Маргарита Афлетунова дала обзор рынка складской недвижимости в России и Татарстане Маргарита Афлетунова дала обзор рынка складской недвижимости в России и Татарстане Фото: «БИЗНЕС Online»

«Спрос огромный, предложения — ноль»

14 марта в Казани говорили о складах, контейнерах и ставках — «Корстон» принимал конференцию «Логистика Будущего». Первым и фактически «программным» стало выступление заместителя директора по работе с корпоративными клиентами NF Group Маргариты Афлетуновой, которая дала обзор рынка складской недвижимости в России и Татарстане.

В прошлом году игроки рынка сетовали на низкую вакансию на рынке (т. е. наличие свободных складских площадей), год спустя дисбаланс между спросом на складскую недвижимость и предложением остается «самой болезненной темой», однако подвижки в сторону улучшения ситуации есть.

По словам Афлетуновой, всего в России порядка 46 млн «квадратов» качественной складской недвижимости, этот объем ежегодно пополняется: в 2021 году введено 3,1 млн кв. м., в 2022-м — 3,5 млн, в 2023 году — чуть меньше, 3,2 миллиона.

«Показатели 2023-го связаны с неопределенностью 2022 года: многие стройки были поставлены на паузу. В 2023 году возобновились, и мы ожидаем в 2024-м рекордный объем ввода — по нашим оценкам, будет введено 5,8 миллиона квадратных метров. При этом 80 процентов из них уже законтрактовано, это стройки под будущих арендаторов», — рассказала Афлетунова.

«Ставка будет выше Москвы и Петербурга»: аренда казанских складов взлетела до небес

При этом спрос превышает даже будущее растущее предложение: уже в 2023 году был закрыт рекордный объем сделок на 7,5 млн «квадратов».

«Такого не было просто никогда за всю историю! Да, это отчасти отложенный спрос после ситуации неопределенности в 2022 году (тогда было законтрактовано 2,6 миллиона „квадратов“), но тем не менее экономика чувствует себя хорошо», — продолжает спикер.

Из 7,5 млн «квадратов» почти половина (3,3 млн), законтрактована именно в регионах. Афлетунова подчеркивает: спрос арендаторов смещается с Москвы в другие субъекты страны. Но последние года четыре объем вакансии практически нулевой — свободных складов под аренду нет.

«Спрос огромный, предложения — ноль. Арендная ставка при этом растет с 2020 года с космической скоростью. Если на конец 2023-го мы говорили, что 7,5 тысячи Triple Net — это та ставка, которая имеет место быть, то сейчас актуальная ставка на первый квартал 2024 года — 8,5–10,5 [тысячи рублей за квадратный метр в год]. Снижения ни я, ни наши эксперты-аналитики не прогнозируют, в 2024 году ставка будет около 10 тысяч рублей Triple Net за квадратный метр качественного складского предложения», — сообщила Афлетунова.

В целом неплохая, даже на фоне богатых на склады регионов. В столице РТ 1,53 млн «квадратов» качественного складского предложения В целом обстановка неплохая даже на фоне богатых на склады регионов. В столице РТ 1,53 млн «квадратов» качественного складского предложения Фото: «БИЗНЕС Online»

А какая обстановка со складами в Казани?

В целом неплохая даже на фоне богатых на склады регионов. В столице РТ 1,53 млн «квадратов» качественного складского предложения. И все же рынок в жестком дефиците: в 2023 году в столице заключили сделок на 300 тыс. «квадратов» (в основном, аренда). В эксплуатацию ввели всего 38 тыс. кв. метров. По данным NF Group, которые привела Афлетунова, в Казани заявки на 800 тыс. кв. м складской недвижимости. Разгоняет местный рынок онлайн-торговля, на нее приходится 68% от сделок, тогда как в регионах России доля онлайн составляет 50%. В Москве, для сравнения, доля онлайн-торговли 33%.

Условия благоволят к тому, чтобы строить склады, в том числе в РТ: спрос есть, ставка растет — в 2024 году ставка BTS-аренды в Москве составит 8,5–9 тыс. рублей за квадратный метр в год без НДС, в регионах — 8,5–10,5 тысячи. Но по словам Афлетуновой, стоимость строительства складов значительно выросла за последние годы и составляет сегодня 50–60 тыс. рублей за «квадрат» без НДС.

«Это просто строительство, без земли, коммуникаций, без каких-либо исходно-разрешительных документов. Что касается продажи объектов класса А девелоперы готовы построить объект под ключ за 65–80 тысяч за квадратный метр. Вторичные объекты исторически стоят дороже — это готовый склад, не нужно выжидать сроки строительства, они оцениваются в 70–90 тысяч. Но прогнозировать стоимость — самое неблагодарное дело: ключевая ставка 16%, инфляция тоже высокая. То есть рост будет как минимум на величину инфляции. Если спрос будет продолжать расти, это будет давить на стоимость складских помещений», — подытожила докладчица.

«Маркетплейсам нужно большое количество линейного персонала» «Маркетплейсам нужно большое количество линейного персонала» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Нет персонала, который готов работать за те деньги, которые предлагает работодатель»

После обзора рынка перешли к частностям. Директор по развитию компании COMITAS Сергей Федоров (компания предоставляет услуги и оборудование для автоматизации склада и логистики) дал оценку кадрового рынка и рассказал о кейсах автоматизации складов. По его данным, дефицит трудовых ресурсов в складской недвижимости составляет 67%.

«Мы провели легкую аналитику и посмотрели запросы соискателей: во-первых, зарплаты сильно растут, а во-вторых, нет персонала, который готов работать за те деньги, которые предлагает работодатель. Вакансий на начальника склада — директора по логистике — около 1,8 тысячи на данный момент. Их число растет каждый год примерно на 2 процента, все больше и больше требуются управленцы на складские комплексы», — рассказал Федоров. Таким специалистам готовы предложить зарплату в 90 тыс. рублей, что существенно ниже ожиданий соискателей. Еще одна боль собственников складов — линейный персонал: критически не хватает водителей погрузчиков, грузчиков, комплектовщиков и других работников. Количество открытых вакансий — от 2,5 тыс. до 8 тыс., и за такие кадры разворачивается нешуточная борьба.

«Маркетплейсам нужно большое количество линейного персонала. Как мне говорят многие собственники или арендаторы складов: „Если у нас по соседству открылся Wildberries, то все, караул, на следующий день у нас не будет персонала: они предложат большую заработную плату, и все уйдут“», — рассказал Федоров.

Кроме того, растет интерес бизнеса к автоматизации рабочих процессов на складских мощностях. Федоров рассказал о кейсе казанской группы компаний, которая заменила часть персонала на складе конвейерной системой с функцией сортировки. В итоге снизили издержки на 36%, увеличили скорости забора продукции и уменьшили количество ошибок.

«Мы получаем до 6 контейнерных поездов из Владивостока в Казань в месяц»

Поговорили на конференции не только о складах и кадрах, но и о грузоперевозках. Татарстан не первый год работает в сторону увеличения мощностей контейнерных перевозок. Для этого в разное время привлекались компании Maersk, «Модуль» и FESCO.

«Чтобы не было, что из Москвы грузы едут»: где в Татарстане будет суперхаб?

Растущий спрос на контейнерные перевозки в Татарстане подтвердил начальник горьковской дирекции по управлению терминально-складским комплексом Отар Бердзенишвили на примере сервиса FESCO Kazan Shuttle, который отправляется и принимается с терминала «Тихорецкая».

«Сервис начинался с потребности в одном контейнерном поезде два года назад. Раз в два месяца мы получали один поезд [из Владивостока в Казань] в 72 крупнотоннажных контейнера. Это были товары народного потребления, промышленные товары, которые были востребованы в республике. Сейчас на основании спроса и объема мы получаем до 6 таких поездов в месяц», — рассказал Бердзенишвили.

Недавно сервис вышел на новый уровень — FESCO совместно с РЖД закольцевала маршрут железнодорожного сервиса FESCO Kazan Shuttle, организовав отправку первого контейнерного поезда из Казани во Владивосток с грузами для регионов Дальневосточного федерального округа и Китая.

«Первый поезд отправился 11 марта этого года в город Владивосток», — уточнил Бердзенишвили. В продолжении темы он отметил, что в целом грузопоток в восточном направлении «кратно превышает возможности железной дороги», но РЖД «предпринимает все усилия, чтобы предоставить бесдискриминационный доступ всем участникам перевозочного процесса».

Что же касается Казани и терминала «Тихорецкая», то компания пообещала реализацию «грандиозных планов» — развитие грузового двора и увеличению складских мощностей.