Почти 4,5 млрд рублей недосчитались банкиры и застройщики Закамья в III квартале. Хотя сентябрь внезапно показал плюс, с золотым 2023 годом это не сравнить. Строители придерживают старт новых проектов на фоне неопределенности будущего, а покупатели морально пытаются привыкнуть к конскому проценту ипотеки после отмены льготных ипотечных программ. При этом цены на жилье в городах Закамья за год выросли на 43% — впрочем, с начала 2024-го темпы роста обвалились вдвое. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Почти 4,5 млрд рублей недосчитались банкиры и застройщики Закамья в III квартале
Закамские застройщики потеряли 54% выручки за год
Сытые и спокойные месяцы бурных продаж остались позади — это справедливо и для девелоперов Закамья. Июль – сентябрь 2024-го застройщики закрыли с обвалом рынка в 54% по сравнению с III кварталом 2023-го. Если год назад они выручили 9,9 млрд рублей, то теперь лишь 4,5 миллиарда. В разрезе проданного жилья ситуация выглядит еще печальнее — квартир сбыли в 3 раза меньше, чем в 2023-м, по сути вернувшись к показателям 2021–2022 годов. Такие неутешительные данные приводит статистика «Дом.РФ».
Напомним, что начало года в Закамье оказалось даже круче, чем в Казанской агломерации, но теперь местные девелоперы летят вниз вместе с коллегами из столицы республики. Тем больнее падать сейчас.
К упадку отрасль привела июльская отмена льготной ипотеки и увеличение первоначального взноса до 50% в семейной господдержке, а IT-ипотека из-за небольшого количества аккредитованных компаний в Закамье практически не применялась. Основным инструментом покупателей так и осталось банковское кредитование — зарплата закамцев, отмечали эксперты, не позволяет большинству брать квартиры за наличку. Да и при текущей ставке люди предпочитают хранить кровные на вкладах, нежели тратить их на недвижимость. Собственно, тенденцию прямо декларировали в Центробанке.
«Все как и предполагалось: снижение мы ощутили, — оценивает тренды коммерческий директор „Домкора“ Евгений Александров. — Тем не менее пока работала семейная ипотека, она была основным инструментом покупателей. Доля сделок с наличными невысокая. Так или иначе, в нашем классе жилья покупатели идут с привлечением льготных ипотечных средств, поэтому наличие или отсутствие доступной ипотеки прямым образом влияет на покупательную способность».
К сожалению, в Челнах нет зарплат, которые позволяют за несколько месяцев накопить полную стоимость квартиры.
Можно было бы сказать, что планы главы Банка России воплощаются в жизнь. Но карты перетасовал сентябрь.
Неожиданно для многих рынок ушел в «отскок». Продажи пошли вверх и вернулись к показателям I квартала — к 302 проданным квартирам. Для сравнения: в мае продали 336 единиц жилья. Еще не исчерпанные лимиты по семейной ипотеке и страх перед неизвестностью стимулировали людей нести деньги застройщикам.
«Осенью всегда начинается активность. Да и люди поняли, что ставка все равно продолжит рост. Соответственно, надо куда-то вложиться. Например, семьи с маткапиталом на руках решили инвестировать его в покупку квартиры. Кто-то продал квартиру и вложился в новостройку, в том числе с расчетом на инвестирование, — цены-то на новое жилье растут. Логика такая: лучше купить сейчас, потому что впереди неизвестность», — рассказала маркетолог альметьевского отделения АН «Этажи» Мария Сазанова.
Первенство в автограде продолжает удерживать ижевский застройщик «Талан». В III квартале компания продала 168 квартир за 1,2 млрд рублей
Челны за три месяца заработали 3,4 млрд рублей
Теперь посмотрим, как идут дела в разных городах Закамья. Крупнейший город — Челны — ожидаемо собрал максимум «квартирной выручки». Объем сделок за июль – сентябрь, по данным «Дом.РФ», достиг 3,4 млрд рублей — на 56% меньше, чем годом ранее. Кроме того, автоград — один из двух городов, в которых произошел тот самый сентябрьский отскок.
Сразу оговоримся, что портал «Дом.РФ» аккумулирует статистику только по объектам, строящимся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает. Потому в реальности заработок банкиров и застройщиков еще больше.
Первенство в автограде продолжает удерживать ижевский застройщик «Талан». В III квартале компания продала 168 квартир за 1,2 млрд рублей. «Талан» сломал рыночный тренд и по сравнению с прошлогодним III кварталом вышел в плюс на 33%. Отметим, что у этого девелопера в Челнах самое дорогое жилье: средняя цена «квадрата» — 141 тыс. рублей. Положительную динамику на фоне упадка эксперты объясняют просто: проекты компании имеют хорошее расположение (продолжение Московского проспекта и набережная им. Табеева), привлекательную архитектуру. Но есть еще и маркетинг: застройщик платит хорошие проценты риелторам, и те, конечно, первым делом рекомендуют проекты «Талана».
«Профит» депутата Марселя Мингалимова заработала 844,5 млн рублей за 140 квартир
«У них интересные проекты, они отличаются. Помимо внешнего вида, имеют хорошее местоположение: „Сердце города“ находится внутри, „Премьер-квартал“ — на набережной — это востребовано покупателями, несмотря на цену. Кроме того, у них есть различные программы, такие как trade-in для клиентов. Плюс они платят хорошее вознаграждение риелторам, больше всех в городе — до 3 процентов. Недавно у меня один риелтор получил 700 тысяч с одной сделки. Извини, тут уговоришь любого», — комментирует директор АН «Кама» Рисхат Сабирхянов.
«Серебро» взяла ГК «Профит» Марселя Мингалимова. Компания депутата Госсовета РТ заработала 844,5 млн рублей за 140 квартир. Падение в сравнении с 2023-м — 53%, несмотря на то что за полугодие девелопер выручил в 2,5 раза больше, чем годом ранее.
«Бронза» по Челнам и пятое место по Закамью за «Евростилем» Ильнара Гайсина. Компания, помимо автограда, строит также и в Нижнекамске. В Челнах девелопер заработал 308 млн рублей за продажу 48 квартир. Падение в сравнении с прошлым годом заметнее, чем у конкурентов, — 74%. Как и в случае с «Профитом», лучшие дни для компании остались в первом полугодии 2024-го.
«Евростиль» Ильнара Гайсина заработал 308 млн рублей за продажу 48 квартир
«Домкор» Мунира Гайнуллова занял четвертое место по Челнам, но вошел в тройку в Закамье в целом. В автограде он заработал 254,2 млн рублей, по агломерации — 448 миллионов. За год компания потеряла 79% от выручки. Внушительный крен вниз этого и других застройщиков, впрочем, легко объяснить эффектом высокой базы — все же прошлый год был аномальным.
Пятое место автограда закрыла «Челны-Град НЧ». У компании всего один проект — ЖК «Зеленый берег». Здесь работает схожий с «Таланом» феномен: люди платят за нестандартные решения и локацию. В квартирах установлено индивидуальное газовое отопление, а всего в минуте ходьбы — парк «Прибрежный». В итоге челнинцы принесли застройщику 223 млн рублей за 47 квартир.
«Домкор» в автограде заработал 254,2 млн рублей, по агломерации — 448 миллионов
Дорогой Нижнекамск, программы лояльности девелоперов Альметьевска и грусть Елабуги
Полет на дно продолжает Нижнекамск. Столица нефтехимии по итогам последних трех месяцев собрала всего 112 млн рублей — за год потеряно 84% выручки. В принципе, закономерный итог бесконтрольного роста цен на жилье — по итогам полугодия цена «квадрата» здесь составляла 148 тыс. рублей. Сворачивание льготных программ лишило строителей большинства покупателей. Те же, кто имеет деньги на жилье, предпочтут инвестировать их либо в Челны, либо в Казань.
Но в городе продолжает множиться число застройщиков. Помимо уже привычных «Домкора» и «Евростиля», которые на пару заработали 85,9 млн рублей, квартиры на продажи выставили два местных предпринимателя — Алексей Асанов с «А2 Строй Инвест» и Дмитрий Тиньгаев с «Строй Кр1». Компании выручили за III квартал 18,9 млн и 7,5 млн рублей соответственно. Кроме того, железобетонно в столицу нефтехимии заедет казанское СМУ-88 и, возможно, «Талан». Другой вопрос: а окупится ли это?
«На первичку застройщики в Нижнекамске ставят очень смелые, высокие цены. И преференций никаких нет. В крупных городах они используют субсидирование ставки без первоначального взноса, частичный первоначальный взнос без удорожания объекта. Таких программ в нашем городе пока нет», — сдержанно намекал на их необходимость в разговоре с «БИЗНЕС Online» руководитель АН «Самолет плюс» Марсель Мулюков.
Альметьевск — второй город в списке, где продажи в сентябре вернулись к весенним показателям. За III квартал застройщики заработали 817,3 млн рублей, т. е. выручка снизилась всего на 21% — наилучший показатель среди крупных городов Татарстана.
Второй по выручке город «возделывают» в основном варяги. Так, первое место держит башкирская группа компаний «Руслан+», куда входят «Реновация» и «Альметьевск-жилстрой». На пару они заработали 363 млн рублей за 53 квартиры, а рост выручки составил 42%, что обеспечило им четвертое место среди успешных застройщиков региона. Меньше повезло «Еврострою», который родом из Башкортостана. Компания заработала 172 млн рублей за 24 квартиры и потеряла в выручке 48%. Следом вровень идут удмуртский АСПЭК и челнинский «Домкор» — компании заработали 72,3 млн и 74 млн рублей соответственно, потеряв до 70% выручки.
Интересно, что Альметьевск — единственный город в списке, где застройщики, в основном иногородние, готовы предложить покупателям всевозможные программы лояльности. Так, рассказала Сазанова, АСПЭК предлагает покупателям рассрочку и 5-процентную скидку на сдающийся дом. Траншевая ипотека есть у «Евростроя». Тяжело представить, что нечто подобное предоставят покупателям застройщики, например, в Челнах.
Последними по пополнению бюджетов застройщиков в списке — Елабуга и Азнакаево. В 1000-летнем городе до сих пор работают всего два застройщика — «Домкор» и «Траст-инвест». Их совокупная выручка составила 134 млн рублей за 20 квартир, а общий упадок продаж — 57%. С Азнакаево еще грустнее: в III квартале там продали всего одну квартиру за 3,4 млн рублей.
Если за год в среднем по Закамью квартиры подорожали на 43%, то за 9 месяцев — на 20%
Цены у края стагнации
Перейдем к неприятному для потенциального покупателя — ценам. Сокращение господдержки и повышение ключевой ставки сумели замедлить, но не остановить рост стоимости жилья. Такую позицию занимают эксперты отрасли. «Дом.РФ» зафиксировал падение цен с июля по сентябрь на 9 тыс. рублей по Закамью. Если за год в среднем по Закамью квартиры подорожали на 43%, то за 9 месяцев — на 20%. Незамеченное чудо? Увы, обыкновенная погрешность в статистике.
«В преддверии завершения льготной ипотеки был такой инструмент — субсидирование процентной ставки. Это подразумевает, что клиент или застройщик увеличивает стоимость квартиры на определенную сумму, которая эквивалентна комиссии банка за снижение процентной ставки. Таким образом искусственно увеличивалась стоимость квартиры. Скажем, по прайсу она стоила 6 миллионов, а с учетом субсидирования цена могла составить и 7 миллионов, и эта стоимость шла в ДДУ и статистику, которой оперирует „Дом.РФ“. Тем самым происходило искусственное завышение цены. Когда же этот механизм начал исключаться, а реализация пошла по базовой стоимости, цена „упала“», — объяснил феномен снижения цены Александров.
Лидером по стоимости жилья остается Нижнекамск — жилье в столице нефтехимии стоит 152 тыс. рублей
Впрочем, кидать камни в сторону статистики не стоит — «Дом.РФ» все еще хорошо демонстрирует тенденции. Например, он фиксирует замедление темпа роста цен: если за полугодие цена в городах росла от 2,8 до 18,8%, то за III квартал — всего на 2–3%. Для корректности, учитывая озвученную выше погрешность, за основу взят пиковый июль. Т. е. видно, что рынок остывает, несмотря на выросший в сентябре спрос.
В целом лидером по стоимости жилья остается Нижнекамск — жилье в столице нефтехимии стоит 152 тыс. рублей за 1 кв. метр. Для понимания: аналогичные цены — в Уфе, Екатеринбурге и Новосибирске. Голодные до новостроек нижнекамцы разогнали ценники практически на 60%! Неудивительно, что в моногороде с такой стоимостью жилья рухнули продажи.
Вот возьмем для понимания студию в черновой отделке на 28 «квадратов» — 4,5 миллиона. Однокомнатная квартира в 40 «квадратов» у того же «Домкора» — 6,5 миллиона. 160–165 тысяч за квадратный метр — это кажется дорого для Нижнекамска.
Следом идут Челны. 137 тыс. рублей за квадрат — внушительная цифра для автограда, как и отсутствие скидок у большинства застройщиков не смогли окончательно отпугнуть покупателя. Рост зарплат в обрабатывающей промышленности и высокая потребность населения в «гнездышке» позволила городу избежать нижнекамского сценария.
«Красные» ценники традиционно держат два города — Елабуга и Альметьевск. В обоих городах стоимость «квадрата» закрепилась на 124 тыс. рублей. Невысокая покупательная способность в Елабуге и высокий спрос на вторичное жилье в Альметьевске помогли удержать ценник на приемлемом в отличие от остальных городов уровне.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина дала понять, что при текущем росте инфляции рынок ждет очередное повышение ключевой ставки
Прогноз: огромные переплаты по ипотеке, рост цен, спад спроса
Каков прогноз? Доступность жилья для населения сократится. Наглядный пример приводят «Известия»: по ставке 26% годовых и средней рыночной стоимости объекта 15 млн рублей, первоначальном взносе 4,5 млн рублей (30%) и сроке кредитования 30 лет переплата составит около 72 млн рублей. В общем, на сумму переплаты можно слетать в космос. Для Закамья выплаты по процентам при средней стоимости квартиры в 6,5 млн рублей составят 39 млн рублей.
Кроме того, в ближайшие годы картина не поменяется. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина дала понять, что при текущем росте инфляции рынок ждет очередное повышение ключевой ставки. Некоторые эксперты считают, что до 23%. Да, правительство все еще к большому недовольству ЦБ стимулирует льготную семейную ипотеку, выделив в конце октября еще 350 млрд рублей на ее поддержку. Но лимитов хватит не всем, а потянуть 50% первоначального взноса могут немногие.
Рассчитывать, что застройщики снизят цены, не приходится. Как минимум они такие же заложники высокой ключевой ставки. И высокие проценты по кредитам они непременно переложат на конечную стоимость продукции. А параллельно на рынке дорожают стройматериалы, логистика, рабочая сила, что не позволит девелоперам ужаться в ценах, даже если бы они захотели.
Цены, скорее всего, снижаться не будут, потому что это плохо повлияет на репутацию и престиж застройщика. Люди закономерно спросят себя: зачем брать на этом объекте квартиры, если на них цены падают? И займут выжидательную позицию.
Допустим, человек купил по одной цене в мае-июне, а сейчас он видит снижение, объясняет Сазанова. Это не лучшая история для тех, кто покупает жилье с целью инвестирования. Скорее всего, если даже какую-то скидку и сделают, то или индивидуально, или в рамках акций. Иначе это будет очень плохая тенденция в рамках работы с покупателями.
С другой стороны, эксперты ожидают номинального, но все же снижения цен на вторичное жилье. Вторичка на протяжении года пребывала в стагнации, продажи можно пересчитать по пальцам. Продавцы готовы на уценку, если хотят быстро избавиться от застоявшейся квартиры. Другое дело, что сделки проходят в основном с использованием наличных: брать ипотеку на б/у жилье мало кто готов.
Разумеется, покупки не встанут, рынок не обвалится. Даже при текущей ставке люди готовы покупать, во многом с расчетом на рефинансирование в будущем. Коммерческий директор «Домкора» отмечал, что заградительная ставка началась с 16–18% и отсекла весомую часть покупателей. Дальнейшие повышения «ключа» радикально ситуацию не поменяют.
Начатые объекты, ввод которых намечен на 2024–2025 годы, продаются хорошо, отмечал Александров. Это означает, что на эскроу-счетах есть достаточно денег для обеспечения проектного финансирования, что позволит не повышать резко итоговую стоимость. Другая ситуация с новыми объектами — здесь все зависит от ресурсов застройщика.
Даже при текущей ставке люди готовы покупать, во многом с расчетом на рефинансирование в будущем
«Получение кредита в нынешних условиях накладно, и оно так или иначе должно лечь в себестоимость. При увеличении ставки (например, до 25 процентов) пропорционально вырастет и цена. Если же кредитование получить не удалось или на предлагаемых условиях оно нецелесообразно, застройщик вынужден за свой счет финансировать бо́льшую часть проекта. И он 10 раз подумает, строить или нет. Может оказаться, что проще объект заморозить, оставить до лучших времен. Глядя на статистику, которую нам показывают госорганы, мы видим, что снижение вывода новых проектов достигло 25−30 процентов», — добавил он.
В любом случае эксперты пока что не видят причин для значительного увеличения продаж жилья в Закамье. Темпы продаж до конца года будут зависеть от доступности лимитов по семейной ипотеке. Продажи уже начиная с ноября начнут постепенно снижаться — новогоднего ажиотажа, как раньше, не предвидится.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 31
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.