие низкие, потому что происходило сдерживание тарифов. Но эта разница не дает отрасли обновляться, а проблема не решается многие годы», — считает Вилесов.

Так что, судя по всему, без значительного повышения тарифов за ЖКУ в ближайшие годы не обойтись. «Мы все понимаем, что, для того чтобы задачу, которую поставил президент, выполнить, потребуется повышение тарифов», — подтвердила и. о. исполнительного директора ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет» Ольга Сердюк.

К тому же ценами недовольны и управляющие компании, которые являются, как сказал вице-президент ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов, «самым незащищенным звеном». Его беспокоили цены на содержание жилья. «30 рублей за 1 метр квадратный — это средняя цена содержания и текущего ремонта по России. Экономически обоснованная цена за содержание 1 квадратного метра приближается к 43 рублям. Но я сегодня точно знаю субъекты, где цена 1 метра квадратного не превышает 10 рублей. Представляете, какой дисбаланс цены, чтобы выполнять обязательства по содержанию в МКД?» — указал Малахов.

«Из чего мы строим? Вы уверены в качестве стройматериалов? Мы не боимся, что то, что мы построим, упадет или сгорит?» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Сегодня 20 процентов цемента на рынке — это фальсификат»

Следом научный руководитель НИИ строительных материалов и технологий НИУ МГСУ Андрей Пустовгар заявил, что причина нынешней плохой ситуации в сфере ЖКХ кроется в 1980-х годах, когда перестали считать жизненные циклы, траты на содержание жилья. «ЖКХ ушло в свободное плавание, и все проблемы перевалились на население», — отметил он. Сейчас же он предлагал задуматься над тем, какие материалы и технологии используются при капремонте домов. «Надо отойти от подхода, что на капремонт или строительство выбираются только самые дешевые материалы. Помимо безопасности, нужно регламентировать материалы и технологии, которые обеспечивают комфорт проживания», — уверен он. И это опять же будет непременно сказываться на тарифах. Но, видимо, деваться все равно некуда. Поэтому Пустовгар настоятельно рекомендовал уже при проектировании исходить из жизненного цикла здания. «Иначе мы передадим потомкам то, что у нас сейчас имеется, отсрочим проблему», — добавил он.

«Из чего мы строим? Вы уверены в качестве стройматериалов? Мы не боимся, что то, что мы построим, упадет или сгорит?» — обратился к залу заместитель председателя комитета РСПП по техническому регулированию Андрей Лоцманов. По его словам, в России, в отличие от Беларуси и Казахстана, отсутствует госконтроль за качеством стройматериалов. Виной тому то, что в результате регуляторной гильотины Росстандарт лишили возможности контролировать выполнение 17 регламентов Евразийского союза, в том числе контролировать стройматериалы. В итоге к чему это приводит? К фальсификациям. Как утверждал Лоцманов, в 2015 году на рынке было 12 млн т фальсифицированного цемента. С этим боролись, и удалось снизить уровень подделки в 4 раза. «Но в 2020 году запретили контроль на рынке, и сегодня 20 процентов цемента на рынке — это фальсификат», — пояснил Лоцманов. Не лучше ситуация с подшипниками. Тут тоже не удалось добиться госконтроля, и «зарубежный фальсификат заполонил весь рынок». «В прошлом году в условиях СВО пять военно-транспортных самолетов потерпели аварии из-за фальсифицированных подшипников шасси», — указал спикер.

«А нам говорят, что контроль мешает бизнесу и промышленности», — с укором продолжил он и привел в пример ситуацию с радиаторами отопления. В 2015 году доля отечественных радиаторов была 17%, но, после того как ввели обязательные стандарты и госконтроль, доля российской продукции выросла до 80% в 2020-м. «До СВО немцы, швейцарцы, итальянцы увидели, что рынок защищен, вложили огромное количество денег — 20 миллиардов рублей — в новые заводы, создали 30 тысяч рабочих мест. Только потому, что есть государственный надзор», — объяснил Лоцманов. Поэтому, уверен он, необходимо восстановить надзор за всеми техническими регламентами.

Три часа спикеры обсуждали, какие проблемы есть в строительной отрасли и сфере ЖКХ, и предлагали разные антикризисные меры, которые, как обещали в РСПП, обязательно передадут в правительство.