Рынок жилья: дольщики «Фона» и «Свея» спугнули покупателей новостроек

Жители РТ взяли 3389 ипотечных кредитов на общую сумму 4,95 млрд. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

ТАТАРСТАН ПОСТАВИЛ ИПОТЕЧНЫЙ РЕКОРД

Татарстан занял четвертое место среди российских регионов по объему ипотечных кредитов, выданных в республике за первый квартал. Жители РТ взяли 3389 ипотечных кредитов на общую сумму 4,95 млрд. рублей. Такую информацию на днях обнародовало объединенное кредитное бюро (по данным более 600 кредитных организаций и 64,5 млн. заемщиков). Республика обогнала другие, довольно благополучные регионы как по объему выданных кредитов, так и по их количеству. Позади остались Ханты-Мансийский автономный округ (2,2 тыс. кредитов на 4,7 млрд. рублей), Нижегородская область (2,8 тыс. кредитов на 4 млрд. рублей), Краснодарский край (2,7 тыс. кредитов на 4 млрд. рублей). В последнем количество населения почти в 1,5 раза превышает количество жителей Татарстана, и, как следствие, южный субъект РФ более активен по ряду кредитных направлений — потребительских, авто. Но только не в ипотеке.

Позиция Татарстана могла быть и выше — на третьем месте оказалась Свердловская область, которая обогнала РТ лишь за счет того, что средний размер кредита здесь оказался на 100 тыс. рублей больше. В итоге почти при равном количестве выданных займов Свердловская область набрала 5,2 млрд. рублей. В лидерах же закономерно идут Москва и Подмосковье, а также Санкт-Петербург и Ленобласть.

Несколько другие данные привел на днях Центробанк, но и они свидетельствуют об ипотечном ажиотаже в Татарстане. ЦБ ставит также республику на четвертое место. По информации регулятора, в Москве и Московской области было выдано 66,8 млрд. ипотечных рублей, в Санкт-Петербурге — 23,4 млрд. рублей, в Тюменской области — 15,4 млрд. рублей, в Татарстане — 10,6 млрд. рублей. Это максимальный показатель за всю историю наблюдений: предыдущий рекорд был установлен в первом квартале 2014 года, когда население РТ одолжило у банков 9,4 млрд. рублей на решение квартирного вопроса. В прошлом году по состоянию на этот же период было выдано 6,7 млрд. рублей ипотечных кредитов.

Ипотека. Количество сделок на жилые помещения

Ипотека по объему выданных средств в Татарстане занимает почти треть в общем объеме кредитов населению. Отчасти такую активизацию заемщиков можно объяснить более выгодными банковскими условиями. Так, средневзвешенная процентная ставка составила 12,46%, тогда как в прошлом году на этот же период — 12,56%.

Отметим, что в этом году жители республики стали не просто брать больше денег, но и растягивать погашение долга на более длительный срок — средний срок кредитования составил 168 месяцев (14 лет). Ранее население предпочитало погашать ипотеку немного быстрее (160 месяцев в прошлом году и 167 — в 2014-м).

Ипотека по объему выданных средств в Татарстане занимает почти треть в общем объеме кредитов населению Фото: ©Игорь Зарембо, РИА «Новости»

«ДОЛЕВКА» ПОДКАЧАЛА, НО «ВТОРИЧКА» РАСТЕТ КАК НА ДРОЖЖАХ

Колоссальные объемы выдачи ипотечных кредитов, похоже, стали тем драйвером, который позволит строительной отрасли Татарстана преодолеть стагнацию. В апреле в Казани количество сделок по ипотеке выросло по сравнению с апрелем прошлого года в 2 раза до 1153 сделки. С января по апрель включительно столица республики «нарастила» ипотечные сделки в 1,5 раза до 3917. В тренде со столицей и Татарстан в целом количество ипотечных сделок и в апреле, и с начала года выросло в 1,5 раза (4399 и 13594 против 2787 и 9777 соответственно).

Вторичный рынок также переживает весенний ренессанс. В апреле в Казани количество сделок выросло на 45%, с начала года — почти на 40% по сравнению с теми же периодами 2015-го. По Татарстану «вторичка» тоже показала неплохие результаты. Нынешний апрель оказался лучше апреля 2015 года на 22%, а с начала года объем сделок вырос на 8%.

Справедливости ради отметим, что апрельские успехи отчасти объясняются прошлогодним спадом. Так, на вторичном рынке в прошлом году с января по апрель в Казани была заключена всего лишь 7361 сделка против 9276 сделок за тот же период 2014 года. В Татарстане, соответственно, 23502 сделки против 24478 сделок. Словом, сегодняшние показатели — как по первичному рынку, так и по вторичному — приблизились к ситуации первых четырех месяцев 2014 года, когда за доллар давали 34 рубля, а санкции только начинали вводить. Похоже, что, по крайней мере, рынок недвижимости Татарстана сумел адаптироваться к новым условиям и вновь разворачивается к росту.

Сведения о количестве объектов недвижимости на которые зарегистрированы переходы прав на основании договоров купли-продажи за 2016 год

Впрочем, не все его сегменты чувствуют себя одинаково хорошо. Спад по сделкам зафиксирован в разделе «Договоры долевого участия», то есть на рынке новостроек. Хотя в Казани с начала года количество покупок нового жилья выросло на 8%, но сам апрель подкачал, продемонстрировав спад на 6% по сравнению с апрелем прошлого года. Количество сделок в целом по республике с договорами долевого участия с января по апрель также сократилось на 8% с 1850 до 1698. По словам одного из участников рынка, информация о всевозможных действиях дольщиков «Фона» и «Свея», от открытых писем до пикетов, породила-таки опасения относительно вложений в новостройки.

За год цена «квадрата» вторичного жилья в Казани упала в абсолютном выражении почти на 6% Фото: «БИЗНЕС Online»

ПАДАЮЩИЕ ЦЕНЫ АКТИВИЗИРОВАЛИ СПРОС

Участники рынка в разговоре с «БИЗНЕС Online» в качестве основной причины активизации рынка в целом и роста объемов выдачи ипотечных кредитов в частности отмечают снижение реальной стоимости квадратного метра. На первичном рынке повышение цен за месяц составило 0,2% за квадратный метр до 61376 рублей, сообщает reportal.ru. Год назад, в мае, стоимость «квадрата» на первичном рынке была немногим меньше — 59042 рублей. Однако, учитывая инфляцию, можно говорить о его удешевлении. Также заметим, что в прошлом году цены на квартиры снижались с февраля до июля (58489 рублей), когда был зафиксирован минимум, затем начался постепенный рост.

На вторичном рынке подорожание квадратного метра в мае по сравнению с апрелем было больше — 0,5% до 62853 рублей. Однако за год он подешевел, причем безо всякой инфляции — в мае прошлого года цена метра фиксировалась на уровне 66537 рублей. Таким образом, за год цена «квадрата» вторичного жилья в Казани упала в абсолютном выражении почти на 6%. В этом, как говорят эксперты, и заключается причина взрывного роста продаж на казанской «вторичке». Отсюда и рекордные объемы выдачи ипотечных кредитов: татарстанцы берут ссуды в банках, чтобы успеть купить недвижимость, прежде всего в столице республики, по относительно низким ценам.

Тут можно вспомнить слова первого вице-премьера правительства России Игоря Шувалова, который на днях призвал россиян поторопиться с приобретением жилья. «Цены на жилье эконом-класса стоят и не растут. На рынке хорошие предложения, и банки оформляют ипотечное кредитование», — заявил он и, похоже, оказался прав.

Игорь Шувалов на днях призвал россиян поторопиться с приобретением жилья Фото: kremlin.ru

В БОЙ ИДУТ ОДНИ «СТАРИКИ»

Несмотря на оживление рынка недвижимости, объемы строительства в целом по России снижаются по сравнению с прошлым годом: за первый квартал они упали на 14%. В минстрое РФ это объясняют рекордными темпами возведения жилья в прошлом году. Застройщикам надо распродать готовые объекты, прежде чем массово закладывать новые. Впрочем, в Татарстане объемы ввода жилья в первом квартале, по данным Татарстанстата, выросли на 0,8%. Однако и здесь наметилось серьезное замедление: в марте строители республики сдали на 25% жилья меньше, чем в марте 2015-го. Сейчас застройщики продолжают осторожничать. С января по апрель исполком Казани выдал 11 разрешений на строительство (заявленная площадь 166,890 тыс. кв. метров). Год назад было почти вдвое больше — 24 разрешения на 284,754 тыс. кв. метров, сообщили «БИЗНЕС Online» в исполкоме.

Причем в апреле и мае на новое строительство в Казани заявились только хорошо проверенные игроки и в основном с проектами, которые реализуются не один год. Так, ООО «ИнтегСтрой» («Ак Барс Девелопмент») обновил разрешение на строительство 19-этажного дома в два подъезда в известном проекте ЖК «Седьмое небо». Подконтрольный все тому же АБД «Компроект» построит еще один дом в «Светлой долине». «Унистрой» возведет дом №3 по Мамадышскому тракту (ЖК «Весна»). «Грань» обновила разрешение на строительство очередного корпуса ЖК «Соловьиная роща». «КамаСтройИнвест» планирует возвести ЖК в Авиастроительном районе на пересечении улиц Павлова и Лукина. Также из новых проектов можно выделить «Сувар-Казань», который получил разрешение на строительство трех домов в ЖК «Станция Юбилейная».

В апреле и мае на новое строительство в Казани заявились только хорошо проверенные игроки и в основном с проектами, которые реализуются не один год Фото: metshin.ru

«БОГАТЫЙ ВЫБОР В БЛИЖАЙШИЕ ГОД-ДВА ПРЕВРАТИТСЯ В ДЕФИЦИТ»

Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»:

— Несмотря на то, что в других регионах рынок недвижимости просел, в Татарстане квартиры продаются достаточно стабильно. Растет ипотека. Если проследить за данными Росреестра, Казань всегда являлась для нашего региона драйвером в ипотечном кредитовании. В некоторых наших новостройках процент сделок по ипотеке доходит до 70 процентов.

Инвестиционная привлекательность жилья в Казани выше. Цены на недвижимость даже в нынешних условиях по многим объектам растут процентов на 5 - 7 в год, хотя определенную роль играет и степень строительной готовности объекта.

Приобретать квартиры сейчас выгодно: государство сдерживает рост ипотечных ставок, к тому же на рынке пока еще есть выбор, который в ближайшие год-два превратится в дефицит, ведь сейчас закладывается мало новых объектов, и они, как правило, небольшие.

Достаточно высокий спрос был в начале марта, в апреле — несколько меньше, ну а в мае произошел уже сезонный спад, это чувствуется. Если для одних категорий клиентов лето — пора отпусков, и покупка будет отложена до осени, то для других — это время активного поиска. В июне ожидаем интерес со стороны родителей студентов, поступивших в Казань учиться, и нам есть, что им предложить.

Фото: «БИЗНЕС Online»

«К ОСЕНИ ЦЕНА МОЖЕТ СТАБИЛИЗИРОВАТЬСЯ, И НАЧНЕТСЯ ПОНАЧАЛУ НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ РОСТ»

Вячеслав Егоров — директор АН «Аванград-Риэлт»:

— Я думаю, что процентов 80 сделок приходится на ипотеку. Рост, возможно, связан с субсидированной ставкой по новостройкам. Общее количество сделок просто увеличилось на небольшой процент, и объем ипотеки вырос в связи с общим подъемом продаж. А то, что Татарстан впереди по объему выданных ипотечных кредитов — так и регион у нас привлекательный. У нас очень много межрегиональных сделок, когда клиенты из других регионов приезжают к нам и что-то покупают.

Я согласен с Игорем Шуваловым. Цены сейчас уже достаточно серьезно опустились по сравнению с предыдущими периодами. Думаю, что с начала года цены упали процентов на 10. Цены долгое время стояли на определенном уровне, и продавцы не хотели их снижать. Но вот сейчас многие уже скидывают, и стоимость квартир стала более доступной. А если, предположим, еще и торг идет какой-то, то реально продаются еще дешевле, чем мы видим в рекламе. Сейчас самое время покупать, потому что, по некоторым прогнозам, к осени цена может стабилизироваться, и начнется поначалу незначительный рост.

Однокомнатную хрущевку сегодня в Казани можно купить за 1,8 миллиона рублей. Есть дороже, но хорошо продаются самые дешевые варианты. По площади это около 32 квадратных метров. Даже за 44 тысячи рублей предлагают квадратный метр в новостройках. Вообще, хорошо продается самое дешевое, самое доступное в своем сегменте жилье. Сейчас самый привлекательный фактор покупки — именно стоимость.

Почему «первичка» не особо растет в цене? Из-за того, что является рынком-конкурентом для «вторички». На вторичном рынке цены были очень высокие, и квартиры перестали брать. Владимир Путин же сказал, что с вторичным рынком надо что-то делать, поручил разработать механизм в плане льготной ипотеки. Если такой механизм будет разработан, то «вторичка» снова оживет.

Договоры долевого участия

«КРУПНЫЙ БИЗНЕС СМОТРИТ, СКОЛЬКО ДЕНЕГ ДАЛИ РЕГИОНАМ»

Рисхат Сабирзянов — директор агентства недвижимости «Кама»

— 8 - 9 сделок из 10 приходится на ипотеку. Не думаю, что социальная ипотека играет большую роль. Люди, с которыми я разговаривал, годами ждут эту очередь. Если бы социальная программа работала лучше, может, люди брали бы меньше коммерческих кредитов. У нас в Челнах соципотека особенно не двигается.

Основной драйвер на рынке — это материнский капитал. Новостройки двигает господдержка ипотеки — 12 процентов дешевле, чем кредиты на «вторичку». На вторичном рынке ипотека примерно 13,5 процентов.

В Набережных Челнах цены на вторичном рынке хорошо упали: однокомнатная квартира в пятиэтажке стоит в районе 1,5 - 1,6 миллиона. рублей. В 9 - 10-этажках около 1,8 - 1,9 миллиона. С разницей в 400 тысяч рублей — двухкомнатные квартиры, трехкомнатные.

Застройщики с февраля-марта также показывают скидки в 5 - 7 процентов на квартиры. Самая дешевая сегодня стоит 38 тысяч за квадратный метр, это район ЗЯБ. Еще одна строительная компания там же продает квартиры по 40 тысяч за квадратный метр. Дальше идут от 45 до 50 - 53. Насколько я знаю, самый дорогой в Челнах квадратный метр — 53 тысячи рублей — это «Санрайз сити», который строит турецкая компания. С января цены упали процентов на 7 - 10.

Почему попали в Топ активных регионов с ипотечным кредитованием? Во-первых, есть много застройщиков, которые устанавливают адекватные цены. Во-вторых, ипотеку берут еще и на вторичном рынке. Значит, хорошо работают риелторы. Третий момент — в нашу республику вливаются федеральные деньги, гранты. Крупный бизнес смотрит, сколько денег дали регионам и где можно вести бизнес. По этой технологии можно определить, что в нашей республике денег достаточно много для того, чтобы брать жилье.

Нажмите, чтобы увеличить

«СЕГОДНЯ ХОРОШЕЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПКИ»

Елена Матвеева — директор АН «Империя»:

— Если брать и первичный, и вторичный рынок, сегодня на ипотеку приходится 70 - 80 процентов сделок, которые проводит наше агентство. Я думаю, сыграли роль и большие объемы жилья, которые строятся в республике, — очень много предложений по первичному рынку. Сейчас есть и господдержка, и выгодные предложения по субсидированию застройщиками процентных ставок.

Я действительно считаю, что сегодня хорошее время для покупки. Застройщики, заинтересованные в продаже, идут своим покупателям навстречу. Застройщики, которым нужно реализовать квартиры на завершающем этапе, тоже делают скидки, предоставляют рассрочки. На сегодняшний день есть предложение по ипотеке от 9,9 процента годовых.

С начала года наблюдается период стагнации цен. И ситуация складывается таким образом, что продавцы, которым нужно продать, принимают решение о понижении — на 50, на 100 тысяч рублей, либо такое решение принимается уже на показе. Если раньше готовы были торговаться 30 - 50 процентов продавцов, то сегодня их процент стал значительно выше — порядка 70 процентов.

В Татарстане застройщики реализуют различные программы, которые помогают продажам, например жилищный накопительный кооператив. Человеку, желающему купить квартиру, не обязательно иметь первоначальный взнос и хорошую кредитную историю — он просто бронирует квартиру через ЖНК и покупает ее. Появились варианты беспроцентных рассрочек, варианты без первоначального взноса, без страховки. Все они привлекают граждан.