Артур Хафизов, «Литл Токио»: «Банки выгоду уже получили. Зачем гасить ипотеку раньше срока?»

Артур Хафизов — генеральный директор ООО «Маленький Токио» Фото: Сергей Елагин

Краткая предыстория: как японцы зашли на рынок Казани

О появлении японской строительной компании стало известно в марте 2016 года, когда президент РТ Рустам Минниханов посетил Японию. Там делегация достигла договоренности о приходе в республику Iida Group Holdings («Иида Груп Холдинг»), который входит в число лидеров японского рынка строительства жилья. У компании 600 офисов по всему миру. Ежегодно холдинг индустриальным способом в формате «заезжай и живи» строит 50 тыс. домов — по 137 в сутки.

Первые два дома казанское подразделение компании возвело в коттеджном поселке Новые Салмачи в 2017 году. Монтаж вели обученные в Японии казанские бригады под контролем специалистов компании. Затем дома начали строить и под заказ в разных коттеджных поселках Казанской агломерации.

Новый этап начался в 2020 году. Тогда учрежденное японцами ООО «Маленький Токио» начало застройку собственного коттеджного поселка «Литл Токио» — это 180 жилых домов бизнес-класса в Советском районе Казани. За три года сдали 70 готовых к проживанию домов общей площадью более 10 тыс. кв. метров. Сегодня на разных стадиях строительства еще 20. Холдинг укрепил позиции в России, когда в 2021 году перед запретом на экспорт круглого леса приобрел 75% акций дальневосточного лесопромышленного холдинга RFP Group («РФП Груп»).

Приход японской компании оживил строительный рынок жилья Татарстана и подчеркнул инвестиционную привлекательность региона. До 2017 года в стройотрасли РТ работала только одна международная компания — финский ЮИТ. Последний ушел из России в 2022 году, но «Иида Груп Холдинг» продолжил работать.

Возглавляет казанское подразделение компании генеральный директор Артур Хафизов.

Рустам Минниханов и Артур Хафизов на коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Фото: «БИЗНЕС Online»

«Когда ставку начнут снижать — цены снова начнут расти»

— Артур Фаильевич, прошло два года с начала спецоперации. Как санкции, экономический кризис повлияли на компанию, застройку «Литл Токио»?

— И тогда и сегодня работаем без изменений — строим и продаем готовые дома. Санкции? Да, напрямую импортировать товары из Европы не получается. Но нашли аналоги в России, Китае, работаем с параллельным импортом. Качество от этого не пострадало.

Рост логистических издержек, валютные колебания с 2022 года привели к трехкратному росту цен на импортные отделочные материалы и оборудование. Это сказалось на конечной стоимости домов. На дом площадью 140 квадратных метров за 3 года цена увеличилась в 2 раза. Однако на сегодня эта цена даже чуть ниже рынка.

— За счет чего сдерживаете стоимость?

— Помогает готовая инфраструктура — к участкам уже подведен газ, вода, электричество, интернет, даже детские и спортивные площадки уже есть. Возведение домов максимально локализовано. Например, клееную балку поставляем с производств Марий Эл, Кировской области, Пермского края, северо-запада России. Из Японии только металлический крепеж. Помогает и комплексная застройка — централизованные закупки, оптимальная логистика.

— В прошлом году ключевая ставка ЦБ поднялась до 16% годовых, ипотечные ставки ощутимо выросли. Как оцениваете ситуацию?

— Пока сложно делать выводы. В начале года традиционно низкий спрос на загородную недвижимость. Но в январе у нас есть продажи нескольких домов. Ощутимый спад уже фиксируют на рынке многоквартирного жилья, а дальше время покажет.

— Какие перспективы у стоимости загородных домов?

— Наблюдается высокая инфляция — ставку повышают, цены стабилизируются, экономика охлаждается. Но когда ставку начнут снижать — цены снова начнут расти. Это закон экономики.

— Какие ипотечные программы действуют на дома в «Литл Токио»? С какими банками налажено сотрудничество?

— Купить дом можно по действующим ипотечным госпрограммам: семейной, льготной, IT. Компания сотрудничает со всеми банками, которые выбирают клиенты, откуда пришло одобрение. Ипотечные условия у банков плюс-минус одинаковые.

«Когда ставку начнут снижать — цены снова начнут расти. Это закон экономики» Фото: Сергей Елагин

Дом или квартира. Что лучше купить в ипотеку?

— Советуете сегодня покупать собственный дом?

— Покупать стоит, потому что стоимость кредитных денег выросла, но ставки по ипотечным госпрограммам стартуют от пяти процентов годовых. Это выгодно, этим надо пользоваться для покупки собственного дома надолго.

— Почему бы не взять квартиру на тех же условиях?

— Смотрите, максимальный срок выдачи ипотеки — 30 лет, а реальный средний срок погашения — около 10 лет. Покупая 1–2-комнатную квартиру, человек снова вернется к необходимости решать жилищный вопрос по мере увеличения семьи как раз через 5–7 лет. И в этом случае придется сначала погасить льготную ипотеку, чтобы продать квартиру и взять новую. И далеко не факт, что в будущем будут такие же выгодные льготные варианты ипотеки.

Сегодня лучше купить такой объект недвижимости, который не придется менять длительное время, чтобы максимально воспользоваться льготной процентной ставкой. Если ставка субсидированная — банкам выгодно, чтобы вы как можно раньше погасили ипотеку, поскольку за эту льготную ипотечную ставку на срок 30 лет уже заплатили в самом начале.

А покупая недвижимость на длительный срок, настоятельно рекомендую уделить внимание качеству, особенно в объектах с предчистовой и чистовой отделкой, так как в них вы не видите скрытых этапов работ.

«Сегодня лучше купить такой объект недвижимости, который не придется менять длительное время, чтобы максимально воспользоваться льготной процентной ставкой» Фото: Сергей Елагин

Смена стратегии: от точечной застройки к собственному поселку с управляющей компанией

— Компания пришла в Татарстан в 2018 году с новыми подходами и культурой производства. Как это восприняли покупатели?

— Сомнений и недоверия стало меньше — это показывают положительные отзывы наших жителей и лидирующие позиции в рейтинге коттеджных поселков Казани и Татарстана. В «Литл Токио» живут мои родители. Они, как вы понимаете, самые лояльные, но в то же время самые требовательные клиенты (смеется). Я часто провожу время с семьей в поселке по выходным и общаюсь с жителями. Для меня важно получать обратную связь из первых уст.

Наши дома энергоэффективные, строятся в течение шести месяцев, не дают усадки. Представьте — жилье с отделкой за полгода. Обычно ремонт в квартире растягивается на этот срок, а то и больше.

За три года в «Литл Токио» перепродали только один дом для того, чтобы купить здесь же, только больше площадью. Для меня это серьезный показатель. Людям нравится жить в наших домах, нравится и работа собственной управляющей компании.

— Почему решили строить собственный поселок?

— Точечная застройка домов в сторонних коттеджных поселках показала проблемы, связанные с обслуживанием территории. К домам у покупателей замечаний нет. Но к поселкам — да, даже организованным.

Мы сразу решили строить собственный поселок с управляющей компанией — это позволило создать дополнительный комфорт проживания в частном доме, не уступающий многоквартирным домам и другим организованным поселкам в черте Казани. Покупатель загородной недвижимости сегодня — это человек, ориентированный на качество и сервис.

«Когда в Казани трудно подъехать к многоквартирным домам — в «Литл Токио» никаких сложностей, что отмечают и жители» Фото: Сергей Елагин

— Зима в этом году снежная. Как справляется управляющая компания?

— В рабочем режиме — в собственности два трактора. Когда в Казани трудно подъехать к многоквартирным домам — в «Литл Токио» никаких сложностей, что отмечают и жители. Из дополнительных услуг — очистка от снега дворов, парковок. Но я агитирую жителей за физическую активность (смеется).

— Что еще входит в услуги управляющей компании?

— Охрана территории, круглосуточное видеонаблюдение, летом стрижка газонов вдоль дорог, обслуживание уличного освещения, поддержание порядка на детских и спортивных площадках и др.

— Какова стоимость услуг?

— Ежемесячно 5800 рублей с дома средней площадью 150 квадратных метров. Для сравнения: за квартиру схожей площади в Казани зачастую придется отдать сумму вдвое, а то и втрое больше.

«В 10 минутах езды от жилого комплекса, в Советском районе Казани, — детские сады, школы, поликлиники, магазины. Жителям доступна инфраструктура гостиничного комплекса «Дубай» Фото: Сергей Елагин

Об инфраструктуре, новой развязке и надежде на Вознесенский тракт

— Как сегодня развивается инфраструктура «Литл Токио»?

— Поселок застраивается улицами. Поэтому к заселенным домам уже проложен асфальт, установлено уличное освещение, проведено благоустройство. На территории поселка оборудована детская и спортивная площадки, зона воркаута. Вокруг жилого комплекса высажено более 5 тыс. хвойных деревьев, которые через несколько лет станут настоящим лесом.

— Какова ситуация с социальными объектами?

— В 10 минутах езды от жилого комплекса, в Советском районе Казани, — детские сады, школы, поликлиники, магазины. Жителям доступна инфраструктура гостиничного комплекса «Дубай». Благодаря такому соседству в шаговой доступности открытые и закрытые бассейны, фитнес-зал, теннисный клуб, конноспортивный комплекс, прогулочные аллеи и зоны отдыха в дополнение к общественным пространствам «Литл Токио».

— Насколько удачно расположен «Литл Токио»? Как оцениваете транспортную доступность?

— Без пробок от исторического центра до жилого комплекса в среднем 25 минут езды на автомобиле. Есть два способа проезда: через Сибирский и Мамадышский тракты.

Обманывать не буду — проблема с пробками есть. Она характерна для всех въездов и выездов из Казани в утренний и вечерний час пик. Для жителей «Литл Токио» обстановка улучшится благодаря строительству второй очереди Вознесенского тракта, который планируют открыть уже в этом году. Неподалеку от коттеджного поселка и рядом со строящимся ЖК «Атмосфера» запустили новую развязку — для жителей «Литл Токио» это сократило время в пути на 5–7 минут.

«Тут складывается атмосфера добрососедства — в выходные много детей, соседи знают и общаются друг с другом. Это то, чего сегодня не хватает в многоквартирном жилье» Фото: Сергей Елагин

Кто покупает дома в «Литл Токио»

— Сколько в поселке жителей?

— 250 человек. Тут складывается атмосфера добрососедства — в выходные много детей, соседи знают и общаются друг с другом. Это то, чего сегодня не хватает в многоквартирном жилье.

— Кто покупает дома, живет в «Литл Токио»?

— Сегодня ядро продаж приходится на айтишников — два из трех домов покупают по IT-ипотеке. Работают люди преимущественно из дома, выезжают на работу два-три раза в неделю. На втором месте — семьи с детьми, на третьем — пенсионеры.

— Что скажете об инвестиционном спросе?

— Не фиксируем, потому что дом покупают преимущественно для себя, семьи в качестве основного жилья или для отдыха в выходные дни. Но в целом инвестиция неплохая. Как минимум в качество жизни. Да и дома наши со временем дорожают.

«Дом покупают преимущественно для себя, семьи в качестве основного жилья или для отдыха в выходные дни» Фото: Сергей Елагин

О проектах, отделке и собственном сервисе контроля качества «Дом.про»

— Дома какой площади строит компания?

— Разработана широкая линейка домов площадью от 112 до 213 квадратных метров. Но в среднем покупатели выбирают дома площадью 140–150 квадратных метров. Наши проекты продуманы и удобны, поэтому мы получаем единичные запросы на индивидуальные проекты.

Отмечу, что дома сдаем с кухонным гарнитуром и встроенной бытовой техникой. Покупателю остается только расставить мебель и жить. В плане отделки тоже не стоим на месте. Наши дизайнеры внимательно следят за тенденциями. Кроме того, жители «Литл Токио» — это наши лучшие консультанты. Получая обратную связь, дорабатываем наши проекты.

«Разработана широкая линейка домов площадью от 112 до 213 квадратных метров. Но в среднем покупатели выбирают дома площадью 140–150 квадратных метров» Фото: Сергей Елагин

— Какие виды отделки предлагаете покупателям, помимо чистовой?

— На выбор еще два варианта: черновая и предчистовая. Менее популярные варианты — из 70 проданных домов еще ни один не сдали в черновой, а предчистовую предпочел только один покупатель. Остальные выбрали дома с чистовой отделкой, кухней и бытовой техникой. К такому выбору подталкивает то, что отделка уже включена в ежемесячные ипотечные платежи. Большинство клиентов в своей практике сталкивались с вопросами ремонта, и возможность избежать этого этапа — мотивация к приобретению дома в «Литл Токио».

На фоне роста ипотечных ставок покупатели стали чаще интересоваться черновой и предчистовой отделками — так можно зафиксировать цену дома и успеть воспользоваться льготной ипотекой, а ремонт доделать по мере поступления средств.

— Как контролируете качество строительства в «Литл Токио»?

— Создали облачный сервис «Дом.про» — там храним информацию об этапах строительства каждого дома, чек-листы с фотографиями скрытых работ.

В компании действует многоуровневый контроль качества и соблюдения технологии строительства. Это как внутренний аудит на уровне прораба компании, так и внешний — независимым экспертом. Проверки как плановые, так и внеплановые. В нашей компании роль независимого эксперта выполняет сотрудник из Японии.

«Большинство клиентов в своей практике сталкивались с вопросами ремонта, и возможность избежать этого этапа — мотивация к приобретению дома в «Литл Токио»Фото: Сергей Елагин

Проблемы загородного рынка жилья: серые схемы, нехватка инфраструктуры

— В 2020 году на фоне коронавируса резко возрос спрос на землю и загородные дома. Что сегодня со спросом?

— Коронавирусные годы насытили рынок новыми коттеджными поселками с готовыми домами и без. Опросы показывают, что 80% жителей России по-прежнему хотят жить в собственном доме. Это подтверждает наличие спроса.

— Что может ускорить развитие загородного рынка жилья?

— Программы господдержки. Например, с конца прошлого года на рассмотрении в Госдуме законопроект, касающийся строительства коттеджей подрядным способом. Это аналог эскроу-счетов, только для малоэтажного жилья. Банк «Дом.РФ» уже обкатывает эту схему, будем пробовать и в «Литл Токио». Из плюсов для покупателя — банк снижает ставку даже по ипотечным госпрограммам.

«Опросы показывают, что 80% жителей России по-прежнему хотят жить в собственном доме. Это подтверждает наличие спроса» Фото: Сергей Елагин

— Эскроу-счета уже привели к удорожанию строительства многоквартирного жилья. Каковы риски для рынка загородного жилья?

— Риски есть всегда, но есть и специфика. Сумма на эскроу-счетах для многоквартирного жилья собирается с котлована и до ввода дома в эксплуатацию. Чем больше продаж — тем меньше процентная ставка для застройщика, которая может опуститься до процента в год.

В случае принятия нового закона в ИЖС проектное финансирование будет выдаваться под каждый конкретный договор подряда на строительство дома. Поэтому процентная ставка проектного финансирования сразу будет минимальной, так как сто процентов денег заказчика уже будут лежать на эскроу-счете. Банк после оформления договора подряда лишь поэтапно выдает деньги застройщику коттеджа и контролирует процесс. Конечный расчет только после завершения строительства. Поэтому вряд ли именно этот фактор, например проектное финансирование под один процент, приведет к существенному удорожанию строительства.

Зато это страховка для покупателя. Так повышается прозрачность процесса строительства, это шаг к цивилизованному рынку загородного жилья без серых схем оплаты работ. Конечно, никто не запретит стройку хозспособом, но желающие купить дом в ипотеку с господдержкой получат гарантии и более низкую ставку по ипотеке.

— Чего еще не хватает рынку загородного жилья?

— Для гармоничного развития нужна социальная и транспортная инфраструктуры, места приложения труда. И это не только производственные площадки или рабочие места в сфере услуг. Многие жители коттеджных поселков работают удаленно, поэтому актуальна современная рабочая среда — коворкинги, кафе. Нужны и места общего притяжения — пространства в шаговой доступности для хобби, саморазвития, досуга жителей.

«В компании действует многоуровневый контроль качества и соблюдения технологии строительства» Фото: Сергей Елагин

«Со строителями сложная обстановка — переманивают в другие регионы»

— Сколько человек работает в компании? Сколько рабочих, инженеров, технологов?

— 15 человек — это административный персонал, инженеры, строители, которые возводят несущие конструкции по японской технологии. Остальные работы выполняют подрядчики — в зависимости от сезона на объектах работают до ста человек.

— Как оцениваете ситуацию с кадрами? Есть дефицит рабочих?

— В компании нет текучки кадров, а вот у подрядчиков со строителями сложная обстановка — переманивают в другие регионы. Из-за этого растет стоимость работ, но это проблема не только рынка загородного жилья, но и в целом строительного рынка Татарстана и России.

— Насколько подразделение зависит от мирового холдинга?

— Компания показывает прибыль, финансово устойчива и работает без дотаций. Головной офис занимается преимущественно инженерным сопровождением и контролем качества работ.

— Компания планировала начать в Казани и Москве застройку новых коттеджных поселков. Что с этими планами?

— Пока присматриваемся к площадкам.

«Коттеджи покупают как на этапе фундамента, так и уже в готовом виде — это зависит от спроса, наличия предпочтительного варианта по площади» Фото: Сергей Елагин

Планы на 2024 год, карьера, три секрета в бизнесе

— Сколько домов сегодня в продаже у «Литл Токио»?

— 20 домов на этапе строительства, из них 8 уже забронированы. Коттеджи покупают как на этапе фундамента, так и уже в готовом виде — это зависит от спроса, наличия предпочтительного варианта по площади.

— Какие планы у компании на 2024 год?

— Продолжим застройку «Литл Токио» — сегодня готовность коттеджного поселка уже составляет 70%. Подчеркну, на территории уже создана необходимая инфраструктура: к готовым домам проложен асфальт, работает уличное освещение, видеонаблюдение, проведено благоустройство. А также оборудована детская и спортивная площадки, зона воркаута. Работает собственная управляющая компания.

Будем развивать строительство домов под заказ на участке клиента. Это актуально в условиях дорогой ипотеки, инфляции — один объект уже возводим в Введенской слободе. Там под контролем «Иида» работают подрядчики компании, которые уже строили дома в «Литл Токио». Компания способна строить и контролировать одновременно множество домов в разных локациях. По такому принципу головной холдинг ежегодно возводит 45 тысяч домов. Будем масштабировать это направление бизнеса в Казани и Татарстане в комплексе со схемами эскроу-счетов и сервисом «Дом.про».

Продолжим улучшать и дорабатывать сервис «Дом.про», который упрощает строительный контроль и повышает уровень качества. Этим продуктом смогут пользоваться и другие строительные компании, а также люди, строящие дома самостоятельно с привлечением подрядчиков. Такой IT-продукт отсутствует на рынке индивидуального жилищного строительства, а потребность в нем есть.

«Литл Токио» в Казани – первый японский жилой смарт-комплекс России. Стоит ли брать?

— Сколько лет работаете в отрасли строительства?

— Восемь.

— Как и почему выбрали эту сферу?

— Карьеру начал инвестиционным трейдером: занимался операциями на фондовых рынках, алгоритмической торговлей. Затем работал в инвестиционно-венчурном фонде Татарстана, где занялся прямыми инвестициями. Там же познакомился с представителями «Иида Груп Холдинг», уговорил их выйти на рынок Татарстана. Так я оказался в сфере строительства.

— Где интереснее?

— Трейдер зарабатывает деньги, но ничего не создает. Так что инвестиции теперь стали моим хобби.

Стройка позволяет и заработать, и получить удовольствие от результата труда, счастливых улыбок владельцев новых домов. Это намного интереснее с точки зрения собственного предназначения.

Пользуясь случаем, приглашаю всех на экскурсию в «Литл Токио», чтобы познакомиться с поселком, его инфраструктурой, технологией строительства, проектами и вариантами приобретения.

Артур Хафизов Соучредитель, генеральный директор ООО «Маленький Токио»

— Как еще проводите свободное время?

— С семьей, детьми.

— Что вас вдохновляет в работе?

— Положительные отзывы людей, проживающих в наших домах. Понимаешь, что это не зря, что продукт помогает людям сделать жизнь комфортнее.

— Какие у вас личные цели?

— Уделять больше времени семье, больше времени посвящать развитию детей. Вторая цель — развивать сервис «Дом.про», запустить его как отдельный IT-продукт на рынке недвижимости.

— И традиционный вопрос. Каковы три секрета в бизнесе?

— Непрерывное обучение, планирование и прогнозирование, целеустремленность.