«Мы ожидали снижения посещаемости, а она выросла на 5 процентов»

10 лет назад первый президент РТ Минтимер Шаймиев и основатель IKEA Ингвар Кампрад открыли торговый центр «МЕГА Казань»

АТРИУМ ВМЕСТО КАТКА, ФУДКОРТА — В ДВА РАЗА БОЛЬШЕ

Ровно 10 лет назад тогда президент Татарстана Минтимер Шаймиев и основатель IKEA Ингвар Кампрад совершили в Казани необычный ритуал — они распилили бревно, которое затем было отправлено на переработку для изготовления мебели. Что именно изваяли из того бревна и кто на нем сидел или лежал — неизвестно, но так в столице РТ был открыт торговый центр «МЕГА». Об этом и о том, какие масштабные преобразования ждут ТЦ в ближайшие два года, рассказали представители «МЕГИ», устроив ночью для своих арендаторов Ice crystals party. Сбор был назначен на 10 часов вечера, что тоже, видимо, символизировало юбилейную дату. Арендаторы пришли согласно дресс-коду party. Многие просили безалкогольные коктейли — все-таки понедельник, да и за рулем.

Гвоздем вечера стал рассказ о начавшемся апгрейде ТЦ. «До этого нам вкратце рассказывали о модернизации, но деталей мы не знаем», — отметила в разговоре с «БИЗНЕС Online» директор Minоmin Жанна Кадырова. Напомним, впервые о том, что «МЕГА» изменит облик, газета «БИЗНЕС Online» рассказывала в феврале этого года. С тех пор к концепции, которую представила ночью управляющая ТЦ «МЕГА Казань» Лиана Сиразетдинова, добавилось несколько штрихов.

Проект Ice Crystals («Кристаллы льда») был разработан архитектурным бюро из Братиславы. Как пояснила нашей газете Сиразетдинова, это микс российского, татарского и скандинавского стилей. Впрочем, уловить детали «нашего родного» в представленных эскизах довольно сложно: много белого, черного, синего, больше света. Главной особенностью «МЕГИ» станет расширенная зона фудкорта: ее площадь вырастет с 3 тыс. до 6 тыс. кв. м (общая торговая площадь ТЦ — 91 тыс. кв. м), количество посадочных мест с 1,9 тыс. до 2,5 тысяч, количество кафе и ресторанов — с 18 до 25. Сама зона фудкорта станет двухэтажной. Для этого придется пожертвовать главной «фишкой» прежних лет — катком. Его больше не будет — на этом месте появится атриум, свободное пространство. «На первом уровне — на уровне парковки — мы расположим фастфуд, там же будет большое количество детских игровых площадок. На втором этаже у нас будут рестораны», — уточнила Сиразетдинова.

Концепция, которую представила управляющая ТЦ «МЕГА Казань » Лиана Сиразетдинова, в большинстве своем осталась прежней

Зоне фудкорта планируется дать свое название и раскручивать как бренд. «Сейчас люди все больше едят не дома, а выходят в кафе и рестораны, и этот тренд набирает обороты. Тот фудкорт, который сегодня мы имеем, удовлетворяет потребности посетителей, но не в полном объеме: некоторые любят посидеть в более спокойной атмосфере, а у нас не очень много ресторанов», — говорит Сиразетдинова. Кто из игроков может войти, она не сообщила, отметив, что идут переговоры как с федеральными, так и региональными рестораторами. Сиразетдинова соглашается с репликой «БИЗНЕС Online» о том, что сегодня с торговыми центрами в большей степени ассоциируется фастфуд, а не ресторан, но в тоже время добавляет, что торговые центры перестали быть только местом для шопинга. «Сегодня, если ты хочешь здорово провести время, ты пойдешь в ресторан, а не в торговый центр. Но тот концепт, который мы предложим через год, заставит людей по-другому взглянуть на фудкорт в торговом центре. Это не то место, где шумно, а нечто удобное, красивое, концептуальное», — говорит управляющая ТЦ.

Проект Ice Crystals («Кристаллы льда») был разработан архитектурным бюро из Братиславы

На фудкорте «МЕГИ» сейчас работают 18 кафе и ресторанов практически на любой вкус. Так, в формате a la carte функционирует Il patio — для тех, кто уже все купил и спокойно может провести там часа полтора, но еще не все потратил: чек (с напитками) окажется в районе 1000 рублей на человека. Еще один представитель компании «Росинтер» — «Планета суши», которая, кстати, давно сместила акцент с суши и роллов на более привычные блюда и славится креативным подходом к меню. Из более быстрого — симпатичная пельменная «Дюжина», в которой время приготовления (как минимум, теоретически) должно регламентироваться песочными часами на каждом столике. Есть еще две кофейни и множество заведений в режиме фудкорта от «McDonald’s» и «Burger King» до «Сбарро» и «Поль Бейкери».

Главной «фишкой» прежних лет — катком — пожертвуют. На его месте появится атриум

АПГРЕЙД МЕНЯЕТ СРОКИ

Зона фудкорта расширится за счет сокращения на первом этаже парковки на 174 машиноместа. В «МЕГЕ» называют сокращение безболезненным, поскольку количество машиномест все равно останется самым большим в городе — 6,5 тысяч. При этом парковка никогда не было заполнена до конца, в том числе, когда ТЦ поставил рекорд по посещаемости — 63 тыс. человек (в будни ТЦ посещают 30 тыс. человек, в выходные — 50 - 60 тыс. человек). После модернизации в «МЕГУ» будет два входа: реконструируют имеющийся (центральный) и сделают новый по соседству с магазином «Уютерра». Напротив основного входа разобьют парк с фонтаном, детскими площадками и скамейками. Фасад «МЕГИ» обновят: теперь здание станет черным с блеском кристаллов.

Зоне фудкорта планируется дать свое название и раскручивать как бренд

Строго говоря, модернизация «МЕГИ» стартовала еще в ноябре прошлого года. Но за это время в ТЦ успели заменить лишь 25% напольной плитки, правда, безболезненно для посетителей (закрывать для модернизации ТЦ не будут ни на день). В ближайшее время начнется установка подвесных потолков, которые скроют балки, обновят витрины. Ближе к лету начнутся работы по замене фасада и благоустройству территории. Работа по расширению фудкорта будет вестись в последнюю очередь. Арендаторов в количестве 137, за исключением зоны фудкорта, не прибавится. Завершить работы планируется в ноябре 2017 года. Правда, ранее сроки назывались другими: сначала временные рамки апгрейда заканчивались 2016 годом, затем первой половиной 2017 года.

Объем вложений составит 2 млрд. рублей, причем это будут не заемные средства банков, рассказала «БИЗНЕС Online» Сиразетдинова, отметив, что такая же сумма планировалась и ранее. Впрочем, тут можно вспомнить, что изначально, в октябре 2014 года шведская компания заявляла о планах инвестировать 27 млн. евро, что по старому курсу составляло 1,5 млрд. рублей, а по нынешнему — 1,9 млрд. рублей. На планы это не повлияло, но если учесть, что выручку ТЦ получает в рублях, проект будет сложнее окупить. Отметим, что сегодня в России работает 14 торговых центров данной сети, в 5 из них — в Казани, Екатеринбурге, Краснодаре и двух в Москве — началась модернизация. У каждого свой концепт, но с отголосками скандинавского дизайна.

О ситуации на рынке управляющая ТЦ «МЕГА Казань» говорит довольно оптимистично. «Начиная с прошлого года, когда началась турбулентность в нашей экономике, мы ожидали и снижение посещаемости, и снижение продаж у арендаторов. Но по итогам финансового года рост по продажам у нас составил 11 процентов, а посещаемость подросла на 5 процентов», — говорит она. Необходимость модернизации Сиразетдинова объясняет стремлением сохранить лидирующие позиции на рынке: «Сейчас мы видим у нас рост, но модернизация нужна, чтобы не началось падение. То, что людям нравится сегодня, может выйти из моды завтра». Сегодня загрузка ТЦ составляет 99%. В 2015 году «МЕГУ» посетили 14 млн. человек с ростом к предыдущему году в 5%, в планах — выйти к 2018 году на 15 млн. человек в год. В следующем году прирост должен составить 2%, что руководство ТЦ считает амбициозной задачей.

МОДЕРНИЗАЦИЯ НА ФОНЕ БУРЛЕНИЯ

Насколько оптимистичны планы «МЕГИ»? Сегодня данный ТЦ является самым большим по площади в Казани — 120 тыс. кв. м (в аренду сдается 91 тыс. кв. м), следом идут ТЦ «Южный» (78 тыс. кв. м), «Парк Хаус» (70 тыс. кв. м), «Тандем» (67 тыс. кв. м). При этом распространена практика строительства небольших ТЦ площадью 30 - 40 тыс. кв. метров. В этом году ни одного нового большого ТЦ введено не было и до конца года не запланировано. Однако ранее Cushman&Wakefield сообщал о намерениях казанских девелоперов возвести в ближайшие годы 6 объектов торговой недвижимости с арендуемой площадью более 142 тыс. кв. метров.

Сегодня ТЦ «МЕГА Казань» является самым большим по площади — 120 тыс. кв. м (в аренду сдается 91 тыс. кв. м)

Во-первых, это третья очередь торгового комплекса «Сити-Центр» — ее возводит девелоперская компания ЗАО «Сувар Эстейт» в границах улиц Парина и Мавлютова. Во-вторых, СК «Стройград» в 2016 году планирует завершить строительство районного торгового центра на пересечении улиц Габишева и Кул Гали. В-третьих, на Оренбургском тракте, в районе поста ГИБДД, завершается строительство ТЦ «Антураж». Сразу несколько объектов планирует ввести «Унистрой». Так, в рамках реализации ЖК «Сокольники» компания планирует построить ТРЦ в границах улиц Павлюхина, Газовой и Спартаковской. Второй свой проект «Унистрой» строит на пересечении улиц Зорге и Даурской — это торгово-развлекательный центр с рабочим названием «Горки Парк». Третий проект «Унистрой» планирует в будущем реализовать в рамках жилого комплекса «Октябрьский городок», в границах улиц Ершова и Искра. Так что конкуренция на рынке усилится.

Объем вложений в модернизацию «МЕГИ» составит 2 млрд. рублей, причем это будут не заемные средства банков (на фото - потолочное решение и освещение ТЦ)

При этом владельцы торговых центров жалуются на снижение спроса и падение доходов населения. Так, недавно «БИЗНЕС Online» писал о выставленном на продажу ТЦ «Олимп», из которого ушли 40% арендаторов. В ТЦ «МЕГА» доля вакантных площадей составляет менее 1%, что примерно соответствует уровню свободных помещений в 5 наиболее качественных торговых центрах Казани. Однако, по данным Cushman&Wakefield, ротация арендаторов в действующих торговых центрах Казани в 2,5 раза выше, чем в 2013 году, и самая высокая за последние 7 лет.

Впрочем, арендаторы «МЕГИ» ретироваться явно не торопятся — вполне довольные мероприятием они разошлись около часа ночи.

«ОНИ ПРЕЗЕНТОВАЛИ НАМ БУДУЩЕЕ ЭТОГО ЦЕНТРА. НО ПОСЛЕ ТОЙ ПРЕЗЕНТАЦИИ НЕ СЛУЧИЛОСЬ НИЧЕГО»

«БИЗНЕС Online» пообщался с экспертами и рестораторами с просьбой оценить идею расширения фудкорта.

Айдар Булатов, владелец «Булатов групп»:

— Мы провели серию встреч с «МЕГОЙ» и забронировали несколько мест в расширяющемся проекте. Та задача, которую они ставят, — не просто накормить пришедших людей, а сформировать новые интересные бренды, — правильна, создает еще одну точку роста для потока в «МЕГУ». Даже существующий поток может обеспечить выручкой большее количество заведений, чем там есть. По предварительной информации, «Булатов Групп» собирается запускать несколько объектов как в уже существующем, так и в новом для компании формате.

Решение парковки ТЦ

Нурислам Шафигуллин, бывший совладелец ресторанов «Родео» и «Дархан», сейчас — чайхана P.Love:

— Цели «МЕГИ» понятны — увеличение арендуемых площадей, а вот для общепита... В принципе, весь общепит, который там сейчас есть, чувствует себя очень хорошо. Они справляются с высокими арендными ставками и при этом умудряются еще и зарабатывать. С появлением новых площадей трафик не увеличится, и может возникнуть конкуренция. К тому же кризис влияет на приоритеты покупателей: если раньше заведения выбирали по принципу «модно-стильно», то сейчас отдается приоритет в сторону цены-качества. И лучшее, что может сейчас сделать «МЕГА» — подобрать пул правильных арендаторов, которые не пересекаются между собой по концепции.

Ехать в «МЕГУ», чтобы просто покушать... Такое есть в Лондоне, где в одном месте 17 ресторанов, 2 из них — «мишленовские». Там большой выбор кухонь, там это востребовано и рассчитано на разный ценовой диапазон. Но готова ли Казань к такому формату? Время покажет.

Зоны отдыха

Мария Горшунова, гендиректор производственно-коммерческой фирмы «Майдан»:

— На самом деле это намерение ТЦ проявил, если не ошибаюсь, еще в прошлом году, перед Новым годом. И на этом основании всех рестораторов, всех ключевых игроков этого рынка они приглашали к себе. Мы там тоже были. Они озвучили ряд тем, которые будут там присутствовать, и потом мы уже напрямую общались с представителями этих направлений, по-моему, москвичами. Потом уже мы озвучили, что кому интересно.

Появление предприятий ресторанного бизнеса на фудкортах торговых центров, на мой взгляд, один из способов выживания. И наиболее интересно появиться именно там. Сейчас «МЕГА», я думаю, в равной степени и место шопинга, и место отдыха. Там это все возможно. Если папа с детьми в игровых зонах, мама может отправиться на шопинг. А потом — наоборот. Ведь вы знаете, что даже в самые худшие времена количество даже просто гуляющих по «МЕГЕ» всегда было высочайшим. Поэтому я говорю — да, мне это интересно.

Но после той презентации не случилось ничего. Они презентовали нам будущее этого центра. Они собирались убрать каток, сделать два уровня ресторанного пространства, а потом пригласить арендаторов с определенными направлениями: детская тема, национальная... Нам очень понравился их подход. Если человек согласен развивать какое-то направление, а ему не говорят цену аренды, а сначала спрашивают, сколько ресторатор хочет получить с этого оборота и уже с этих денег просят 15 процентов... Все понимают, что какая-нибудь пекарня или детское кафе не заработают столько денег, как ресторан премиального уровня со средним чеком в 2,5 - 3 тысячи рублей.

По итогам финансового года рост по продажам ТЦ составил 11%, а посещаемость подросла на 5%

Максим Недякин, совладелец розничной сети SPAR (Липецк), член совета директоров розничной сети «Уютерра»:

— Практически всем торговым центрам сейчас, безусловно, непросто. Потому что выручка в розничных сетях в основном падает. Если раньше вся аренда у многих торговых центров каким-то образом была привязана к валюте, сегодня как раз комфортные условия для развития, потому что условия торговых центров стали более гибкими. Многие ТЦ готовы брать на себя ремонт, практически все готовы брать арендную плату от выручки... Безусловно, это не лучшее время для торговых центров, хотя это зависит от того, с чем сравнивать. Если сравнивать с прошлым временем, что было года два назад, то да. Но это время уже никогда не вернется хотя бы потому, что рынок насыщается теми же торговыми центрами. Они должны привыкать жить в новых условиях. Могу предположить, что любые проекты, которые сегодня могут развивать торговые центры, им каким-то образом в этой ситуации могут помочь. Хотя «МЕГА» — торговый центр сам по себе достаточно сильный. Они работают практически во всех регионах.

Сама зона фудкорта станет двухэтажной

Роман Копнин, руководитель группы компаний «Дело», депутат городской Думы Костромы:

— Конечно, в последнее время торговые центры стали для людей местом «культурного выхода» с семьей в выходной день. Туда идут не только за покупками, но и погулять с детьми, посетить кафе и так далее. Это место отдыха. На фоне роста количества торговых центров стало больше конкуренции. Происходит перераспределение потоков, людям есть из чего выбрать. Соответственно, одни торговые центры пустеют, а другие — наоборот, работают с большей отдачей.

В создавшихся условиях выиграют торговые центры, которые будут расширять зону отдыха. Я имею в виду и детский отдых, и кинотеатры, и катки, зону фудкорта. Может быть, с более качественным питанием, чем фастфуд. Эти торговые центры выиграют по сравнению с теми торговыми центрами, где это делаться не будет.

Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик (macroeconomics, IT & consumer):

— Исходя из перечисленных проектов (фудкорт, бульвар с фонтаном) объем инвестиций выглядит завышенным в несколько раз. На мой взгляд, даже при использовании высококачественных отделочных материалов стоимость реконструкции 1 квадратного метра общей площади гипермаркета не должна превышать 25 - 30 тысяч рублей. Ставка на расширенную зону фудкорта может себя оправдать. Так, по некоторым оценкам, в крупных торговых центрах до 20 - 30 процентов всех посетителей приходят специально ради фудкорта. В 2014 году рынок гипермаркетов в РФ составил около $42 миллиарда. На фоне активной экспансии ключевых игроков в данный сегмент в текущем и следующем году он может расти на 5 - 10 процентов год к году.