Не договорились на «Берегу»: «элитный» ЖК раздирает коммунальная свара

Знаменитый ЖК «Берег» с видом на Казанку стал ареной ожесточенных разбирательств между старым и новым правлением местного ТСЖ

СИЯЮЩИЙ «БЕРЕГ»

Жилой комплекс «Берег» на берегу Казанки — тот самый, что ныне так красиво подсвечивается ночами за казенные 9 млн. рублей, — сотрясают жилищно-коммунальные разборки. Одни известные в городе жильцы свергают правление ТСЖ, состоящее из других, тоже не последних, горожан. Те обращаются в следственные органы, и возбуждается уголовное дело, прекращается, снова возбуждается... Судам беспокойное товарищество тоже не дает простаивать.

Формально застройщиком комплекса из пяти домов переменной этажности — Меридианная, 1, 1а, 2, 4, Мусина, 1 — выступало ООО «Элгра», которое впоследствии обанкротилось. Финансировал же проект «АК БАРС» Банк, присутствие которого сейчас просто бросается в глаза — большая часть нежилых помещений занята близкими к банку структурами. Именно здесь, к слову, обосновался офис экс-предправления банка Роберта Миннегалиева после его отставки.

Строго говоря, «Берег» не позиционировался как элитный комплекс, но цены всегда соответствовали бизнес-сегменту. Сейчас на сайте «Ак Барс Недвижимости» стоимость непроданных квартир достигает почти 100 тыс. рублей за квадратный метр. Помимо повышенной комфортности и довольно гармоничной архитектуры (автор проекта — известный в Казани архитектор Ильсияр Тухватуллина) престижности комплексу добавляет расположение — на первой береговой линии, с видом на Казанку и Кремль. Неудивительно, что квартиры здесь приобретали, как правило, бизнесмены, чиновники и прочие зажиточные горожане. Например, пентхаус присмотрел себе здесь экс-капитан казанского «Рубина» эквадорец Кристиан Нобоа.

Еще в 2010 году, когда были введены первые четыре дома, было создано ТСЖ «Берег» — еще «под протекторатом» инвестора. Первым предправления стала Ольга Литвинова, на тот момент директор юридического департамента «АК БАРС» Банка (работала в нем с 2005 по 2011 год). Спустя год ее сменила некая Елена Мигунова, которая, однако, проработала недолго, а в 2012 году товарищество возглавил известный казанский бизнесмен Айрат Самигуллин, совладелец КРЦ «Родина» на Баумана, клуба The Legend и ряда торговых фирм.

Источники, знакомые с ситуацией, говорят, что фактически хозяйством «Берега» при нем заведовал член правления Михаил Каневский — замдиректора архитектурной компании «ГраДА» и владелец одной из квартир в данном ЖК. Договор на коммунальное обслуживание ТСЖ «Берег» заключило с управляющей компанией «Берег», единственным учредителем которой является Ренат Латыпов, которому также принадлежит почти десяток фирм, занятых уборкой, удалением сточных вод и аналогичной деятельностью.

Низложение прежнего правления было связано с недовольством жильцов: ремонтные работы не проводились, обслуживание большого коммунального хозяйства было неважным, дом стал стареть

«ДВОРЦОВЫЙ ПЕРЕВОРОТ»

Однако в июле 2015 года произошел «дворцовый переворот». Состоялось собрание ТСЖ (в нем приняли участие около 300 владельцев квартир из 556), выбравшее новый состав правления. В него почти сплошь вошли предприниматели и топ-менеджеры: учредитель группы компаний «Плезир» Наиль Забиров, начальник организационно-правового управления КЗСК и владелец охранного предприятия Руслан Садыков, директор турбюро «Салават» Рустем Тарзиманов, учредитель компании по аренде авто Марина Аполлонова, начальник службы безопасности нефтетрейдера «Ядран Ойл» Валентин Маркитан. Во главе же руководящего органа встал Игорь Никифоров. По его словам, низложение прежнего правления было связано с недовольством жильцов: ремонтные работы не проводились, обслуживание большого коммунального хозяйства было неважным, дом стал стареть.

«Старая власть» не стала сдаваться. Бывший член правления Рустем Сулейманов — совладелец компании «ГраДА», то есть бизнес-партнер Каневского — по формальным основаниям оспорил через суд законность мятежного собрания (подробнее об этом — ниже). Впрочем, в декабре прошлого года оно состоялось вновь с теми же участниками, и на этот раз свергнутым управдомам уже не удалось опротестовать итоги.

Не все парковочные места в подземном охраняемом паркинге ЖК имели привязку к лицевому счету, а значит, и не оплачивались (но при этом использовались)

Первым делом новая команда занялась аудитом, обнаружив немало интересного. Например, по словам представителей нового правления ТСЖ, куда-то исчезла большая часть светодиодных плафонов освещения, за которые было заплачено 2,5 млн. рублей. Комплекс вообще не нуждался в таком количестве светильников, и на собраниях товарищества решение об их покупке официально не принималось. Не все парковочные места в подземном охраняемом паркинге имели привязку к лицевому счету, а значит, и не оплачивались (но при этом использовались). Реестр площадей не велся должным образом, а площадь помещений, указанная в расчетах и начислениях платы за содержание, была рассчитана неправильно — следовательно, эти расчеты тоже были неверны. Нашлись злостные неплательщики: так, собственник одной из квартир в 172 кв. м не вносил квартплату 4,5 года, а претензии к нему не предъявлялись. Сейчас приставы взыскивают с него более полумиллиона рублей. Всплыли и мелкие грешки, когда общедомовое имущество — парковки, кладовки — якобы использовались бесплатно в интересах членов предыдущего правления. Наконец, скопились долги перед поставщиками услуг, общий объем которых, по данным нового правления, составил 15 млн. рублей.

Во главе нового ТСЖ встал Игорь Никифоров

ИГРЫ УПРАВДОМОВ

Тем временем прежнее руководство ТСЖ перешло в контратаку. Сдаваться оно не намерено, полагая, что преемники захватили власть на «Берегу» незаконно. На вопрос «БИЗНЕС Online» о том, почему он считает правление Никифорова нелегитимным, Каневский сослался на уже упомянутое нами судебное постановление. «Есть решение Ново-Савиновского районного суда об отмене результатов собрания, на котором 31 мая 2015 года было избрано новое правление ТСЖ „Берег“, председателем которого стал Никифоров. Соответственно, протокол общего собрания был отменен, после чего Никифоров подал апелляцию в Верховный суд Татарстана. Верховный суд также дает определение об отмене результатов собрания. Из этого следует, что правление во главе с Никифоровым нелегитимно. Так решил суд. Значит, с лета прошлого года до 28 декабря 2015 года правление во главе с Никифоровым присвоило себе полномочия и незаконно осуществляло финансово-хозяйственную деятельность, и это не мое частное мнение — это следует из решений судов», — рассказал он.

Собеседник газеты рассказал, что оспаривает в суде и протокол собрания от 28 декабря прошлого года, потому что «часть бюллетеней для голосования была опущена в урны за тех людей, которые вообще в собрании не участвовали, а часть собственников не была уведомлена о проведении собрания». «Со стороны Никифорова были беспочвенные обвинения в адрес предыдущего правления ТСЖ в том, что правление „ворует деньги“, все это распространялось в социальных сетях без каких-либо доказательств и расценивается мной как клевета», — говорит Каневский.

Если ранее за свои услуги УК получала в месяц в среднем 1,5 млн. рублей, то после смены власти в ТСЖ перечисления подрядчику стали сокращаться, пока, наконец, не свелись к 600 тыс. рублей

Не складывая все яйца в одну юридическую корзину, Каневский обратился с заявлением и в следственный комитет по РТ, обвинив Никифорова в превышении полномочий. Конкретные претензии (помимо того, что новый управдом как минимум полгода незаконно возглавлял товарищество) заключаются в следующем. Во-первых, ТСЖ не были утверждены сметы доходов и расходов, годовой план по содержанию и ремонту недвижимости, штатное расписание. Соответственно, нельзя проследить движение денежных средств и понять, целевым образом они расходуются или нет. Во-вторых, между ТСЖ «Берег» и одноименной управляющей компанией уже был заключен договор на оказание услуг, но одновременно с этим Никифоров подписал аналогичные контракты с другими коммерческими организациями, которым и перечислял средства жителей. В третьих, он принял в штат работников, чья деятельность дублировала функции и обязанности УК. Кроме того, заявляет Каневский, Никифоров совмещает выборную должность в правлении ТСЖ с работой по договору, что недопустимо по закону. А значит, получаемая зарплата тоже незаконна. Ну а все вместе тянет на то, что он «причинил существенный вред правам и законным интересам ТСЖ».

«Никто не давал ему права тратить деньги ТСЖ. Я считаю, что человек, который присваивает себе полномочия в нарушение закона, должен нести ответственность за свои незаконные действия, — объясняет Каневский. — Когда он ратует за честность, справедливость, законность, наверное, он сам должен в первую очередь руководствоваться этими принципами».

Контрудар своей цели достиг: следственный комитет возбудил уголовное дело по ч. 1 ст. 201 УК РФ «Злоупотребление полномочиями». Следователь даже ходатайствовал в суд об отстранении Никифорова от должности, но Советский районный суд Казани 31 мая необходимости в этом не усмотрел. К слову, это дело несколько раз то закрывалось, то вновь открывалось по настоянию прокуратуры — в настоящее время оно опять открыто.

Сейчас в ЖК полным ходом идет ремонт

Комментируя слова Никифорова, заявившего, что бывшее правление плохо управляло ЖК, Каневский говорит, что оценки, хорошо или плохо, может давать только большинство членов ТСЖ, но никак не человек, презирающий нормы закона и попирающий его основы. При этом возвращаться к прежней должности Каневский больше не планирует: «Я ни в коем случае больше не войду в правление ТСЖ. Мне это неинтересно».

Тем временем Никифоров подал жалобу в СК и прокуратуру РТ, заявив об отсутствии состава преступления. Он утверждает, что двойного финансирования не было: управляющей компании средства вовсе не перечислялись повторно — их сократили ровно на стоимость работ, выполненных привлеченными лицами. И если ранее за свои услуги УК получала в месяц в среднем 1,5 млн. рублей, то после смены власти в ТСЖ перечисления подрядчику стали сокращаться, пока, наконец, не свелись к 600 тыс. рублей. В конце концов, в марте 2016 года договор с УК «Берег» расторгли. Что касается не утвержденной сметы доходов и расходов товарищества, то, как заявляет Никифоров, смету на 2015 год вообще должно было завизировать еще прошлое правление. Так что если дело и возбуждать, то в отношении его членов. При этом, по его словам, на текущий год смета утверждена, как и отчет по деятельности ТСЖ за второе полугодие 2015 года.

Как говорит Никифоров, при прежнем правлении в товариществе вообще царил бардак. Сметы доходов и расходов на 2013–2014 годы утвердили только в декабре 2015-го, не были согласованы в установленное законом время тарифы и финансовый план. То есть счета собственникам помещений за два года выставлялись без подобного рода «формальностей», а в 2013 и 2015 годах общие собрания жильцов не проводились вовсе.

По мнению Никифорова, противостояние разгорелось из-за того, что в ЖК «Берег» первые два этажа занимают нежилые помещения — на них приходится 20 из 85 тыс. кв. м площади

КТО НЕ ХОЧЕТ ПЛАТИТЬ ЗА КОММУНАЛКУ?

Попутно стороны обвиняют друг друга во всевозможных мелких нарушениях. Однако, по мнению Никифорова, на самом деле противостояние разгорелось из-за того, что в ЖК «Берег» первые два этажа занимают вышеупомянутые нежилые помещения — на них приходится 20 из 85 тыс. кв. м площади. В числе арендаторов — кафе «Мамбочино», «Чайхана №2», городской загс... Однако больше половины — около 11 тыс. «квадратов» — занимают структуры, близкие к «АК БАРС» Банку — «Ак Барс Девелопмент», «Ак Барс Страхование», «Ак Барс Мед», паевой инвестиционный фонд «Евро Фин Траст» (используя сложную схему, сам ПИФ сдал в аренду площади структурам АББ). Этим же юрлицам принадлежит около 4 тыс. кв. м жилой площади.

Что характерно, с «дочками» банка, обосновавшимися в «Береге», нынешнее ТСЖ до сих пор не заключило договоров обслуживания, несмотря на свои попытки. Как утверждает Никифоров, новое правление пыталось это сделать, но влиятельные владельцы недвижимости отказались подписывать документы. «Они выбрали позицию, что если мы пришли необоснованно и не имеем права представлять товарищество, то договор они заключать не будут и сомневаются в законности распределения платежей», — пояснил председатель правления ТСЖ.

Больше половины — около 11 тыс. «квадратов» — занимают структуры, близкие к «АК БАРС» Банку: «Ак Барс Девелопмент», «Ак Барс Страхование», «Ак Барс Мед», паевой инвестиционный фонд «Евро Фин Траст»

Между тем коммунальные долги «отказников» по офисным помещениям к моменту прихода «новой власти» составляли 4,5–5 млн. рублей, по жилым — 18 млн. рублей (не выставляемые на продажу 30–35 квартир, 20–30 парковочных мест). «Долги в несколько десятков миллионов рублей образовались в период за 2014 год и первую половину 2015 года. Мы застали цифры по долгам, когда поменяли правление. Это потребленные домом услуги, и есть выписанные решения по взысканию долгов», — объяснил Никифоров. Он полагает, что предыдущее правление по каким-то причинам было вовсе не заинтересовано в оплате коммунальной задолженности «барсовских» структур или же заинтересовано в их неоплате. Теперь прежние управленцы, по его мнению, взбудоражены тем, что долги платить-таки придется: этим и объясняется их юридическая активность.

«БИЗНЕС Online» обратился за комментариями к «АК БАРС» Банку и структурам, имеющим офисы в ЖК, с просьбой прокомментировать слова Никифорова об имеющихся долгах перед ТСЖ. В банке ответили, что площадями в комплексе кредитная организация не владеет. «Ни ООО «Страховая компания „Ак Барс Мед“, ни ООО „Ак Барс Страхование“ не имеют договорных отношений с ТСЖ „Берег“, в связи с чем не имеется и задолженности по оплате тех или иных услуг перед данной организацией», — сообщила пресс-служба страховой группы «Ак Барс». Представители компании «Ак Барс Девелопмент» запрос получили, но ответить не смогли, поскольку руководитель компании находится в отъезде.