Рынок жилья: «Объекты с завышенной ценой обречены стоять как памятники»

Квартиры в Казани с незавышенной стоимостью сейчас, как уверяют риелторы, реализуются в течение пары недель

ДОРОЖАЕТ ДОЛЛАР — ПОКУПАЕМ КВАРТИРЫ

С легкого дежавю событий годичной давности начался 2016 год для рынка недвижимости. Обычно январь — мертвый сезон в сфере купли-продажи жилья. Но не на этот раз. Скачок курса доллара и евро, когда «американец» ушел выше 80 рублей, а «европеец» — выше 90, отчасти привел к повторению ситуации декабря 2014 года, однако в гораздо меньших масштабах. Оживление, по словам участников рынка, началось после 15 - 20 января этого года. Квартиры в Казани с незавышенной стоимостью сейчас, как уверяют риелторы, реализуются в течение пары недель — это по нынешним временам быстро.

«Наверное, играет свою роль то, что доллар растет — за 80 уже, и люди, у которых есть наличка, даже если она где-то там лежит, побаиваются. Есть определенное количество покупателей, которые вложились в январе в хорошие недорогие квартиры. Потому что все подешевело, а чего ждать, они не знают — вырастут цены на квартиры, или, возможно, будет отток», — поясняет ситуацию директор агентства недвижимости «КАМА» Рисхат Сабирзянов.

Впрочем, большой радости от нынешнего всплеска интереса к недвижимости нет — во-первых, масштаб не тот. А во-вторых, ясно, что подъем сейчас означает лишь более глубокий спад в последующие месяцы, как это уже было после панической распродажи декабря 2014 года.

ИПОТЕКУ ОТКЛЮЧАЮТ ОТ ИСКУСТВЕННОГО ДЫХАНИЯ

Теперь уже можно с уверенностью утверждать, что ушедший 2015-й оказался самым плохим годом для рынка жилья за последнюю пятилетку. В прошлом году экономический кризис плотно накрыл рынок недвижимости. Льготная ипотека при покупке квартир в новостройках лишь отчасти сгладила ситуацию. Хотя именно субсидируемые государством льготные кредиты были, по сути, единственным драйвером рынка. Поэтому и свой обзор мы начнем именно с этого сегмента.

С марта прошлого года за всеми сделками по ипотеке, как правило, стоит ипотека с господдержкой, которая и позволила реанимировать рынок

Что же в Татарстане? По данным Росреестра, по итогам 2015 года ипотека в Казани сократилась на 20% (в прошлом году было 11,1 тыс. сделок, в 2014-м — 14 тыс.). В целом по Татарстану падение аналогичное — 21% (35 тыс. против 44,5 тыс. сделок). Правда, 2014 год все же стоит особняком из-за ажиотажа в декабре. Для чистоты картины отметим, что в 2013 году по республике было всего 30 тыс. сделок. В случае с Казанью картина по минувшему году в сравнении с 2013-м и вовсе выглядит блестяще. Два года назад в столице РТ было заключено всего лишь 3 837 сделок с привлечением ипотечного кредита. В 2015 году этот показатель превзойден в 2,9 раза. Кроме того, в минувшем году соципотека, поддерживаемая госпрограммой, выросла даже по сравнению со сверхуспешным 2014 годом, пусть и на скромнейшие 0,1%.

Очень приличные показатели ипотеки-2015 по сравнению с 2013 годом объясняются в основном усилиями государства. «С марта прошлого года за всеми сделками по ипотеке, как правило, стоит ипотека с господдержкой, которая и позволила реанимировать рынок», — рассказывает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Еще одно объяснение роста ипотеки по сравнению с показателями двухлетней давности — обнищание масс. Собственных средств на улучшение своих жилищных условий у граждан почти не осталось, вот и приходится покупать в долг.

Печальнее всего то, что даже эта последняя табуретка в ближайшее время может быть выбита у рынка недвижимости из-под ног. Дело в том, что на прошлой неделе замминистра финансов РФ Алексей Моисеев поверг участников строительного рынка в шок, заявив, что у правительства больше нет денег на субсидирование ипотечных кредитов. «Субсидирование ставок продлеваться не будет», — четко заявил представитель минфина. Значит, после 1 марта этого года рынок первичного жилья лишится главного допинга — льготной ставки в 12% годовых по сравнению со среднерыночными 14 - 15%.

Михаил Мень (справа) выразил надежду, что правительство все же продлит программу поддержки ипотеки «в том или ином виде». Дмитрий Медведев обещал принять решение в конце февраля

Глава минстроя РФ Михаил Мень, в свою очередь, выразил надежду, что правительство все же продлит программу поддержки ипотеки «в том или ином виде». Например, по словам Меня, рассматривается вариант субсидирования первого взноса. Сейчас он, как правило, составляет 30% от приобретаемого жилья. Возможно, государство возьмет на себя часть данной суммы. Впрочем, эту субсидию, как говорят эксперты, покупателю жилья все равно придется погашать вместе с основными выплатами по кредиту. Вчера на коллегии минстроя РТ замминистра строительства и ЖКХ РФ Леонид Ставицкий рассказал и о других обсуждаемых в федеральном ведомстве мерах поддержки рынка (о них читайте в отдельном репортаже), однако пока это лишь «хотелки».

Окончательное решение по этому поводу премьер-министр РФ Дмитрий Медведев обещал принять в конце февраля — накануне истечения срока действия прежней программы. Однако в условиях бюджетного кризиса вряд ли приходится рассчитывать на щедрость государства. Скорее упор будет сделан на меры административного порядка вроде снижения нормативов резервирования по ипотечным кредитам с 35% до 20% суммы займа. Теоретически это могло бы высвободить около 1 трлн. рублей для выдачи ипотечных кредитов.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК КАЗАНИ: «ЖАЛКИЕ» 363 СДЕЛКИ В ДЕКАБРЕ

Если программа льготной ипотеки не будет продлена, это будет серьезным ударом в первую очередь по «первичке». «По нашим подсчетам, в 2015 году по сравнению с 2014 годом 20 процентов ипотечных заявок «перетекло» из вторичного жилья в заявки на покупку первичного жилья. То есть благодаря введению субсидирования ипотечной ставки в 2015 году часть заемщиков отказались от покупки «вторички» в пользу новостроек, — говорит директор агентства «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. — Исходя из этого, в случае непродления программы субсидирования можно предсказать снижение спроса на первичное жилье на 20 процентов в 2016 году».

Даже с учетом господдержки падение первичного рынка жилья в Казани по итогам прошлого года составило колоссальные 33%. По республике «долевка» сократилась меньше — на 10%

Между тем даже с учетом господдержки падение первичного рынка жилья в Казани по итогам прошлого года составило колоссальные 33% — с 10,4 тыс. сделок сократилось до 6,9 тысячи. Для сравнения: в Москве «долевка» упала только на 18,4%. Разницу эксперты объясняют тем, что доходы населения за пределами российской столицы сокращались сильнее. Прошлогодним «дном» «первички» в Казани стал декабрь, который всегда был драйвером рынка. На этот раз он «порадовал» лишь ничтожными 363 сделками, тогда как в декабре 2014 года их было 2 тыс., в декабре 2013 — 876.

По республике «долевка» сократилась меньше — на 10%. В итоге по году количество первичных сделок по республике с учетом Казани упало на 24%, до 13 тысяч. Но вновь держим в уме «ажиотажный 2014-й». Прошлый год по договорам долевого участия оказался лучше, чем 2013-й, — на 1 тыс. договоров. Однако этого удалось достичь исключительно за счет соципотеки, которая в прошлом году активнее шла в районах республики, чем в Казани.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ФОРМИРУЕТСЯ ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС?

Согласно договорам купли-продажи, по которым можно почувствовать тенденцию на вторичном рынке, в Казани количество сделок упало на 35% (с 34,5 тыс. до 22,4 тыс. сделок). В Татарстане падение не столь сильное — лишь 17% (с 86,7 тыс. до 72 тыс. сделок). Для сравнения: рынок «вторички» Москвы снизился за год почти на треть.

Отсутствие господдержки продавцам «вторички» пришлось компенсировать ценами. «Если первичный рынок находится в тисках себестоимости квадратного метра и поддержки по госпрограммам, то вторичный рынок мог сам себя регулировать путем снижения цен. И там цены действительно больше снизились, хотя снижение могло и должно быть больше. Мы видели, что очень многие люди отказывались дать скидку в 50 тысяч рублей в феврале, надеясь на рост цен, в марте они уже были готовы пойти на такую на скидку, но к тому моменту надо было давать дисконт уже в 150 тысяч. Неграмотный подход приводил к значительным потерям для семейного бюджета», — рассказывает Гизатова.

На вторичном рынке в Казани количество сделок упало на 35%. В Татарстане падение не столь сильное — лишь 17%

С ней согласен и директор агентства недвижимости «Мегалит» Адель Хасбиулин. По его словам, на вторичном рынке продаются только правильно оцененные объекты, вокруг них есть интерес. Объекты с завышенной ценой обречены стоять как памятники.

Стоит отметить, что статистика по ценам, рассчитанная на основе объявлений, слабо отражала в этом году реальность, так как застройщики массово проводили различные маркетинговые акции, а продавцы вторичных квартир охотно шли на торг. Тем не менее ценовые качели легко заметить и по этим цифрам.

Так, первичный рынок Казани в прошлом году стартовал с отметки в 60,5 тыс. рублей за квадратный метр. В феврале цены подросли до 62 тыс. рублей, но, не найдя понимания у покупателей, немного снизились. Сначала в марте (61,3 тыс. рублей), потом в апреле (59,9 тыс.), затем летом... Подбодрили цены сентябрь и начало делового сезона, да и к декабрю цены традиционно идут вверх. На этот раз к концу года ценник поднялся до 60,4 тыс. рублей за метр. Для сравнения: в декабре 2014 года «квадрат» на первичном рынке стоил 58,8 тыс. рублей. Это значит, что доходность метра жилья в новостройках составила всего лишь 2,7% годовых, что в 5 раз ниже уровня прошлогодней инфляции.

Цены на вторичном рынке в течение года вели себя аналогичным образом, с той лишь разницей, что падение к декабрю было больше. Если январь выдал ценник в 65,8 тыс. рублей за квадратный метр, то декабрь — лишь 63,1 тыс. рублей.

Судя по количеству зарегистрированных прав на жилую недвижимость, активность в Татарстане оказалось самой низкой с 2010 года

АКТИВНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ: ФОРМИРУЕТСЯ ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС?

В итоге, судя по количеству зарегистрированных прав на жилую недвижимость, активность в Татарстане оказалось самой низкой с 2010 года. Разница прошлого года, когда была зарегистрирована 321 тыс. сделок, с предыдущими годами колеблется от минус 5% по сравнению с 2012 годом до минус 15%, если сравнить с 2010-м. Ситуация в Казани оказалось не столь плачевной, но тем не менее активность тоже упала, причем поставив рекорд за последние три года. Если в прошлом году было зарегистрировано 116 тыс. сделок, то в 2014-м — 120 тыс., а в 2013-м — 126 тысяч.

Всего же количество регистрационных действий в 2015 году снизилось на 14,5%. На итоговой коллегии Росреестра по РТ глава ведомства Азат Зяббаров сдержанно отметил, что это незначительно.

«Объем сделок по сравнению с докризисным периодом сократился — сначала на 30 - 40 процентов, потом пошли в ход все эти инструменты (субсидирование ставки, акции — прим. ред.). По итогам года могу сказать, что в 2015 году мы сработали — по сравнению с докризисной ситуацией — в минус 20 процентов», — подводит итоги прошлого года Сабирзянов.

Однако целый ряд участников рынка утешают себя тем, что сейчас идет формирование отложенного спроса. Из-за нестабильной экономической ситуации в стране многие, объективно нуждающиеся в решении квартирного вопроса и располагающие для этого ресурсами, откладывают переезд, оформление ипотечного кредита и продажу имеющегося жилья. Поэтому, когда рынок достигнет дна, однозначно последует подъем, считают они. Дна, впрочем, пока не достигли, продолжаем погружение...

ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ ГРОЗИТ ОСТАНОВИТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО

Какие новации на рынке жилья принес с собой наступивший 2016 год? Поменялось налоговое законодательство. С этого года зарабатывать на перепродаже квартир будет несколько сложнее. Во-первых, с 3 до 5 лет увеличен срок непрерывного владения объектом недвижимости, после истечения которого он может быть продан без уплата 13-процентного налога на доход физических лиц. Во-вторых, если квартира или дом продается раньше завершения этого срока, то налог на 1 января исчисляется исходя из кадастровой стоимости жилья, которая приближена к рыночной. То есть занижать в договоре купли-продажи формальную сумму сделки для минимизации выплат государству стало сложнее, хотя по-прежнему возможно. Кадастровую цену все же разрешено умножать на понижающий коэффициент 0,7. Это означает, что для расчета налога берется 70% от оценочной (кадастровой) стоимости жилья. Условно, если вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а ее кадастровая оценка в момент перепродажи составляет 1,5 млн., то в договоре можно записать сумму в 1 млн. 50 тыс. рублей. Вот с этих 50 тыс. вы и заплатите 13% государству.

В случае вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве, призванных защитить дольщиков, эксперты пророчат едва ли не коллапс первичного рынка недвижимости

Наконец, еще не приняты окончательно, но уже разработаны поправки в закон о долевом строительстве, призванные защитить дольщиков от схем, использованных, например, компанией «Свей» в Татарстане. Впрочем, в случае их вступления в силу эксперты пророчат едва ли не коллапс первичного рынка недвижимости. Правительство России одобрило, например, проект единого электронного реестра застройщиков, поправки о целевом использовании средств дольщиков, а также ужесточающие требования к размеру собственного капитала застройщиков. Ключевое положение реформы — замораживание средств дольщиков на специальных депозитах в банках до завершения строительства. Финансировать же его предполагается за счет банковских кредитов. С учетом того, что сейчас строительство жилья финансируется за счет денег дольщиков на 70%, а за счет весьма дорогих кредитов — только на 20% (остальное — собственные средства строительных компаний), массовая стройка жилья может просто остановиться.

БУДУЩЕЕ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА: ДЕШЕВАЯ ПАНЕЛЬ В ПРИГОРОДАХ?

Что еще ожидает застройщиков в наступившем году? Следствием стагнации экономики и снижения платежеспособности населения станет уменьшение стоимости квадратного метра. К сожалению, застройщикам будет сложно это сделать ввиду растущей себестоимости строительства. Единственным драйвером рынка после 1 марта останется материнский капитал. Эксперты считают, что в идеале стоило бы изменить порядок использования маткапитала путем ужесточения условий его траты на приобретение жилья: запрет на фиктивные сделки, приобретение долей у родственников. Эти меры, а также увеличение размера маткапитала даже на 50 тыс. рублей оживили бы рынок.

Опять будет популярно низкокачественное жилье на окраинах. Застройщики уйдут за город, поскольку им нужно будет как-то загрузить мощности и занять персонал. Простой более невыгоден, чем хоть какая-то деятельность. Но удержит ли такой строительный дауншифтинг рынок от падения?

Опять будет популярно низкокачественное жилье на окраинах

«Цены на жилье в этом году будут падать до сентября, думаю, снижение остановится на 20 процентах, — говорит Гизатова. — Стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизится больше, на первичном — меньше, так как себестоимость строительства не позволит это сделать. Строители уйдут в панельное домостроение, в малометражки, чтобы за счет технологии строительства скинуть стоимость квадратного метра. Конечно, кризис не приведет к тому, что кто-то станет продавать кирпичные дома по цене 40 тысяч за «квадрат». Просто появятся панельные дома по этой стоимости, то есть в рекламе мы увидим те же 40 тысяч за квадрат, но это будет панельный дом в пригороде».

Нет худа без добра. Падение цен процентов на 20 позволит, по мнению экспертов, удержаться по объемам продаж примерно на показателях 2015 года. За любым спадом рынка всегда следует восстановление. Остается его дождаться.

«У ЗАСТРОЙЩИКОВ, К КОТОРЫМ ЕСТЬ ДОВЕРИЕ, СДЕЛКИ ШЛИ ХОРОШО»

Участники рынка отметили, что с тревогой и оптимизмом смотрят в следующий год.

Руслан Садреев — директор агентства «Премьер-Недвижимость»:

— Правительство заявило о том, что программа субсидирования ипотеки не будет продлеваться. Конечно, это негативная новость как для рынка первичного жилья, так и для всего рынка недвижимости в целом. В случае отмены субсидирования процентная ставка на «первичку», думаю, сравняется со ставкой по вторичному жилью, а она на сегодняшний день в крупных банках в среднем составляет 13,5 - 15 процентов годовых.

В прошлом году у застройщиков совместно с банками были акции по снижению ставки до 7 - 8 процентов, считаю, что такие акции нужно сохранить, они серьезно стимулировали спрос и весь рынок продаж соответственно. С учетом отмены субсидирования пусть это будет не 7 процентов, а 9 - 10 процентов годовых, иначе спрос резко снизится. Если говорить о других мерах поддержки, конечно, главное для развития ипотеки сегодня — это ключевая ставка ЦБ. В конце января состоится заседание Центрального банка РФ, и мы надеемся, что ключевая ставка не повысится. Если же повышение произойдет, сразу же вырастет банковская ставка по ипотеке, от этого сильно пострадает рынок недвижимости, соответственно, по цепочке, различные бизнес-сектора, связанные со строительством, ведь субсидирование процентной ставки по ипотеке поддержало в 2015 году многие отрасли экономики. Не могу сказать, что этот год был хорошим по продажам, бывало и лучше. У нас снижение по объему продаж составило примерно 20 процентов.

Я думаю, что в 2016 году больших провалов ожидать не стоит, все-таки недвижимость — это одна из социально значимых отраслей, спрос на услуги в сфере недвижимости есть всегда, но не думаю, что в 2016 году будет лучше, чем в 2015-м, все-таки масштабный кризис в экономике еще не заканчивается.

Адель Хасбиулин — директор АН «Мегалит»:

— Октябрь, ноябрь и декабрь были очень активными. Люди поняли, что время делать покупки, так как цены на недвижимость очень привлекательные. У застройщиков, к которым есть доверие, сделки шли хорошо, одинаково высокие продажи пришлись на конец осени и зиму. Единственный недочет в том, что некоторые застройщики рассчитываются со строительными компаниями квартирами, а те уже не могут их продать по льготной ставке, потому что в этом случае получится уже вторичная продажа.

Декабрь прошлого года поднял цены. Был бум покупок всех типов недвижимости — участки, коттеджи, дачи. В первое полугодие 2015 года сделок было меньше, к лету цены начали корректироваться. После того как они скорректировались, продажи стали расти. Сейчас цены на недвижимость низкие, а в последующем предпосылок для их снижения нет...

Об ожиданиях на 2016 год. По данным консалтинговых компаний, в среднем половина дохода россиянина уходит на погашение кредита. Заниматься улучшением жилищных условий люди могут тогда, когда их доход достаточен для этого и он стабилен. А сейчас похвастаться этим могут немногие.

Застройщики уйдут за город, поскольку им нужно будет как-то загрузить мощности и занять персонал

Рисхат Сабирзянов — директор агентства недвижимости «КАМА»:

— Думаю, что 2016 год на рынке строительного жилья мы проработаем стабильно. Потому что еще маткапитал не отменили. Никакой критической ситуации не возникнет, потому что мы уже год проработали на «вторичке» без господдержки: ничего — люди берут. Кому надо купить, тот покупает. По новостройкам — конечно, застройщики будут вынуждены снижать цены. Я думаю, не меньше 5 тысяч за квадратный метр они снизят. Им нужно будет придумывать различные маркетинговые ходы. Мы посмотрели, какие цены были до кризиса, до субсидирования — у них такие же остались при субсидировании. Застройщики полагали, что в любом случае за счет низких процентных ставок потребитель у них будет брать. Поэтому никаким образом на строителях цены не отразились. А вот на сегодняшний день, когда господдержка уйдет, более предприимчивые люди, которые смогут на сократить свои издержки, будут более успешными.

Часть застройщиков какое-то время будут держать цены. Полгода, допустим. Но рано или поздно, летом по крайней мере, у всех появятся акции, скидки. Я все-таки считаю, что цены упадут где-то на 10 - 15 процентов.

Риелтор ведь что делает? Он не только находит покупателя, он именно ситуацию выправляет — находит вот эту разницу: у кого есть возможность подождать, пока стройка идет, если у покупателя это не единственное жилье. А если единственное, то он, может быть, и хотел бы купить новостройку, но не может — ему переселяться надо. Поэтому он покупает вторичное жилье. А сейчас прямая выгода будет брать «вторичку», потому что она дешевле.

Мы в прошлом году, когда появилась господдержка на новостройки, говорили: если в последующем она бы еще распространилась и на «вторичку», рынок был бы более динамичным. Ну так он в любом случае расставляет свои позиции — с господдержкой, без господдержки. Насколько смогли — они поддержали, чтобы строительный рынок не заглох.

Ну а сейчас какими будут действия застройщиков? Меньше закладывать будут и меньше платить своим работникам. Или просто нагрузка на одного рабочего больше будет. А о господдержке мы мечтать не будем, государство это желание уже не сможет выполнить, поэтому я не вижу смысла на эту тему фантазировать.

Искандер Юсупов — директор по продажам компании «Унистрой»:

— Мы считаем, что 2016 год продолжит тенденции 2015-го с колебаниями спроса, на который в сильной степени влияют даже обычные новости. Можно вспомнить начало 2015 года, когда сообщили о том, что начнется господдержка, — март по продажам просто «убили». Клиенты отложили покупку, и в марте у всех был рекордно низкий показатель продаж. Сегодня неосторожно брошенное слово может привести к достаточно резким эффектам на рынке.

В следующем году застройщикам придется достаточно много фантазировать и креативить, чтобы предлагать рынку интересный для клиента продукт. Это хорошо как для отрасли в целом, так и для компаний в частности, так как придется работать эффективнее.

Думаю, что отмена программы господдержки вызовет ажиотажную волну спроса в первом квартале, так как люди будут стараться приобрети квартиры в новостройках на прежних условиях. Особенно учитывая, что у нас есть своя программа по кредитованию под 7 процентов и она тоже заканчивается 28 февраля. Очевидно, эти новости заставят тех, кто не торопился, быстрее принимать решения. После ажиотажа в первом квартале, скорее всего, в апреле будет небольшое снижение спроса по той простой причине, что те, кто имел возможность купить жилье весной, сделают это до отмены господдержки. Это нормально, мы наблюдаем такой эффект всякий раз, когда заканчивается интересная для рынка акция. Однако уже в мае спрос «отскочит» и активность продолжится своим чередом.

Что дальше? Даже если программу отменяют, никакой катастрофы не произойдет. Примерно три года назад я сам брал ипотеку под 13 процентов годовых, это было нормой как для новостроек, так и для «вторички», рынок кипел. Сегодня люди просто привыкли к более низким процентным ставкам. Да, в новых условиях ежемесячный просто платеж станет несколько больше, но не настолько, чтобы люди отказывались от приобретения жилья. Предпосылок для снижения цен мы не видим, так как затраты растут каждый год, как и дома. На начальной стадии квартиру можно купить более выгодно, но с ростом дома цена неизбежно должна и будет расти.

Хотелось бы, чтобы минфин и правительство поддержали рынок строительства, но при этом важно, чтобы меры поддержки были направлены не только на облегчение жизни девелоперам, но и на то, чтобы конечным потребителям это было выгодно. Льготы для строителей, конечно, хорошо, но они не означают, что будет больше продаж. Напротив, меры по ужесточению законодательства, как правило, негативно сказываются как на девелопере (дополнительные затраты), так и на покупателе (закономерное увеличение цены).