«Многие считают, что «выделить доли детям» — это исключительно малышам и совершеннолетние ни на что претендовать не могут. На самом деле доли в недвижимости, приобретенной с помощью средств маткапитала, должны быть переданы всем детям, которые родились ко дню получения сертификата, вне зависимости от возраста», — объясняет генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В своей статье для «БИЗНЕС Online» эксперт объясняет, в каких случаях не надо выделять долю в квартире бывшему мужу, как правильно и в каких ситуациях можно продать квартиру, купленную с маткапиталом, без налогов.
«Самый популярный способ «спустить» маткапитал — покупка жилья»
Как правильно рассчитать доли в квартире детям
За прошлый год в Казани зарегистрировали почти 20 тыс. новорожденных детишек. Значит, порядка 20 тыс. семей захватят приятные хлопоты: бессонные ночи, колики, противостояние с бабушками, споры по видам прикорма и (!) вариантам использования материнского капитала.
Самый популярный способ «спустить» маткапитал — покупка жилья. По правилам доли в приобретенном жилье должны получить все члены семьи. И хотя программа работает с 2007 года, именно с выделением долей до сих пор возникают вопросы и совершаются ошибки. Давайте разберем три самые распространенные.
1. Выделили доли не там
Частенько казанцы покупают с помощью маткапитала один объект недвижимости, а доли выделяют в другом. Например, семья Гариповых, в которой супруги Зухра и Радик в 2023 году приобрели по ипотеке квартиру на ул. Чистопольской и частично погасили ее материнским капиталом. Параллельно Гариповы строили дом в Усадах, в котором и решили выделить доли двум дочкам в надежде, что это станет компенсацией долей в квартире на Чистопольской. Это не так.
Доли выделяются исключительно в том жилье, на покупку или строительство которого был использован маткапитал. Так что Гариповым все равно необходимо выделить доли в квартире на Чистопольской, и при ее продаже сослаться на доли в доме в Усадах не получится. Да, в законопроекте предусмотрена возможность не выделять доли в купленном на деньги маткапитала жилье, а перенести эту обязанность на другую жилую недвижимость, приобретенную позже, если она больше или дороже. Но пока законопроект не принят!
2. Неправильно подсчитали доли
Начнем с того, что доли рассчитываются не от всей квартиры, а пропорционально размеру направленного на ее покупку маткапитала. Допустим, однокомнатная квартира стоит 6,3 млн рублей. За нее рассчитались в том числе маткапиталом в размере 630 тыс. рублей. Получается, что распределить по долям нужно не всю квартиру, а лишь одну десятую от нее. Т. е. 6,3 млн делим на 630 тысяч. Если вы распределите меньше положенного размера, это будет нарушением с печальными последствиями в виде грозной прокуратуры и проблем при продаже. Нотариус такую сделку не пропустит.
Если расщедритесь и выделите доли побольше, также могут возникнуть сложности при продаже. Почему? Продать квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, можно только после разрешения опеки и приобретения ему соразмерной по площади доли в другом жилье. Следовательно, чем больше выделенная по маткапиталу доля, тем больше вам придется выделять в следующем жилье, и так до 18-летия.
Выше я привела банальный пример, чтобы показать алгоритм; у вас все может получиться иначе. Размер долей зависит и от количества членов семьи, и от стоимости жилья и его площади. Чем выше стоимость квартиры или дома, тем меньше размер доли по маткапиталу. На досуге можете поэкспериментировать на специальных калькуляторах расчета долей.
3. Выделили доли не всем
В этом случае за бортом оказываются старшие дети. Почему-то многие считают, что «выделить доли детям» — это исключительно малышам и совершеннолетние ни на что претендовать не могут. На самом деле доли в недвижимости, приобретенной с помощью средств маткапитала, должны быть переданы всем детям, которые родились ко дню получения сертификата, вне зависимости от возраста. Поэтому, даже если старшее чадо уже служит в армии, выделить ему долю по маткапиталу все равно придется. В законе пока не закреплена возможность отказа супруга или совершеннолетнего ребенка от доли, хотя соответствующий законопроект рассматривается.
«Нередки ситуации, когда один из будущих супругов приобретал квартиру по ипотеке еще до брака. Такая квартира считается его личной собственностью»
Когда коварные мужья претендуют на долю от маткапитала
Кроме ошибок, есть одно заблуждение, которое свойственно бывшим мужьям, — их права на маткапитал. Пробежимся и по этой теме. На самом деле неиспользованный материнский капитал при расторжении брака делиться не должен. Опираемся на п. 3 ст. 7 №256-ФЗ от 2006 года. Вывод: материнский капитал имеет целевое направление, т. к. его разрешено тратить лишь на определенные законом нужды. Выделять долю бывшему супругу в квартире, если она куплена после развода, не нужно. А вот если приобретение было до расторжения брака, лишить доли экс-мужа не получится.
Еще хочу обратить ваше внимание на один момент, который многие не знают. Нередки ситуации, когда один из будущих супругов приобретал квартиру по ипотеке еще до брака. Такая квартира считается его личной собственностью. Потом у пары появляется ребенок, и молодожены направляют маткапитал на погашение добрачной ипотеки. В этом случае квартира перестанет быть личной собственностью и станет совместной. Учитывайте такой момент.
«Согласно поправкам, если при покупке недвижимости был использован маткапитал, а затем выделили детские доли, срок владения для детей и родителей будет рассчитываться с одной даты — с даты собственности родителей»
Рассмотрим, к примеру, ситуацию Гульнары. В 2020-м она приобрела квартиру, основную часть средств на покупку подарили родители. Спустя три года наша героиня выходит замуж и рожает сына, маткапиталом закрывает остаток долга по ипотеке. Увы, в январе 2025-го пара разводится, и теперь уже бывший муж требует компенсацию своей доли. И имеет право.
Не хочется завершать материал на минорной ноте и бывших коварных мужьях. Поэтому давайте поговорим о свежем налоговом изменении, которое облегчит жизнь многих семей и спасет их от несправедливых налогов. С этого года продать квартиру, купленную с участием маткапитала, можно без налогов. Т. к. изменился механизм расчета минимального срока владения детскими долями, в августе прошлого года в Налоговый кодекс внесли соответствующие поправки. Если для покупки жилья в ипотеку используется маткапитал, детям доли выделяют после полного погашения ипотеки. А поскольку срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности каждого члена семьи, выходит, что собственность родителей на несколько лет больше, чем детей. В итоге при продаже жилья родители владели жильем более 3,5 года и не платят НДФЛ, но были вынуждены платить 13% налога с продажи детских долей.
Справедливость восторжествовала, и, согласно поправкам, если при покупке недвижимости был использован маткапитал, а затем выделили детские доли, срок владения для детей и родителей будет рассчитываться с одной даты — с даты собственности родителей. Кстати, это правило распространяется и на продажи жилья в 2024 году. Маткапитал — замечательная программа, которая облегчает покупку жилья. Но перед его использованием нелишним будет все взвесить и рассчитать. И лучше с маткапиталом не затягивать, несмотря на ежегодную индексацию, она все равно не поспевает за ростом жилья. На графике видно, что его доля в стоимости квартиры продолжает снижаться.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 3
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.