Рынок недвижимости Казани: инвесторы переходят с жилья на землю и офисы?

ПОНИЖАЮЩИЙ ТРЕНД С ИЮЛЬСКИМ ВСПЛЕСКОМ

Татарстанское управление Росреестра подвело итоги за 7 месяцев 2012 года. За это время в Татарстане всего было зарегистрировано 87030 сделок с недвижимостью, из которых на Казань пришлось 23277. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года отмечается рост: по РТ – 8,9% и чисто символический в Казани - 1%.

Что касается сегмента жилья, то мы видим, что если по республике число договоров купли-продажи за 7 месяцев 2012 года выросло на 7,3% - с 57197 сделок до 61385, то в Казани произошло снижение. Так, число сделок упало почти на столько же, на сколько зафиксирован прирост в РТ – на 7%.

Правда, если сравнить июль с июнем, то мы увидим в столице РТ серьезный рост – с 2407 до 3052. На этом фоне июльский рост по республике даже выглядит достаточно скромно. Часть опрошенных корреспондентами «БИЗНЕС Online» участников рынка подтверждают, что в июле действительно отмечалось повышение активности. «Июль если и добавил по отношению к июню, то за счет накопленных отложенных оформлений. Может быть, влияют разговоры о кризисе», - размышляет директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов.

По мнению Вячеслава Егорова - гендиректора компании «Авангард-риэлт», июль, действительно, по сравнению с июнем вырос, но в целом в марте-июле шел понижающийся тренд. «Инвесторов как таковых не было, в том числе мелких. Например, тех, у кого было 500 - 600 тысяч, они могли купить комнату или вложиться в ипотеку. Но в июле ситуация начала меняться. Связываю это с опасениями по поводу предстоящего кризиса», - говорит риэлтор.

ЖАДНОСТЬ ПРОДАВЦА ГУБИТ «ВТОРИЧКУ»?

В то же время на уровне цен в июне фиксировалось снижение в целом по вторичному рынку. Согласно графикам "Репортал.ру", цена предложения стала падать в двух сегментах – «хрущевки» и «ленинградки». А вот улучшенки по-прежнему продолжают расти в цене, показывая снижение спроса на переоцененные «хрущевки» и «ленинградки». Напомним, что максимальная стоимость последних достигает 59 - 62 тыс. рублей за квадратный метр.

По поводу перспектив дальнейшего роста мнения экспертов разделились. «Продавцы, ожидая осеннего роста цен, их держат, так как помнят цены февраля-марта 2012 года и надеются, что осенью начнется рост. И сейчас просто пережидают. Хотя и снижение произошло, но оно недостаточно. У покупателя не хватает средств, чтобы приобрести жилье даже по текущим ценам», - говорит Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус».

Егоров же отмечает, что сегодня рынок оказался в вилке. С одной стороны, в условиях возможного кризиса такие инвестиционные инструменты, как валюта, фондовый рынок и другие, перестают работать, и недвижимость остается на этом фоне привлекательным средством для вложения. А с другой стороны, установившиеся цены не совсем адекватны реальной стоимости. «Роста цен, думаю, не будет, потому что нет такого сильного спроса, который наблюдался в конце 2011 года. Мне даже кажется, что цены сейчас высоковатые относительно реальной цены. Получается, две противоположные тенденции. Одна ведет к повышению спроса в связи с боязнью населения перемен, а вторая связана с тем, что не все готовы покупать недвижимость по такой высокой цене. Поэтому цены останутся такими же, повышение возможно к концу года, если не будет глобальных перемен», - предполагает глава «Аванград-риэлт».

Среди других издержек завышенных ожиданий продавцов Хабибуллин называет уход покупателей на первичный рынок. Но при этом, как заметил представитель ASG Искандер Юсупов, все более явно наблюдается тенденция, когда застройщики продают квартиры на стадии котлована практически по ценам готового жилья.

ИПОТЕКУ ОБДАЛИ ХОЛОДНЫМ ДУШЕМ?

Что касается ипотеки, то за январь-июль в РТ зафиксировано 22788 ипотечных сделок, а в Казани – 2567. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в республике обнаруживается рост - +10%, а в Казани - снижение на 12%.

Жилищная ипотека по итогам 7 месяцев в РТ составила 16654 сделок, а в Казани - 1072. Если сравнивать с аналогичными периодами прошлого года, то показатели по республике остались на уровне прошлого года - +2%, а в Казани произошло резкое снижение - с 2463 до 1072 сделок, т.е. почти в 2,5 раза. И это несмотря на то, что в июле по сравнению с июнем число ипотек выросло с 216 до 244. По сути, это можно назвать охлаждением ипотечного рынка в условиях исчерпания низкой базы и сужения покупательской способности. Похожие признаки отмечают и в агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

АИЖК в своем последнем отчете «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования» отмечает, что за 5 месяцев 2012 года в России выдано 240107 ипотечных кредитов на общую сумму 347,5 млрд. рублей. Это в 1,6 раза превышает уровень аналогичного периода 2011 года. Одновременно отмечается, что происходит замедление месячных темпов роста.

В АИЖК также отмечают, что под влиянием долгового кризиса в Европе ипотечные ставки в России с начала года по апрель выросли с 11,6% до 12,1%. В мае рост продолжился, но незначительно – 0,1%. «Однако в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках существует риск дальнейшего роста ставок во втором полугодии. Участники рынка находятся в состоянии неопределенности, и их дальнейшее поведение будет зависеть от развития ситуации с европейским долговым кризисом во второй половине 2012 года», - говорится в отчете.

Анна Любимцева - руководитель аналитического центра АИЖК, отмечает, что ведущие участники ипотечного рынка уже не могут, как в прошлом году, вести конкурентную борьбу, снижая ставки. «Однако рост ставок часто происходит в скрытой форме – путем отмены специальных предложений и акций – и на первый взгляд не заметен. В борьбе за заемщика банки чаще стали использовать неценовые параметры, например сокращая количество необходимых документов при оформлении кредита и даже отказываясь от требования подтвердить доходы по форме 2-НДФЛ. С одной стороны, это позволяет банкам расширить аудиторию потенциальных заемщиков, с другой – увеличивает кредитные риски», - считает эксперт.

ИНВЕСТОРОВ ПОТЯНУЛО НА ЗЕМЛЮ?

Одновременно с этим данные Росреестра показывают, что происходит активизация рынка земли и нежилой недвижимости в Казани.

Так, если по итогам января-июля 2012 года в Татарстане зарегистрировано 7397 сделок с коммерческой недвижимостью против 8009 за аналогичный период прошлого года (снижение на 7,6%), то в Казани, наоборот, фиксируется рост на 7,7% - с 4626 до 4986 сделок. Что интересно: как указывалось выше, именно на 7% снизился жилищный рынок столицы РТ.

Еще большую положительную динамику показывает столичный земельный рынок. Причем в июле этого года в Казани число сделок с землей по сравнению с предыдущим месяцем выросло на 27,4%, как, впрочем, и в республике - число сделок увеличилось почти на 20%.

Еще интереснее статистика по земле. За 7 месяцев 2012 года в Казани зарегистрировано 2897 сделок с землей, что в полтора раза больше, чем в январе-июле 2011 года (1885). Выросло и число сделок купли-продажи в целом по республике – с 14484 до 18019, +24,4%. Правда, июль в отличие от июня оказался не таким активным. Если в июне в Казани зарегистрировано 753 договора купли-продажи земли, то в июле они снизилось до 509. Похожий результат и в целом по РТ: с 2975 количество сделок с землей в июне упало до 2640 сделок в июле, минус 11,2%. В то же время, учитывая аналогичные месяцы 2011 года, мы видим, что нынешние показатели в 1,5 - 2 раза больше.

Вообще, сравнивая показатели последних трех лет, можно заметить возрастающий тренд именно в сегментах нежилой недвижимости и земельных участков.

«ПОКУПАЙТЕ ЗЕМЛЮ, ЕЕ БОЛЬШЕ НЕ ПРОИЗВОДЯТ»

Журналисты «БИЗНЕС Online» попросили экспертов прокомментировать последние данные Росреестра.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (инвестиционная группа компаний ASG):

- На наш взгляд рост количества сделок в июле носит, скорее, несистемный характер и не продиктован какими-либо объективными факторами. Цены продолжают оставаться на одном уровне на протяжении летнего периода, согласно исследованиям, средние колебания не превышают одного процента. Об активизации рынков жилья говорить рано, но раньше осени этого точно ждать не стоит. Да и с наступлением осени рост может носить лишь незначительный сезонный характер, связанный с окончанием периода отпусков, в связи с тем, что цены уже стали недосягаемыми для многих. Именно поэтому инвесторы сейчас все больше смотрят в сторону земли и коммерческой недвижимости, к тому же последняя не подвержена сезонным факторам, однако восприимчива к экономической обстановке, так как связана с бизнесом.

График. Изменением средней цены на «ленинградки»

Сейчас особенно привлекательна земля. Во-первых, конечно, земля под строительство в городе, ведь под точечную застройку в Казани ее практически не осталось. Во-вторых, земля под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас мы сами реализуем проект организованного поселка в Приволжском районе Казани и отмечаем повышенный спрос на земельные участки - как под индивидуальную застройку, так и интерес со стороны инвесторов в рамках малоэтажного смешанного строительства. Цена сотки колеблется в зависимости от местоположения участков и подведенных коммуникаций, и за текущий год она однозначно выросла. В наших планах - создание ряда подобных проектов в различных районах с разным уровнем цен, чтобы охватить максимальную покупательскую аудиторию. Традиционно популярны участки в черте города, а также в ближайших районах – Высокогорском и Лаишевском.

Падение инвестиционного интереса к квартирам может быть связано еще и с тем, что раньше застройщик предлагал квартиры на начальных этапах застройки со значительным дисконтом, и маржа при перепродаже в готовом доме была велика. Сейчас все более явно наблюдается тенденция, что застройщики продают квартиры на стадии котлована практически по ценам готового жилья. Естественно, просыпается интерес к земельным участкам и коммерческой недвижимости. Сложно назвать какой-то средний ценник на коммерческую недвижимость, в отличие от квартир он зависит от доходности объекта в случае сдачи его в аренду и ряда других факторов, и нашей компании это известно, пожалуй, лучше всего. Растут арендные ставки, следовательно, растет и стоимость метра объекта коммерческой недвижимости.

«ПОШЕЛ ПЕРЕКОС НА ВОДУ»

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- Июнь и июль относительно весны в огромном минусе, получается. По объемам, ценам, спросу не сравнить с январем-апрелем. А то, что июль «плюсанул» относительно июня, значит, что июнь был вообще провальным. Но июнь надо еще с мартом или с февралем сравнить. Как и июль, потому что они оба далеки от предыдущих месяцев. Июль если и добавил по отношению к июлю, то за счет накопленных отложенных оформлений, может быть, влияют разговоры о кризисе. Хотя если денег в Казани нет, то такие разговоры мало способны повлиять на ситуацию. Может быть, загородная недвижимость немного добавила. То, что люди выбрали в мае-июне, стали покупать в июле. Там же долгие документы: БТИ, регпалата, остальное. Но это чисто в оформлении, потому что по сделкам сказать такого нельзя. Ни активации на вторичном рынке, ни избытка предложения не было, коммерческой недвижимости тоже в городе более чем достаточно. И в августе тоже каких-то изменений пока нет.

График. Изменением средней цены на «хрущевки»

Коммерческую недвижимость сейчас покупают, только если целенаправленно, с целью инвестиций. Но такого не много, и цены на коммерческую недвижимость застыли. Там много уровней: склады, магазины, офисы. Холодный склад в Левченко или офис в центре города – тут много уже от месторасположения зависит. И цены с начала года практически на коммерческую недвижимость не выросли. Конечно, первая линейка всегда будет востребована, но ее ведь люди не особо стараются выставлять, выгодно сдавать в аренду.

Если говорить о земле, допустим, коммерческой, то интерес к ней проявляется. Больше к большим участкам. По загородной земле надо четко смотреть по районам, какие-то из них напрочь встали, а какие-то подросли. Например, в Зеленом Доле или Матюшино предложения есть, но рынок стоит. Лаишевский район как шел, так и идет. Сейчас идет перекос на воду, люди резко потянулись к ней. Поэтому растут цены на участки, расположенные у воды: Песчаные ковали, Вороновка, Петровка. В Кировскую часть города меньше. Арский, Высокогорский районы – как было, так и есть. Пестречинского направления в этом году было немного. Думал, что рынок будет поживее, но много сделок не было. Да, разбирали что-то готовое… По «загородке» как было много мелочевки в предложениях, так и есть. Небольшой перекос был в ракурсе 3 - 4 миллиона, потом уже 8 - 12 миллионов. Но много было интереса к готовому.

По ценам мы простояли. Сейчас я жду для прогнозов середины сентября. Хочется посмотреть, качнемся мы осенью или не качнемся. Уже появились хорошие сделки, вопрос в том, перейдет ли эту в волну или нет. Пока ситуация такая, что предложений много. И кому надо продать, падают. Не глобально, но все же. Мы пока болеем болезнью прошлого года. И сейчас либо мы выздоравливаем, либо усугубляем свою болезнь. Лишь бы рынок не перекосило. В этом году будут сдавать квадратные метры, особенно по "первичке", а так как ввод небольшой, это скажется. Спрос-то вряд ли увеличится, лишь бы сохранился на этом уровне, доходов в городе не прибавилось.

Андрей Савельев - директор компании «НЛБ-недвижимость»:

- Всплеска активности в июле не было. Что в июне, что в июле была стагнация. А активность, по моим прогнозам, проснется к концу августа. И пик активности продлится до Нового года. В июле цены стояли на месте. Пожалуй, если рост и был, то не более 1 - 2 процентов. Всплеска на вторичке не было. А то, что предложение превышает спрос, - вполне естественно. В июле вообще не было никаких резких изменений. Все больше появляется инвесторов, которые покупают земли и коммерческую недвижимость, но чтобы из жилой недвижимости переходили в коммерческую, такого не наблюдалось. Роста ни по земле, ни по коммерческой недвижимости не наблюдается. Если сравнивать с началом года, то в жилой недвижимости цены выросли где-то на 5 - 10 процентов. Земля дала рост процентов в 15 - 20. Выросли цены на землю, всплеск был в феврале-марте. В коммерческой недвижимости цены не изменились. Самые популярные направления – те, которые расположены в Казани: Салмачи, Царицыно, Константиновка, Клыки.

Айрат Хабибуллин - директор АН «Домус»:

- Падение в 7 процентов, по сути, дали май, июнь, июль. Февраль, март и апрель показывали снижение, но поступательное. В марте 2012-го был уровень октября, сентября 2011 года. Самый пик фиксировался в ноябре, декабре 2011 года.

Продавцы, ожидая осеннего роста цен, их держат, так как они помнят цены февраля-марта 2012 года и надеются, что осенью начнется рост. И сейчас просто пережидают. Хотя и снижение произошло, но оно недостаточно. У покупателя не хватает средств, чтобы приобрести жилье даже по текущим ценам.

В земельных участках инвестор не настолько заинтересован. Земля не обладает высокой ликвидностью, хотя здесь неплохим спросом пользуются организованные поселки. Кризис дал определенное снижение издержек на обустройство коммуникациями, поэтому спросом стали пользоваться те поселки, которые были заложены и начали продаваться после кризиса.

Например, ипотечное агентство РТ не может снизить цены на «Пятидворье», так как в обустройство поселка коммуникациями были вложены значительные средства. А вот те поселки, в которые коммуникации подводили уже в кризис, когда и работы, и материалы упали в цене, показывают более низкую стоимость. Продают в основном участки без подряда. Хорошо, например, уходят участки у «Пассажа». Пользуются спросом участки, где газ, электричество, воду подводят, но «соцкультбыт» не обещают.

Чтобы в сентябре были бы изменения, надо чтобы что-то начало бы происходить и в августе, но пока особой активности не наблюдается. И маловероятно, что в сентябре будет полноценный спрос. Население обратило внимание на строящиеся дома. После кризиса слабые застройщики обанкротились и выбыли с рынка, а крепкие остались. На вторичном жилье по адекватной цене жилье приобрести сложно, а цена на строящееся жилье привлекает.

Проблема еще в том, что ухудшились условия ипотечного кредитования. Займы, кредиты стали дороже. А нужно стимулирование рынка… И если ситуация с кредитованием и ценами не изменится, трудно ожидать улучшения ситуации. Цены летом упали, и то они не очень рыночные, в преддверии осени цены стали повышаться, и это все может убить рынок.

«СЕЙЧАС ОЧЕНЬ ИЗБИРАТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, А ВЕДЬ ДО 2008 ГОДА ЗЕМЛЮ ПРОСТО ХВАТАЛИ»

Леонид Авилов - агентство недвижимости «Аляска»:

- Поскольку в последние 10 лет занимаюсь землей, буду говорить о ней. С 2008 года, когда начался кризис, цены упали. Грубо говоря, если во Введенке земля продавалась за 110 - 120 тысяч, то цены упали до 85 тысяч. И с трудом продаются. Точечно имеют цены очень хорошие места, а средние – нет. У людей нет возможности брать нормальные кредиты, поэтому просят не 10 - 20 соток, а 5 - 6. Покупательский спрос упал из-за того, что люди просто обнищали. Да, есть такие покупатели, у которых в больших количествах имеются деньги, они покупают землю по любой цене. Но основная масса просит маленькие площади и низкую цену. Очень избирательный подход, а ведь до 2008 года землю просто хватали. Но все равно рынок живой, не умер. Востребованы Алтан, Салмачи, Восточный питомник при Казани. По-прежнему идет спрос на Введенку. Свияга, монастырь повергает людей в восторг. И спросом пользуются маленькие кусочки в Клыках и зонах до 15 километров от Казани. Хотя есть такие, кто и за 30 километров купит. Продажа земли никогда не остановится, она всегда будет продаваться, чуть меньше, чуть больше.

Вячеслав Егоров - генеральный директор компании «Авангард-риэлт»:

- Июль, конечно, по сравнению с июнем вырос. Рынок вообще был месяца три не активный. Если говорить о 7 месяцах, то очень высокий спрос был в конце года, а январь-февраль перевалили этот спрос. То есть эти месяцы были высокими даже по сравнению с предыдущими годами. После президентских выборов спрос резко упал. Я связываю это с тем, что люди опасались каких-то политических и экономических изменений. Март, апрель, июнь, июль упали. Инвесторов как таковых не было, в том числе мелких. Например, тех, у кого было 500 - 600 тысяч, они могли купить комнату или вложиться в ипотеку. Но в июле ситуация начала меняться. Связываю это с опасениями по поводу предстоящего кризиса. Такие инструменты, как валюта, фондовый рынок и другие, перестают работать, а недвижимость – привлекательное средство для вложения.

График. Изменение цены «улучшенки»

Думаю, спрос будет. Вплоть до Нового года. Если не будет никаких глобальных потрясений. Но роста цен, думаю, не будет, потому что нет такого сильного спроса, который наблюдался в конце 2011 года. Мне даже кажется, что цены сейчас высоковатые относительно реальной цены. Получается, две противоположные тенденции. Одна ведет к повышению спроса в связи с боязнью населения перемен, а вторая связана с тем, что не все готовы покупать недвижимость по такой высокой цене. Поэтому цены останутся такими же, повышение возможно к концу года, если не будет глобальных перемен. Но Казань - это очень инвестиционно привлекательный регион, расширяется город, разрабатывают интересные проекты, поэтому, думаю, никаких глобальных потрясений не будет.

В июне цены падали, так как многие хотели продать жилье и делали скидки, а в июле скидок уже не делали. Реальная цена покупки примерно такая же, как и цена предложения.

По коммерческой недвижимости предложений больше не стало. С землей же другая ситуация, ее рассматривают в качестве выгодного вложения денег и способа игры на рынке. Земля не растет так быстро, но и не падает, поэтому земля – вариант более беспроигрышный. И поэтому в землю сейчас вкладывают активно. И когда в мае-июне была стагнация на рынке недвижимости, то на рынке земли такого не было. Цена быстрее растет у тех участков, что ближе к Казани. Популярно сегодня направление в сторону Зеленодольска.