Ляйсан Якупова, адвокатское бюро «Индемнитет»: «Земля конечна, а потому бесценна»

Ляйсан Якупова: «Все, что касается земельно-имущественных отношений, всегда актуально»Фото: Андрей Титов

Земельное право — одно из самых сложных в юридической практике

— Ляйсан Альбертовна, ваше адвокатское бюро специализируется в том числе и на земельно-имущественных отношениях. С какими запросами чаще всего к вам обращаются? И вообще насколько актуальна эта тема?

— Все, что касается земельно-имущественных отношений, всегда актуально. Земля конечна, как минимум в городах и больших развитых районах, и потому бесценна.

Это мы видим и на примере Казани и так называемого казанского земельного пояса. На рынке уже сегодня преобладают участки, осложненные обременениями или ограничениями, «чистые» участки — редкость, на торгах за которые «бьются» сотни желающих. Правила землепользования и застройки становятся жестче, переводить категорию земель почти невозможно. Земельные правоотношения осложнены публичным элементом — государство регулирует осуществление ваших прав собственности.

Признание права собственности, установление границ, наследственные споры, сервитуты, различные ограничения, заключение и продление договоров аренды — и это только часть запросов от наших доверителей, которые обращаются в адвокатское бюро. Все же земля — это очень специфический вид имущества. Земельное право — одно из самых сложных в юридической практике. И в почти каждой статье кодекса содержится отсылочная норма. В каждом регионе, в каждом муниципалитете своя правоприменительная практика по земельным делам в зависимости от местных законов и норм. Помимо федеральных законов и Земельного кодекса, есть республиканские и муниципальные нормативные акты.

Владимир Бузин, адвокатское бюро «Индемнитет»: «От защиты своей свободы нельзя отступить»

— Какие ошибки встречаются в вопросах земельного имущества?

— Самая распространенная — отсутствие тщательной проверки объекта недвижимости. Это касается и всех документов предыдущих владельцев, и документов на сам объект — соответствует ли он градостроительным нормам всех имеющихся линейных объектов на территории или вблизи земельного участка. И даже проверки на предмет реестровых ошибок — неверного отражения в сведениях об объекте в Едином государственном реестре недвижимости. Поверьте, ошибки и там встречаются.

«С охранными зонами множество нюансов, к примеру те же кадастровые ошибки, помочь разобраться в которых наиболее эффективно может профессиональный адвокат» Фото: Андрей Титов

— Предположим, кто-то приобретает землю у владельца недвижимости, а как убедиться, что человек действительно имеет право владения на земельный объект?

— Документы следует, как я уже отмечала, тщательно проверять. Особенно это касается участков с историей, с прошлым. Нам приходилось работать с постановлением, напечатанном на практически истлевшем от времени листке, причем без номера, без даты. Пришлось чуть ли не с нуля «раскручивать» клубок истории этой земли. И вот на основании этого постановления мы смогли установить право собственности. И даже если документы читаемые, то вы даже не представляете, сколько проблем может вылезти впоследствии у новых владельцев, хотя, казалось бы, на первый взгляд все документы оформлены верно. Элементарно, новый собственник может не знать, что его участок находится в охранной зоне, что накладывает определенные ограничения на пользование землей. Вообще, с охранными зонами множество нюансов, к примеру те же кадастровые ошибки, помочь разобраться в которых наиболее эффективно может профессиональный адвокат.

«Мне приходилось в судебном порядке признавать права наследников» Фото: «БИЗНЕС Online»

Если дом не оформили, то и наследства нет

— Известно, что многие земельные объекты находятся во владении у граждан еще со времен СССР. Какие подводные камни кроются у таких объектов? Ведь немало случаев, когда люди владели землей десятки лет, а потом вдруг выясняется, что они не собственники этой земли!

— Верно, и подобное в нашей практике не редкость. Здесь хотелось бы отметить два момента. Первый — если владелец такого участка жив, то ему необходимо в срочном порядке обратиться за установлением права собственности на свою землю. Второй случай, когда собственника уже нет в живых и его имуществом стал фактически владеть его наследник. И вот тут-то появляется проблема, и не одна.

— И в чем проблема оформить наследство?

— Если предыдущий владелец земли никак ее не оформил в собственность, то юридически и наследовать-то нечего, потому что документально такого объекта недвижимости не существует. В случае обращения за принятием наследства наследник получит отказ, поскольку наследодатель при жизни не оформил право. В этом случае права наследника могут быть защищены в судебном порядке. Необходимо, чтобы люди понимали, насколько ответственно нужно относиться к своей земле. Потому что, если земля не оформлена должным образом, впоследствии адвокатам придется проводить двойную работу.

«Приобретайте землю вдумчиво, владейте ответственно, ну а при возникновении острых проблем обращайтесь к тем, кто решит их профессионально»Фото: Андрей Титов

Приобретайте землю вдумчиво, владейте ответственно

— Можете поделиться кейсами интересных дел в решении земельных вопросов?

— Во-первых, у меня есть практика, когда люди проживали в домах или пользовались земельными участками без регистрации права. Дома были построены на основании разрешений, выданных органами СССР, но в дальнейшем собственники не получили на руки правоустанавливающие документы и фактически не владели домом. Мне приходилось в судебном порядке признавать права наследников.

Во-вторых, это продление срока аренды муниципального земельного участка, признание права на объект строительства.

В третьих, осуществление прав собственности на линейные объекты, которое нередко происходит лишь в судебном порядке.

— Эксперты земельного рынка рекомендуют обращаться к адвокатам при заключении сделок в отношении земельных объектов. А что может увидеть профессионал, чего не заметит обычный человек? И что вы посоветуете тем, у кого возник земельный вопрос?

— Даже в рамках одного субъекта суды одного уровня, но разных районов к одним и тем же земельным спорам выносят противоположные решения. И только профессиональный адвокат знаком с такой практикой. И второе. Наше адвокатское бюро проводит полную правовую экспертизу земельных участков: всех предыдущих собственников — цепочку владения, правоустанавливающие документы, охранные зоны, отправляем запросы в сетевые организации. Кроме того, проверяем продавцов на вероятность банкротства, собираем документы, которые в будущем помогут спасти земельный участок от возвращения его в конкурсную массу. Что посоветовать тем, у кого возник земельный вопрос? Все просто — приобретайте землю вдумчиво, владейте ответственно, ну а при возникновении острых проблем обращайтесь к тем, кто решит их профессионально.