В затруднительной ситуации оказались владельцы 28 квартир второй очереди ЖК «Победа»: они не могут распоряжаться своей недвижимостью В затруднительной ситуации оказались владельцы 28 квартир второй очереди ЖК «Победа»: они не могут распоряжаться своей недвижимостью

«ПЛИТОЧНЫЙ БАРТЕР»: РАССЧИТЫВАЛИСЬ КВАРТИРАМИ ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ СТРОЙКА НЕ СТОЯЛА

В затруднительной ситуации оказались владельцы 28 квартир второй очереди ЖК «Победа»: они не могут распоряжаться своей недвижимостью. Об этом покупатели рассказали «БИЗНЕС Online». «Сейчас с квартирой вообще ничего нельзя сделать — ни продать, ни ремонт начать, даже в собственность оформить нельзя. Все находится в подвешенном состоянии», — говорит один из покупателей Тимур Исаков.

Как оказалось, в апреле по решению Вахитовского районного суда квартиры общей стоимостью 75,2 млн рублей были арестованы. Арест наложен в рамках расследования уголовного дела по поставкам стройматериалов казанским ООО «Керами». Дело ГСУ МВД по РТ возбудило еще 27 октября 2018 года в отношении неустановленных лиц по ч. 7 ст. 159 УК РФ («Мошенничество в особо крупном размере, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности»). С заявлением в МВД обратилось ООО «ЖИК Строй» и ООО ЖикСтрой» (генеральные подрядчики ЖК «Победа»). Напомним, что инвестором «Победы» на 2,4 тыс. квартир считается ООО «ЖИК г. Казани», входящее в ГК «ЖИК» депутата Казгордумы Эмиля Хуснутдинова. Непосредственным застройщиком, на которого оформлено разрешение на строительство, выступает ООО «ЖК „Победа“», принадлежащее в равных долях Диане Мифтаховой и Гульнаре Салахетдиновой.

В постановлении суда о наложении ареста на недвижимость говорится, что в период с 1 января 2017 года по 27 июня 2018 года неустановленные лица, действующие от имени ООО «Керами», путем обмана и злоупотребления доверием директора ООО «ЖИК Строй» заключили договоры поставки строительных материалов. Схема расчетов была бартерной. Поставщикам стройматериалов в качестве оплаты было передано 28 квартир в ЖК «Победа».

Согласно данным справочно-информационного сервиса «Контур.Фокус», директором и учредителем ООО «Керами» является 30-летняя Вероника Лебедева. По данным ЖИКа, в течение 2017 года квартиры ей отпускались авансом. «Керами», в свою очередь, поставляло материалы для облицовки фасада строящегося дома. Однако в рамках исполнения обязательств «Керами» произвело поставку материалов лишь на 38,6 млн рублей. Оставшиеся незакрытыми 36,6 млн рублей, как предполагает следствие, некие неустановленные лица похитили.

За поставки фасадной плитки застройщик авансом передал ООО «Керами» 28 квартир За поставки фасадной плитки застройщик авансом передал ООО «Керами» 28 квартир

«КЕРАМИ» ОТКАЗАЛОСЬ ОТ ПОСТАВОК, ПРОДАЛО КВАРТИРЫ и ОБЪЯВИЛО О БАНКРОТСТВЕ

По версии ЖИКа, руководство ООО «Керами» реализовало все квартиры и получило «живые» деньги. Часть квартир после этого снова сменили владельцев (права были переуступлены еще раз). Но в декабре 2017 года ООО «Керами» не смогло выполнить очередную поставку строительных материалов. «Было заявлено о проблемах с деньгами. На предложение вернуть квартиры поступил отказ: в „Керами“ пояснили, что отпущенные вперед квартиры уже переуступили и вернуть их не могут», — говорится в ответе ЖИКа на запрос нашего издания.

После того, как «Керами» в декабре заявило ЖИКу о проблемах с деньгами, появился иск некоего ООО «Стройлогистик» с требованием к поставщику стройматериалов погасить долг на 384 тыс. рублей. Решение суда о взыскании долга было вынесено 31 января 2018 года — ООО «Керами» его не оспаривало. А 28 марта «Керами» решило самоликвидироваться, но на этом фоне «Стройлогистик» подает иск о банкротстве должника. Подача заявления о банкротстве в процессе ликвидации позволила ООО «Керами» миновать процедуру наблюдения и сразу перейти к конкурсному производству. Поэтому в ЖИКе подозревают, что это не что иное, как управляемое банкротство: об этом говорит и минимальная сумма иска, и отсутствие сопротивления в суде со стороны ООО «Керами».

Дольщики рассказывают, что по всем вопросам с ними контактировала не Вероника Лебедева, а ее мать Юлия Лебедева. Она же якобы контролировала все процессы, в том числе принимала деньги у покупателей. Более того, в феврале 2019 года по решению Арбитражного суда РТ Вероника Лебедева была объявлена банкротом как физлицо (заявление было подано 3 августа 2018 года). В реестре кредиторов значится и ООО «ЖИК Строй».

Еще одна деталь: свой бизнес Вероника Лебедева, похоже, сворачивать не собиралась. Примерно за полгода до отказа от поставки плитки, 30 мая 2017 года, в Казани была зарегистрирована еще одна компания «Керами». Юридический адрес другой, но учредителем и директором выступает то же самое лицо. В сводке указан и сайт компании «КерамиПлитка» по продаже керамической плитки оптом и в розницу.

Лебедева-старшая отказалась отвечать на вопросы «БИЗНЕС Online». «Это вообще не подлежит ни разглашению, ни обсуждению», — заявила Юлия Лебедева и бросила трубку. Дольщикам Лебедева-младшая объясняет, что все материалы компания поставила, а ЖИК, мол, просто занимается рейдерским захватом…

Расчет квартирами в целом — обычная практика застройщиков, особенно когда продажи идут не ахти, а рассчитываться с поставщиками и подрядчиками надо. «Строить нужно было, поэтому рассчитывались квартирами для того, чтобы стройка не стояла, — такая бартерная схема. В аванс отгрузили, а вот так получилось, — рассказал „БИЗНЕС Online“ Хуснутдинов. — Больше таких ситуаций не будет, стройка закончена, а в будущем такого просто не повторится. Нас научили…»

Владельцы «Керами» продали квартиры в том числе своим аффилированным лицам, но не поставили стройматериалов на 36,6 млн рублей, говорят в «ЖИКе» Владельцы «Керами» продали квартиры в том числе своим аффилированным лицам, но не поставили стройматериалов на 36,6 млн рублей, говорят в ЖИКе

«ЗАСТРОЙЩИК НЕ ПРОЯВИЛ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ — ему и отвечать за последствия»

Все это было бы лишь эпизодом взаимоотношений застройщика с его контрагентом, но как быть с покупателями? Помимо ареста всех 28 квартир Вахитовским районным судом, ЖИК дополнительно обратился с письмом в управление Росреестра. В нем руководство строительной компании просит о приостановке регистрационных действий в отношении квартир до установления всех обстоятельств, связанных с приобретением квартир у Лебедевой в рамках уголовного дела.

Владелец однокомнатной квартиры в ЖК „Победа“» Тимур Исаков рассказал «БИЗНЕС Online», что объявление о продаже однушки в строящемся ЖК «Победа» он нашел на сайте Avito.ru. «Покупал на перспективу. Я бы не сказал, что цена была намного ниже цены застройщика. Просто понравилась планировка, метраж, этаж», — рассказывает Исаков. Сумма сделки, по его словам, была 2,4 млн рублей: «Квартира самая обычная».

Часть владельцев покупала недвижимость в ипотеку, а часть — за наличные средства, говорит он. Все договоры по переуступке прав прошли регистрацию в Росреестре. «Мы покупали, потому что „Победа“ давала добро. Это договор долевого участия, поэтому Лебедева не могла продать квартиры без одобрения застройщика. Если бы возникли спорные моменты, то застройщик просто не согласовал бы переуступку», — рассказывает дольщик.  По его словам, на каждом договоре уступки гендиректор ООО «ЖК „Победа“» Радик Муллахметов ставил свою подпись, тем самым давал зеленый свет на дальнейшие действия. Люди покупали квартиры, отдавая свои деньги Лебедевой, потому что видели справки о полной оплате подрядчика за эти квартиры, которые давала та же «Победа» за подписью главного бухгалтера.

Правда, в ЖИКе добросовестными приобретателями квартир у Лебедевой считают не всех. По данным застройщика, среди собственников спорных квартир есть родственники лиц, контролировавших ООО «Керами». В частности, сразу четыре квартиры оформлены на Даниэля Асфандьярова и Файрузу Галимову. Асфандьяров, например, являлся коммерческим директором ООО «Керами», утверждают в ЖИКе.

Сейчас дольщики пытаются защитить свои права, обращаясь в соответствующие инстанции РФ и РТ.

«БИЗНЕС Online» предложил оценить ситуацию экспертам. По мнению руководителя департамента гражданского права юридического агентства «ЮНЭКС» Юлии Майоровой, в данном случае действует постановление пленума Верховного суда РФ №54 от 2017 года. В нем однозначно говорится о том, что на описанную ситуацию влияет закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

«Позиция граждан-физлиц, как добросовестных приобретателей, защищена в этом плане, своих квартир они не лишатся, — говорит Майорова. — В большинстве случаев суды отказывают застройщикам в удовлетворении их заявлений о признании подобных сделок недействительными. И, на наш взгляд, справедливо. Сам застройщик не проявил осмотрительности. Ему и отвечать за последствия по этим делам, включая риск убытков и риск банкротства ООО „Керами“. Действуя разумно, застройщик должен был сначала получить встречное предоставление по сделке (то есть стройматериалы), а уже после этого передавать квартиры своему подрядчику».

Тем не менее случай заставляет задуматься: а стоит ли рисковать, покупая квартиры у подрядчиков, получивших их через бартер? Как выясняется, это дополнительный риск стать участником чужих разборок.