«ПРОЕКТ ДОЛГОВРЕМЕННЫЙ, ТЕРРИТОРИЮ ПЛАНИРОВАЛОСЬ ОСВАИВАТЬ ДЕСЯТИЛЕТИЯМИ»

В конце 2010 года одно из крупнейших консалтинговых агентств в области недвижимости России, Penny Lane Realty, поставило Краснодар на 4-е место в своем рейтинге по привлекательности инвестиций (Казань, двигавшаяся навстречу Универсиаде, заняла 2-е место, а на 1-м оказался Екатеринбург). Эксперты нашли Краснодар «очень комфортным для проживания городом», а главное — цены на недвижимость там находились на более низком уровне по сравнению с другими регионами, что позволяло надеяться на их более существенный рост в будущем.

И действительно, в 2011 году в Краснодаре начался строительный бум, которому, впрочем, способствовала и административная поддержка. Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online» в строительной отрасли, влиятельнейший в ту пору губернатор края Александр Ткачев сознательно сделал ставку на привлечение девелоперов из других регионов, а Москва этому всячески способствовала. Идея была в том, чтобы сделать город центром для переселения многочисленной группы работающих на севере, а также военных пенсионеров, которые получали на руки жилищные сертификаты.

Александр Ткачев Влиятельнейший в ту пору губернатор Краснодарского края Александр Ткачев сделал ставку на привлечение девелоперов из других регионов, чем и воспользовались строители из Татарстана Фото: president.tatarstan.ru

Поддались искушению и строители из Татарстана. В начале 2011 года федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) провел аукцион на право 7-летней аренды земельного участка площадью 75,61 га, расположенного в Прикубанском округе Краснодара. Участок предназначен под строительство жилья различной этажности с минимальным объемом застройки 100 тыс. кв. метров. Согласно условиям проведения аукциона, доля жилья экономкласса должна составлять не менее 60% от общей площади жилых домов. Размер арендной платы составляет 82 рубля 27 копеек за 1 кв. м площади в год, то есть арендатор должен платить за участок 62,2 млн. рублей в год. В этом аукционе участвовали две татарстанские родственные компании — ЗАО «Партнерз-Девелопмент» и ООО «Компания «Сувар-Казань».


Стартовая цена лота была определена в размере 12,3 млн. рублей (в том числе НДС — 18%) с «шагом аукциона» в 150 тыс. рублей. Победителем стало ЗАО «Партнерз-Девелопмент», которое предложило цену около 12,5 млн. рублей. В ноябре 2011 года застройщик, «Партнерз-Девелопмент», сбросил маски, сменив название на ЗАО «Сувар Эстейт». Генеральным подрядчиком и техническим заказчиком проекта выступило ООО «Сувар Девелопмент», а заказчиком — ООО «Краснодар Девелопмент» (100-процентная «дочка» «Сувар Девелопмент»). На приобретенном участке планировалось построить комплекс с говорящим названием — ЖК «Казанский», который предполагал 44 объекта застройки, в том числе школы, детские сады. «Проект долговременный, территорию планировалось осваивать десятилетиями», — рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор «Краснодар Девелопмент» Игорь Стром.

В 2015 году были построены и введены в эксплуатацию первые два 16-этажных дома (на 135 и на 195 квартир), началось строительство еще двух домов (на 270 и 195 квартир). За счет полученного в Татфондбанке (ТФБ) кредита в размере 1,4 млрд. рублей «Сувар Эстейт» выкупил у государства весь участок в собственность и затем перепродал его компании «Краснодар Девелопмент», а сам вышел из проекта. После этой операции «Краснодар Девелопмент» стал исполнять функции застройщика, функции «Сувар Девелопмент» как генподрядчика при этом не изменились. За счет кредитных средств к участку подвели инженерные сети — канализация, тепловые сети, водоснабжение, электроснабжение, построили свою котельную.

«Квартиры в ЖК „Казанский“ пользовались большим спросом. Наши квартиры продавались от 28,5 до 48,5 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от стадии строительства дома. К нам люди шли из-за качества строительства: интересные планировки, большие площади, качественные строительные материалы, толстые стены, звукоизоляция, отделка. Даже был отмечен такой характерный факт — в наших домах квартиры покупали профессиональные строители», — рассказал Стром.

КРАСНОДАРСКИЙ ПУЗЫРЬ

Однако ситуация на рынке оказалась не такой уж благоприятной, как обещали аналитики. В 2011–2012 годах в Краснодаре, где проживают 830 тыс. человек, одновременно стартовало огромное количество строек, уже в 2014 году были сданы рекордные 2 млн. кв. м жилья. Для сравнения: в миллионной Казани последние годы вводится около 700 тыс. кв. м, из них лишь 450 тыс. — в многоквартирных домах. При этом городская инфраструктура опаздывала — единственная четырехрядная дорога (по две полосы в одну сторону), соединяющая новые жилые комплексы с центром Краснодара, стоит в гигантских пробках, общественный транспорт работает плохо, в новостройках мало магазинов, школ, спортивных сооружений, кинотеатров — одним словом, выселки.

Тут подоспел очередной кризис — и продажи жилья просели на 35–40%. Рынок оказался перегрет — предложение значительно превысило спрос, что породило демпинг: сейчас в Краснодаре цена за квадратный метр жилья в новом доме колеблется от 20 до 40 тыс. рублей. В результате многие стройки остановились, а на уже построенное жилье застройщики вынуждены были делать большие скидки.

По казанским меркам цены в Краснодаре действительно довольно низкие, если не сказать бросовые, и, если ориентироваться на нижнюю планку, дешевле, чем по соципотеке в Татарстане. Например, однокомнатную квартиру 55 кв. м в сданном доме в Краснодаре можно купить за 1,5–1,6 млн. рублей. Аналогичная квартира в Казани будет стоить 3,1–3,3 млн. рублей — по данным на начало июня, средняя цена «квадрата» однокомнатной квартиры экономкласса в казанской новостройке составляет 68,7 тыс. рублей.

В конце прошлого года в Краснодаре, выступая на конференции «Бизнес‑план-2017», генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько назвал местный городской рынок недвижимости самым развитым в России. «Ни в Москве, ни в Петербурге нет такой активности на душу населения. Объем строящегося жилья составляет 5,3 миллиона квадратных метров», — заявил он. Как следствие, по словам эксперта, есть негативная тенденция, которая начала прослеживаться в последние два года, — сформирован очень большой пул остатков. «В рамках строящихся домов остатки составляют порядка 60 тысяч квартир. Это предложение, их можно пойти и купить прямо сегодня. Объем колоссальный — это примерно 150 тысяч человек населения, которое будет в них жить. Еще одна тревожная тенденция — остатки растут не только в строящихся домах, но и в уже сданных в эксплуатацию. На сегодняшний день это 6,5 тысяч квартир, больше 10 процентов от общего числа непроданных квартир», — отметил Володько. По его данным, в третьем квартале 2016 года, по уверениям застройщиков, в Краснодаре должно было быть сдано 1,5 млн. кв. м жилья, но фактически была сдана половина — 750 тыс. кв. метров. «Это свидетельствует о том, что проблемы у застройщиков есть: спрос нестабильный, цены повышать нельзя, себестоимость растет, финансировать свои проекты сложно, чтобы их вовремя достроить», — рассказал эксперт. Впрочем, по его словам, рынок уже начал сам регулировать себя. «Сейчас объем закладки новых проектов значительно меньше, чем год назад. Если так пойдет, то в конце 2017 — начале 2018 года мы достигнем баланса спроса и предложения», — дал прогноз Володько.

... «Информация о том, что у ЖК «Казанский» обанкротился банк-кредитор, сильно испугала потенциальных покупателей. Сразу пошли слухи о том, что дома не будут достроены»
 Фото: «БИЗНЕС Online»

КРАХ ТФБ РАСПУГАЛ ДОЛЬЩИКОВ

Впрочем, даже в условиях перегретого рынка Краснодара, как уверяет Стром, финансовая модель позволяла компании вести строительство с прибылью. Однако все изменилось после крушения Татфондбанка в ноябре – декабре 2016 года. «Информация о том, что у ЖК „Казанский“ обанкротился банк-кредитор, сильно испугала потенциальных покупателей. Сразу пошли слухи о том, что дома не будут достроены», — рассказал гендиректор компании «Краснодар Девелопмент». По его словам, мгновенно встали продажи, а из-за отсутствия средств дольщиков встала и стройка. «Собственные и кредитные средства были вложены в развитие инфраструктуры. Согласно нашей модели мы сейчас должны были спокойно строить за счет средств от продаж. А их нет», — пояснил ситуацию Стром.

С другой стороны, проблему с настроениями дольщиков можно было бы решить, найдись у проекта новый банк-партнер. Но не тут-то было. Быть может, потому, что опасения покупателей имели под собой почву. Согласно имеющимся у «БИЗНЕС Online» документам, еще в октябре 2016 года Татфондбанк, расчищая завалы токсичных активов, передал по договорам цессии права требования по кредитам, выданным «Краснодар Девелопмент» и «Сувар Девелопмент», в родственные «Тимер Банк» (около 400 млн. рублей), ИнтехБанк (около 600 млн. рублей), а также в Бинбанк (около 400 млн. рублей). За них ТФБ получил живые деньги, которые, впрочем, его не спасли. При этом Бинбанк получил все залоги по кредиту — 51% доли в уставном капитале «Сувар Девелопмент», а также паи ЗПИФ «Реалти», которые оцениваются в 380 млн. рублей. Долги же в «своих» банках остались необеспеченными.

Далее 12 января руководители «Сувар Девелопмент» и «Краснодар Девелопмент» направил в «Тимер Банк» и ИнтехБанк письма с просьбой перенести срок погашения на два года. «Согласно разработанной бизнес-модели мы понимаем, что полученные кредиты возможно погасить при строительстве всех домов и продажи квартир в них. Однако в Краснодаре наблюдается низкий покупательский спрос на квартиры, также покупатель отдает предпочтение объектам, находящимся в наибольшей степени готовности. В связи с этим все поступающие денежные средства надо направлять на строительство, а погашение кредитов 2017 и 2018 годов необходимо перенести на новый срок», — говорится в письме Строма на имя в то время предправления ПАО «Тимер Банк» Айрата Камалова, имеющемся в распоряжении «БИЗНЕС Online».

Начались переговоры с банкирами, которые осложнились после 20 февраля, когда в «Тимер» пришла временная администрация в лице АСВ. Первоначальное требование кредиторов — досрочный возврат всей суммы долга.

«С временной администрацией „Тимер Банка“ есть подвижки — банк дал время на предоставление дополнительного обеспечения по кредиту. А с ИнтехБанком переговоры вести пока не с кем — банк объявлен банкротом, конкурсный управляющий пока еще входит в курс дел. Мы предлагаем разные варианты залогов: у нас есть земля, есть инженерные сети, есть долги других застройщиков за подключение к нашим инженерным сетям», — сообщил Стром.

Андрей Мочалов Еще в начале года из «Сувар Девелопмент» был юридически выделен в отдельную компанию строительный бизнес, которым руководит сейчас Андрей Мочалов (слева) Фото: «БИЗНЕС Online»

В компании отмечают, что при любом раскладе ситуация в Краснодаре не поставит под угрозу строительные проекты, осуществляемые «Сувар Девелопмент» в Татарстане. Напомним, что еще в начале года из «Сувар Девелопмент» был юридически выделен в отдельную компанию строительный бизнес, правда, с тем же названием, что довольно часто вызывает путаницу в СМИ. Старой компании, директором которой стал Артур Гиматов, остался весь инвестиционный бизнес. Именно она фигурирует в качестве генподрядчика в ЖК «Казанский». А в другую, строительную, полностью свободную от кредитных обязательств, перешел Андрей Мочалов. «Таким образом, компания полностью сняла все риски по проектам», — так прокомментировал недавно «БИЗНЕС Online» эту операцию финансовый директор Денис Семенов.

ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ НЕ БУДЕТ?

Есть и хорошие новости: у татарстанского девелопера, похоже, получится не наплодить в южном регионе обманутых дольщиков. По словам Строма, недавно была завершена сделка по продаже около 75% земельного участка, принадлежащего «Сувар Эстейт» ГК «Европея» (принадлежит местному бизнесмену Ризвану Исаеву) — одной из крупнейших строительных компаний Краснодарского края, которая по соседству возводит свои жилищные комплексы «Европа Сити» и «МодеГрад-2». «Взамен коллеги предоставят нам порядка 200 квартир в этих жилых комплексах, большая часть из которых будет отдана нашим дольщикам, — отметил Стром. — Уже стало очевидным, что сроки строительства и ввода в эксплуатацию двух домов будут сорваны — до середины следующего года мы не успеем наверстать упущенное. А раз так, то надо заранее решить проблему дольщиков, не дожидаясь, когда ситуация выйдет из-под контроля. Это наша первоочередная задача, тянуть нет смысла».

По его словам, всего сейчас у «Краснодар Девелопмент» 144 дольщика в двух недостроенных домах. Из 30 тыс. кв. м в двух недостроенных домах продано 8 тыс. кв. метров. «Сейчас идут переговоры с дольщиками. Им будут предлагаться варианты квартир в разном ценовом диапазоне. Индивидуально с каждым дольщиком мы будем прорабатывать варианты, чтобы он был удовлетворен», — сообщил гендиректор «Краснодар Девелопмент, отметив, что не все дольщики довольны сложившейся ситуацией — они рассчитывали на квартиры в домах ЖК «Казанский».

В любом случае, по его словам, решение проблемы дольщиков — это первый необходимый шаг для перезапуска проекта ЖК «Казанский», в возможность которого Стром верит, несмотря на туманные перспективы переговоров с банками. «Оставшейся нам земли хватит, чтобы все-таки достроить первую очередь жилищного комплекса, в которой должно быть 12 домов (из них два дома построено, два находится в процессе строительства), и рассчитаться по кредитам.

«Покупатели поставили на паузу — ждут, как разрешится эта ситуация. Они обязательно вернутся, как только увидят, что застройщик не обанкротился, что он решил свои проблемы с банками. Новых кредитов нам не надо. Нужно только одно — чтобы банки дали возможность достроить дома и отозвали требования о досрочном погашении кредитов. А работать мы там умеем. Спрос на наши квартиры там есть», — не теряет надежды гендиректор «Краснодар Девелопмент».