«Люди с деньгами ждут «сладких» предложений»: топ-30 коммерческой недвижимости на продажу

«Высшая лига»: Бизнес-центр АЗАТА ХАФИЗОВА, АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС «ИСКОЖ» и  «МЕДЦЕНТР» МАРСЕЛЯ МИНГАЛИМОВА

С 7,4 млрд до 11 млрд рублей с сентября прошлого года выросла совокупная стоимость самой дорогой коммерческой недвижимости Казани, выставленной на продажу на сайте Avito.ru. Это свидетельствует о том, что еще накануне вспышки коронавируса в России владельцы ТЦ, гостиниц и прочих недвижимых активов начали большую распродажу. На сайте прибавилось дорогих объектов, в результате чего за 8 месяцев, прошедших с нашего прошлого обзора, общая стоимость нашего топ-30 увеличилась на 50%. Если самый дорогой объект тогда стоил примерно 600 млн, то теперь это 1 млрд рублей. В нашем рейтинге половину объектов с тех пор так и не удалось продать, зато появилось немало новых дорогостоящих предложений. С другой стороны, на продажу выставлены лоты с «коронавирусным» дисконтом. 

На первом месте топ-30 — появившееся в конце марта объявление о продаже бизнес-центра «Паравитта» на проспекте Ямашева. Стоимость рекордная для рынка недвижимости Казани — ровно 1 млрд рублей. Впрочем, владелец объекта, учредитель ООО «Международный бизнес-центр», известный в 90-е бизнесмен Азат Хафизов, говорит, что «процентов 30 площадей уже продано». По его словам, сейчас свободно 5–6 тыс. кв. м по цене в 95 тыс. рублей за метр. То есть речь идет о сумме около 600 миллионов. Однако в объявлении указан именно миллиард за весь объект. При этом на Avito сказано, что столь дорогостоящий объект можно приобрести частями — от 1 тыс. кв. метров. Получается, цена входа в сделку — 95 млн рублей. К БЦ, кстати, прилагается парковка на 200 автомобилей.

«Интереса быстро реализовать нет. Есть интерес частично продать и частично оставить в аренде», — несколько туманно объясняет свои намерения Хафизов. Вырученные средства он планирует вложить очень необычно — открыть частный университет с уклоном в экологию.

По словам гендиректора компании A-Development Мурата Ахмерова, ценник на «Паравитту» вряд ли соответствует нынешним реалиям. «Это не рыночная цена для такого здания. Офис Спурт Банка по 85 тысяч за „квадрат“ забрали — и то я считаю, что это завышенная сумма, там тоже имелись кое-какие моменты, которые были за рамками сделки. В „Паравитте“ стоимость я бы оценил не выше 60 тысяч за „квадрат“. В этот кризис будут появляться объекты, которые в другое время не возникали бы, поэтому ценник реальных предложений на рынке может быть и ниже 60 тысяч», — уверен Ахмеров.

На втором месте — бизнес-парк «Искож» на улице Технической, 32. По этому адресу находится Казанский завод искусственных кож. Комплекс зданий общей площадью 41 тыс. кв. м предлагается купить за 675 миллионов. Собственник здания — одноименная компания, конечные владельцы — предприниматели Ринат Марданов и Григорий Меньших. В офисе нам сообщили, что руководства на месте нет — ну а что вы хотите, «карантикулы»… Судя по сайту, компания занимается не производством, а арендой и продажей земельных участков и помещений. Исходя из отчетности ЗАО, арендаторы ежемесячно платят более 8 млн рублей за возможность размещать свои склады в этом месте. Так что выручка по итогам 2019 года превышает солидные 102 млн, однако чистая прибыль едва-едва перешагнула за полмиллиона в год.

Номер три — «офисное здание свободного назначения» по адресу: проспект Победы, 69б. Объект состоит из двух соединенных блоков в 4 и 6 этажей, общая площадь — 9,5 тыс. кв. метров. Собственник — ООО «Информационно-аналитический центр „Эксперт“», которое входит в орбиту интересов известного татарстанского девелопера Марселя Мингалимова (ГК «Профит»). Здание, ради которого вырубили часть Горкинско-Ометьевского леса, не могут продать уже около года. Цена остается прежней — 620 млн рублей. На бумаге здание считается медицинским центром (иначе возвести на данной территории несоциальный объект, скорее всего, не вышло бы), но по факту это свежепостроенный объект без арендаторов и ремонта на верхних этажах. «Планировка помещений свободная, здание построено на основе железобетонного каркаса. Первый этаж четырехэтажного блока выполнен в чистовой отделке», — отмечается в описании продаваемого объекта. И вряд ли удастся реализовать его по такой цене, но она пока не снижается. 

Долго не может найти покупателя один из самих дорогих лотов в нашем топ-30 — здание бизнес-центра на Петербургской, 37 (четвертое место). За него просят 612,5 млн рублей. Согласно выписке из ЕГРН, объект находится в собственности компании «Силан», которую контролирует Евгений Дедюхин (70% уставного капитала), а совладельцем выступает Марат Гиниятуллин. В свое время данные бизнесмены развивали косметический бренд Bon Joli, а перед этим много лет по франчайзингу торговали косметикой под брендом Ile de Beaute. Впоследствии и ту и другую сеть поглотил «Л’Этуаль», а Дедюхин начал развивать новую сеть парфюмерии и косметики под брендом Degal. Сейчас предприниматель является одним из совладельцев компании «Апарт Отель» (застройщика ЖК «Европейский») и учредителем нескольких фирм, связанных с недвижимостью. Но эксперты «БИЗНЕС Online» еще год назад говорили о том, что стоимость завышена и, пока у собственника не возникнет срочной потребности в деньгах, он может держать такой ценник еще долго.

Также в пятерке самых дорогих предложений — ТЦ «Эталон» (№5, находится на улице Московской, 48). За 605 млн рублей предлагается приобрести торговый центр с якорными арендаторами. В числе характеристик — 95% заполняемости арендных площадей, четыре полноценных этажа плюс мансарда и цокольный этаж. До 2013 года им владело ОАО «Центральный рынок Казани», наиболее крупным акционером являлась Гузель Сафина (ранее, судя по данным «Контур.Фокус», участник ООО «Залесный Сити», «Тетеево-2» из группы «Сувара», а также «Стратегия Земля» и других компаний). На сегодняшний день собственником является ООО «Эталон» — по договору купли-продажи, обремененному ипотекой. Выручка в базе КФ указана лишь до 2016 года — с многомиллионными убытками, а конечные владельцы теряются в дымке кипрского оффшора «Кофел Холдингс ЛТД».

Большая распродажа: «РИВЬЕРА» ПОДЕШЕВЕЛА НАПОЛОВИНУ, НО НЕ ПРОДАется даже по «СМЕШНОЙ» цене

«Коронакризис» нанес особенно тяжелый удар по гостиничному, туристическому и развлекательному бизнесу, а также общепиту. Это явно видно по падению ценника на выставленные на продажу профильные объекты недвижимости.

Судя по всему, кредиторы разорившихся владельцев здания развлекательного комплекса «Ривьера» (8) настроены продать его как можно быстрее, даже с большим дисконтом. Комплекс за 500 млн рублей реализует центральное агентство залогового имущества (ЦАЗИ). Имущество обанкротившегося ЗАО «РК „Ривьера“» конкурсный управляющий Александр Кузьмин год назад выставил за 887 млн рублей. То есть дисконт составил более 40%.

В составе комплекса — четырехэтажный развлекательный центр на 22,7 тыс. «квадратов» плюс 6 земельных участков площадью 27 тыс. кв. м, пятизальный кинокомплекс, боулинг, дискотека, комплекс ресторанов, двухъярусный ночной клуб и пр. Роковым для РК «Ривьера», напомним, стал кредит в Татфондбанке, за который поручались Роберт Мусин, Евгений Корольков, Рашид Таймасов и экс-директор ООО «УК „Казанская Ривьера“» Иван Войтко.

В апреле этого года конкурсный управляющий вновь попытался продать объект — первоначально за 694 млн, с отрицательным шагом торгов, но покупателей в разгар «карантикул» не нашлось. Судя по отчету на сайте федерального реестра сведений о банкротствах, на покупку «Ривьеры» не поступило ни одной заявки.

Впрочем, источники нашего издания, знакомые с положением дел, полагают, что здание все же нашло если не покупателя, то в целом заинтересованных в покупке лиц. Говорят, что новые собственники могут быть связаны с высокопоставленными чиновниками. Слухи собеседники обосновывают бросовой для такого знакового объекта ценой: чуть выше 22 тыс. за «квадрат»! Но официального подтверждения слухам пока нет: на момент подготовки публикации Росреестр переход прав собственности на «Ривьеру» не зафиксировал.

«КОРОНАВИРУСНЫЕ» СКИДКИ ОТ «ОЛИМПА» И ВЗЛЕТ ЦЕН ОТ ЛАНДЫШ СЕРГЕЕВОЙ

На фоне коронавируса подешевел гостиничный комплекс «Олимп» (9), принадлежащий «АИ Менеджмент» из орбиты «Унистроя». За 14-этажное здание в 7,4 тыс. «квадратов» с земельным участком на 1,2 тыс. кв. м, 92 гостиничными номерами просят 415 млн рублей.

Интересно, что сначала за объект хотели 490 млн рублей (то есть 66 тыс. за квадратный метр). Соответствующее объявление о продаже компания разместила еще в августе прошлого года, объяснив это тем, что АИ «Менеджмент» изначально покупал здание с целью инвестиционных вложений — в рамках банкротства бизнеса Ильгиза Минкина вместе с торговым комплексом «Олимп». Целью было устранить все юридические риски, провести модернизацию и выйти из данной сделки. Но почему же ценник просел на 15%?

«Снижение цены обусловлено тем, что в период карантина загрузка отелей сильно снизилась, — отмечает гендиректор компании Антон Корнилов. — Большие объекты недвижимости всегда продавались непросто, так как рынок покупателей с таким капиталом сильно ограничен. На фоне других отелей города „Олимп“ благодаря своей удачной локации успешно пережил карантин, максимально сохранив персонал и покрыв все свои операционные расходы. Прибыли за эти два месяца не принес, но и убытков не создал», — пояснили в компании.

С учетом того, что правительство РФ настоятельно не рекомендует россиянам совершать этим летом поездки за границу, в АИ «Менеджмент» рассчитывают на всплеск интереса к внутреннему туризму и, соответственно, хорошую загрузку отелей Казани к августу-сентябрю этого года. Благо и расценки стали привлекательнее для потенциальных туристов. 

Неожиданно некоторые объекты из нашего списка в эпоху коронавируса подорожали. Например, за ТЦ на первой линии Краснококшайской (12) его владелица Ландыш Сергеева (супруга проживающего теперь во Франции экс-главы Кировского района Казани и компании «Александр ЛТД» Александра Сергеева) просила 330 млн рублей. Судя по объявлению, которое редактировали последний раз в середине мая, цена теперь — 355 миллионов. Ну а что — бизнес там продуктовый плюс цифровой ретейл, что в «коронакризис» оказалось достаточно устойчивым вариантом. 

ASG: КОРОНАВИРУС — ЯВЛЕНИЕ ВРЕМЕННОЕ, А ПОТОМУ НИКАКИХ СКИДОК!

Среди вновь выставленных на продажу объектов в Казани временно оказался бизнес-центр Meggapark на Сибирском тракте, принадлежащий, как известно, структурам Алексея Семина. 6-этажное офисное здание было предложено купить за 335 млн рублей — по 45 тыс. за «квадрат». Неужели в эпоху коронавируса миллиардер решил продать корпус по соседству со своей штаб-квартирой? Однако в пресс-службе ASG информацию о продаже опровергли, а затем объявление на сайте ЦИАН было снято.

Коронавирус в сфере коммерческой недвижимости — краткосрочный и локальный фактор, вызвавший, правда, ряд ограничений, пояснил «БИЗНЕС Online» директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. «Он повлиял на отношения „арендодатель – арендатор“, вызвал временную корректировку сумм и порядка внесения арендной платы, а также смещение спроса на помещения и направления бизнеса, наименее ограниченные в деятельности в этот период», — полагает наш собеседник. Конечно, адаптация на рынке будет, но это не значит, что коммерческая недвижимость станет менее востребованной и резко обвалится в цене. «Станет меняться формат использования объектов, к примеру, не исключено приостановление или разворот тренда на переход от офисов в нарезку к open space», — добавил он. В компании рассматривают три варианта реакции на кризис, но снижение цены в долгосрочной перспективе в ASG не используют, зато есть механизмы рассрочки от компании — эта схема, по словам Аисова, успешно зарекомендовала себя в проектах ИЖС, сейчас ее адаптируют для коммерческой недвижимости. Кроме того, в компании готовы использовать старый добрый бартер в части стоимости услуг — например, строительство взамен земли.

Правда эти рассуждения о стабильности рынка коммерческой недвижимости корректируются некоторыми неприятными для ASG фактами. Давно выставленные на продажу объекты группы компаний Семина — гостиничный комплекс на Бутлерова, 25 (11) и бизнес-центр на Худякова, 12 (10) — так и не нашли своих покупателей, но торгуются по прежней цене — в 395 млн и 397 млн соответственно. С учетом того, что в обоих зданиях выполнена черновая отделка, а в первом случае необходима еще и отделка фасада (в соответствии с утвержденным проектом), экспонироваться они могут еще очень долго. В продаже по-прежнему и здание гостиницы на Петербургской, 19 (7-е место рейтинга), неизменна и цена — 535 миллионов.

Из свежих предложений — лот, ищущий покупателя с начала эпохи коронавируса. Это здания «Фабрики Алафузова» и казанского льнокомбината на улице Гладилова (15) за 300 млн рублей. Основатель проекта «Фабрика Алафузова» Андрей Питулов объяснил факт продажи «поиском партнера или инвестора». «Свои средства уже давным-давно закончились», — сказал Питулов. Здание лофта общей площадью 9 тыс. кв. м находится в конкурсной массе ярославского Булгар банка с татарстанскими корнями — Центробанк отозвал его лицензию в январе 2017 года. Агентство по страхованию вкладов от имени Булгар банка подало иск о банкротстве ООО «Алафузовские мануфактуры», а 3 марта Арбитражный суд РТ ввел в компании процедуру наблюдения.

ГОСЖИЛФОНД ПРОДАЕТ ГОСТИНИЦУ

Весьма недешево, на взгляд участников рынка, просит за бывшую гостиницу «Алгоритм» (26) на улице Маршала Чуйкова Госжилфонд при президенте РТ. Видимо, Марат Зарипов продолжает оптимизацию, 190 млн рублей (по 76 тыс. за «квадрат») в бюджете фонда лишними не будут.

Как видно из данных Росреестра, ОАО «Алгоритм» было создано минземимуществом РТ в 2011 году. Затем, в 2017-м, оно было подарено Госжилфонду. Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе ГЖФ, четырехэтажные помещения с отдельным входом в девятиэтажке площадью 2,5 тыс. «квадратов» планировалось поначалу использовать по программе «Арендное жилье», но затем концепция изменилась.

«Основная цель данной программы — обеспечение жильем приглашенных специалистов и развитие экономики городов и районов Татарстана. Поэтому мы развиваем программу в тех городах и муниципалитетах, где наблюдается дефицит предложений съемного жилья: Иннополис, Сабинский, Буинский, Апастовский и Мамадышский районы. В крупных городах развиваем программу социальной ипотеки, по условиям которой можно выгодно и в короткие сроки получить собственное жилье», — пояснили в ГЖФ.

Ну а помещение на Чуйкова продавец считает хорошим предложением — это практически готовый бизнес.  

ОФИСЫ НА КВАРТАЛАХ И ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО ТАТФОНДБАНКА

Также на Avito за 299 млн рублей выставлен бизнес-центр «Тахлес» (16), расположенный в здании на улице Татарстан, 22. Собственника нам определить не удалось (в Росреестре данные отсутствуют), однако с учетом того, что многие помещения здесь требуют косметического ремонта, цена экспертам кажется, мягко говоря, завышенной. С другой стороны, стоимость квадрата — порядка 51 тыс. рублей, что не так уж и много с учетом хорошей локации. Но если новый собственник захочет довести здание до ума, то в него еще придется хорошенько вложиться.

Второй год продается и четырехэтажный пристрой (20) к ТЦ «Модная семья» на улице Бурхана Шахиди. Это имущество, находящееся в залоге у лопнувшего Татфондбанка. Стоимость снижена почти на 100 млн: если в июле прошлого года за объект просили 338 млн, то сейчас — 229,5 млн рублей. В пристрое к ТЦ есть арендаторы, имущество реализует АО «Российский аукционный дом».

Практически неизменной — на уровне чуть выше 200 млн рублей — осталась стоимость здания бывшего ресторана «Танго» (23), что на улице Братьев Касимовых, 38. Экспонируется оно уже с конца 2018 года, но собственник не спешит скидывать цену. Площадь объекта — 2,9 тыс. кв. м, стоимость «квадрата» выходит недешевая — чуть выше 70 тысяч. Возможно, поэтому так долго не находятся новые собственники. Впрочем, в объявлении указано, что возможна также частичная продажа помещений и аренда.

Не пользуются популярностью и склады: все еще экспонируются производственные здания на улице Восстания (25), складская база на Технической (22) и складской комплекс на улице Короленко (13). Цены не изменились, диапазон — от 200 млн до 350 млн рублей.

«БУДУТ ДОГОВОРНЯКИ, НО НА avito МЫ ЭТОГО НЕ УВИДИМ»

«Я думаю, что в ближайшее время начнут появляться новые объекты — от собственников, которые хотят продать, а не просто выставить здание на экспозицию. Они, наверное, начнут давать скидки: сначала аккуратно — 10–15%, потом уже, в зависимости от остроты потребности в деньгах, скидки могут доходить до 30–40 процентов. Но это будет, надеюсь, не массово, а штучно», — предполагает Ахмеров. По его словам, сначала собственники станут пытаться реализовать объект в своих кругах, всячески такое скрывая: в открытом доступе «сладкие» предложения появятся в последнюю очередь. «Будут какие-то договорняки, но мы не увидим этого на Avito», — добавляет он.

В целом руководитель A-Development согласен с оценкой Аисова: массового снижения цен все-таки ждать не стоит. «Все понимают, что кризис приходит и уходит. За условные три копейки скидывать свои объекты, я думаю, не будут, — говорит Ахмеров. — Возможны какие-то отсрочки специальные цены. Люди с деньгами при этом есть, но они ждут „сладких“ предложений».

В заключение эксперт отмечает, что окончательная ясность по коммерческим объектам будет внесена ближе к осени. Сейчас еще ни крупные ТЦ, ни кафе, ни рестораны не открылись, для них «карантикулы» продолжаются. По оценкам главы управления Роспотребнадзора Марины Патяшиной, общепит и ТРЦ можно будет открыть после того, как число ежесуточных заражений в РТ снизится до 20–30 случаев. Сейчас же их в 2–3 раза больше.

Пока количество объявлений в целом по признаку «коммерческая недвижимость» остается на уровне 4 тысяч. Окончательно понять, кто выжил, а кто — нет, можно будет месяца через два-три, полагают эксперты. Может быть, тогда «невыжившие» начнут банкротиться и тоже выставят на продажу свои объекты для покрытия убытков, что резко увеличит предложение коммерческой недвижимости в Казани.