Торг за «Корстон»: покупатели предложили Анатолию Кузнецову 9 миллиардов?

Владельцы ГТРК «Корстон» активно ищут покупателей. Запрашиваемая сумма, по данным наших собеседников, составляет 8 - 9 млрд. рублей

«ОРЛЕНКА» ТЯНУТ ВНИЗ ДОЛГИ?

Как сообщили газете «БИЗНЕС Online» сразу несколько источников на рынке коммерческой недвижимости Казани, владельцы ГТРК «Корстон» сейчас активно ищут покупателей. Запрашиваемая сумма, по данным наших собеседников, составляет 8 - 9 млрд. рублей. Причина — сложности при обслуживании кредитов, которые были взяты на строительство первой и второй очередей комплекса. После обвала курса рубля обслуживать валютные займы стало гораздо сложнее.

Согласно выписке из ЕГРП сейчас примерно 70% площадей ГТРК «Корстон-Казань» до 30 октября 2019 года находится в залоге по кредиту Банка Москвы, входящего в группу ВТБ. Так, более 13 тыс. кв. м заложило ЗАО Торговый дом «Русская тройка», еще более 53 тыс. кв. м — ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок». Эти основные фирмы группы компаний «Корстон», в свою очередь, сдают площади казанского комплекса субарендаторам, которые также фигурируют в договоре залога имущества по кредиту Банка Москвы. Основной среди них — ООО «Корстон-Казань», которое приходится московскому «Орленку» «дочкой».

Напомним, группа компаний «Корстон» ведет свою историю с начала 90-х, когда в результате приватизации советской гостиницы ЦК ВЛКСМ «Орленок» ее совладельцами стали гендиректор Анатолий Кузнецов и его партнеры Сергей Артахов, Виктор Галайда, Василий Кулько, Игорь Юдин, которые и владеют ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок». В свою очередь, ЗАО Торговый дом «Русская тройка» принадлежит Кузнецову единолично. Сейчас группа владеет крупными многофункциональными комплексами в Москве, Казани, Серпухове и Черногории.

На запрос «БИЗНЕС Online» о размере задолженности и о том, вовремя ли идут выплаты, в Банке Москвы отвечать отказались, сославшись на коммерческую тайну. Между тем финансовые показатели группы компаний «Корстон» косвенно подтверждают версию о том, что у нее могли возникнуть проблемы.

На открытии второй очереди «Корстона» Анатолий Кузнецов (справа) рассказывал, что объем капиталовложений с учетом подземного паркинга составил $65 миллионов

КАК В БАЛАНСЕ ОБРАЗОВАЛАСЬ ДЫРА НА ПОЛМИЛЛИАРДА

Головная компания ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок», судя по отчету, закончила 2014 год с убытком в 2,1 млрд. рублей при балансе в 9,1 млрд. рублей. Ключевая причина, насколько можно судить по балансу, как раз-таки резкий рост долгов. Объем обязательств по займам увеличился с 6,1 до 9,4 млрд. рублей, то есть в 1,5 раза. В результате значение капитала впервые стало отрицательным, составив -494 млн. рублей, что вообще-то первый признак финансовой несостоятельности.

Нынешняя ситуация во многом напоминает предыдущий кризис. До этого самый крупный убыток «Орленок» получал в 2010 году — 405 млн. рублей. Тогда СМИ писали, что группа должна МДМ Банку около $25 млн., которые были выданы под строительство Korston Hotel&Mall в Казани. При этом у группы также была проблема долга в $36,7 млн., который она ранее брала у Альфа-Банка, собиравшегося переуступить его тому же МДМ Банку. Как говорила тогда Заали Цанава, директор по взысканию корпоративной просроченной задолженности Альфа-Банка, группа отказалась договариваться о погашении кредита.

Так или иначе, проблему удалось разрулить. В 2011 году компания выкарабкалась в символический плюс на сумму 4 млн. рублей, по итогам 2012 года и вовсе получила солидную прибыль в 305 млн. рублей. Впрочем, уже в 2013 году вновь сорвалась в убыток на 242 миллиона.

У казанского оператора и субарендатора комплекса ООО «Корстон-Казань» дела не лучше. За последние пять лет компания, судя по отчетности, получила прибыль только в 2012 году — на 334 тыс. рублей. В остальные годы убыток колебался от 70,6 до 133,4 млн. рублей. Так, в прошлом году он составил 73,1 млн. рублей. При этом валовую прибыль в 252 млн. рублей съели с горкой коммерческие и управленческие расходы. Наконец, при выручке в 1,1 млрд. рублей компания по итогам 2014 года имела краткосрочных кредитов на сумму 1,2 млрд. рублей. Баланс же находится в минусе уже несколько лет — на конец 2014 года значение чистых активов составляет -632 млн. рублей.

Зато принадлежащее Кузнецову лично ЗАО Торговый дом «Русская тройка» — стабильно прибыльное предприятие. В прошлом году его чистая прибыль составила почти 80 млн. рублей. Баланс в плюсе и на конец 2014 года превышал 1 млрд. рублей при выручке 186 млн. рублей.

«Думаю, во всем мире только плохой бизнес не продается», — заявил нашему корреспонденту генеральный менеджер «Корстон-Казань» Джордано Борри

«ПРЕДЛОЖЕНИЯ НЕ БЫЛИ ИНТЕРЕСНЫ ПО УСЛОВИЯМ ПРИОБРЕТЕНИЯ»

Словом, на всем этом фоне кулуарные разговоры о продаже кажутся правдоподобными. Однако в самом «Корстон-Казань» газете «БИЗНЕС Online» прямо не подтвердили информацию о продаже, но не исключили готовность пойти на сделку, если будет предложена адекватная цена.

«Думаю, во всем мире только плохой бизнес не продается, — заявил нашему корреспонденту генеральный менеджер «Корстон-Казань» Джордано Борри. — Как только продукт становится знаковым, инвестиционно-привлекательным, финансовые институты начинают сбор данных и делают запросы о возможности продажи, для нас это обычная практика». По его словам, в этом году в компанию поступило два предложения о продаже от иностранных партнеров. «Но предложения не были интересны по условиям приобретения», — отметил он.

В беседе с «БИЗНЕС Online» Борри подчеркнул, что выплата по кредитам идет по графику. «Ситуацию в экономике мы все наблюдаем и продолжаем работать над улучшением качества наших услуг и в кризисный период. Ставка по предлагаемым банковским кредитам сейчас неподъемная, поэтому мы предпочитаем не привлекать дополнительных ресурсов», — говорит он.

На вопрос о сумме, за которую готов «продаться» «Корстон», управляющий поднял планку заметно выше называвшихся нашими источниками 8 - 9 млрд. рублей. По его словам, «Корстон» инвестировал в строительство комплекса в 2006 году $180 млн., а во вторую очередь площадью 22 тыс. кв. м — чуть более $50 миллионов.

«Всего у нас в управлении 110 тысяч квадратных метров, 95 тысяч из которых — гостиничный торгово-развлекательный комплекс, 15 тысяч — парковка. Если прикинуть приблизительные затраты на строительство подобного комплекса, квадратный метр обходится в 2 тысячи долларов, — ведет подсчеты генеральный менеджер. — Таким образом, наши вложения составляют примерно 220 миллионов долларов, а в рублях это примерно 13 миллиардов». Уточним, что менеджер, очевидно, берет среднегодовой курс рубля. По текущему курсу ГТРК, если следовать данной методике, может оцениваться почти в 15,5 млрд. рублей.

Видимо, это и есть верхняя планка, вокруг которой можно строить разговор о продаже. Однако покупатель ориентируется не на понесенные продавцом затраты на строительство, а на доходность предприятия.

Не совсем удачной, судя по всему, оказалась ставка на люксовые бутики, которые спустя несколько лет после открытия уступили место более доступным магазинам

В ПОИСКАХ СЕБЯ БЕЗ КАЗИНО И VIP-БУТИКОВ

Напомним, ГТРК «Корстон» в Казани открылся в ноябре 2006 года. При этом тогда речь шла о гораздо меньшем объеме инвестиций, чем называет Борри. В СМИ со ссылкой на компанию фигурировала сумма в $100 миллионов. Комплекс состоит из отеля, бизнес-центра, ресторанов и кофеен, а также управляет торговым домом, кинотеатром, сетью баров и фастфудов, боулингом, бильярдом и детским парком.

Вторая очередь — 75-метровая башня — была открыта перед Универсиадой, в начале июля 2013 года. Комплекс состоит из четырехзвездочной гостиницы на 213 номеров, 9 этажей бизнес-центра, конгресс-центра и ресторана на последнем (25-м) этаже. На открытии Кузнецов рассказывал журналистам, что объем капиталовложений составил $45 млн., а с учетом подземного паркинга на 600 машино-мест — $65 миллионов (1,9 млрд. рублей). Рассказывая о структуре инвестиций в 2012 году нашей газете, президент ГК «Корстон» говорил, что 30% — это собственные средства, а 70% — заемные.

Изначально «Корстон» в Казани попал в сложную ситуацию: ключевую роль в комплексе должно было играть казино, однако в связи с принятием федерального закона оно в 2008 году прекратило работу.

Не совсем удачной, судя по всему, оказалась и ставка на люксовые бутики, которые спустя несколько лет после открытия уступили место более доступным магазинам. Апофеозом переформатирования, в частности, стало открытие в «Корстоне» в прошлом году фастфуд-ресторана McDonald’s — этой новости были удивлены многие игроки рынка. Комплекс стал более демократичным. В 2014 же году было проведено последнее крупное обновление по ресторанам и кафе комплекса.

В целом комплекс, возможно, был бы и рад стать центром торгового притяжения, однако он не обустроен под торговлю, да и место не совсем подходящее для этого. По нашей информации, ежедневно «Корстон-Казань» посещают 12 тыс. человек, а этого мало для торговли. Раньше третий этаж был отведен под ретейл и последние пять лет пустовал, а сейчас там делается фрагментация, чтобы сдавать площади в аренду под офисы open space.

С другой стороны, офисная недвижимость — это настоящий конек комплекса. Он успешно функционирует как бизнес-центр класса А, каких в Казани не хватает. В этом году на кризисном фоне класс А (БЦ «Булак», «Корстон-Казань», «Сувар-Плаза», «Капитал») вообще чувствовал себя лучше других — загрузка этих площадей в уходящем году сократилась не более чем на 5 - 10%, а кое-где даже выросла. На сегодня в классе А средняя доля свободных помещений составляет лишь 5% (без учета введенного в 2014 году БЦ «Капитал» — с ним показатель вакансии увеличивается до 19%). Причина популярности проста: на наиболее качественный сегмент приходится лишь 11% всех офисных площадей. Эксперты говорят, что Казань может спокойно «переварить» еще как минимум 10 - 20 тыс. кв. м офисов высшего класса.

Апофеозом переформатирования стало открытие в «Корстоне» в прошлом году фастфуд-ресторана McDonald’s — этой новости были удивлены многие игроки рынка

«ПРАВИТЕЛЬСТВО ВСЕГДА ПОДДЕРЖИВАЛО НАШИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ»

Борри полон оптимизма относительно перспектив бизнеса. В разговоре с нашим корреспондентом он заявил, что 2015 год стал самым успешным с момента запуска комплекса в 2006-м. «У нас каждый год был лучше предыдущего. Самое верное наше решение было принято в 2012 году, когда мы решили идти в ногу с республикой и строить вторую очередь комплекса — новую гостиничную башню под размещение участников Универсиады. В итоге сегодня казанский «Корстон» опережает по доходам московский комплекс. В этом году мы наблюдаем 25-процентный рост выручки и 35-процентный рост прибыли по сравнению с 2014 годом», — рассказал он, однако абсолютных цифр раскрывать не стал.

По его словам, арендная загрузка в этом году увеличилась примерно на 15%. Если в прошлом году зона, отведенная под сдачу в аренду, — и офисная, и торговая — была заполнена на 78%, то сейчас — уже на 86%. «При этом арендные ставки мы увеличили, — ответил управляющий на предположение о снижении арендных ставок для привлечения новых арендаторов. — Татарстан и Казань — это очень привлекательная площадка для любого инвестора. В Москве сегодня сложно строить планы, в Санкт-Петербурге — тем более, а в Казани — хорошее место».

В разговоре он также особо подчеркнул роль руководства Татарстана: «Здесь открыты к инвесторам, которые развивают республику. Правительство всегда поддерживало наши предложения по развитию и строит работу так, чтобы Казань была одним из первых городов по привлекательности и удобству жизни как для жителей, так и для ее гостей».

К слову, правительство поддерживает «Корстон» не только морально — подавляющая часть всех крупных правительственных мероприятий проходит именно в этом комплексе. С учетом структур, близких к государству, конференц-залы комплекса принимают многолюдные event практически еженедельно. Одна из причин — в городе больше нет достойных альтернатив по уровню, сервису, безопасности и количеству людей, которое может вместить площадка.

Правительство поддерживает «Корстон» не только морально — подавляющая часть всех крупных правительственных мероприятий проходит именно в этом комплексе

«КАЗАНЬ МЕНЯ ПРИВЛЕКАЛА МАСШТАБНОСТЬЮ ПРОЕКТА»

Добавим, что генеральный менеджер — итальянец Борри — был назначен на эту должность совсем недавно — лишь в ноябре этого года. До этого он работал в гостиничном бизнесе в Санкт-Петербурге, Египте, Казахстане. «В 2007 году я искал работу, смотрел предложения на HeadHunter, а в то время как раз был период бурного роста. Каждый богатый человек тогда хотел построить себе ресторан или что-то еще. До 2009 года казалось, что в России все возможно, а сейчас уже другая картина. Казань меня привлекла масштабностью проекта «Корстон», здесь есть чем заняться», — рассказал он о том, как попал в столицу РТ.

После Казани Борри был переведен внутри компании на повышение в другие города, но теперь, по его признанию, намеренно делает шаг назад, чтобы проводить больше времени со своей семьей — недавно у него родилась дочь. Супругу он встретил в Казани. «Здесь же я встретился со своей будущей женой — в ресторане Extra Lounge в «Корстоне» на новогодней вечеринке год назад. Мы познакомились в два часа ночи, а в пять утра я спросил у нее, выйдет ли она за меня замуж», — рассказал он свою love-story.

С бизнес-показателями комплекса рокировка менеджмента, судя по всему, не связана. Прежний генменеджер «Корстона» Ирина Герасимова, по словам Борри, была переведена внутри компании на повышение в Москву.