Иногда они возвращаются: «Салават Купере» выходит на панель

«ПАНЕЛЬКИ ОДОБРЕНЫ ОФИЦИАЛЬНО»

Два новых квартала в микрорайоне «Салават Купере» — №2 и №3 — с высокой долей вероятности будет возводить «Ак Барс Девелопмент» (АБД) из панелей, произведенных принадлежащим ему заводом «Казанский ДСК» (КДСК). Об этом газете «БИЗНЕС Online» сообщил источник, знакомый с ситуацией, уточнив, что официального решения по кандидатуре подрядчика пока нет.

Пресс-служба минстроя РТ подтвердила, что решение о переходе на «панельки» принято — это произошло буквально на днях на совещании у министра строительства РТ Ирека Файзуллина. В обсуждении принимали участие глава Госжилфонда при президенте РТ Талгат Абдуллин, гендиректор ООО «Ак Барс Девелопмент» Марат Шагитов, гендиректор ООО «Ак Барс Инжиниринг» Илья Лекарев и гендиректор ГУП «ТИГП» Адель Хуснутдинов. И хотя в минстрое так же отмечают, что подрядчик пока не назван, наш источник напоминает, что сегодня в Казани кроме АБД компаний, по-крупному занимающихся панельным домостроением, попросту нет.

Всего в кварталах №2 и №3 «Салават Купере», примыкающих к улице Хибинской, предстоит возвести 16 домов общей площадью около 189 тыс. кв. м, включая 4 детсада по 260 мест и школу на 1224 места, а также коммерческую недвижимость в стрит-ретейле.

Всего в кварталах №2 и №3 «Салават Купере», примыкающих к улице Хибинской, предстоит возвести 16 домов общей площадью около 189 тыс. кв. метровНажмите, чтобы увеличить

В настоящее время на строительстве нового микрорайона на 50 тыс. жителей в поселке Залесном Кировского района задействовано четыре компании — генподрядчиками квартала №13 выступает «Ак таш», квартала №12 — «КамГЭСэнергострой», квартала №11 — ПСО «Казань», квартала №10 — «ГрэйтСтрой». У последнего самое большое количество домов — 7, остальные возводят по 5. Заказчиком выступает Госжилфонд при президенте РТ, в котором запрос «БИЗНЕС Online» получили и сказали, что готовят ответ.

ВТОРАЯ ОЧЕРЕДЬ КДСК НА ПОДХОДЕ

Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» директор ООО «Казанский ДСК» Александр Сидоров, дома должны быть возведены к 2019 году. «Это будет панель нашей базовой серии, адаптированная для нужд программы. Сопутствующие стройматериалы — окна и сваи — тоже будут наши, нерудные материалы для стройки также будут поставляться нашими предприятиями», — рассказал он.

Напомним, модернизированный Казанский ДСК был открыт в июле прошлого года с участием министра строительства России Михаила Меня. Модернизация обошлась АБД в 1,5 млрд. рублей. Проектная мощность — 110 тыс. куб. м ж/б изделий. Было установлено оборудование немецких и финских компаний: Sommer Anlagentechnik GmbH, Eurobend и Steel-Kamet Oy.

Директор ООО «Казанский ДСК» Александр Сидоров (справа): «Это будет панель нашей базовой серии, адаптированная для нужд программы» Фото: архив «БИЗНЕС Online»

Уже тогда, на открытии завода, Шагитов на вопрос об участии в программе соципотеки отвечал довольно осторожно: «Нам пока нечего было предложить. Сделав модернизацию первой очереди, мы получили товар, по которому можно прийти и разговаривать. Пока применим на своих объектах, но готовы предлагать и для всех участников стройрынка».

Он пояснил «БИЗНЕС Online», что годовой объем строительства и продаж «Ак Барс Девелопмента» примерно сопоставим с мощностями первой очереди модернизации — 100 - 150 тыс. кв. м в год, но, поскольку компания возводит не только «панели», запас есть. Кроме того, в АБД заявляют о планах по расширению мощностей КДСК. Вторая очередь модернизации позволит довести объем уже до 250 тыс. кв. м в год. По словам Сидорова, переговоры о закупке оборудования уже идут.

КДСК был открыт в июле прошлого года с участием министра строительства России Михаила Меня Фото: архив «БИЗНЕС Online»

Включению АБД в госпрограмму могло способствовать и то, что в феврале компания была национализирована — в состав учредителей девелопера вошло минземимущество РТ, приобретя 50% доли.

В БОРЬБЕ С ЗАПЛЕСНЕВЕВШИМ ИМИДЖЕМ

Ранее все дома в «Салават Купере» строились по технологии «монолитный каркас с заполнением газобетоном». Решение вернуть в соципотечную программу «панельки» носит принципиальный характер, ведь за время реализации программы ликвидации ветхого жилья они завоевали неоднозначную славу. А в 2010 - 2011 годах от них и вовсе со скандалом отказались.

Тогда к продукции Комбината панельного домостроения-3 (КПД-3), бывшей «дочке» «Татстроя», возникли серьезные претензии по качеству (речь идет о панелях 90-й и 112-й серий). В квартирах возникала плесень, были проблемы с вентиляцией, настоящей головной болью коммунальщиков стали неплотные межпанельные швы. Череда скандалов закончилась тем, что «Татстрой», аффилированный на тот момент с вице-мэром Москвы по вопросам градостроительной политики Маратом Хуснуллиным, был отстранен от строительства соципотечного жилья. Это стало сильнейшим ударом для одной из старейших девелоперских групп Казани, который способствовал банкротству строительного гиганта. В последующем КПД-3, собственно, и был выкуплен АБД с последовавшей модернизацией.

Чем обусловлено решение вернуться к «панелькам»? Во-первых, сами производители заверяют, что от недостатков прежних серий они избавились. На открытии КДСК Шагитов заверил журналистов: в компании понимают, в чем были проблемы «вчерашних панельных домов, в новых домах эти проблемы решены». «В данном доме мы применим систему принудительной вытяжки, что позволит обеспечить лучший воздухообмен в квартирах. Мы знаем, что раньше в панельных домах проблемы были связаны именно с воздухообменом. Почему и появлялся грибок на стенах, сырые стены. Таких проблем не будет», — пообещал тогда он.

Во-вторых, панельные дома собираются быстрее, чем строится монолит, практически в два раза. Об этом «БИЗНЕС Online» напомнил и Сидоров. «Как известно, дома в «Салават Купере» возводились с отставанием от графика. Современная технология индустриального домостроения может обеспечить по-настоящему быстрое возведение жилья не в ущерб качеству. Предлагаемые нами квартиры будут современными и комфортными благодаря эргономичным планировкам», — рассказал он.

Действительно, заселение первых домов в «Салават Купере» должно было состояться в сентябре прошлого года, однако по факту срок сдвинулся на декабрь. Более того, согласно первоначальным графикам, сейчас уже должны быть готовы все дома во всех кварталах первой очереди. Однако по факту введено в эксплуатацию лишь четыре дома.

Гендиректор ООО «Ак Барс Девелопмент» Марат Шагитов (справа): «Мы знаем, что раньше в панельных домах проблемы были связаны именно с воздухообменом. Почему и появлялся грибок на стенах, сырые стены. Таких проблем не будет» Фото: архив «БИЗНЕС Online»

Наконец, третий и, пожалуй, самый значимый фактор в пользу панелей — дешевизна. Не секрет, что финансовые рамки у Абдуллина крайне жесткие. Настолько, что в них трудно втиснуться даже игрокам рынка с громким именем. Строительные компании, сотрудничающие с Госжилфондом, неоднократно жаловались, что участие в программе для них на грани рентабельности. После резкого роста цен на стройматериалы, особенно на цемент и арматуру, оно и вовсе стало убыточно.

Во многом это стало причиной февральского развода Госжилфонда и «КамГЭСэнергостроя». Однако в апреле стало известно о возвращении компании. По словам одного из наших источников, Госжилфонд попросту не смог найти замену — желающих взять нагрузку «за любовь к республике» не нашлось.

Серьезно же увеличивать стоимость квадратного метра ГЖФ не может: во-первых, на то программа и социальная, а во-вторых, квартиры в строящихся домах уже распределены между очередниками, цены зафиксированы. Чтобы выйти из тупика, фонд предпринял было попытку все переразыграть, но шум поднялся такой, что Абдуллину пришлось отступить. Тем не менее квартиры в новых домах теперь будут разыгрываться только перед самой сдачей в эксплуатацию.

На сколько удастся снизить себестоимость благодаря «панелькам», неизвестно. По этой технологии АБД сегодня возводит дома в собственных проектах — ЖК «Светлая долина», «Солнечный город», «Казань XXI век». Год назад Шагитов говорил, что продаваться такие дома будут по цене от 45 тыс. рублей за квадратный метр при средних по городу 50 - 55 тыс. рублей, то есть речь шла о 10 - 20% экономии. Однако сейчас самая дешевая однокомнатная квартира в «Светлой долине» стоит 53,3 тыс. за квадратный метр (1-й этаж). В том же доме со сроком сдачи в конце 2017 года стоимость доходит и до 75,1 тыс. рублей, что никак не дешевле монолита.

Отметим, что Абдуллину переход на панели косвенно выгоден и еще по одной причине. Помимо Казанского ДСК на этом рынке работает челнинский ДСК, входящий в состав строительного холдинга «Домкор». Его наполовину контролирует депутат Госсовета Мунир Гайнуллов (в прошлом замглавы Челнов по строительству), а вторая половина принадлежит семье Абдуллина — ему самому, брату Ренату Абдуллину и сыну последнего Булату. Но если в 80 - 90-е годы в Татарстане из панелей возводилась половина всего жилья, то теперь, как отмечал Файзуллин на открытии КДСК, объем не превышает 10%. Полномасштабное возвращение индустриального домостроения в Казань способно расширить рынок сбыта.

Самый значимый фактор в пользу панелей – дешивизна. Не секрет, что финансовые рамки у Талгата Абдуллина (справа) крайне жесткие Фото: prav.tatarstan.ru

«ВСЕ ЗАВИСИТ ОТ КАЧЕСТВА ПАНЕЛЕЙ»

Эксперты оценили для «БИЗНЕС Online» возвращение «панелек» в социальную ипотеку.

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Популярность панельного домостроения можно обосновать двумя причинами: более короткий срок реализации проекта и сниженные издержки. Разговоры о том, что данный вид многоквартирных домов не пользуется популярностью у казанцев, беспочвенны. Например, компания «ЮИТ» — в ЖК «Современник» первый дом до сих пор востребован, ЖК «Радужный» в экономсегменте был достаточно популярен, «Ак Барс Девелопмент» после успеха «Светлой долины» анонсировал продолжение ЖК «Казань XXI век» именно в данном исполнении. При соблюдении технологического процесса всех «околостроительных панельных страхов» удастся избежать.

Владимир Никишов — директор ООО «Группа компании «Грэйт»:

— Панельные дома имеют право на жизнь. Когда растут цены на арматуру и другие стройматериалы, конечно, эти дома хороши в плане экономии. На жильцов это никак не повлияет.

Айвар Саттаров — заслуженный архитектор РТ, проектировщик мечети «Кул Шариф»:

— Панельные дома — это вчерашний день, их давно не строят. Весь мир отказался от панельного домостроения. Во времена Никиты Хрущева жилищную проблему решали при помощи панельных домов, и мы опять возвращаемся к этой же схеме. Это не есть хорошо. Первое: швы панельных домов протекают и будут протекать вечно. Второе: толщина бетона, холодные стены. Третье: с точки зрения конструктива все это ненадежно по сравнению с монолитными домами и неэкологично.

Быстрее и дешевле, бесспорно. Но с точки зрения долговечности конструкций и комфорта монолитные дома себя во многом окупают. Наши уже освоили монолитную технологию, монолит уже махом возводят. И по сравнению с ними у панельных домов мало возможностей с точки зрения планировки. Монолитные дома дают свободу выбора — можно сделать любую планировку, увеличить кухню и так далее. А панельные дома очень жесткие — невозможно что-то перестроить, потому что все панели несущие.

Рустем Юнусов — директор строительной компании «Фарус»:

— Самый главный плюс панельных домов — быстрая возводимость. Если сравнивать с кирпичным домом, то как минимум в два раза быстрее. Девятиэтажный дом можно возвести за 4 - 6 месяцев.

Раньше «панельки» почему не возводились? Потому что по нашей полосе не подходили по морозоустойчивости. Зимой в них холодно, летом жарко. И ничего с этим не сделаешь. Панели были не очень приспособлены для нашей местности, хотя из них все равно строили. ДСК вложил большие деньги в реконструкцию, и, как они анонсируют, панели будут совсем другого качества. Если так, то и себестоимость все-таки ниже, и быстро будут возводиться. Словом, все зависит от качества панелей, если панель хорошо продумана — хорошая шумоизоляция, теплоизоляция, почему бы нет?

Ранее все дома в «Салават Купере» строились по технологии «монолитный каркас с заполнением газобетоном» Фото: prav.tatarstan.ru

Андрей Беляков — генеральный директор СК «Бриз»:

— Сам живу в панельном доме — и ничего. Не думаю, что советские люди были глупее сегодняшних — они же строили. Целые города возводили, в Казани те же Квартала, Горки.

Андрей Петров — архитектор ООО «Архиформат»:

— Сегодня весь мир строит много сборного — деревянного, железобетонного, металлического. Особенно что касается социального жилья. Например, Мюнхен на 75 - 80 процентов состоит из хрущевок, в том числе половина — «панельки». Люди до сих пор живут и довольны. Сказался человеческий фактор — немецкая аккуратность и педантичность.

Я сам в свое время снимал квартиру в «панельке», и знакомые у меня до сих пор там живут. Они стоят недалеко от нас — те хрущевки, которые уже в Москве сносят, где-то конца 50-х годов. В тех домах не было плесени и сейчас нет. Единственное — в жаркие дни они достаточно хорошо прогреваются в отличие от кирпичных. Зимой сейчас топят хорошо, но из-за того, что окна в основном везде уже поменяли, люди вполне довольны — жалоб практически не возникает.

А вот в 80-е годы, когда уже Советский Союз распадался, в стройиндустрию пришла халтура. Кирпичные дома строили так, что панельным по сравнению с ними еще можно было позавидовать. Швы не соблюдались, технология не соблюдалась. Качество было никакое, важно было сделать объем. На панельных домах это тоже отразилось, чего греха таить.

Сегодняшние панели уже изрядно модернизировали — они с более современной технологией, более современными системами утепления, уже другое качество. На Ноксе строят панельные дома — это социальное жилье, они симпатичные внешне, и знакомые, которые там живут, не жалуются. Планировка там более соответствует нашему времени. Достаточно комфортно, хорошие лоджии. Поэтому дело не в том, кирпичный дом или панельный. Главное — его совокупные качества. Триада — польза, прочность, красота.

Я думаю, город исходит не только из строительно-экономических факторов. Скорее из фактора времени решения задач. Это детали заводского изготовления, и если завод загружен, то он, конечно, процентов на 30 - 35 возводится быстрее. Если технология отработана и отлажена, он может возводиться быстрее процентов на 40 - 45, то есть в два раза.