«Посмотрите, как Абдуллин кидается в их защиту! Он кто?! Он просто менеджер — должен сидеть и слушать то, что говорят архитекторы!» — кипел после вчерашнего градсовета глава челнинского союза архитекторов Ринат Сафиуллин. Сыр-бор разгорелся из-за проекта планировки центра города, разработанного Александром Дембичем. В нем козырные места отведены под частную застройку, а социальные объекты расположены на месте нынешних гаражей. Спор застал корреспондент «БИЗНЕС Online».
О важности темы говорило хотя бы то, что послушать разговор приехали представители практически всех крупных застройщиков города
«ДЕЙСТВОВАВШИЙ ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ПОД «ХОТЕЛКИ» НИ «ТАЛАНА», НИ «ЕВРОГРУПП» НЕ ПОДХОДИЛ»
Концепция по корректировке проекта планировки общегородского центра — 19-го комплекса — стала главной и единственной темой первого в этом году заседания градостроительного совета, который состоялся накануне вечером в мэрии Набережных Челнов. Послушать разговор приехали представители практически всех крупных застройщиков города — в зале можно было увидеть коммерческого директора «Домкора» Юрия Мочалина, гендиректора ООО «Талан Набережные Челны» Роберта Закирова, компания которого на площади 3,2 га, выкупленной у бизнесмена Гасана Мамедова, планирует построить в центре жилой комплекс «Сердце города». ЖК Sunrise City делегировал на заседание совета юриста Ильдара Нигматуллина, а интересы компании Алексея Миронова «Ак барс Челны», которая владеет здесь же 9 га земли, представлял опальный юрист Альберт Халиуллин, распрощавшийся на днях со своими гектарами в Тукаевском районе. А вот по количеству пришедших на градсовет известных архитекторов можно было предположить, что они решили мероприятие просто проигнорировать. Во всяком случае, из тех, кто из заседания в заседание отрабатывает свой хлеб, задает неудобные вопросы докладчикам и аргументированно отстаивает свою точку зрения, пришел лишь Ринат Сафиуллин — председатель городского отделения союза архитекторов России. Ни Юрий Петрушин, ни Ильдус Камалов, ни Маркиз Басиров на совет не явились. По этому случаю модератор заседания Ринат Абдуллин даже поинтересовался у своих подчиненных, всех ли оповестили о заседании.
Напомним, впервые проект планировки городского центра, разработанный командой профессора КГАСУ Александра Дембича, на градсовете обсуждался еще в июне прошлого года. Председательствующий тогда на заседании Абдуллин объяснял, что проект образца 2005 года для города уже неактуален, так как и окружение 19-го микрорайона довольно сильно поменялось, и собственники земель в центре города уже не те. По его словам, две компании — «Талан» и «Еврогрупп» — вышли к исполкому со своими предложениями по застройке, отвечающими современным требованиям, а действовавший проект, мол, под «хотелки» ни «Талана», ни «Еврогрупп» не подходил. Старым проектом, по его словам, на золотой территории предусматривалось строительство только 5-, 7- и 9-этажных домов, но в связи с появлением жилого комплекса Sunrise City ситуация в корне изменилась.
Дембич напомнил, что в 2018 году состоятся выборы президента России и наша страна станет хозяйкой чемпионата мира по футболу, поэтому ему очень хотелось бы, чтобы начавшийся год стал и началом освоения центра города
«Проект устарел, у всех в этой части города земля уже частная, все собственники сегодня хотят строить. У нас есть соглашение с Казанским архитектурно-строительным университетом, под руководством профессора Дембича они разработали для нас концепцию развития центральной части города. Если мы с вами ее сегодня в общих чертах одобрим, то исполком заключит с КГАСУ договор о разработке нового проекта планировки. Нам в этом деле надо поставить точку и начать застраивать микрорайон», — объяснял тогда Абдуллин причины, которыми была вызвана разработка нового проекта планировки.
У «Талана» с исполкомом вышла особая история взаимоотношений по вопросу застройки центра. Городские власти стали настаивать на почти двукратном уменьшении жилой площади, мотивируя это тем, что на планируемые квадратные метры у застройщика рассчитывается недостаточно парковок и отсутствуют торговые площади на первых этажах. Однако «Талан» посчитал свой проект с учетом замечаний исполкома нерентабельным и подал в суд на исполком за отказ выдавать разрешение на строительство. Потом, правда, «Талан» судиться передумал, а в октябре, получив заветное разрешение, вышел на стройплощадку.
Дембич начал свое выступление с пафосом. Он напомнил, что в 2018 году состоятся выборы президента России и наша страна станет хозяйкой чемпионата мира по футболу, поэтому профессору КГАСУ очень хотелось бы, чтобы начавшийся год стал и началом освоения центра города, который своего золотого часа ждет уже почти 50 лет. Концепция планировки центра, озвученная им полгода назад, принципиально не изменилась: Дембич по-прежнему предлагает создать зеленое пешеходное кольцо центра Челнов, объединив в него площадь Азатлык, Центральный бульвар, который будет проходить по территории 19-го микрорайона, парк Победы, Шишкинский бульвар и бульвар Энтузиастов. Вместе они должны создать неразрывную бульварную систему общей протяженностью около 4 км, на которой можно разместить целый ряд социальных объектов и зон активности. Бульварная система, по его словам, должна стать знаковой для центра города и создать среду «городского сити» или, если хотите, «пешеходного кольцевого Бродвея». Здесь горожане могли бы прогуливаться в вечернее время и был бы целый ряд учреждений, способных ответить на любой запрос населения.
Концепция по корректировке проекта планировки общегородского центра — 19-го комплекса — стала главной и единственной темой первого в этом году заседания градостроительного совета
По его мнению, территория должна развиваться в рамках частно-муниципального партнерства. Частные инвесторы при таком подходе должны вложить в проект порядка 70–80% средств. Согласно проекту, жилье должно занять до 40% территории, чтобы вечером и в выходные дни центр не становился бы «безлюдной и мертвой зоной». При этом типовой жилой застройки здесь быть не должно. Актуализированная новыми поправками в проект оптимальная площадь жилой застройки в 19-м комплексе, по словам Дембича, увеличилась за счет увеличившейся этажности жилья и теперь должна варьироваться в пределах 150–190 тыс. кв. метров (ранее было 130–160 тыс. кв. м). По его мнению, на территории комфортно сможет проживать 7–7,5 тыс. жильцов, а значит, нужна будет только одна школа и два детских сада. Если же посадить в центр больше социальных объектов, то потеряется сама суть «делового сити», объяснял он. Кроме того, для 7 тыс. жителей потребуется лишь 2–2,5 тыс. парковочных мест, и это вполне реальная задача.
ЖК «Челны-сити». Кадры визуализации
Знаковыми объектами в проекте планировки Дембич называл оригинальную треугольную гостиницу и три здания, где могли бы разместиться кукольный и русский драматический театры, а также детско-юношеский спортивный центр со спортивными залами и студиями, объединенными единым переходом. Важными градостроительными ориентирами лобного места, по его мнению, должны стать самые высокие здания в городе — так называемый комплекс «Челны-сити», который намеревается построить на своем участке компания «Ак барс Челны», подконтрольная Миронову. Одна из башен планируется 38-этажной, она взметнется в небо более чем на 100 метров, а две другие будут пониже — 30 этажей и 21 этаж соответственно. Также проект предполагает строительство концертного зала на 1,5–2 тыс. мест.
Кстати, вчера же на встрече с сотрудниками в Городском дворце творчества детей и молодежи Абдуллин заявил, что Рустам Минниханов одобрил строительство здания для русского драмтеатра «Мастеровые». «Сегодня уже устное одобрение президента получено на строительство нового русского драматического театра. Конечно, там надо еще разработать проект. Но думаю, что, может быть, в 2019 году мы уже приступим к строительству», — заявил он. Не исключено, что именно о строительстве театра в 19-м микрорайоне и идет речь.
Впрочем, следует отметить, что все социальные и общественные объекты, согласно проекту планировки по Дембичу, должны реализовываться за бюджетные деньги. А инвесторам в его концепции предоставляется лишь одна прерогатива — строить жилье, причем, судя по его местонахождению, повышенной комфортности.
Абдуллин заявил, что если предложенный Дембичем проект градсоветом будет принят, то исполком полученные таким образом от инвесторов-застройщиков муниципальные земли размежует и планирует выставлять на аукционы
Справедливости ради стоить также отметить, что проект, представленный Дембичем летом, в целом получил одобрение градсовета, против выступили лишь Сафиуллин и Петрушин — председатель правления ТПП Закамья, посетовавший, что разработку проекта не отдали местным архитекторам, которые знают город. А Сафиуллин тогда весьма жестко проект раскритиковал. «Сделали так, как их просили заказчики-инвесторы, — обвинил он проектировщиков и призвал коллег не голосовать за проект. — Если мы утвердим эту планировку, у нас останется только три жилых комплекса (Sunrise City, „Сердце города“ и „Челны-сити“), а все остальное как было, так и останется пустырем, потому что инвесторы реализуют свои квадратные метры и отсюда смоются». Вместо проекта, который был предложен Дембичем, глава челнинского союза архитекторов предлагал отзеркалить проект, разместив жилые дома ближе к улице «КАМАЗ-Мастер», а объекты соцкультбыта поставить вдоль проспекта Сююмбике. Очевидно, что такой вариант значительно удорожал стоимость строительства для застройщиков-инвесторов. Дело в том, что на территории центра города имеется четыре ГСК и огромное заброшенное здание, которое подлежит сносу. Естественно, связываться с собственниками гаражей, которые могут завалить суд соответствующими исками (право частной собственности у нас, как известно, незыблемо), никто из инвесторов связываться не изъявляет большого желания. Видимо, именно поэтому на их месте по проекту Дембича и были запроектированы различные социальные объекты, которые, по мнению Сафиуллина, в итоге могут остаться только на картинках.
«ТО, ЧТО ВЫ ЗДЕСЬ РИСУЕТЕ, И ТО, ЧТО БУДЕТ СТРОИТЬСЯ, — ЭТО СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ ВЕЩИ»
Кстати, к вопросу о строительстве соцобъектов в команде казанского архитектора тоже подошли нетривиально. К примеру, было предложено перепрофилировать находящуюся в 18-м комплексе школу театрального искусства под детский сад, а центр детского творчества построить на территории 19-го комплекса. Таким образом, и детсаду, и школе, тоже находящейся в 18-м микрорайоне, вернулось бы их первоначальное предназначение.
«В этом случае мы получим школу примерно на 1200 учащихся, что как раз закрывает норму для микрорайона, где будут проживать 7 тысяч жителей и появляется возможность разместить еще один детсад, а второй мы нашли возможность разместить на территории 19-го комплекса. В общей сложности два детсада будут вмещать около 550–600 детей. Таким образом, мы решаем проблему размещения жилья и проблему соцобеспечения», — заявил Дембич. Кроме этого, он выразил уверенность, что если будут построены все заложенные в проект паркинги, то они смогут вместить 2,8 тыс. машино-мест. Этого, по его словам, хватит, чтобы обеспечить машино-местами и жилые комплексы, которые здесь будут строиться. Не должны остаться без парковочных мест и гости городского центра.
Далее Дембич особо отметил, что проект пешеходного бульвара, который должен насквозь пронизывать территорию застройки от проспекта Хасана Туфана до проспекта Мулланура Вахитова, должен быть отделен так называемой красной линией. Она, по его словам, должна показывать, как принадлежащая или арендуемая отдельными частными собственниками земля отделяется от муниципальной территории общественного назначения. А кроме этого, на территориях центра, которые уже застраиваются или еще только будут, должен быть выделен сервитут, который и соединит линейный бульвар, проходящий по частным территориям застройщиков центра.
Сыр-бор разгорелся из-за проекта планировки центра города. В нем козырные места отведены под частную застройку, а социальные объекты расположены на месте нынешних гаражей
А вот построенные в советское время на территории центра мостовые эспланады, которые сегодня используются для парковки автомобилей, Дембич предлагает снести. «Мы твердо убеждены, что по этим объектам необходимо принимать решения. Мы предлагаем их разобрать и на этом месте построить трехэтажные паркинги. Мы посчитали, что каждый из них сможет вместить по 240 автомобилей. Это в целом для микрорайона даст прирост 720 машино-мест. Мы все знаем, что в Европе уровень автомобилизации составляет примерно 450–550 авто на тысячу жителей. Думаю, лет через 10 к этой цифре приблизимся и мы. И тут встанет вопрос: где хранить автомобили в микрорайонах, которые уже построены и обжиты? Решать эту проблему нужно сейчас, потому что лет через пять уже будет поздно. Поэтому вдоль центрального бульвара мы заложили еще три многоэтажных паркинга на 1,5 тысячи машино-мест. Они будут предназначены для людей, которые не живут в этом микрорайоне, а приезжают сюда, чтобы просто погулять», — рассказал он.
Дембич во второй редакции планировки провел также изменение границ земельных участков, которые существовали до этого. Сделано, по его словам, это с расчетом на объекты, которые получили одобрение на летнем заседании градсовета. Эти участки должны быть размежеваны и затем проданы на аукционе заинтересованным застройщикам-инвесторам для строительства объектов, формирующих общегородской центр.
Комментируя выступление казанского архитектора, Абдуллин заявил, что если предложенный им проект, касающийся в том числе «красных линий», градсоветом будет принят, то исполком полученные таким образом от инвесторов-застройщиков муниципальные земли размежует и планирует выставлять на аукционы.
Единственным из членов градсовета, кто выступил против подобной концепции, стал Сафиуллин. «Если мы сносим существующие на данной территории одноэтажные и двухэтажные гаражи, то кто будет строить новые паркинги?» — спросил он у Дембича.
Тот ответил, что в Казани подобные объекты строились на средства республиканского гранта и общая вместимость 17 построенных таким образом паркингов составила около 2 тысяч машино-мест. «Но возможен и коммерческий вариант. При средней стоимости строительства квадратного метра паркинга в 15 тысяч рублей это вполне кому-то может быть выгодно, — предположил он. — В течение нескольких лет такие проекты могут окупаться при нормальном наполнении».
Гендиректор ООО «Талан Набережные Челны» Роберт Закиров (второй слева) и опальный юрист Альберт Халиуллин (третий слева)
Когда Сафиуллин заявил, что речь в данном случае все равно будет идти о сносе чьей-то частной собственности, его попытался оборвать, причем довольно резко, Абдуллин.
— Еще никто никого не сносит. Вы в сторону, Ринат Талгатович, вопрос не уводите. Проект планировки — это работа не на один год...
— Что, теперь вопросы нельзя задавать? — вскипел Сафиуллин. — По этому проекту планировку получается, что гаражи мы сносим и ставим туда детский центр. Так? — спросил он у докладчика.
— Да, так, — подтвердил все еще стоявший за трибуной Дембич. — На такие решения все равно приходится иногда идти. Конечно, при этом прорабатывается вопрос о выплате какой-то компенсации, или должны выделяться другие места. Я с этого и начал. Нужно начинать с организации парковочных пространств в уже застроенных жилых микрорайонах. Это вопрос первостепенный. Но, кроме всего прочего, Градостроительный кодекс предусматривает ведь и изъятие собственности для инфраструктурных проектов, в том числе и объектов транспортной инфраструктуры, а вопрос с компенсациями надо, конечно, обдумывать и решать.
— По-вашему получается, что сейчас два инвестора будут строить жилье для 7,5 тысяч человек и к ним никто даже не предъявит никаких требований в части наличия парковочных мест, так как всю свободную от их застройки землю муниципалитет будет размежевывать и выделять на торгах под различные цели.
— Думаю, что к ним будут предъявляться такие же требования, как и к другим застройщикам: одна квартира — одно парковочное место. Иначе они не получат разрешения на строительство, — парировал профессор.
— Хорошо, вы говорили по поводу выразительности, узнаваемости облика городского центра, чтобы администрация города смотрела за тем, чтобы в центре города не было типовых проектов. А проекты «Талана» вы смотрели? — не унимался Сафиуллин.
— Смотрел.
— Это, вы считаете, выразительный проект?
— Я не сказал бы, что это совсем уж плохой проект. Конечно, он имеет аналоги, но они только еще приступают к проекту, и какие-то фасадные решения в ходе строительства могут быть доработаны, — заявил Дембич.
Альберт Петров (второй справа) в завершение совета назвал работу Дембича солидной и фундаментальной
— То, что вы здесь рисуете и то, что здесь затем будет строиться, — это будут совершенно разные вещи, — вынес свой окончательный вердикт проекту Сафиуллин и добавил, что в том месте, где по проекту Дембича указан многоэтажный паркинг, «Талан» уже сейчас строит многоэтажный дом.
— Это же примерная схема. Наша задача не изобразить досконально каждый архитектурный объект, а задать некую концепцию архитектуры, — ответил на вопрос профессор.
— Еще вопросы есть? — пытаясь закруглить уже затянувшееся заседание, спросил собравшихся Абдуллин. Вопросов не оказалось, лишь Альберт Петров, гендиректор «УКС Камгэсэнергстрой», в завершение совета назвал работу Дембича солидной и фундаментальной, но опоздавшей лет на пять. «Было бы лет на пять пораньше, тогда бы, мол, и турецкий Sunrise можно было бы нормально посадить на территории, и к ижевцам в лице „Талана“ вопросов бы тоже не возникало», — заявил строитель.
«ЭТО ПРОЕКТ, КОТОРЫЙ УДОВЛЕТВОРЯЕТ УСЛОВИЯМ ДВУХ ЗАСТРОЙЩИКОВ, И ВСЕ»
После заседания корреспондент «БИЗНЕС Online» поинтересовался у директора «Талана», действительно ли на месте запланированного Дембичем паркинга компания строит свою многоэтажку, однако его ответ был отрицательным. Сафиуллин по просьбе корреспондента «БИЗНЕС Online» тоже высказался о проекте Дембича уже более развернуто.
«У нас сегодня население просто обманывают. Осталась фактически последняя территория в центре города, и ее сейчас пытаются бездумно застроить. Пришли два инвестора, и им выделили чистейшие места. Они сейчас поставят жилье, срубят деньги, и все, а все имевшиеся до этого градостроительные проблемы останутся. Там уже сегодня имеются очень большие проблемы. Посмотрите на 17-й и на 18-й комплексы — проехать невозможно, везде машины, люди жалуются. А сейчас поставят эти высотки и....» — не договорил Сафиуллин.
Он вновь обратил внимание, что многоэтажные паркинги по проекту планировки стоят на месте действующих ГСК. И чтобы построить там многоэтажный паркинг, у людей сначала нужно выкупить их собственность — их гаражи. Однако и это не решит проблему отсутствия парковок во дворах. «Понятно, ведь, что паркинги эти строить никто не будет: у города на это денег нет, бизнесу вкладываться в них невыгодно, — приводил свои доводы Сафиуллин. — Полагаю, что по проекту планировки территории общегородского центра должны быть проведены какие-то общественные слушания, может быть, депутатов подключить к вопросу. Как при Халикове и Шайхразиеве обманным путем проспект Мира застроили, так же и сейчас действуют! — в сердцах обронил архитектор. — А то, что нам сегодня показали, якобы объекты общегородского значения... Эти объекты там никогда не появятся, я вас уверяю, потому что они посажены на существующие гаражи. И это сделано специально! Кто заказал этот проект? „Ак барс Челны“ и „Талан“, правильно? И они заказывают свои условия. Это проект, который удовлетворяет условиям двух застройщиков, и все. Заказ должен был идти со стороны города».
Глава союза архитекторов Челнов напомнил, что в момент первой презентации проекта Дембич заявлял, что они сделали эту работу безвозмездно, а сегодня сказал, что оплатили его работу два застройщика — «Ак барс Челны» и «Талан». И это опять же говорит о том, что вопрос застройки решается под нужды инвесторов. «Посмотрите, как Абдуллин кидается в их защиту! Он кто?! Он просто менеджер, он должен сидеть и внимательно слушать то, что говорят архитекторы и другие специалисты. Нет, он сам докладывает и сам защищает их. Так не должно быть! Градсовет начинается с того, что Абдуллин высказывает свое мнение. Ведь таким образом всем его членам он как бы дает указание, как нужно проголосовать по тому или иному вопросу. Многие архитекторы уже говорят, нечего даже на эти посиделки ходить. Я, наверное, тоже из градсовета выйду, нечего там делать, — заявил Сафиуллин. — Никому эти картинки не нужны. Конечная цель всего этого такая — „Ак барс Челны“ дается чистейшая площадка. Я полагаю, застройщик предложил исполкому вариант: отдайте мне 2,5 гектара чистой земли, без нагрузок, а с остальной землей делайте что хотите. Поэтому сейчас на остальной земле они и раскидывают и театр, и детский центр, и другие соцобъекты. И никогда эти объекты там не появятся! Это просто обман! В течение пяти лет высотки поднимутся, инвесторы снимут свои деньги и смоются, а город останется при своем. Поверьте мне, как на этой земле было четыре подземных гаража, они так и останутся».
Что ж, как выйдет на самом деле, покажет время.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 71
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.