ЧТО ПРОИСХОДИТ С НОВОСТРОЙКАМИ?

Кроме курса валют и цены барреля нефти (кстати, последние данные всегда можно уточнить у бабушек нашего подъезда) людей интересует, что же произошло с недвижимостью после декабрьского сумасшествия.

Вспомним ноябрь-декабрь 2014 года. Этот период ознаменовался большим количеством инвестиционных сделок. У застройщиков, располагающих бюджетными малометражками, и владельцев малогабаритных квартир (от комнат до однокомнатных хрущевок) наступил звездный час и перевыполнение плана продаж. Стоимость квадратного метра малометражек исходя их небольшого порога вхождения устремилась ввысь, а сотрудники федеральной регистрационной службы мечтали, чтобы 2014 год поскорее закончился, так как было рекордное количество обращений.

Что происходит с новостройками сегодня? (Рассматриваем в рублевом эквиваленте.) Конечно, первая рабочая неделя не будет информативной, но пока можно сказать, что по сравнению с началом 2014 года настолько спокойная, что позволяет сотрудникам отделов продаж общаться в социальных сетях в рабочее время и обмениваться фотографиями.

Роста цен, приуроченного к 12 января 2015 года, который ожидали многие, не произошло, так как уже ранее они были скорректированы, скажем так, с запасом.

Наиболее распространенные факторы, оказывающие влияние на рынок. Возможно, они скомпенсируют друг друга и мы останемся на прежнем уровне или покажем незначительное падение по несданному жилью.

№ п/п

Влияют на увеличение стоимости кв. м

Влияют на снижение стоимости кв. м

1

Удорожание строительных материалов

Снижение платежеспособности населения, а следовательно, и спроса

2

Ограниченное количество земельных участков под многоэтажную застройку в Казани

Большое количество инвестиционных квартир, приобретенных с краткосрочными целями вложения

3

Удорожание кредитных средств

Сворачивание ипотечных программ, повышенная ставка

4

Снижение количества предложений в связи с заморозкой строек на начальных этапах строительства или с использованием средств банков

Жесткий андеррайтинг заемщиков, увеличение первоначального взноса

5

Инфляция

Общий экономический спад

Краткий обзор застройщиков,
данные исключительно со слов сотрудников отдела продаж

Наименование застройщика/комплекса (степень готовности)

Кол-во комнат

Площадь

Стоимость

кв. м

1

«Сити-Строй», Камая, 8 (сдается — 1 кв. 2015 года)

1

48

3 000 - 3 200

66 000

2

65 - 68

4 000 - 4 150

59 000

3

100 - 104

5 620

55 100

2

«Унистрой», Отрадная (4 кв.)

1

44 - 51

2 892 - 3155

62 000 - 66 000

2

73

3 951

54 000

3

86

4680

54 500

2 а.

«Унистрой» («Изумрудный город»)

1

38 - 41

3 200 - 3 350

81 000

2

50 - 58

3 480 - 4 050

69 000

3

69

4 100

59 420

3

«Ак Барс» («Солнечный город», 2 - 3 квартал

1

43 - 45

2 700 - 2 925

63 000 - 65 000

2

63

3 591

57 000

3

74

3 800

51 000

3 а

«Ак Барс» («21 век», сдается —2 квартал)

1

43

2 870

66 700

2

55 - 63

3 500 - 3 600

63 600 - 57 000

3

63

3 700

58 700

4

«Долина светлая» (1 - 2 квартал)

1

46

2 710

59 000

2

59

3 000

51 000

3

85

3 750

45 - 47 000

5

«Грань», «Соловьиная роща» (2 квартал)

1

38

2 600

68 000

2

53

3 000

56 000

3

83

4 200

50 - 51 000

6

ЖК «Ладья», Аделя Кутуя (дом сдан)

1

49

3 120

64 000

2

70

4 224

60 800

3

104

5 096

49 000

КОСМИЧЕСКИЕ ВЫСОТЫ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

Если после «звездного часа» декабря прошлого года застройщики не стали продолжать и увеличивать цены, то многие собственники вторичного жилья определили стоимость своих квартир интуитивно, что в настоящее время послужит причиной для стагнации этого сектора.

Чтобы не травмировать читающих, приведу только средние цены (данные взяты со специализированных интернет ресурсов).

1-комн. (тыс. рублей)

2-комн. (тыс. рублей)

3-комн. (тыс.рублей)

Хрущ.

2 400

2 900

3 350

Ленингр.

2 800

3 300

4 100

Я не стала высчитывать стоимость квадратного метра, чтобы не перегружать информацией, но стоимость квадратного метра в хрущевке в 80 тыс. рублей — явный перебор и стимул выбора новостройки.

Причины для падения (стагнации) или роста вторичного рынка, я вижу только два драйвера.

№ п/п

Влияют на увеличение стоимости квадратного метра

Влияют на снижение стоимости квадратного метра

1

Рост стоимости кв. м новостроек

Снижение платежеспособности населения, а следовательно, и спроса

2

Инфляция

Большое количество инвестиционных квартир, приобретенных с краткосрочными целями вложения

3

Сворачивание ипотечных программ, повышенная ставка

4

Жесткий андеррайтинг заемщиков, увеличение первоначального взноса

5

Общий экономический спад

6

Предложения от застройщиков по сниженным ценам

7

Завышенная стоимость

Декабрь 2014 года запомнится участникам рынка увеличенной процентной ставкой, сорванными сделками, неоправданными ожиданиями.

Мы обратились к ведущим банкам со следующей легендой. Молодая семья, первоначальный взнос 30%, сумма кредита 1 500 000 рублей, на 15 лет, платежеспособная с белой огромной заработной платой. Полный пакет документов с предоставление 2 НДФЛ. Несложно подсчитать, что даже увеличение ставки на 4% повлечет к повышению ежемесячного платежа на 5 тыс. рублей (из расчета прежней в 13%)

БТА

18,25%, без страхования +2%

Сбербанк

15,5 %, по 2м документам первоначалка 50% и +0,5%

«Абсолют»

16,45 % первоначальный взнос 40% ОБЯЗАТЕЛЬНО, одобренная ставка действует 45 дней.

«АК БАРС»

«Мегаполис» 17%, +2% без страховки

Есть программа под 18%

Татфондбанк

«Стандартная ипотека» 21,49%

Интехбанк

Ставки пока не утверждены, примерно 15,5%

ВТБ24

15,95%

РЕАЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ 54%?

Конечно, сколько угодно можно говорить о реальной инфляции, минимальной оплате труда и потребительской корзине. Мы видим, что цены в продуктовых магазинах растут, на некоторые позиции носят спекулятивный характер. Я решила не выбирать определенные группы товаров, а нашла чек из «Ашана» годичной давности и приобрела ту же продукцию, в том же магазине.

Получилось 27.01.2014 года — 923,60 рубля.

IMG-20150116-WA0003.jpg

16.01.2015 года — 1 423,50 рубля.

IMG-20150116-WA0002.jpg

Поправка: обнаружить того же вида фундук мне не удалось, но я максимально старалась приблизиться к оригиналу.

На 12.01.2014

На 16.01.2015

Стоимость квартиры

1 900 000 рублей

2 400 000 рублей

Курс доллара

32,65 рубля

65,07 рубля

Стоимость квартиры в долларах

58 193

36 883