«Земля здесь недооценена. Когда все застроят, будет инфраструктура, тогда все очнутся», — говорят владельцы промышленных баз и складов, продающие участки вдоль будущего Вознесенского тракта в Казани. О том, почему эксперты советуют пока не торопиться с продажами участков и сколько бюджет РТ заплатит за изъятые земли под дорогу, — в материале «БИЗНЕС Online».
Строительство первого этапа Вознесенского тракта стартовало летом 2021 года. Подготовительные работы, в частности вынос инженерных коммуникаций, уже завершены
КЗИО Казани шлет письма владельцам на Вознесенском тракте: предстоит выкуп 69 участков
Строительство первого этапа Вознесенского тракта стартовало летом 2021 года. Подготовительные работы, в частности вынос инженерных коммуникаций, уже завершены, ведется строительство двух путепроводов тоннельного типа, а также трех подземных пешеходных переходов. Участок от улицы Гвардейской до проспекта Победы сдадут в конце 2023 года. Дорогу до М7 тоже рассчитывают построить к этому сроку, но при наличии денег.
Эскиз путепровода тоннельного типа на пересечении Вознесенского тракта с улицей Гвардейской
Возведение магистрали уже успело подорожать на 12% с 12,2 млрд до 13,7 млрд рублей. При этом на саму дорогу потратят только 30% средств. Остальное «съест» перенос коммуникаций и выкуп имущества — гаражей, садовых домиков, автозаправок и складов. Как стало известно «БИЗНЕС Online», владельцы земельных участков и строений на них начали совершать первые сделки с казной. Всего, по данным исполкома Казани, предстоит изъять 69 участков как у бизнеса, так и у индивидуальных владельцев гаражей и садовых домиков. Комитет земельных и имущественных отношений столицы РТ уже направил в адрес правообладателей участков 51 соглашение. Заключено 42 соглашения на общую сумму более 59 млн рублей. Деньги на выкуп изымаемой недвижимости выделяются из бюджета Татарстана.
В «красных линиях» оказалось три автозаправки — ТАИФ-НК АЗС, «Татнефти», Shell. Под снос пойдут также садовые домики в СНТ «Кирпичник» и кооперативах «Ракета-4» и «Тайга». Снесут административное здание Поволжской экологической компании, несколько строительных и производственных баз, торговых объектов. Действующая железная дорога ООО «Казанский ДСК» (компания «Ак Барс Дом») для доставки цемента будет сохранена.
Вознесенский тракт появился в генеральном плане Казани еще в 1969 году. Он станет одной из «вылетных» магистралей с выходом на федеральную трассу М7, связав центральную часть города с периферийными районами. Строительство трассы разгрузит Мамадышский тракт, а также частично улицы Ершова, Патриса Лумумбы, Космонавтов, которые перегружены транзитным потоком для выезда из города, но также частично решит проблемы жителей казанских поселков Вознесенское, Большие Клыки, Самосырово, Салмачи, Привольный, Вишневка, жилых комплексов «Весна» и «Светлая Долина».
Длина первого отрезка 6-полосного Вознесенского тракта от Аметьевской магистрали до проспекта Победы составляет 3,8 км, а с учетом съездов и местных проездов — 6,2 километра. Две развязки с тоннелями уже строят на пересечении тракта с проспектом Победы и улицей Гвардейской. Обе позволят заехать, съехать и развернуться в обоих направлениях.
Как оценивали земельные участки и расположенные на них объекты? Процедура велась независимыми специалистами, а все отчеты по оценке изымаемого имущества проходят экспертизу минземимущества РТ, рассказали нашему изданию в исполкоме Казани.
С условиями согласились практически все, однако один собственник принял решение оспорить сумму, его дело будет рассматриваться в судебном порядке. Кадастровый номер участка и личные данные несогласного владельца в исполкоме раскрывать не стали. По словам наших источников на рынке, этим владельцем может быть группа компаний ASG лендлорда Алексея Семина, которая также имеет интересы в зоне строительства Вознесенского тракта. Как писал ранее «БИЗНЕС Online», первая очередь магистрали затрагивает часть территории в 4 га неподалеку от ТЦ «МЕГА». В компании Семина на запрос нашего издания ответили, что если говорить о первой очереди Вознесенского тракта, то изъятие не затрагивает территорию группы компаний ASG. «Вопросы изъятия земель регламентированы четкими нормами федерального законодательства. Какого-то особого мнения по поводу условий у нас не имеется. Обращений к нам с целью обсуждения каких-то параметров не поступало», — уточнил директор по развитию территорий группы компаний ASG-invest Ринат Аисов. Что же касается проекта в целом, то компания Семина, по словам ее представителей, заинтересована в строительстве дорог, появлении новых объектов инфраструктуры. «Мы всегда поддерживали реализацию таких проектов, делали и делаем все, чтобы город получал нужную инфраструктуру», — добавили в ASG.
Практика оспаривания оценки изымаемой для нужд города недвижимости в Казани имеется, хотя чаще всего владельцы довольны условиями выкупа. Последний случай зафиксирован в ходе строительства дублера Горьковского шоссе. Владелец компании Ozon, чья база сыпучих материалов и складов у станции Лагерная в Кировском районе, не согласился с предложенной оценкой. В решении суда указано, что, поскольку объекты недвижимости изымаются принудительно, против воли собственника, он имеет право на возмещение по той цене, которая им доказана как рыночная. Участок в 11 тыс. кв. м, находящийся в аренде, а также строения на нем и потенциальные убытки компании в исполкоме оценили в 17,2 млн рублей. Владелец настоял на судебной экспертизе, которая оценила недвижимость уже в 137 млн рублей. Исполком усомнился в сумме, и в итоге Арбитражный суд РТ постановил выплатить владельцу базы 49,1 млн рублей. Т. е. владельцу участка удалось увеличить сумму выплат почти втрое.
Реновация у Вознесенского тракта: как ввод 16 жилых комплексов оживит территорию?
Выкуп земель пока идет в рамках первой очереди строительства Вознесенского тракта. В целом планы возведения данной магистрали послужили мощным стимулом для всех держателей земель по пересмотру собственных планов.
В соответствии с действующим генпланом Казани, территория, прилегающая к первой очереди строительства Вознесенского тракта, находится в зоне №123-ФЗ «Многофункциональная зона развития». Это означает, что для комплексного развития территории требуется проект планировки. Если очертить границы всех прилегающих к тракту территорий, получится что-то похожее на сердце, где ведется либо планируется строительство 16 жилых комплексов.
В частности, утвержден проект планировки реновации промзон в границах улиц Родины, Даурской, Гвардейской и Аделя Кутуя. На территории общей площадью 293 га предполагается строительство жилья и социальной инфраструктуры. Под застройку определено 40 гектаров. Всего здесь предусмотрено 11 жилых комплексов. Кроме того, в планах 6 школ, 14 детских садов, поликлиника на 400 взрослых и 300 детских посещений, а также озеленение площадью 36 гектаров. Все планируется реализовать в два этапа: первый — до 2028 года, второй — после этой даты.
К данной территории примыкает проект планировки на Аделя Кутуя – Даурской – Рихарда Зорге площадью 55 га: там около «Максидома» и ТЦ «ГоркиПарк» строится два ЖК, планируется школа, детский сад. Выходит на тракт и краешек территории проекта ЖК «Седьмое небо», а также еще один проект на Аделя Кутуя на 44 га с двумя жилыми комплексами.
Вот некоторые из строящихся или уже сданных ЖК в районе Вознесенского тракта:
- «Родина» (ТСИ);
- «Журавли» («Унистрой»);
- «Яратам» (СМУ-88);
- «Притяжение» (ТСИ);
- «Уникум» («Унистрой»);
- «Паруса» («Рент Сити»);
- «Мечта» (ТСИ);
- «Открытие» (ГК «Тектум»).
Кроме того, под жилье уходит участок в 1,6 га, принадлежавший ASG, — на первой линии тракта, неподалеку от Азинской штрафстоянки. Участок еще недавно был выставлен на продажу за 690 млн рублей, однако теперь он имеет статус проданного. «На этом участке должно быть построено не менее 30 тысяч „квадратов“. Другие детали сделки конфиденциальны», — сообщил директор по развитию территорий группы компаний ASG-invest Аисов. Впрочем, как знают участники рынка, землю выкупили люди, близкие к владельцам ижевского «Комосстроя». В данной компании в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» предпочли не комментировать факт сделки.
Строительство ЖК «Яратам»
Во второй очереди проекта после 2028 года под жилье пойдет «Казанский ДСК» — территория компании «Ак Барс Дом», а также участки по соседству у перекрестка Вознесенского тракта с Гвардейской. Вместо части промзоны вдоль Аделя Кутуя от Даурской до Бухарской планируется еще один ЖК. Даурская пересечет самое сердце промзоны мимо ЖК «Притяжение» и соединится с улицей Родины, а где-то посередине «сядет» скверик с будущим многофункциональным центром обслуживания населения. Добавим, что рядом с улицей Родины строится еще и ЖК «Новые горки» («Грань»), хотя он и не входит в границы вышеназванных проектов планировок, комплекс на месте Казанского мясокомбината заявлялся как начало реновации промзон в этой части Казани. Вместе с ним и получается 16 ЖК — строящихся или перспективных.
Земли в собственность застройщиков ЖК переходят разными путями, рассказывают участники рынка. Самый прямой — купля-продажа, когда территория промназначения выкупается девелопером. Если речь идет о муниципальном участке в аренде, происходит переуступка прав аренды и последующий перевод в коллективную собственность жильцов построенного дома. Наконец, существует схема участия собственника земли в строительстве по договоренности с застройщиком — о таких вариантах ранее говорили в ASG.
Оживление промзон, безусловно, пойдет на пользу Казани. Выиграют все, нюанс лишь в том, что кто-то получит больше, а кто-то меньше. Например, согласно проекту планировки, на территории гаражных массивов, прилегающих к участку «Комосстроя», «посажены» детские сады и школы. Школа займет и кусок промзоны неподалеку от офиса ПЖКХ на перекрестке Родины и Бухарской. Судя по «Яндекс.Картам», там сейчас довольно пустынно, но есть и какие-то корпуса. Часть объектов социальной сферы «садится» на пустыри внутри промзон. Это не означает, что их владельцам пора сматывать удочки или ждать, что их имущество просто отнимут. Реализация проекта планировки будет идти по закону о комплексном развитии территории, что предполагает различные формы рыночной компенсации. Кроме того, конкретная «посадка» объектов социальной инфраструктуры на местности тоже может меняться. Наконец, есть еще фактор времени. Застройка данной части Казани, сопоставимой по площади с «Салават Купере» или Азино, — это не год-два-три: проект планировки уходит за горизонт 2028 года.
Но в целом для кого-то реновация промзоны станет стимулом для переезда с максимальной выгодой для себя, а кому-то сказочно повезло прямо на месте. Разберем оба варианта.
У Вознесенского тракта находится большой кластер складской недвижимости. Уже сейчас начался исход предприятий в сфере логистики
Исход владельцев складов: за сотку просят от 1,6 млн до 3 млн рублей, но «хотелка» вдвое круче реальности
У Вознесенского тракта находится большой кластер складской недвижимости. Уже сейчас начался исход предприятий в сфере логистики. По мере освоения земель данный вид бизнеса на этой территории станет невыгодным, считает гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Владельцев ожидает либо выкуп земель под строительство социальных объектов, либо им в скором времени предстоит объединяться в девелоперские консорциумы по строительству жилых домов. Добавим, что на недавней коллегии минстроя РТ анонсировали новшества в сфере строительства социальной инфраструктуры. Если ранее садики и школы финансировали за счет бюджетных программ, то теперь возводить их смогут за свой счет сами застройщики жилых массивов по примеру Москвы. Цена жилого «квадрата» в Казани, видимо, уже позволяет переложить эти затраты на плечи покупателей квартир.
«Да, есть те, кому не повезло. У кого-то по проекту планировки возникает социальная нагрузка в рамках развития квартала. И это может быть для хозяев отягощающим фактором. Собственники не хотят потерять арендный бизнес по складам, понимая, что данный сегмент интересен на перспективу и не будет подвержен таким рискам», — говорит Чикиров.
Оказавшиеся на первой линии Вознесенского тракта сталкиваются с тем, что им, кроме текущего использования или дополнительной социальной нагрузки, больше ничего не остается. Такие владельцы проиграли, а не выиграли.
Ряд предприятий уже переводит склады из промзон. Например, в конце прошлого года в собственный склад в индустриальном парке «М7» Зеленодольского района переехал дистрибьютор кабелей и электротехнической продукции «Диас». Как пояснил «БИЗНЕС Online» директор по развитию компании Константин Грязев, переезд связан с несколькими причинами. Во-первых, помещения на улице Бухарской были в аренде и площади уже не соответствовали растущим запросам компании. Поэтому «Диас» приобрел 1 га земли на территории индустриального парка «М7» и построил производственно-складское здание площадью 1 490 кв. метров. Во-вторых, после начала активной застройки территорий у Вознесенского тракта сильно усложнилась логистика, в частности проезд грузового транспорта.
Все большее количество собственников и арендаторов складов и промбаз рассматривает вариант переноса своих предприятий за территорию города. Этому способствует постоянно растущее число промпарков и логистических комплексов на территории РТ. По моему мнению, необходимо снижать количество производственных и складских помещений внутри города.
Ряд владельцев стремятся уже сейчас продать свои объекты — для этого настало хорошее время. Как только той или иной территорией начинают интересоваться застройщики ЖК, недвижимость в этих локациях мгновенно дорожает. Всего мы насчитали 7 относительно крупных предложений. Приведем два примера. Так, на Аделя Кутуя продается комплекс зданий с земельным участком за 707,5 млн рублей. На сегодня это арендный бизнес с офисами, административным зданием, производственным корпусом, стоянкой для легковых и грузовых автомобилей. Ценна, конечно же, и сама земля. Здесь 283 сотки, т. е. средняя цена за сотку составляет примерно 2,8 млн рублей. Место предлагается как первая линия Вознесенского тракта, говорится в объявлении. Участок можно использовать под строительство многоквартирных жилых домов, указано в объявлении. Но, согласно проекту планировки, земля находится в зоне объектов нежилого назначения — ЖК здесь не обозначен. Причин продажи в агентстве нам не уточнили.
Продается также складской комплекс на улице Родины за 130 млн рублей. Площадь здания — 6,3 тыс. кв. м, прилегает и земельный участок почти в 4 тыс. «квадратов». Владелец сразу предупреждает, что территория и склад не входят в число объектов, подлежащих выкупу и сносу, и описывает место комплекса как перспективное.
Еще одна производственная база с 55 сотками земли продается по соседству за 86,6 млн рублей, то есть средняя цена — 1,6 млн за сотку. Помещения арендуют мебельщики, службы автосервиса, магазин дверей и другие арендаторы. Недалеко продают также офисно-складское здание за 30 млн рублей, сотка здесь оценена в 3 млн рублей. Для сравнения скажем, что в центре Казани цена в 4 млн, а то и 5 млн рублей за сотку — уже реальность, так что бросовыми цены у Вознесенского тракта не назовешь: все-таки они подальше, чем центр.
«Разумный инвестор не купит. Приобретет только тот девелопер, кому не хватает земли для выполнения требований по социалке»
Кто выиграет от реновации?
В общей сложности владельцы выставили на продажу имущество у Вознесенского тракта почти на 1 млрд рублей. Но одно дело — выставить, другое — продать. Массовых сделок на этой территории ждать не стоит, уверены эксперты, и не потому, что продавать не хотят сами владельцы.
Однако «хотелки» владельцев объявлений и реальная цена продажи отличаются как небо и земля. «Надуть» цену, конечно, можно — не секрет, что это делается в том числе для повышения оценочной стоимости при выкупе. Но, как говорят реальные покупатели, на самом деле цена сделки ниже более чем в 2 раза: дороже чем 1,2 млн рублей за сотку здесь пока не платят. И у хозяев есть интересная лотерея: или делать ставку на журавля в небе в виде будущего подорожания земли, дожидаясь включения механизма изъятия по комплексному развитию территории, или получить ту синицу, что дают уже сейчас, без рисков в будущем.
«Разумный инвестор не купит. Приобретет только тот девелопер, кому не хватает земли для выполнения требований по социалке. А те, кто знал, что там будет жилье, уже ждут утверждения проектов, чтобы начать стройку», — говорит один из них.
Вот они как раз и выиграют. Капитализация земельного участка, если у владельца была промышленная база, а участок вдруг попал под жилую застройку, выросла как минимум в 3 раза, считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Она приводит пример с Портовой или Адмиралтейской слободой, где также предполагается жилая застройка. Промзона стоит сегодня гораздо дешевле, чем зона жилого строительства. Цены будут расти по мере освоения территории и проведения коммуникаций.
Уже сейчас есть много инвесторов, которые ищут участки, которые будут дорожать в дальнейшем. Поэтому я бы советовала тем, у кого участки расположены вдоль Вознесенского тракта, не торопиться с продажей.
С потенциальным ростом цен согласен и заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. Поэтому дисконта ждать здесь не стоит. Стоимость сотки участка зависит от категории земли на сегодня — промышленная, деловая зона или жилая застройка. Цена зависит также от размера участка и его конфигурации, близости к транспортным артериям и инфраструктуре. «Предполагаю, что ценник может варьироваться от 400–500 тысяч рублей за сотку, а дальше все зависит от жадности собственника, цены могут быть вплоть за 2–2,5 миллиона за сотку», — говорит наш собеседник. Собственно, это подтверждается ценниками в объявлениях.
Те, кто не попал под изъятие земель и выкуп участков для строительства дороги, намерены торговаться до победного. В частности, так описал свою позицию владелец склада и 10 соток земли на улице Крылова рядом с «Мегастроем». Объект был куплен нашим собеседником с партнерами 10 лет назад. Раньше он принадлежал АТП-2. Сейчас хозяева сдают помещения в аренду по 200 рублей за «квадрат». Но развивать эту территорию самостоятельно владельцы не видят смысла, поэтому и выставили свой земельно-имущественный комплекс на продажу за 30 млн рублей (3 млн за сотку). Как рассказал нашему корреспонденту один из совладельцев, потенциальные покупатели есть, но о цене пока не договорились. «Нам предлагают дешевле, но мы не отдаем. Значит, продадим через год дороже, а может, себе оставим. Считаем, что объект дороже стоит. Земля пока недооценена — дорогу до конца не построили и жилья особо рядом нет. А вот когда все застроят, будет инфраструктура, тогда все очнутся», — говорит он. В перспективе владельцы видят здесь магазины «у дома», кафе или офисы.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
