Сразу 18 поселков от ASG площадью с Вахитовский район скоро появится на рынке, причем большая часть — в окрестностях и даже в черте Казани. Между тем риелторы и так жалуются на затоваривание: все больше землевладельцев под давлением госорганов стремятся капитализировать нажитые непосильным трудом гектары, вот только сбыт хромает. Как влияет на рынок тень будущего мусоросжигающего завода, котируется ли статус ИЖС и где что почем — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Стремительное разрастание малоэтажки в Татарстане замедлилось. На то есть веские причины — затоваривание и активизация вторичного рынка коттеджей
«ПОКУПАТЕЛЕЙ МЕНЬШЕ, ПРОДАВЦОВ БОЛЬШЕ»
«БИЗНЕС Online» представляет третий обзор коттеджных поселков в агломерации Казани. Наш первенец, вышедший три года назад, дал читателям наиболее полный на тот момент перечень поселков, в которых казанцы могли купить малоэтажку. Второй обзор выявил множество новых проектов (всего было обнаружено более 100) с заманчивыми предложениями и туманным будущим.
За истекший год новых поселков появилось не так много. Обнаруженным, главным образом по предложениям в интернете, девелоперам были разосланы подробные анкеты. Ответ на запрос, предполагающий бесплатное размещение информации в популярном издании, — это тоже фильтр. Отсекаются проекты, которые существуют виртуально или не нацелены на внешние продажи. Ответы поступили от 37 поселков, 11 из которых впервые участвуют в нашем обзоре. Если сравнивать с прошлым исследованием, в ходе которого было обнаружено 42 новых поселка, то можно предположить: стремительное разрастание малоэтажки вокруг Казани замедлилось.
На то есть веская причина — затоваривание. Генеральный директор агентства недвижимости «Мегалит» Адель Хасбиулин соглашается, что в условиях кризиса продать загородную недвижимость становится сложнее: «Покупателей меньше, продавцов больше. В итоге увеличивается срок экспонирования объектов. Впрочем, о серьезном снижении цен речи пока нет».
При том что новых проектов пока не так много, есть тренд на рост предложения. Во-первых, активизировался вторичный рынок коттеджей — люди, пожив в ранее купленных домах, по разным причинам хотят их продать. Во-вторых, законодательство ужесточается, и не осваивать земли, приобретенные в прошлые годы ради инвестиций, становится накладно, говорит эксперт. Этот фактор пока лишь набирает силу, но в перспективе, как будет показано ниже, будет играть существенную роль. В частных руках в пригороде Казани земли очень много — десятки тысяч гектаров. И если все одновременно пойдут на рынок, мало не покажется.
Спрос на организованные поселки размывает и точечная застройка коттеджами существующих населенных пунктов. По подсчетам генерального директора ипотечного агентства РТ Андрея Симакова, ежегодно около Казани вводится примерно 2,5 тыс. частных домов. Из них максимум 800 приходится на организованные поселки. Таким образом, большая часть рынка — новые дома, построенные вместо снесенных деревенских или по соседству. Классического коттеджного поселка с огороженной территорией, охраной, управляющей компанией здесь не возникает.
Группа ASG Алексея Семина в ближайшее время намерена реализовывать сразу 18 проектов. Общая площадь их со всей инфраструктурой составит 2,3 тыс. гектаров
BIG SALE ОТ СЕМИНА
Новые поселки представили ООО «МегаСтрой», ООО «Девелоперская компания „Мик“», группа компаний «Невада РТ», ООО «Монолитстрой». Раскрыть объем инвестиций стремятся не все. Но, в частности, ООО «Державинские просторы» уже инвестировало в одноименный проект 76 млн рублей и планирует еще 35 миллионов.
Главная же «кладка» была найдена на сайте архитектурно-строительной компании KRK Group в виде десятка описаний проектов с десятком неизвестных на данный момент коттеджных поселков. На звонок корреспондента «БИЗНЕС Online» нам со всеми вопросами порекомендовали обратиться в... ASG Алексея Семина.
«Семинцы» в этот раз решили раскрыть карты. Так, сейчас уже реализуются три проекта: земельный массив Каймары, «Светлая долина» и «Меридиан» (последний примыкает к наиболее известному проекту ASG — «Грин Хаус»). Но это только цветочки. На будущий год намечена реализация еще пяти поселков: «Новые Каипы» (Лаишевский район, около 900 участков), «Новое Вознесение – 2» (Казань, около 200 участков), «Эстачи» (Высокогорский район, свыше 800 участков), «Набережные Моркваши» (Верхнеуслонский район, около 600 участков) и «Лесные Моркваши» (Верхнеуслонский район, около 750 участков). И это еще не всё! ASG сообщила, «что, согласно утвержденным постановлениям исполкома Казани, ведется работа по проектированию 10 будущих коттеджных поселков в восточной части города». Вот они: «Изумрудная долина», «Чебаксинское озеро», «Вертелевка», «Яблоневые сады», «Новое Вознесение – 1», «Новое Вознесение – 2», «Северный парк», «Южный парк», «Новое Белянкино» и «Аки».
Таким образом, если все пойдет по плану, только группа Семина в ближайшее время намерена реализовывать сразу 18 проектов. Общая площадь их со всей инфраструктурой составит 2,3 тыс. гектаров. Это больше, чем площадь Ново-Савиновского района (около 2,1 тыс. га), или немного меньше площади Вахитовского (примерно 2,6 тыс. га).
В Каймарах построено уже более сотни домов (от 70 тыс. рублей за сотку)
Основная причина столь широкого наступления на рынок, как объяснили в ASG, — как и у любой коммерческой структуры. «Деятельность осуществляется с целью роста капитализации активов, получения прибыли. Девелоперские проекты поселков для ИЖС — одно из основных направлений деятельности, часть системной работы по развитию территорий в Казанской агломерации», — поясняют в компании. Причем в компании Семина не ждут взрывного роста продаж: «Скорее речь идет о расширении присутствия компании в каждом направлении развития Казанской агломерации — Лаишевском, Высокогорском, Верхнеуслонском». Проекты на ранее присоединенных к Казани землях, которые легли в основу готовящегося генплана города, планируют вводить поэтапно — по мере утверждения, тем более что сейчас требуется сначала создание необходимой инфраструктуры. Процедура перевода земель из сельхозназначения в ИЖС никогда не носила заявительного характера — более того, власти сместили акцент в сторону качества, а не количества: перевод возможен только под проекты. «Именно об этом жестко предупредил президент РТ Рустам Минниханов на коллегии Росреестра в начале этого года, когда ему была представлена статистика, что львиная доля из 14 тысяч гектаров, переведенных из СХ в ИЖС земель по Татарстану, не осваивается», — напомнили в ASG. Что ж, похоже, компании Семина все же удалось найти путь к сердцу чиновников и получить благословение на перевод своих земель в ИЖС. На каких условиях, чего это стоило? Пока история умалчивает.
Какие проекты ASG уже имеют коммуникации? Пока это Каймары и «Светлая долина» (Самосырово) — электричество и дороги есть, газификация планируется в 2017 году. В «Меридиане» (Салмачи) есть все коммуникации. Объем вложенных инвестиций — 78 млн рублей, 35 млн рублей и 90 млн рублей соответственно. Во всех остальных новых поселках идут лишь проектные работы.
Строительство всей необходимой инфраструктуры (сети газоснабжения и водоснабжения по программам РТ, дорожная и социальная инфраструктура) занимает примерно два года
КАК РОСРЕЕСТР СТАВИТ НА СЧЕТЧИК ДЕВЕЛОПЕРОВ
Можно предположить, что Семина к распродаже земель подстегивают не только потери от пожара в «Адмирале», но и стремление спасти владения от статуса заброшенных. Это грозит им изъятием в пользу государства. И хотя ранее такие поползновения местных чиновников ему удавалось отразить, приятного в таком дамокловом мече маловато. Один из вариантов использования — сдача в аренду, а часть таких участков ранее компания была вынуждена даже засаживать деревьями «в шахматном порядке».
Но есть другая сторона медали коттедж-девелопмента. После перевода земель в ИЖС начинаются новые приключения. Росреестр актизизировался, и живущий во Франции лендлорд может попасть уже под санкции, предусмотренные для застройщиков. По словам Симакова, в этом году отделения ведомства в районах активно начали вести мониторинг неиспользуемых земельных участков, привлекая физических и юридических лиц к административной ответственности. То есть если в течение трех лет на участке не построен дом, собственник земли должен заплатить штраф.
И это большая проблема даже для добросовестных девелоперов, которые и не думают держать землю под спудом. Реализация проекта на 100 участков в среднем занимает три года, и это только продажи. Строительство всей необходимой инфраструктуры (сети газоснабжения и водоснабжения по программам РТ, дорожная и социальная инфраструктура) занимает два года. В итоге реализация одного проекта в среднем занимает пять лет. На самих участках строительство жилья в этот период не ведется, а даже если ведется, то точечно.
«Мы сами столкнулись с подобной ситуацией в одном из проектов в Лаишевском районе. Построили газопровод, дороги, модернизировали существующий водозабор. А нам говорят, что мы не использовали участок по целевому назначению. Участок же для жилищного строительства, а жилища на нем нет! Платите штраф... А как реализовать конечному покупателю участок, не обеспеченный необходимой инфраструктурой? Как жить в доме без газа, электричества? Подъезжать к нему без дорог? Штраф — и точка. Да еще какой штраф! Мы продаем участок конечным потребителям в среднем по 250–300 тысяч рублей уже с построенной инфраструктурой. А размер штрафа для юридических лиц — 400 тысяч за участок», — делится возмущением Симаков.
К числу уже состоявшихся поселков можно отнести «Умырзая» от компании «Мик» — построено уже более 300 домов
КОТТЕДЖНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ: САМОЕ КРУПНОЕ — ЛАИШЕВСКИЙ КУСТ
Обзор проектов, участки в которых можно купить уже сейчас, мы решили разделить по направлениям. По количеству поселков традиционно продолжает лидировать Лаишевский район. По словам одного из наших собеседников, всего их там не меньше 40. Популярность направления объясняется, с одной стороны, хорошей транспортной доступностью, а также тем, что земли здесь находятся в руках различных собственников, которые готовы их развивать с «коттеджным» уклоном. Из общего количества в 39 поселков, данные по которым предоставлены девелоперами, 17 оказалось в Лаишевском районе. Примерно половина участников нашего обзора рассказали, что у них или строятся первые дома, или проект только вышел на продажи. Кроме того, зачастую реальные бенефициары скрываются за ширмой риелторов или посредников.
Немало в Лаишево и новых поселков — целых пять штук. Это «Зеленый берег» (владелец — физлицо, продажи осуществляет ООО «Монолитстрой»), «Саралы», «Новые Кабаны» и «Габишево» от ООО «МегаСтрой», «Державино» (ГК «Невада РТ»).
К числу уже состоявшихся поселков можно отнести «Умырзая» от компании «Мик» — построено уже более 300 домов. «Мик» принадлежит Айдару Идрисову, фирма уже давно известна на рынке загородной недвижимости. О возведении более 100 домов поселка заявили в «Европейском» (собственник — физлицо, девелопер — ООО «ВМС-16), что удивляет, так как в прошлом году было только 8 домов. Отчасти разгадка может таится в том, что проект, позиционировавший себя ранее как элитный, снизошел до бизнес-класса.
В «Тетеево» (ООО «Тетеево-2») на данный момент построено около 50 домов. Проект, когда-то близкий к «Сувару», довольно крупный — в трех очередях около 1 тыс. участков, общая площадь — около 150 гектаров. В стартующей третьей очереди, куда начинают прокладываться коммуникации, можно купить участок от 37,5 тыс. рублей за сотку. При этом стоимость части участков доходит до 120 тыс. за сотку.
Самые дорогие земельные участки на этом направлении у новичка — «Габишево» — от 250 тыс. рублей за сотку, стандартный размер участка — 10 соток. Сам поселок расположен в одноименном селе в 20 км от Казани. Относится к бизнес-сегменту, земли в ИЖС, девелопер отчитался о наличии всех коммуникаций.
Проект «Фамилия» располагается рядом с селом Сокуры, в 17 км от границ Казани
Также на лаишевском направлении — проекты группы компаний «Триумф». Земли «Триумфа» относятся к бизнес-сегменту. В частности, земля в «Фамилии» — от 119 тыс. рублей до 130 тыс. рублей за сотку, вторая очередь продается по 89 тыс. за сотку. В среднем участки по 6–7 соток. Проект располагается рядом с селом Сокуры, в 17 км от границ Казани. Также «Триумф» продает земли в «Серебряном озере» от 92 тыс. рублей до 110 тыс. рублей за сотку (рядом с селом Тарлаши). «Резиденция „Обухово“» дороже: от 110 тыс. рублей до 180 тыс. рублей за сотку (в последнем можно купить и участок на гектар). Дома тут будут выполняться только в классическом стиле, что свидетельствует об ориентации на состоятельную публику.
Из коммуникаций у девелопера осталось только провести газ в «Серебряное озеро». Отметим, что группа компаний «Триумф» в прошлом году именовалась не иначе как «ТФБ Триумф», что наводит на некоторые мысли о связи группы с банком. В ходе подготовки публикации в компании пояснили, что только сотрудничали с ТФБ в области ипотечного кредитования. Однако в связи с расширением сферы деятельности (и, скорее всего, не в последнюю очередь из-за негативного шлейфа, связанного с ТФБ) компания сменила название. Верить или нет — тема отдельная.
==table1641==
Из «новичков» самые дорогие предложения у «Зеленого берега» (от 90 тыс. за сотку). Обещается асфальт до участков, уже построена входная группа, из коммуникаций осталось подвести газ. От 100 тыс. рублей — участки в «Новых Кабанах» (находится около села Малые Кабаны), все коммуникации, по словам девелопера, уже подведены.
Самые доступные цены за сотку в поселке «Саралы» — от 28 тыс. рублей, в «Умырзая» продажи стартуют от 40 тыс. за сотку, в экономпроекте ипотечного агентства РТ «Светлый берег» — от 32 тыс. за сотку.
Есть несколько проектов, в которых продажи начинаются от 5 соток, рекордсмен — «Державино» от «Невады РТ», в котором участки начинаются от 4,5 соток. Сама «Невада РТ» является брендом, а не юрлицом. Компания выступает в роли риелтора (один из основателей — Рафаэль Сыражев) и помогает крупным собственникам земель в их продаже.
В «Волжской Гавани» построено 45–50 коттеджей
КАЗАНСКИЙ КУСТ: ДО МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ ЗА СОТКУ
На втором месте по числу коттеджных поселков оказалась сама Казань. Информацию предоставили 7 поселков. По количеству построенных домов лидирует «Примавера» (ЗАО «Коттеджный поселок „Загородная Усадьба“») с 101 коттеджем и 50 таунхаусами. Нюанс — комплексная застройка всего участка, правда, в одно время (в начале строительства) масштабная стройка, что называется, «замерзла», а сейчас поселок полностью достроен. Далее идут «Голубое озеро» с 68 домами и «Волжская Гавань» с 45–50 коттеджами.
По стоимости земли вперед вырвалось «Куземетьево» от ООО «МегаСтрой». Это рекордсмен всего нашего обзора — тут просят 1 млн рублей за сотку. Земли находятся в Кировском районе Казани, после поселка Старое Аракчино, на берегу Волги, в окружении соснового бора. Проект предполагает всего 8 участков (каждый по 10 соток, таким образом, только земля обойдется в 10 млн рублей), все коммуникации уже проведены, правда, ни один еще не продан. Согласно базе данных «Контур.Фокус», компания принадлежит физлицам Руслану Сагдееву и Евгению Королеву (не путать с одним из бенефициаров «Сувара» Евгением Корольковым).
По стоимости земли вперед вырвалось «Куземетьево» от ООО «МегаСтрой» — тут просят 1 млн рублей за сотку
Близко по цене подобралась и «Волжская Гавань» — сотка стоит от 550 тыс. до 950 тыс. рублей. Самое демократичное предложение для желающих жить в Казани в собственном доме — у «Нового Царицыно». Кстати, ранее поселок назывался «Бахчисарай», его реализацией занималось агентство «Пассаж», близкое к Рушание Бильгильдеевой. Сейчас реализацией занимается «Невада РТ» (собственники земли — группа компаний «Новые земли», но это снова лишь бренд, а не юрлицо) — от 130 тыс. рублей за сотку.
==table1633==
Интересно, что на сайте «Ак Барс Недвижимости» (АБН) больше не упоминается их известный проект — «Казанская усадьба». По телефону в компании сообщили, что продажи АБН уже не осуществляет, а подсказать, кто занимается реализацией, не смогли. Сайт поселка недоступен.
По ценам лидирует «Загородный клуб» — от 220 тыс. рублей за сотку
ЗЕЛЕНОДОЛЬСК И ДРУГИЕ НАПРАВЛЕНИЯ: ОТ 17 ДО 220 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА СОТКУ
Зеленодольский район, связанный с Казанью довольно-таки загруженным Горьковским шоссе, в нашем обзоре представлен пятью поселками. Три из них — от ипотечного агентства РТ. Здесь находится флагман всей казанской малоэтажки — «Загородный клуб» — с 389 построенными домами. В «Благодатном» построен 191 дом, в «Золотых Ключах» — 46.
Амбициозный новичок — «Лесное озеро» от девелоперской компании «Мик» — замахнулся сразу на 5 микрорайонов и из 900 участков реализовал уже более 40%. Поселок находится в Больших Ключах (между прочим, «малая родина» главы КАМАЗа Сергея Когогина), дальше по трассе от Раифского монастыря. Правда, готовых домов там еще нет. Сейчас идет газификация микрорайонов, разводка электричества и строится центральная дорога.
==table1632==
По ценам лидирует «Загородный клуб» — от 220 тыс. рублей за сотку, «Золотые Ключи» — от 188 тыс. за сотку, «Благодатное» — от 89 тыс. за сотку. «Лесное озеро» на этом фоне пока что демпингует, запрашивая от 42 тыс. рублей за сотку.
Из Пестречинского района в обзоре приняли участие четыре проекта: «Мешинские усадьбы» от ипотечного агентства — построено 38 домов, участки от 45 тыс. рублей за экономвариант и от 98,5 тыс. рублей за бизнес-вариант. Далее идут «Новые Куюки» от ЖСК «Новые Куюки» (20 коттеджей и 2 многоквартирных дома, сотка от 180 тыс. рублей) и «Новые Салмачи» от компании «Невада РТ» (построено 7 коттеджей, сотка от 160 тыс. рублей, участки нарезаются площадью от 4 соток). На старте еще один проект от фирмы «Мика» — «Сосновый бор» в селе Конь. Из 1,5 тыс. участков продано более 30%. Правда, стройка только начинается, также идут работы по коммуникациям.
==table1635==
В Высокогорском районе в проекте ASG «Каймары» построено уже более сотни домов (сотка от 70 тыс. рублей, от 5 соток), сотня домов и в «Удачном» от ООО «УК Удачный» (сотка от 90 тыс. рублей, от 120 тыс. рублей во второй очереди, также по 5–7 соток). Вторую очередь начал проект «Семь озер», правда, количество построек там не уточнили.
==table1631==
И замыкает обзор Верхний Услон с тремя поселками: «Пятидворье» ипотечного агентства РТ — 53 дома уже построено, сотка от 180 тыс. рублей, участки от 7 до 13,5 соток; затем идет «Солнечная долина» с предложением 65 тыс. рублей за сотку (участок 7–10 соток, газ в стадии подключения).
==table1629==
Есть также новый поселок от ООО «МегаСтрой» — «Каинки» — с суперэкономным предложением. Сотка идет от 17 тыс. рублей — это рекорд уже по дешевизне. При этом в компании нам рассказали, что газ есть («труба уже лежит, как и электричество»).
Проекты, которые продают не только участки с коммуникациями, а сразу готовые дома, можно пересчитать по пальцам
ГОТОВЫЕ ДОМА: ЧТО ПОЧЕМ?
Проекты, которые продают не только участки с коммуникациями, а сразу готовые дома, можно пересчитать по пальцам. И в первую очередь это поселки, находящиеся в Казани. «Примавера» с коттеджами от 245 кв. м по средней стоимости в 21 млн рублей. В «Волжской Гавани» дом в 140–300 кв. м обойдется в диапазоне от 6,1 до 18 млн рублей, в «Новом Царицино» дома от 110 кв. м по цене от 3,9 млн рублей. В «Голубом озере» можно купить дома от 80 кв. м до 220 кв. м по цене от 4,7 млн до 9,5 млн рублей. В зеленодольском «Загородном клубе» дом площадью от 122 кв. м стартует с 6,1 млн рублей.
Лаишевский «Тургай» предлагает купить дом от 100 кв. м по цене от 3,2 млн рублей. В «Фамилии» предлагают бревенчатый дом от 2,9 млн рублей. В «Добром» пояснили, что средняя стоимость «квадрата» от 43 тыс. рублей, площадь от 110 кв. м, то есть выйдет от 4,7 млн. рублей. В «Державинских просторах» дом, также без стоимости участка, обойдется в 2,5 млн рублей.
Адель Хасбиулин: «Больший потенциал в организованных поселках без подряда, где потребитель, по сути, покупает инфраструктуру поселка»
В пестречинских «Новых Салмачах» коттедж от 100 кв. м обойдется от 3,9 млн рублей. А «Мешинские усадьбы» ипотечного агентства РТ примут вас в свои ряды, если вы заплатите от 5,2 млн рублей за дом от 135 кв. м с участком.
«Общая проблема организованных загородных поселков Казани в невысоком качестве строительства, — считает Хасбиулин. — Поэтому больший потенциал я вижу в организованных поселках без подряда, где потребитель, по сути, покупает инфраструктуру поселка: управление, охрана, коммуникации, благоустройство, объекты сферы услуг и так далее, а дом строит сам». Именно такой линии поведения придерживаются состоятельные покупатели.
Одно из событий года на рынке загородной недвижимости, по версии наших экспертов, — появление планов по строительству мусоросжигающего завода
ДЫМ И СТРОЙКА: КАК МУСОРОСЖИГАЮЩИЙ ЗАВОД НАКРЫЛ ТРЕВОГОЙ САМОСЫРОВО
Одно из событий года на рынке загородной недвижимости, по версии наших экспертов, — появление планов по строительству мусоросжигающего завода. Проект «Ростеха», который в своем общении с народом упоминал президент РФ Владимир Путин, очень встревожил одного из крупных девелоперов. На условиях анонимности он посетовал «БИЗНЕС Online», что если завод расположится в районе Самосырово, то роза ветров будет дуть в том числе в сторону поселка «Алтан», в котором он живет (довольно элитный поселок — прим. авт.). Так что если проект состоится, то наш собеседник предвидит сильное снижение цен на недвижимость на примыкающих к заводу территориях. Бизнесмен не верит обещаниям властей и верит в российскую безалаберность: «Ну не будут они менять эти дорогостоящие фильтры, год пройдет, фильтры засорятся, чего потом ждать?»
Согласен с опасениями и администратор сайта poselki116.ru (специализирующегося на местной малоэтажной недвижимости) Сергей Лукоянов. Завод, каким бы он ни был, будет минусом: «Думаю, ряд людей начнут продавать дома в Константиновке, а это огромный жилой массив», — говорит он.
Андрей Симаков: «Нужно бороться не против завода, а за четкий контроль технологий соблюдения утилизации»
А вот Симаков, наоборот, видит лишь пользу для местности. «Придет современная технология утилизация отходов. Зона вокруг свалки сократится, освободится территория, не будет запаха и такого количества птиц. Я считаю, что нужно бороться не против завода, а за четкий контроль технологий соблюдения утилизации», — говорит он. В самом деле, «Самосыровский Эверест», который намерены рекультивировать к концу 2018 года, может стать зеленым холмом, а через десятилетия здесь, возможно, даже появится горнолыжная трасса, мечтают казанские власти. Что же до проекта «мусорной электрогенерации» «Ростеха», то еще не факт, что место под него выберут у Самосырово: участок не определен.
Еще один проект — это высокоскоростная магистраль. Однако влияние ее на рынок будет минимальным: «Где-то не продадут 100 участков, вот и всё», — сказал «БИЗНЕС Online» один из девелоперов. Хотя жители Зеленодольского района, в считаных метрах от домов которых пройдет магистраль, озабоченность на общественных слушаниях тоже выражают.
Мы включили в наши анкеты вопрос о том, имеют ли продаваемые земли статус ИЖС. Утвердительно ответили все поселки, кроме «Мешинских усадеб»
ЗЕМЛИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ ПОЧТИ НЕ ВИДНЫ, НО АКТИВНО ПРОДАЮТСЯ
В прошлом часть проектов, реализовавших земли сельхозназначения, столкнулись с проблемами с подключением к газу и даже как-то зимовали на электричестве: например «Радужный» и «Султан Ай». Мы включили в наши анкеты вопрос о том, имеют ли продаваемые земли статус ИЖС. На удивление, утвердительно ответили все поселки, кроме «Мешинских усадеб» от ипотечного агентства РТ, осмелившихся признать, что участки «сельхозназначения, под сады-огороды» и в зеленодольском поселке «Молодежный». Не исключено, что часть поселков не стали принимать участие в обзоре именно по этой причине.
Впрочем, в «Молодежном» при этом встали на защиту дач. В этом проекте — сельхозземли, но с разрешением на дачное строительство. Девелоперы отметили, что кадастровая стоимость земель в ИЖС более высока, что приводит к переплате и по начальной цене участка, и по налогам в будущем. Сам «Молодежный» заявляет, что уже получены все техусловия, а значит, проблем не будет: работы по газу будут завершены в следующем году.
Статус земель сельхозназначения не является сдерживающим фактором при покупке дач, подтверждает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Поэтому поселки, реализующие земли сельхозназначения, продолжают достаточно активно продаваться. Ведь отсутствие ИЖС, как правило, компенсируется стоимостью и живописным месторасположением. Такие участки используются для ведения личного подсобного хозяйства и для дачного строительства. С этим мнением согласны и другие эксперты: «Сельхозземли продаются и, безусловно, будут продолжать продаваться», — говорят они. Однако с ИЖС, конечно, спокойнее.
Популярность поселков, как правило, зависит от радиуса удаленности, наличия социальной инфраструктуры и удобства подъездных путей
ЧТО ДЕНЬ ГРЯДУЩИЙ ИМ ГОТОВИТ?
В чем логика популярности того или иного направления и как в целом будет развиваться рынок дальше? По словам риелторов, популярность, как правило, зависит от радиуса удаленности, наличия социальной инфраструктуры и удобства подъездных путей. Кроме того, важно, для какой цели человеку загородный дом. Если это основное жилье, то подыскивается коттедж в черте города и ближайших пригородах с небольшим земельным участком в 5–8 соток. Если дом — дополнение к городской квартире, но человека тянет на природу, тогда к требованиям плюсуется локация ближе к лесу и воде. По мнению Хасбиуллина, ключевой фактор — семья. Позволить себе исключительно загородный образ жизни могут молодые потребители без детей, или пенсионеры, или же семьи с взрослыми детьми, которые сами могут водить автомобиль. Семьи с детьми слишком зависимы от городской инфраструктуры.
А раз так, то естественными магнитами смотрятся лаишевское, зеленодольское, верхнеуслонское направления, имеющие удобные выезды из города. «В Казани большая часть запросов в нашем агентстве приходится на Приволжский и Советский районы (например, поселки Царицыно, Вознесение, Константиновка, Алтан, Матур, Азамат) и Кировский (по береговой линии, от отеля „Сафар“ до Куземетьево)», — отметил собеседник «БИЗНЕС Online».
Анастасия Гизатова: «Доля загородного сектора как альтернатива городской квартире будет только расти, причем в геометрической прогрессии»
В приватных беседах девелоперы высказывали в принципе двоякое видение будущего малоэтажной недвижимости. С одной стороны, в стране кризис, денег у населения нет — и волны несут в сторону «демократических цен». По мнению Гизатовой, доля людей, живущих в поселках, несущественна. Сдерживающим фактором прежде всего можно считать отсутствие социальной инфраструктуры и затрачиваемое время на дорогу до места учебы, работы. «Но мы сейчас наблюдаем, как многоэтажное строительство расширяет границы города, подтягивая за собой школы, детские дошкольные учреждения, магазины. Таким образом, доля загородного сектора как альтернатива городской квартире будет только расти, причем в геометрической прогрессии. Более того, этому способствует высокая стоимость квадратного метра в многоквартирном доме. Так, сейчас получается, что стоимость трехкомнатной квартиры с парковкой начинается от 5 миллионов рублей, а стоимость коттеджа площадью от 120 квадратных метров с участком от 4 соток так же начинается от 5 миллионов рублей», — замечает риелтор.
Симаков видит будущее и у элитных поселков, а также потребность в них. Он не согласен с бытующим в народе мнением, что все состоятельные люди уже обзавелись домами и рынок «элитки» будет умирать. Есть две людские волны: восходящая и нисходящая. «Некоторые люди, покупавшие дом ранее, сейчас не могут его содержать и продают. То есть 10 лет назад они были успешными бизнесменами. А сейчас рынок поменялся, еще что-то произошло. Но появляется и новая волна успешных людей, которым нужен дом. Или, если позволяет возраст, у людей появляется желание расшириться: может, нужно использовать другие материалы для дома — дерево вместо кирпича, или, наоборот, применить новые технологии, или построить бассейн, а участок не позволяет. Использование различных „зеленых технологий“ в России не развито — дорого. Но в „Загородном клубе“ есть люди, которые из собственного желания жить экологично ставят, например, тепловые насосы, а кто-то и солнечные батареи».
Еще одна тенденция — нелюбовь бенефициаров к открытости. Вскрывать собственников земель особо никто не рвется. Зачастую в экономпроектах отмечают, что собственники — физические лица, предпочитая их не конкретизировать. Часть проектов реализуется риелторскими организациями (несколько проектов реализует «Невада РТ»), которые также не раскрывают публично своих клиентов. По такой же схеме работал и «Пассаж».
В крупных проектах тоже все не особо публично — если организация имеет форму АО, то состав акционеров может быть размыт. Актуальную информацию можно проследить по ООО. Так, в прошлом году за поселком «Запрудный» стояло одноименное ООО, 70% которого принадлежит Ришату Хисматуллину (экс-гендиректор ООО «Пестречинка», входящего в «Ак Барс Холдинг»). В этом году в проекте лишь заметили, что недовольны чрезмерным раскрытием информации, и не стали участвовать в обзоре, что дает почву для любых предположений.
Также на бенефециаров можно выйти через публичные слушания, например, проектов межевания территорий (которые в основном инициируют собственники, арендаторы или застройщики). Однако во многих случаях проекты, вынесенные на слушания, оказываются на местах уже давно реализованными. Так, в марте этого года должны были пройти слушания по поселку «Чебаксинские родники», инициатором выступило ООО «Чебаксинские родники». По базе данных «Контур.Фокус» выходит только ООО «УК „Чебаксинские родники“», владельцем которого является Марс Алиев, также известный как бывший первый замглавы минсельхоза РТ. Однако сам Алиев по телефону корреспонденту «БИЗНЕС Online» заявил, что это давнее дело, оно было уже три-четыре года назад, сам он проектом не занимается и ничего конкретно уточнить не может.
Другой свежий пример: в начале июня мэр Казани Ильсур Метшин по предложению гражданина Р.З. Миннахметова поручил провести публичные слушания по проекту планировки территории «Абу-Даби» неподалеку от поселка Нагорного. Радик Миннахметов, напомним, является гендиректором стадиона «Казань Арена». Но одноименный поселок уже давно существует и, судя по спутниковым снимкам, наполовину застроен. По нашим сведениям, отношение к нему представитель влиятельного клана имеет чисто номинальное.
Словом, рынок серый, ответственность продавца размыта. И это тоже не способствует росту спроса. О том, как проблемы, в прошлых годах вызревавшие во многих проектах, дали свои «нарывы», мы расскажем во второй части обзора, который будет опубликован в ближайшее время.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 216
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.