«Если продавец роняет цену на 50 - 200 тысяч рублей, сделка проходит», — говорят участники челнинского рынка недвижимости. По их словам, жилье в автограде сегодня продают в основном владельцы инвестиционных квартир или те, кому нужно срочно уехать. При этом застройщики, напротив, предрекают волну подорожания из-за возросших издержек. Так или иначе, осенью эксперты «БИЗНЕС Online» ожидают всплеска продаж квартир неплатежеспособных ипотечных заемщиков.
(фото: chelny-biz.ru)АКТИВНОСТЬ: СДЕЛКИ С ЖИЛЬЕМ СОКРАТИЛИСЬ ВДВОЕ
Количество сделок, совершаемых на рынке жилой недвижимости автограда, по сравнению с прошлым годом упало как минимум вдвое, причем главной причиной игроки рынка называют не столько кризисное снижение доходов населения, сколько зимний ажиотаж на недвижимость. Впрочем, резкий рост спроса на квартиры зимой тоже был обусловлен макроэкономическими явлениями.
Напомним, в декабре, после обвала курса рубля, резко возрос спрос на дорогие товары — в первую очередь автомобили и квартиры. Застройщики и риелторы в марте на круглом столе «БИЗНЕС Online» рассказывали, как под конец года «народ сметал все». Этот всплеск скорректировал итоговые цифры по 2014 году: количество сделок выросло до 11,7 тыс., на 75% перебив показатель 2013 года, когда в Челнах было зарегистрировано 6,7 тыс. договоров купли-продажи. При этом цены в 2014 году поднялись на 15 - 20%.
Данные по итогам полугодия Росреестр по РТ отдельно не публикует (в отличие от данных по Казани). Однако участники рынка в один голос говорят, что до марта продажи еще шли по инерции, а с апреля они встали. «Количество сделок упало серьезно, — заявил «БИЗНЕС Online» Владислав Абзалов, генеральный директор АН «Тынычлык». — Если и идут продажи, то по новостройкам, где цена ниже. На первичном рынке сегодня квадратный метр предлагают по 40 - 44 тысячи рублей за метр, а на «вторичке» предлагают в пределах 55 - 60 тысяч. Кроме того, по «первичке» есть государственное субсидирование процентной ставки по кредитам — до 12 процентов годовых. На вторичном рынке люди должны брать ссуды под 16 - 18 процентов, что не пользуется особой популярностью. В результате активность просела более чем на 50 процентов». Аналогичный спад фиксирует и Михаил Золотухин — гендиректор ООО «Комфортное жилье». Этот застройщик, напомним, отличается принципиальным отказом от риелторских услуг, его компания реализует свои квартиры самостоятельно.
|
| Михаил Золотухин: «У нас по рассрочкам даже больше стали погашать, чтобы досрочно расплатиться и тем самым снизить итоговую переплату» |
Крупнейшие строительные компании чувствуют себя на рынке получше и оценивают спад активности достаточно благодушно. «Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то рынок упал не столь сильно, — говорит коммерческий директор строительного холдинга «Домкор» Юрий Мочалин. — Здесь, конечно, нужно брать во внимание общий спад в экономике. Сегодня на рынок первичной недвижимости серьезно давит стагнация «вторички». У нас ведь покупатели делятся на три категории. Это инвесторы, которые вкладываются в жилье ради сохранения сбережений, затем это покупатели первой квартиры и, наконец, те, кто улучшает свои жилищные условия. Вот эта третья категория выпала, потому что покупка новой квартиры означает продажу старой, а вторичный рынок стоит».
Отметим, что некоторые эксперты даже заявляемое падение активности на 50% считают слишком оптимистичной картиной. В частности, руководитель АН «Инвест-Перспектива» Сергей Кудряшов наблюдает полный провал: «Многие говорят про 50 процентов, но я думаю, что реальное снижение количества сделок составляет где-то 80 процентов».
|
| Нажмите, чтобы увеличить |
ЦЕНЫ: СДЕЛКА ПРОХОДИТ ПРИ СКИДКЕ 50 - 200 ТЫСЯЧ
На фоне резкого сокращения сделок с жильем в автограде цены довольно сильно снизились — за полгода квадратный метр подешевел в среднем на 6%, в основном за счет однокомнатных квартир. Однушки подешевели за 6 месяцев на 11,8%, как показывают счетчики цен в предложениях риелторов. Двушки же, напротив, даже подорожали на 4,3%. На оживление рынка, как всегда, работают продавцы, которые нуждаются в срочной реализации своей недвижимости. По словам Абзалова, ради срочной продажи цены опускаются очень существенно — бывает, что на 15 - 25% от ценника. «Но те, кто хочет просто обновить квартиру, цены держат, — поясняет Абзалов. — А поскольку еще весной спрос упал, то и продаж нет». Отметим, что если учесть инфляцию (а индекс потребительских цен по Татарстану за январь-июнь составил 113,2%), получается довольно глубокий спад.
«На «вторичке» цены снижаются, поскольку купли-продажи как таковой нет, но это нельзя считать тенденцией, — делится наблюдениями гендиректор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов. — Скажем так, если продавец роняет цену, сделка совершается. Скидывают на 50 - 200 тысяч рублей за квартиру. Рынок «вторички» выживает за счет самых дешевых сделок — к примеру, есть московский проект, так называемый «безбалконник». Их выставляют по 1,7 - 1,8 миллиона. Последняя оформленная нами сделка была на квартиру на 9-м этаже девятиэтажки, и она продана за 1,55 миллиона». По оценке Кудряшова, торопливые продавцы опускают цену в среднем на 10%, а те, кому позволяет время, держат предложение на уровне конца прошлого года.
|
| Рисхат Сабирзянов: «Рынок «вторички» выживает за счет самых дешевых сделок» |
В новостройках ситуация несколько иная, поскольку тут цены не снижаются. Впрочем, и базовая стоимость «квадрата» на нулевом цикле строительства пока не реагирует на инфляцию. «У нас пока цены на квартиры в готовых домах стоят на месте, — говорит Золотухин. — Где-то месяц-полтора стоят. Сначала они достигли пика в декабре прошлого года, потом по чуть-чуть росли, а сейчас рост остановился».
Кстати, эксперты отмечают другую любопытную тенденцию — инвестиционное жилье стало активнее продаваться дольщиками еще на стадии строительства. Вероятно, это отголосок зимнего ажиотажа, во время которого квартиры покупались про запас. Интересно то, что недостроенные квартиры собственники пытаются продать дешевле, чем предлагает сам застройщик. Поясним, что экономический механизм долевого строительства предполагает ежемесячный рост цены квадратного метра в строящемся доме. Так, в «Комфортном жилье» цена «квадрата» на стадии строительства растет на 1 тыс. рублей в месяц, в «Домкоре», в зависимости от параметров квартиры на рынке, она дорожает в среднем на 15 - 20 тыс. в месяц. Таким образом, купив квартиру на нулевом цикле, собственник продает ее через несколько месяцев в незавершенном доме дешевле застройщика, но все равно с некоторой маржой. О том, что таких предложений становится все больше, заявляет Сабирзянов. «Ряд застройщиков, насколько я знаю, заявили, что цены поднимут, — говорит гендиректор АН «Кама». — В «Крылатом», например, за 45 тысяч «квадрат» предлагают. В то же время дольщики их продают дешевле. И число таких дольщиков в последнее время растет».
То ли инвесторы не верят в дальнейший рост цен, то ли хотят срочно «разморозить» деньги, но ясно, что этот фактор давит на и без того упавшие продажи застройщиков.
|
| Темпы ввода жилья в Набережных Челнах падают. Объем строительно-монтажных работ за первое полугодие этого года составил 8,7 млрд. рублей или 91,9% к соответствующему периоду прошлого года |
ИПОТЕКА: НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ ПОКА МАЛО, НО СТАНОВИТСЯ ВСЕ БОЛЬШЕ
Еще одна категория потребителей, которая влияет на активность рынка, — это мигранты. Массового бегства из автограда эксперты не наблюдают, но процесс тем не менее идет — уже не один год из Челнов уезжает больше людей, чем приезжает. Причины смены места жительства естественны — это новое место работы, учеба в иногородних вузах, реальным фактором стало и переселение в пригород на свою землю. «Такой вялотекущий процесс был, есть и, я думаю, будет, — отмечает Абзалов. — Как правило, из Челнов уезжают в Казань, Москву, Уфу. Сюда приезжают из таких городов, как Нурлат, Актаныш. Движение постоянное».
Взрывного роста ипотечных дефолтов эксперты тоже пока не отмечают. По их словам, семьи, купившие квартиру в кредит и оказавшиеся сегодня не в состоянии погашать ссуду, появились, но речь идет о единичных случаях. Впрочем, по некоторым наблюдениям, слабая тенденция уже проявилась. «Квартиры неплатежеспособных заемщиков выставляются на продажу, — сообщил Сабирзянов. — Пока это отдельные факты, но однозначно могу сказать, что неплательщиков у нас с каждым днем становится все больше и больше».
|
| Юрий Мочалин ожидает изменений к лучшему с приходом осени: «Будем надеяться, что ключевая ставка снизится, ипотечные кредиты станут доступнее, рынок оживится» |
С платежеспособностью кредиторов дела обстоят тем лучше, чем меньше в сделке участвуют банки, о чем свидетельствует опыт «Комфортного жилья». «У нас по рассрочкам даже больше стали погашать, чтобы досрочно расплатиться и тем самым снизить итоговую переплату, — заявляет Золотухин. — Тут речь идет о 6-процентных ссудах, это наша собственная программа».
Между тем серьезное ухудшение ситуации с ипотечными квартирами опрошенные эксперты прогнозируют осенью.
ПРОГНОЗЫ: ОЖИДАЕТСЯ СНИЖЕНИЕ ЦЕН НА «ВТОРИЧКУ» НА 20 - 25%
В прогнозах эксперты «БИЗНЕС Online» единогласны — вторичный рынок подешевеет, а «первичка» останется на текущем уровне. Абзалов, в частности, уверенно заявляет о снижении цен на вторичном рынке на 20 - 25% в ближайшие полгода.
«На «вторичке» цены будут падать, там запросы продавцов слишком завышены, — считает Сабирзянов. — На первичном же рынке многое зависит от позиции застройщика. Сами застройщики говорят, что количество новых объектов значительно сократится, что они не будут выходить на новые площадки, да и себестоимость строительства выросла. Поэтому они постоянно повторяют, что цены будут расти. Но если нет покупательной способности, то как они будут продавать? У меня вот как были предложения от дольщиков в новостройках — 37, 38, 41 тысяча за квадратный метр, так они у меня с весны и идут. Ни цену не снижают, ни продать не могут. Но и повышения цен по дольщикам не произошло».
|
| Владислав Абзалов заявляет о снижении цен на вторичном рынке на 20 - 25% в ближайшие полгода |
Кудряшов подтверждает эти тенденции, отмечая при этом, что в период кризиса на логику рассчитывать не приходится. Мочалин ожидает изменений к лучшему с приходом осени: «Будем надеяться, что ключевая ставка снизится, ипотечные кредиты станут доступнее, рынок оживится». Впрочем, эксперты признают, что последние события (а именно возможный запрет долевого строительства) могут спутать все карты.
У застройщиков же своя арифметика — себестоимость строительства растет вместе с ценами на стройматериалы. Кроме того, темпы ввода жилья в Набережных Челнах падают. Об этом на недавнем деловом понедельнике в автограде говорила заместитель руководителя исполкома города Наталия Кропотова. По ее данным, объем строительно-монтажных работ за первое полугодие составил 8,7 млрд. рублей или 91,9% к соответствующему периоду прошлого года. Введено в строй 105,6 тыс. кв. м жилья при годовом плане 340 тыс. кв. м, то есть около 35%. Для сравнения: в среднем по РТ процент выполнения годового плана составляет 44,2%, введено в строй 1,06 млн. кв. метров.
«Я уже говорил на круглом столе «БИЗНЕС Online», что объемы строительства сократятся, — подтверждает статистику Золотухин. — Так оно и произошло. Мы на новые объекты пока не выходим. Правда, тут и исполком еще «помогает» нам не выходить на них, мы с ним до сих пор судимся из-за выделения земельных участков. И не только нам он таким образом «помогает».
В «Домкоре», по словам Мочалина, планы застройки если и корректируют, то несущественно. «Пока инфляция не затронула рынок недвижимости, это ведь не товары первой необходимости, — говорит Мочалин. — Тем не менее удорожание будет. Сейчас продаются те объекты, которые возводились в прошлом году или в начале этого, когда материалы закупались еще по старым ценам. Новое строительство, безусловно, будет иметь уже другую себестоимость. Но мы выходим на новые площадки. Мы открыли микрорайон «Дружный», это серьезный проект, порядка 150 тысяч квадратных метров жилья, кроме того, у нас новые объекты в 54-м и в 20-м комплексах».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 101
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.