Ленар Рахманов, LWM: «Любой ВНЖ могут отозвать, а паспорт Турции у вас навсегда»

Ленар Рахманов: «Когда ты общаешься от имени турецкой организации, любые европейские и американские компании легко идут на диалог, не будет никаких проблем с обслуживанием в любых международных банках»

Компании ушли, а топ-менеджеры остались: кто в России открыл охоту за паспортом Турции?

— Ленар, в прошлом интервью вы рассказали, что всего за пару лет помогли получить турецкое гражданство 50 россиянам. Кто эти люди, кому требуется второе гражданство?

— Пожалуй, 99 процентов — это бизнесмены, которые смотрят на перспективу развития своего бизнеса и развития своей семьи на международной арене. Это полностью соответствует нашей миссии: интеграция россиян в международную финансовую и правовую системы.

В последнее время стало больше обращаться топ-менеджеров иностранных компаний. Ни для кого не секрет, что за последние годы из РФ ушло много компаний калибра Shell, Siemens, Nissan, Danone и менее известных, но крупных брендов. Они спешно покинули российский рынок, распродавая активы с дисконтом и не всегда думая о том, что будет с их сотрудниками. Многие топ-менеджеры с колоссальным опытом оказались зажаты в рамки российской юрисдикции. Но, для того чтобы снова оказаться частью международных холдингов, не надо отказываться от российского гражданства. Достаточно получить второе. И тогда этим менеджерам снова открываются возможности работы в международных компаниях, в т. ч. для развития рынка в России.

— Ранее вы отмечали, что большинство ваших клиентов получают паспорт для развития своего бизнеса. Есть ли успешные кейсы?

— Да, причем предприниматели из разных сегментов: нефтехимия, IT, сельхозтехника и сельхозтовары, пищевая промышленность, производственники, в том числе производители детских игрушек. Каждому из них важно было получить легальную возможность развивать свой бизнес за пределами России, но при этом самим оставаться жить на родине, продолжая развивать бизнес тут.

Все наши клиенты получают паспорт Турции не для переезда, а для ведения бизнеса. Они искренне любят Россию, живут здесь, но не хотят — а зачастую просто не могут — ограничивать свою деятельность только одной страной, предлагая конкурентный продукт международного уровня.

Ленар Рахманов основатель LWM Estate

— Для них паспорт Турции становится ключом к международным рынкам?

— В большинстве случаев это «ключ» ко всем финансовым и рыночным операциям, ведь международные партнеры будут воспринимать вас как гражданина Турции. Когда ты общаешься от имени турецкой организации, любые европейские и американские компании легко идут на диалог, не будет никаких проблем с обслуживанием в любых международных банках. Можно строить удобные для вас логистические маршруты без риска попасть под необоснованные санкции.

Ленар Рахманов, LWM Estate: «Паспорт Турции экономит бизнесменам из РФ до 100% на ввозимые товары»

— Есть ли среди ваших клиентов те, кто открыл с помощью турецкого паспорта производство за пределами России?

— Один из клиентов в процессе: уже куплено несколько участков в Турции под открытие производства. При этом многие уже активно пользуются инфраструктурой новых турецких партнеров, предлагая их товары в России и других странах от своего лица. Все эти товары имеют турецкий сертификат, что важно для международных поставок и развития бизнеса в целом.

«Для каких-то задач вам может хватить ВНЖ, но для полноценного открытия компании и ведения бизнеса в международном поле все-таки требуется гражданство»

«ВНЖ в любой стране — это полумера, и его могут отозвать. Я рекомендую в итоге получать гражданство»

— Обязательно ли получать гражданство Турции, чтобы вести международную деятельность? Не достаточно ли для этих целей вида на жительство?

— Безусловно, для каких-то задач вам может хватить ВНЖ, но для полноценного открытия компании и ведения бизнеса в международном поле все-таки требуется гражданство.

ВНЖ в любой стране — это полумера, его могут не продлить или отозвать. Поэтому всем, кто настроен серьезно, рекомендую получение гражданства.

Ленар Рахманов основатель LWM Estate

Бывает, ВНЖ, в частности в Турции, не продлевают из-за нарушений местных обычаев либо целей выданного ВНЖ. С 2022 года в эту страну приехало много наших соотечественников, и есть места, где они объединились в некоторые общины. Одна из таких была расположена недалеко от мечети в Анталье, где 5 раз в день читают молитвы. Русскоговорящие гости начали агитировать на сбор подписей под петицией к местным властям, попросив их как-то повлиять на азан — регулярный призыв к молитве, который доносится из мечети. В результате рассмотрения этой петиции с кем-то серьезно поговорили, а кому-то отказали в продлении ВНЖ, хотя формально каких-то законов страны человек не нарушал. Еще надо учитывать, что сейчас у 90% «гостей из России» именно туристический ВНЖ, который предполагает только туризм и не дает разрешения на работу и тем более ведение политической деятельности.

Также известны случаи, когда эти «гости» с туристическим ВНЖ начинали вести бизнес в Турции либо устраивались на работу. И активно рекламировали свои услуги в соцсетях, очередной раз провоцируя власти. Это напрямую является нарушением целей выданного ВНЖ. Для трудовой деятельности надо получать рабочий ВНЖ.

Еще момент: в Турции ужесточили сроки выдачи ВНЖ, потому что поток мигрантов в страну существенно вырос и власти банально не справляются с количеством обращений.

Более того, местное МВД даже ввело запрет на выдачу ВНЖ иностранцам в некоторых районах Турции, чтобы сохранить количество приезжего населения до 25%. Помимо этого, ужесточены требования для тех, кто хочет продлить туристический ВНЖ. Если ранее достаточно было предъявить договор аренды (даже не нотариальный) и медицинскую страховку, то сейчас необходимо показать финансовую стабильность — доход не менее 181,7 тысячи рублей (2 тысяч долларов) для семьи из 3 человек.

Ну и в целом, если посмотреть на другие популярные страны, то можно увидеть, как через ВНЖ страны у себя оставляют только тех, кого они хотят видеть в гостях: например, в Дубае вы никогда не увидите пожилых людей, которые не могут обеспечить себе высокий уровень жизни. Здесь все богатые и красивые или носят статус трудоспособного обслуживающего персонала. Там просто не продлевают ВНЖ тем людям, кто не соответствует их критериям.

ВНЖ в любой стране — это инструмент гибкого регулирования миграционной политики. Поэтому нельзя делать ставку только на него.

«В Турции ужесточили сроки выдачи ВНЖ»

— Обязательно ли покупать недвижимость, чтобы получить паспорт Турции?

— Нет, но это самый понятный и эффективный путь, который сохранит и приумножит ваш капитал. Помимо этого, есть еще несколько способов с привлечением инвестиций:

• Открытие депозита в турецком банке на сумму от 45,4 млн рублей (500 тысяч долларов) сроком на 3 года, который на определенном этапе нужно конвертировать в лиры, но напомню, что основные капиталы сами турки хранят в недвижимости, долларе, евро и золоте;
• Инвестиции в бизнес: сумма от 45,4 млн рублей (500 тысяч долларов), при этом вы должны обеспечить не менее 50 граждан Турции рабочими местами и выплачивать МРОТ;
• Покупка облигаций или паев в инвестиционном фонде на сумму от 45,4 млн рублей (500 тысяч долларов), а их выпуск ограничен.

Судя по практике, у каждого из этих вариантов, кроме покупки недвижимости, есть масса слабых или непредсказуемых сторон. Поэтому их нужно использовать аккуратно. С недвижимостью все понятно: определиться со стратегией — покупаете для себя, планируете ли там жить либо только инвестиции и гражданство? Далее провести анализ и выбрать ликвидный лот, при желании — прилететь и посмотреть объект живьем: даже если стройка только началась, оценить локацию и сравнить с рендерами. Если все устраивает, начинать процесс покупки и получения гражданства. По прошествии 3 лет вы можете продать недвижимость, получив прибыль в валюте, а паспорт останется у вас и вашей семьи. Такой опции сейчас нет ни в одной стране мира.

«Самыми активными покупателями из иностранцев остаются россияне. Только в Стамбуле они купили за март 411 жилых объектов»

«50 миллионов рублей в Казани и Стамбуле — разные вещи»

— Что вы рекомендуете покупать клиентам в Турции? Стоит ли присматриваться к жилому сектору или все-таки взять коммерческую площадь?

— Нам нередко поступает запрос на покупку коммерческой недвижимости, но чаще всего клиент отказывается от этой идеи. Все-таки 50 миллионов рублей в Казани и Стамбуле — разные вещи. В Стамбуле за эти деньги сложно подобрать какой-то «аппетитный» вариант, который бы приносил столько же, сколько апартаменты или квартира, а сложность управления существенно выше.

— Как вы подбираете жилые объекты для клиентов?

— Первое, что мы делаем, — анализируем потребности клиента. Бывает так, что с клиентом мы приходим к выводу, что для его задач не нужен турецкий паспорт или в силу каких-то его особенностей (доступ к гостайне, например) ему пока не рекомендуется его получать. Далее мы предоставляем наш анализ данных. Мы зациклены на прозрачности ведения бизнеса: клиент заранее знает все свои расходы, а также владеет полной информацией о рынке недвижимости Турции, включая объемы продаж в том или ином районе. У нас нет никаких сделок наудачу: все варианты — а каждому заказчику предлагается более 10 лотов — подкреплены цифрами. Просчитываем все: доходность, управление, капитализацию объекта.

Каждый месяц наша команда выпускает статистику по продажам недвижимости в Турции. Например, в марте по всей стране совершено 105 394 сделки с недвижимостью, среди которых иностранцы составляют только 1 778 (1,7%), остальное — внутренний спрос. Наибольший объем продаж по традиции пришелся на Стамбул — 19 тыс. сделок.

Ленар Рахманов основатель LWM Estate

Самыми активными покупателями из иностранцев остаются россияне. Только в Стамбуле они купили за март 411 жилых объектов. Я рад, что россияне отходят от эмоциональных покупок на югах. Там, где эмоции, трудно сохранить капитал, но душе приятно :).

— Какая доходность от сдачи в аренду?

— Средний доход — 5,5 процента годовых. При стоимости квартиры в 59 миллионов рублей (650 тысяч долларов) доход за 3–4 года составит порядка 13 миллионов рублей при текущем курсе. И приятным бонусом у тебя остается второй паспорт на всю семью.

— 59 миллионов рублей — не дороговато ли, учитывая, что для паспорта требуются инвестиции от 36,3 млн рублей (400 тысяч долларов)?

— Повторюсь, мы ведем бизнес прозрачно. Многие ошибочно полагают, что за 36,3 млн рублей (400 тысяч долларов) можно купить квартиру в историческом центре Стамбула и утром просыпаться с видом на Босфор. Можно, конечно, найти такой вариант, но это будет не центр исторического города. Предложения по недвижимости есть разные — все зависит от пожеланий клиента. Для получения гражданства можно приобрести хоть 3 квартиры, главное, чтобы их кадастровая стоимость была не менее 36,3 млн рублей (400 тысяч долларов).

Например, месяц назад я инспектировал объект — комплекс вилл в Анталье. Чтобы там получить по кадастру 36,3 млн рублей (400 тысяч долларов), нужно купить недвижимости на 68 миллионов рублей (750 тысяч долларов).

— Как покупателю жилой недвижимости сдавать квартиру или апартаменты в Турции?

— Есть несколько способов.

Первый — через управляющую компанию, работающую с самим застройщиком. Она полностью возьмет управление и гарантированно будет давать фиксированную доходность. Многие игроки предлагают 5–6 процентов годовых. Зачастую в таких комплексах управление передано мировым гостиничным сетям.

Второй — владелец недвижимости заключает договор с компанией, которая будет сдавать в субаренду. Там также чаще всего предлагается фиксированная ставка или сумма, чтобы собственник не переживал на сей счет, а просто получал оговоренную сумму.

Третий — нанять местного риелтора. Они помогут с договором и поиском клиента. Интересный факт: в Турции чаще всего сдают квартиры без мебели. Арендатор покупает ее сам, что его еще больше «привязывает» его к объекту.

Четвертый — самостоятельно выставить объявление в онлайн-каталог по типу «Авито». Еще один интересный момент: в Турции часто берут плату за аренду сразу за 6–12 месяцев вперед и сразу же конвертируют ее в доллары, таким образом обеспечивая себе сохранность денег в валюте, если вдруг аренда была согласована в лире.

Помимо этого, счета за коммунальные услуги выставляются на арендатора, а не на владельца квартиры. Таким образом, если вам попадется нерадивый арендатор, у вас не будет долгов перед коммунальщиками.

До 2022 года арендный рынок слабо регулировался, а владельцы небрежно относились к юридической стороне вопроса, что вызывало неприятные сюрпризы. Но я, как юрист по первой профессии, рекомендую не экономить на правильном оформлении договора аренды: это сбережет нервы и в крайнем случае поможет вам руками приставов защитить свое имущество. Здесь это работает хорошо. Частная собственность — одна из святынь турецкого общества.

— А еще плюс капитализация объекта…

— Да. Сейчас средняя капитализация (рост цены объекта) составляет 5–8% годовых в валюте. Но, если снова произойдут какие-то геополитические события либо волна инфляции, то цифра может удвоиться или утроиться. Например, в период с 2020 по 2022-й прирост стоимости объектов в некоторых частях страны составлял рекордные 200–300 процентов. Нужно правильно выбирать города и районы, чтобы не взять то, что уже исчерпало свой потенциал.

— Сколько у вас сейчас в работе кейсов по паспортам?

— После майских праздников рынок заметно оживился. Но мы не гонимся за объемами. Люди, делающие столь солидные инвестиции в обмен на гражданство, должны получить высший сервис. В среднем наша команда — а это несколько десятков человек — на старте работы на одного клиента выделяет полноценную неделю. За это время досконально прорабатываем с ним все пожелания удаленно, выстраиваем полный «паспортный путь» с учетом особенностей в обеих странах, а потом работа продолжается здесь, в Турции, и длится несколько месяцев. Честно признаюсь, я очень рад, что зачастую доводится общаться с очень интересными людьми. И, кстати, в деловых переговорах с их участием можно многому научиться. Благодаря нам более 50 человек стали гражданами Турции. Сейчас многие из них через нас приобретают дополнительно Золотую визу в Греции.

— Например?

— Один из наших клиентов занимается в России строительным бизнесом. Прилетев на поиск объекта в Турцию, он за сутки сумел «продавить» местного застройщика и получить скидку почти в 18 миллионов рублей (200 тысяч долларов) на построенный объект. Первый подобный случай на моей памяти! В результате вскрылись некоторые слабые места местных девелоперов и их отделов продаж, которые можно использовать для достижения наиболее выгодных цен в интересах других клиентов LWM Estate. Здесь я вижу, что также, как и в спорте, когда ты концентрируешься на одной долгосрочной цели, ты становишься более профессиональным и сильным игроком, и это приносит пользу и тебе, и всем твоим клиентам.