Рынок недвижимости в Татарстане вернулся в 2009 год

С основным докладом выступил глава управления Азат Зяббаров

ЗЕМЕЛЬНЫЙ И ИПОТЕЧНЫЙ РОСТ

Сегодня в Казани состоялась итоговая коллегия управления Росреестра по Татарстану, которая открыла в 2015 году череду итоговых заседаний с участием президента РТ Рустама Минниханова. С основным докладом выступил глава управления Азат Зяббаров. Он напомнил, что в прошлом году исполнилось пять лет объединению трех ведомств — Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии — в единый Росреестр. И если резюмировать выступление, то масштабная трансформация себя оправдала: процессы были оптимизированы, а очереди из посетителей — сокращены.

Самые же интересные цифры Зяббаров назвал, говоря о сделках. По итогам года Росреестр зарегистрировал более 850 тыс. прав и сделок с недвижимостью, что, по его словам, «сопоставимо с прошлым годом». Правда, детализация показывает, что количество сделок в прошлом году оказалась минимальным, начиная с кризисного 2009 года (786 тыс. сделок, подробнее см. график).

Так, количество сделок по жилым помещениям сократилось на 7,7% — с 465,4 тыс. в 2013 году до 429,5 в прошедшем году, продолжил глава управления. Его зам Альберт Хайрутдинов объяснил «БИЗНЕС Online» падение тем, что, во-первых, была отменена обязательная регистрация некоторых видов сделок, во-вторых, сказалось сокращение объемов на вторичном рынке, что ранее было прогнозируемо из-за перенасыщения рынка жильем и, в принципе, лояльных цен. Причем сокращение продолжалось плавно весь год, «с 1 января», тогда как в прежние времена отмечались скачки. Единственный взрывной рост произошел в конце декабря, когда количество сделок стало примерно в два раза больше, чем в декабре 2013 года, однако ситуацию по году это не изменило.

Драйверами рынка стали долевое строительство и ипотека. Так, по ипотеке за 2014 год было зарегистрировано около 100 тыс. сделок, что более чем на 13% больше, чем в 2013 году, привел данные Зяббаров. Для сравнения: в докризисном 2008 году количество зарегистрированных ипотек было всего около 46 тыс., в 2009-м — 25 тыс., после чего начался рост, кульминацией которого и станет, видимо, прошедший год.

Чтобы открыть таблицу, нажмите на нее

Что касается долевого участия, в прошлом году было зарегистрировано более 17 тыс. таких договоров. Рост составил 45%, что отмечается ведомством как «значительный», отметил глава управления. Анализируя данные за последние 7 лет, его вообще можно назвать рекордным: 11 тыс. договоров долевого участия в благополучном 2013-м, 8,8 тыс. — в спокойном 2012-м, почти 4 тыс. — в кризисном 2009-м.

Были отмечены и рекордные цифры по сделкам с земельными участками. Было зарегистрировано 319,9 тыс. сделок, что на 37,4% больше, чем по итогам 2013 года. Количественные скачки бывали и в прошлом, но такого значительного не было, отметил Хайрутдинов. Он объясняет такую активность не дачной амнистией или активизацией физлиц, а работой с многодетными семьями и реализацией различных инновационных проектов в РТ, когда земли сельхозназначения переводят в другие категории, разделяют на более мелкие участки и пр. «Не стоит забывать и о строительном буме, когда существенно подскочили объемы регистрации долевого участия, ранее такого никогда не было», — напомнил он.

Показатели по регистрации прав собственности на нежилые помещения повысились на 6,6% и составили 99,5 тыс. действий.

Что касается прогнозов на 2015 год, то Хайрутдинов говорит о спаде, но, вспоминая 2008 год, считает, что резкого падения не будет, предсказать возможную его глубину он затруднился.

Ленара Музафарова: «Для оценщика важно получать полные и достоверные данные об объектах. В дальнейшем это позволит не только безошибочно исчислять имущественные налоги, но и увеличит поступления в местные бюджеты»

УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬЮ МОЖНО ЧЕРЕЗ САЙТ

Свой доклад директор ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РТ Ленара Музафарова начала, по ее признанию, «с одной из самых обсуждаемых тем» — налоге на имущество граждан. Он теперь, напомним, рассчитывается не из инвентаризационной, а кадастровой стоимости объекта. Музафарова фактически сообщила: обвинение в несправедливой оценке объектов возмущенные граждане направляют не по тому адресу. «Решение о ее проведении принимает исполнительная власть на местах, они же привлекают на конкурсной основе оценщиков. От качественной работы последних и зависит размер налога. На деле же обвинения по поводу справедливости кадастровой стоимости в большинстве случаев направляются в адрес Росреестра и Кадастровой палаты. Пока мы слышим их только в отношении земельных участков, но в будущем, вероятно, услышим и в отношении объектов капитального строительства», — сообщила она. За последние несколько лет в суды поступило 1,3 тыс. исков об оспаривании кадастровой стоимости, из них судами удовлетворены более 700 заявлений, в кадастр внесены изменения о кадастровой стоимости 1,5 тыс. земельных участков. Однако Музафарова напомнила — участие Кадастровой палаты ограничивается внесением в кадастр результатов оценки и предоставлением этих самых сведений. И вот тут уже есть чем управлению похвастаться — с 1 января 2015 года любой гражданин может узнать кадастровую стоимость объекта в виде справки бесплатно (через сайт Росреестра в сервисе «Справочная информация»), либо платно — в виде кадастрового паспорта и выписки.

Чтобы открыть таблицу, нажмите на нее

До сих пор четко не определены границы районов и населенных пунктов, продолжила выявлять больные точки Музафарова. По состоянию на январь в кадастре есть сведения о границах 487 муниципальных образований, то есть лишь о половине из существующих. Также почти половина районов РТ не внесла в прошлом году сведения о границах населенных пунктов. «Законодательно сроки внесения границ не установлены, но из-за отсутствия границ многие граждане годами не могут оформить права на предоставленные им земельные участки либо вынуждены проводить дополнительные и дорогостоящие работы по исправлению ошибок», — заявила Музафарова. В качестве примера она привела сложившуюся в Казани ситуацию с границами Красносельского поселения Высокогорского района. Жителям последнего населенного пункта выдали документы на земельные участки, которые фактически уже расположены не в районе, а в Казани. Теперь жителям через суд придется заниматься переоформлением. Нервы, скандалы, траты...

Необходимо чистить базу, удаляя информацию об объектах капстроительства, фактически уже несуществующих. Музафарова сообщила, что в прошлом году Кадастровая палата РТ передала в районы информацию по бесхозным земельным участкам, чтобы уже на местах подавали иски в суды о снятии объекта с учета. Однако процесс идет не так быстро, как хотелось бы. Решение принято по 2,5 тыс. объектов, еще более 14 тыс. ожидают своей участи.

ЧЕТЫРЕ ЗАВЕТА ОТ ПРЕЗИДЕНТА

В своем заключительном слове Минниханов акцентировал внимание на четырех точках. Во-первых, он заявил, что созданные многофункциональные центры (принцип одного окна для оказания госуслуг, за пять лет было построено 20 многофункциональных центров) не должны быть лишним промежуточным звеном. «Большая работа проведена по многофункциональным центрам, хотя у меня есть свой подход. Я считаю, что они не должны быть прокладкой, это неправильно. То, что мы поставим посредника, не улучшит качество обслуживания — все это будет передаваться, теряться... Надо усилить Росреестр и Регпалату, это должно быть в одном комплексе», — сказал президент, на что зал моментально отреагировал аплодисментами.

По итогам 2014 года управлением зарегистрировано более 850 тыс. прав и сделок с недвижимостью, что сопоставимо с показателями 2013 года

Во-вторых, Минниханов призвал и дальше работать по автоматизации процессов с электронными услугами. «Это не дань моде. Надо сделать так, чтобы люди не мучились, даже желательно, чтобы меньше к вам приходили, а если уж пришли, то все документы получили бы», — сообщил он. В-третьих, президент пообещал направить письмо министру экономического развития Алексею Улюкаеву с тем, чтобы не допустить дальнейшее сокращение. С 2009 по 2015 год численность штата управления снизилась на 23% — с 1,3 тыс. до 1 тыс. сотрудников, и Зяббаров в своем выступлении заявил о том, что этим все достижения могут быть перечеркнуты — опять возникнут очереди. «Количество и сложности работы у вас увеличиваются, а мы идем на сокращения. Так нельзя», — сказал Минниханов.

И наконец, президент призвал навести порядок с базой объектов капитального строительства и границами районов. Для последнего он поручил министру земельных и имущественных отношений РТ Азату Хамаеву разработать «дорожную карту».

Чтобы открыть таблицу, нажмите на нее

ЭТО НЕЛЬЗЯ НАЗВАТЬ ДЕЗУРБАНИЗАЦИЕЙ, НО ПОПУЛЯРНОСТЬ ЖИЗНИ В СВОЕМ ДОМЕ РАСТЕТ С КАЖДЫМ ДНЕМ

Владислав Хорочкин — руководитель агентства недвижимости «ЮрЦентр»:

— Не могу не согласиться с приведенными Росреестром цифрами. Был серьезный рост как по ипотеке, так и по продаже первичного жилья, население в течение всего года активно скупало квартиры в новых домах. Что касается наступившего года, то роста по продажам как первичного, так и вторичного жилья не будет. Если прогнозировать спад, то он примерно будет от 10 до 30 процентов. Сказывается влияние и кризиса, и общей политической ситуации, та же ипотека напрямую зависит от решений ЦБ.

Если говорить о сделках, связанных с землей, то и здесь цифры вполне реальные. Во-первых, очень сильно выросло количество предложений по участкам дачных кооперативов — очень практичных и в то же время выгодных по цене. Во-вторых, выросло количество предложений по продаже участков, более удобных для покупателей, например, меньших по площади. Населению гораздо удобнее приобретать небольшие территории — многие согласны даже на 4 - 5 соток. Соответственно, это и дало такой рост.

Анастасия Гиззатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— При падении спроса на вторичном рынке новостройки, действительно, показали активный рост. И этому есть объективные причины. Во-первых, степень морального и материального износа, во-вторых, более низкий порог вхождения и получения разницы при реализации в разной степени готовности (инвесторы). Также есть еще ликвидность и специальные условия по оплате (рассрочки) и ипотечному кредитованию (пониженная ставка).

Но нужно разобраться в качественной характеристике. Часть зарегистрированных «долевок» прошла номинально, то есть фактическая реализация была гораздо раньше по предварительным и инвестиционным договорам (например, дома «Фона», «Импека» и многих других). Таким образом, рост есть, но не 45 процентов, а поменьше.

В наступившем году положения первичного и вторичного рынка будут идентичны ввиду экономической ситуации в стране. Часть инвесторов уйдут с рынка, а сделки будут происходить при реальном изменении жилищных условий, следовательно, это в сданных домах.

Также руководствуясь спросом и экономическими реалиями, появится множество предложений бюджетных квартир, например, площадью 30 квадратных метров, расположенных в пригородах Казани.

Что касается увеличения сделок по земле, то тут также повлияла совокупность факторов. Земля популярна у инвесторов по причине более низкого порога вхождения — в качестве сохранения денежных средств они более доступны, чем квадратные метры в квартирах и домах. Конечно, это нельзя назвать дезурбанизацией, но популярность жизни в своем доме растет с каждым днем. Это и экологический, и экономический аспект. Стоимость квадратного метра в доме ниже, расходы по содержанию — тоже. Также 2014 год ознаменовался множеством предложений по коттеджам, поселкам и просто участкам.

Несмотря на рост ипотеки и долевого участия на 13% и 45% соответственно, общее число сделок сократилось на 7,7%

Андрей Савельев — директор компании «НЛБ-Недвижимость»:

— Рекорд сделок, связанных с землей, могу объяснить просто — цены на квартиры выросли (примерно на 30 процентов за последние два года), а на землю они остались прежними. Рынок земли всегда отставал от рынка жилья, в уже прошедшем году они сравнялись.

Если с показателями по продаже первичного жилья я полностью согласен, то с цифрами по ипотеке готов поспорить. На мой взгляд, рост был гораздо больше — порядка 30 процентов, а может быть, и больше. Рост могу связать с тем, что в прошлом году банки достаточно активно привлекали клиентов интересными предложениями по ипотечному кредитованию, а некоторые даже развернули агрессивные кампании. Кроме того, сам процесс рассмотрения заемщиков был достаточно лояльным, без существенных трудностей. Сейчас же поведение ипотеки напрямую зависит от решений ЦБ.

Наталья Жалдак — заместитель директора филиала федеральной Кадастровой палаты по РТ:

— Кадастровая оценка еще в 2014 году была внесена в кадастр, сейчас любой желающий, предоставивший необходимые документы, может ознакомиться с ней. Согласно изменениям, теперь налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, законодательством предусмотрен некий переходный период на уже действующее налогообложение исходя из кадастровой стоимости. Так, этот период будет длиться на протяжении четырех лет, в течение которых налог будет увеличиваться на 20 процентов между предыдущим налогом и налогом, действующим по новой схеме. Таким образом, к 2020 году планируется, что налог на имущество будет уплачиваться в 100-процентном размере, но первая разница будет ощутима уже в октябре 2016 года, когда будет производиться оплата за 2015 год. Вся оценка проведена, информация занесена в кадастр, сведения можно запросить у нас.

Кроме того, законодательством предусмотрены вычеты — это 10 квадратных метров — по комнатам, 20 квадратных метров — по квартирам, 50 квадратных метров — по жилым домам и дачам. Также законодательством сохранен льготный список категорий граждан, которые освобождались от налогов на имущество. К примеру, если взять казанскую квартиру метражом 50 квадратрых метров, кадастровой стоимостью 2,2 миллиона рублей, минус 20 процентов — налоговой вычет, то налог к 2020 году по данной площади будет составлять около 2,5 тысяч рублей. Благодаря этим изменениям мы сможем привести данный налог к единому значению, чтобы не было ситуаций, когда за две одинаковые квартиры на одном этаже выплачивается абсолютно разный налог.